台山居住与公共建筑规划技术标准与准则.docx

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台山居住与公共建筑规划技术标准与准则

台山市居住与公共建筑规划技术标准与准则

（经2011年8月31日市城乡规划委员会第五次会议审定）

一、总则

二、用地与规划编制

三、建筑容量控制指标

四、建筑间距、退让与高度

五、建筑面积及容积率计算办法

六、配套停车位管理

七、道路、绿化及市政工程

八、公共服务设施

九、附则

附件：

名词解释

一、总则

1.1为实现城乡规划管理规范化和制度化，保证科学、合理、经济地利用城市土地，配置城市公共设施，逐步解决历史遗留问题，更好地发挥城市的综合效能，根据《中华人民共和国城乡规划法》和国家、广东省的有关的法律、法规、规范及标准，参考同类城市及发达地区的现行规划管理技术规定，并结合台山市城市发展的目标要求和实际情况，制定本准则。

本准则属地方性技术标准。

1.2在台山市城市规划区范围内的居住与公共建筑（含居住、商住、商业、商办和办公等）的规划编制和规划管理工作，应按照本准则执行；我市以往城市规划管理的有关技术规定与本准则不一致的，以本准则为准；本准则未作规定的，应按国家、省、市的有关法律、法规、规章和规范性文件的规定执行；

1.3尚不具备实施条件的村庄和镇，可按国家、广东省有关村庄、镇的相关规定执行。

二、用地与规划编制

2.1用地规划控制要求

2.1.1台山市城市规划区内居住和公共建筑建设用地的使用性质和规划要求，应按经批准的控制性详细规划和规划条件执行；尚未有经批准的控制性详细规划的，制订用地的规划条件及编制详细规划应符合总体规划和本规定有关标准。

2.1.2零散及不规则地块应按照规划要求进行用地置换或整合，结合周边用地统一规划、建设。

最小净用地面积应不少于2000平方米。

零散地块达不到最小用地面积规定，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划实施的，可予核准建设地块零散开发：

（1）邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其它类似情况，确实无法调整、合并的；

（2）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；

（3）因土地权属等现状用地情况的限制，确实无法调整、合并的。

2.2居住用地

2.2.1居住（商住）用地宜相对集中布局，形成相应规模的居住区、居住小区或居住组团，规模标准应符合表2.2.1的规定。

表2.2.1居住用地分级规模

居住区

小区

组团

户数（户）

5000～10000

1000～5000

300～1000

人口（人）

15000～30000

3000～15000

1000～3000

注：

每户按照3.2人计算；用地面积较小、未达到相应分级标准的，配套设施要求宜参照上一层次标准执行。

2.2.2居住用地的建筑布置，应综合考虑日照、采光、通风、防灾以及管理要求，避免烟、气味、粉尘和噪声等造成的污染和干扰；并注重空间布局，打造错落有致的居住环境空间。

2.2.3居住用地的公共服务设施、建筑密度与容积率、退缩与高度控制、停车泊位应按本规定有关条款的规定执行。

2.2.4居住区、居住小区主要技术经济指标应不少于下表所列项目。

表2.2.4居住区、居住小区主要技术经济指标

项   目

总量

人（或户）均

项   目

总量

人（或户）均

建设用地面积

h㎡

－

容积率

－

－

居住人数

人

－

绿地率

%

－

户均人口

人/户

－

公共绿地面积

㎡

㎡/人

居住户数（套）

户（套）

－

停车场面积

㎡

－

总建筑面积

㎡

㎡/人（户）

配建车位

个

个/户

计容建筑面积

㎡

㎡/人（户）

地面停车位

个

个/户

不计容建筑面积

㎡

㎡/人（户）

地面停车率

%

－

住宅建筑面积

㎡

㎡/人（户）

地下停车位

个

－

公共设施建筑面积

㎡

㎡/人（户）

住宅配套车位

个

－

住宅平均层数

层

－

商业配套车位

个

－

建筑密度

%

－

非机动车位

个

－

2.2.5编制居住用地修建性详细规划应统一采用1980西安坐标系、1985国家高程基准，并使用能准确反映现状地形的测量数据。

2.3居住建筑

2.3.1七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16ｍ以上的住宅必须设置电梯。

2.3.1.1底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯。

2.3.1.2底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯。

2.3.1.3顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数，其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯。

　　2.3.1.