房地产估价师《案例与分析》考点.docx
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房地产估价师《案例与分析》考点
2009年房地产估价师考前辅导精讲班
《房地产估价案例与分析》
不同目的房地产估价之九房地产租赁价格评估
一、大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求来源建设工程教育网
1．掌握建设用地使用权出让价格评估；
2．掌握房地产转让价格评估；
3．掌握房地产抵押价值评估；
4．掌握城市房屋拆迁估价；
5．熟悉房地产强制拍卖估价；
6．熟悉房地产损害赔偿估价；
7．熟悉房地产租赁价格评估；
8．熟悉房地产课税估价；
9．了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。
二、内容讲解
第七节 房屋租赁价格评估
一、房屋租赁价格评估的特点
房屋租赁价格（即房屋租金）是房屋承租人为取得一定时期内房屋的占有、使用、收益权利而向出租人支付的代价。
其价格评估具有如下特点：
来源建设工程教育网
（一）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型
住宅类房屋租赁价格的政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，没有超越规定调整租金幅度的价格空间。
这类住宅房屋的类型包括各级政府所属的直管公房和廉租房等。
住房是人们生存的基本条件和基本权利，中央和地方人民政府对这类政策性、公益性住房租金标准等都有具体规定，明确了一般标准，限定了浮动幅度。
租赁行为既逐步走向市场经济的轨道，又保证居民不致承受太重的负担，体现住房所具有的一定的社会保障性质。
此类政策性住房租赁价格评估时应严格遵守中央和地方政府的有关规定。
住宅类房屋的市场租赁价格评估主要涉及商品房住宅和已购公房，由于该类房屋的买卖、租赁行为属于市场行为，其租赁价格为市场价格，应参照市场价值标准评估。
（二）租约对租金估价有一定的影响来源建设工程教育网
如为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金。
租约期外的租金则采用正常客观的租金标准。
租赁房屋已订立租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。
如租约所约定的租金客观合理，一般应根据该租金估价；如与市场租金标准相差较大（或高、或低），租金明显存在不合理性，则应重新评估其租金值。
（三）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分
根据《城市房地产管理法》等法律、法规和政策的规定，以营利为目的出租划拨土地使用权的房屋，其租赁价格评估应同时给出租金中所含的土地收益值。
房屋租赁价格中应含土地收益值，而房租中的土地收益为上缴国家部分，因此，需要将土地收益值单独列示。
二、房屋租赁价格管理的法律规定
（一）房屋租赁价格应以合同形式载明
《城市房地产管理法》第五十三条：
“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定……租赁价格……”来源建设工程教育网
租赁合同是出租人与承租人签订的用于规范租赁行为的协议。
在租赁合同中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。
租赁价格，即租金标准的确定是租赁合同的核心。
租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。
同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。
出租人除收取租金外，不得收取其他费用。
（二）不同用途房屋租赁价格管理规定
《城市房地产管理法》第五十四条：
“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策，租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
”本条规定了住宅用房和生产经营性用房的不同的租赁价格政策。
对于租用房屋从事生产、经营活动的，由于其用途与住宅用房不同，因此，可以由租赁双方协商议定租金标准和其他租赁条款。
随着社会主义市场经济的建立，第二产业用房和第三产业用房日益增多，此类非住宅用房用途、结构、装修标准等与住宅用房有明显区别和差异，其租金标准应依靠市场调节，由租赁双方协商议定。
非住宅租赁价格评估时应以市场租金、协议租金确定。
（三）私房租赁价格管理规定
国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》（1983年）第15条规定，租赁城市私有房屋“房屋租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得随意抬高。
”如私房为住宅用房，其租赁价格的确定应符合政府有关规定标准。
如私房为非住宅用房，应按市场情况协商议定其租赁价格。
三、房屋租赁价格评估的常用方法来源建设工程教育网
（一）市场法
市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。
评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。
在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的租金及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。
这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时的不可或缺的比较项目。
只有全面而准确地选取可比实例及其实例比较项目，并在此基础上进行适当修正调整，才可能得出反映市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。
（二）收益法
收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。
收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。
租赁净收益为租赁收入（主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入）扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。
四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金含义决定。
如四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除。
如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。
在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。
（三）成本法来源建设工程教育网
在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不易准确预测净收益时，成本法可以作为主要的估价方法。
成本法是采用成本累加的方法计算房屋租赁价格的一种方法。
成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：
折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。
采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格。
一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定；也可采用按工程造价估算等方法求取。
［案例3-7］
××市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估结果报告（节选）
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
委估房屋位于宁波市××区××巷××号，为一幢六层砖混结构房屋，该地段系宁波市一类地段，房屋西面紧临××巷，东面为××住宅小区内的绿地，南、北面为住宅小区，交通便捷，附近公共配套设施齐全，主要以商业服务业为主，有宁波市××广场办公大楼、宁波市××××办公大楼、宁波市××××大厦等。
该房屋建于九十年代中期，水、电；卫齐全，有室内楼梯一部，卫生间每层共用。
委估房屋位于第一层至第三层，三层以上为普遍多层住宅，房屋共计建筑面积936．55㎡，每层建筑面积相等，房屋坐东朝西，东、西朝向。
房屋完损等级为基本完好房，工程质量和维护保养状况较好。
该房屋现空置，房屋所有权人为甲公司，目前无租赁、抵押、担保等他项权利的设定。
该房屋原为甲公司的办公用房，1996年作简单办公装修，目前装修已非常陈旧。
来源建设工程教育网
委估房屋占有范围内的土地系国有划拨取得，土地用途为办公用地，国有土地使用权面积为148．5㎡，由于占有范围内的土地使用面积较小，空场地小，停车位较紧张。
四、估价目的：
为委托人了解房地产的租赁价格作参考
五、估价时点：
2006年1月6日
六、价值定义
本报告评估的是宁波市××区××巷××号国有出让办公用地上936．55㎡办公用房的中长期（6～8年）的月市场租金，以人民币为价值标准。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于宁波市该类房地产在近期有一定量的租赁实例，故本估价报告采用市场法评估。
同时，该房地产属收益性房地产，所以也可用收益法来评估。
具体评估时先假设估价对象为国有出让办公用地上的办公用房，用市场法和收益法评估出国有出让土地上房地产的租赁价格，再计算出租赁价格中所含的因国有划拔土地而需上交国家的土地收益值。
十、估价结果来源建设工程教育网
本估价公司根据评估目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的评估方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定宁波市××区××巷××号办公用房，建筑面积为936．55㎡房地产在估价时点2006年1月6日的租赁价格为：
人民币25812元/月，大写人民币贰万伍仟捌佰壹拾贰元每月，单价：
27．56元/㎡·月。
其中所含的土地收益值为4451元/月，大写人民币肆仟肆佰伍拾壹元每月，该土地收益值由房地产管理部门代收代缴。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2006年1月6日至2006年1月20日
十三、估价报告使用期限
本估价报告使用期限自出具之日起为六个月。
如超过该期限，本估价报告的房地产价值应作相应调整或重新评估。
十四、有关说明
由于宁波市出租房屋土地收益金的收取还按市房［1995］127号文件的规定执行，根据该文件计算的土地收益值为936元/月，和本公司评估计算的4451元/月相距甚远，这主要是由于1995年至今已有十多年，房地产价格已发生了巨大的变化，如仍沿用1995年的土地收益金收取标准，将造成国家土地收益的大量流失。
所以本公司对租赁价格中所含的土地收益值进行了重新评估，供委托人及房地产管理部门参考。
宁波市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估技术报告
一、个别因素分析
该大楼建于九十年代中期，为一幢多层住宅下面的一至三层砖混结构办公楼，总建筑面积为936．55㎡，有一部室内楼梯，卫生间每层共用，层次偏低，环境一般，办公大楼前空地较少，停车困难，但旁边有××广场的停车场。
办公楼内部设施较简单，仅有水、电、卫、电话、宽带。
内部布局古板且难以改变，所以总体上该办公楼档次较低。
根据委托人的要求，本公司评估的是估价对象整体出租6年至8年的租赁价格，整体出租面积较大，年限较长。
租赁对象可以定位为需要大面积办公场所的长期租赁客户。
由于租赁期限较长，承租人会对房屋作一定的装修、装饰。
二、区域因素分析
该地段为宁波市一类地段，处于××区××社区内，附近公共配套设施齐全，主要有××广场、××中心、××商座等高档的办公大楼，但估价对象处于××巷的小巷中，小区位状况较差，又处于住宅区中，整体档次不高。
根据估价对象的区域特点，租赁对象可以定位为对地段要求较高，办公场所闹中取静的外界干扰较少的企事业单位。
三、市场背景分析
2002年下半年以来的宁波楼市异常火热，房地产市场总体呈现供不应求的局面，房价也一路上涨。
特别是住宅，而办公楼市场由于前几年商品办公楼积压较多，这几年也已大量消化，所以目前宁波市的写字楼市场供需基本平衡。
宁波写字楼目前还是以中低档的写字楼为主，真正的甲级写字楼非常少，虽然目前很多企业有向这方面发展的趋势，但是总体水平相比上海这些大城市有很多不足之处。
宁波主要以外贸公司为主，中小公司居多（如一些私营中小企业、SOHO一族、外地企业、机构驻宁波办事处等），整体层次不高，所以偏向中低档次的写字楼。
但是从长远来说，甲级写字楼还是有市场潜力的。
”
目前，中小型外贸公司、律师事务所、咨询公司、通讯类公司、驻宁波办事处是宁波写字楼的主要消费者，随着这些用房单位对办公环境要求的日益提高，在很大程度上刺激了宁波写字楼的升温。
目前宁波的写字楼出租率普遍较高，一般在80%以上，需求旺盛。
去年初政府又下达的“企业禁止在住宅区里办公”、工商部门“不再为住宅房内办公的企业注册”的政策是需求增加的原因之一。
此外，未来杭州湾大桥的建成、甬台温铁路的修建以及“长三角洲”经济一体化，加之住宅建设的相对舒缓给宁波写字楼市场带来更大的潜在需求。
写字楼区域位置十分重要，中心区域已具备一定的规模，商业氛围浓，且可以借助周边的成熟写字楼提高自身档次，便于企业间的交流，因此受到很多企业的欢迎。
但同时也存在明显弊端，每天上下班不仅要遭遇堵车，还要为停车费脑筋。
品质差异也是拉开租金档次的一个重要因素，写字楼租金水平与地段有关，但品质还是主要影响因素，即使同一地段，品质不同的写字楼租金也有差距，而同一写字楼内，不同楼层、不同朝向、条件各异的写字楼租金也档次鲜明。
而委估房地产处于××区成熟的商务区内，大环境较理想，但小环境差，处于××巷的小巷内，但其独立于办公大楼外，受外界干扰少，独立门户，自我服务。
特别适宜于对地段要求高且出入频繁的有特定客户群体的公司办公。
四、最高最佳使用分析
委估房地产位于××区××社区的××巷小巷内，商业氛围差，且房屋为砖混结构，难以自由分隔，所以按房屋的设计用途—办公来使用为最高最佳。
五、估价方法选用（略）
（一）市场法
1．选择可比实例表3-54
比较项目
实例一
实例二
实例三
房屋坐落
××大厦
××路
××街
地段
二类
一类
一类
建造年份
20世纪90年代初期
20世纪80年代初期
20世纪90年代初期
土地性质
国有出让、综合用地
国有划拔、办公用地
国有出让、办公用地、
装修档次
一般办公装修
一般办公装修
白坯房、由承租人自行装修
所在层/总层数
3～4/9
4～5/7
2～4/7
租赁面积（㎡）
740
805
1140
租赁期限
一年
一年
四年
付款方式
先付后用，三个月付一次
先付后用，三个月付一次
先付后用，半年付一次
税、费负担
房产税、营业税由出租人承担，物业管理费由承租人承担
房产税、营业税由出租人承担，物业管理费由承租人承担
税、费全部由承租人承担
修缮责任
出租人承租
出租人承担
出租人承担
交易情况
正常
正常
正常
交易日期
2005．11
2005．12
2005．10
租赁单价（元/㎡·月）
37．7
35．6
34．4
2．租赁价格内涵的统一，建立可比基础
为了统一租赁价格内涵，需对租赁期限、付款方式、税、费负担、修缮责任等方面进行修正。
租赁期限对房地产租赁价格的影响一般为：
租赁期限越短，租赁价格越高，租赁期限越长，租赁价格越低，特别是对大面积房屋的整体出租，租赁期限长能降低空置率。
但也有例外，主要是在租赁期内的后几年租赁价格按一定幅度上涨的。
由于该类租赁价格的内涵更加复杂，本公司在评估时选取的可比实例的租赁价格均为在租赁期限内不变的。
付款方式对房地产租赁价格的影响一般为：
一年内付款的次数越少，承租人付款的压力越大，月租赁价格相对较低。
税、费负担、修缮责任对房地产租赁价格的影响可以通过定量的计算来修正，可比实例一、二、三和估价对象的租赁价格中物业管理费都由承租人承担，除可比实例三外，估价对象、可比实例一、二的税金（房产税和营业税）都由出租人承担。
房产税和营业税的税率分别为租赁价格的12%和5．56%。
设估价对象的各项因素指数为100，通过列表对可比实例的租赁价格内涵分析比较见下表：
租赁价格内涵因素分析比较表表3-55
因素
估价对象
实例一
实例二
实例三
租赁期限
100
120
120
105
付款方式
100
105
105
100
税费负担
100
100
100
121．3
修缮责任
100
100
100
l00
根据以上各项修正，建立租赁价格的可比价格基础：
可比实例租赁价格表3-56
3．估价计算
①交易情况修正
可比实例一、二、三的租赁价格均为二手房市场上的正常租赁价格，所以不需作交易情况修正。
②交易日期修正
可比实例一、二、三的交易日期和评估对象的估价时点时间相距不远，约在半年内，这半年内，宁波市办公用房供需基本平衡，价格比较平稳。
所以不需作修正。
③区域因素修正
因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：
地段、交通通畅程度，繁华程度，周围配套鼓舞设施，环境状况，景观等各有不同，所以应将其修正。
可比实例一为中档写字大楼，但所处位置比估价对象差，可比实例二处于宁波市主干道××路上，地理位置优，可比实例三位于区级干道上，地理位置稍差于估价对象。
但由于估价对象处于闹市区中的小巷内，环境因素均不如可比实例。
设估价对象所在位置的区域因素指数为100，通过列表分析如下：
区域因素比较表表3-57
区域因素
权数
估价对象
实例一
实例二
实例三
地理位置
0．15
100
70
130
85
所在大楼级别
0．2
100
130
100
100
服务设施
0．15
100
100
100
100
交通状况
0．15
100
100
100
00
基础设施
0．15
100
100
t00
100
环境因素
0．2
100
115
115
115
小计
1．0
100
104．5
107．5
100．75
④个别因素修正．
因构成房地产本身的使用功能、质量好坏等因素方面的差别所产生的价格差别，如面积、层高、设计布局、层次、朝向、建筑结构等方面的差异，从而产生的价格差别。
可比实例二房屋建造年份早，成新较差，不如估价对象，可比实例一为中档写字楼，在房屋的质量、外观方面优于别的可比实例及估价对象，同时，由于可比实例一、二均已作统一的办公装修，在装修方面优于估价对象。
设估价对象的，个别因素指数为100，通过列表分析如下：
个别因素比较表表3-58
个别因素
权数
估价对象
实例一
实例二
实例三
层次、位置
0．25
100
100
100
100
设计布局、建筑面积
0．2
100
100
100
100
建筑结构、成新
0．15
100
100
85
100
质量、外观
0．15
100
130
100
100
装修及设施
0．25
100
115
115
100
小计
1．0
100
108．25
101．5
100
⑤价格计算
根据以上各项修正，比准价格计算如下表：
可比实例租赁价格表3-59
由于上述三个比准价格比较接近，所以采用简单算术平均综合出一个价格作为估价结果。
则估价对象房地产租赁单价：
（26．4＋25．8＋26．8）÷3＝26．3元/㎡·月
估价对象的房地产租赁价格为：
26．3×936．55＝24631元/月
（二）收益法
1．先用市场法求取该房地产的转让价格
选择可比实例表3-60
比较项目
实例一
实例二
实例三
房屋坐落
××大厦
××路
××楼
地段
二类
一类
一类
建造年份
20世纪90年代初期
20世纪80年代中期
20世纪90年代中期
土地性质
国有出让、综合用地
国有出让、办公用地
国有出让、办公用地
用途
办公
办公
办公
装修档次
一般办公装修
一般办公装修
高档办公装修
所在层/总层数
5/9
2/6
3/7
建筑面积（㎡）
376
245
185
交易情况
正常
正常
正常
交易日期
2005．10
2005．10
2005．12
成交单价（元/㎡）
4847
4673
4540
估价计算
①交易情况修正
可比实例一、二、三的成交价格均为二手房市场上正常成交价格，所以不需作修正。
②交易日期修正
可比实例一、二、三的成交日期和评估对象的估价时点时间相距不远，约在半年内，这半年内，宁波市办公用房供需基本平衡，价格比较平稳。
所以不需作修正。
③区域因素修正
因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：
地段、交通通畅程度，繁华程度，周围配套服务设施，环境状况，景观等各有不同，所以应将其修正。
可比实例一为中档写字大楼，但所处位置比估价对象差，可比实例二处于宁波市主干道××路上，地理位置优，可比实例三位于区级干道上，地理位置稍差于估价对象。
但由于估价对象处于闹市区中的小巷内，环境因素均不如可比实例。
设估价对象所在位置的区域因素指数为100，通过列表分析如下：
区域因素比较表表3-61
区域因素
权数
估价对象
实例一
实例二
实例三
地理位置
0．15
100
70
130
85
所在大楼级别
0．2
100
130
100
100
服务设施
0．15
100
100
100
100
交通状况
0．15
100
100
100
100
基础设施
0．15
100
100
100
100
环境因素
0．2
100
115
115
115
小计
1．0
100
104．5
107．5
100．75
④个别因素修正
因构成房地产本身的使用功能、质量好坏等因素方面的差别所产生的价格差别，如面积、层高、设计布局、层次、朝向、建筑结构等方面的差异，从而产生的价格差别。
可比实例一位于第五层，办公位置优于估价对象，且为中档写字楼，质量和外观较好，估价对象建筑面积大，整体转让困难，而可比实例一、二、三的建筑面积都较小，易转让，可比实例二房屋建造年份早，成新率低，不如估价对象。
同时由于估价对象的装修已经非常陈旧，不如可比实例一、二、三的装修。
设估价象的个别因素指数为100，通过列表分析如下：
个别因素比较表表3-62
个别因素
权数
估价对象
实例一
实例二
实例三
层次、位置
0．25
100
115
100
100
设计布局、建筑面积
0．2
100
115
130
130
建筑结构、成新
0．15
100
100
85
100
质量、外观
0．15
100
130
100
100
装修及设施
0．25
100
115
115
130
小计
1．0
100
115
107．5
113．5
⑤价格计算
根据以上各项修正，比准价格计算如下表：
可比实例成交价格表3-63
由于上述三个比准价格比较接近，所以采用简单算术平均综合出一个价格作为估价结果。
则估价对象房地产单价：
（4033＋4044＋3970）÷3＝4015元/㎡
估价对象的房地产转让价格为：
4015×936．55＝3760248元（取376．0万元）
2．收益法测算房地产的月租赁价格
（1）假设该房屋出租，月租赁价格为X元，因为求取的是中长期房屋的月租赁价格，空置率设定为0。
则年总收益为：
X×12＝12X
（2）年总支出
A、年维修费
按宁波市实际情况，该类房屋的维修费一般为房屋现值的1．2%，根据宁波市工程造价标准，该房屋的现行造价为950元/㎡，房屋的经济耐用年限为50年，房屋于1996年竣工，残值率为0，则房屋的尚可使用年限为41年，年维修费为：
B、年管理费
管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用＋可分两部分：
一是指管理人员的工资支出；二是出租经营过程中消耗品价值的货币支出。
根据对宁波市写字楼管理方面的调查，该类物业业主一般都由物业管理部门进行管理，但管理费用由承租人支付，所以对出租方来说其管理费支出为零。
C、年税金
Cl：
房产税，对于经营性用房，房产税为年租金收入的12%。
C2：
营业税、城建税和教育费附加等，此项税占年租金收入的5．56%。
C1＋C2=12X×（12%＋5．56%）＝
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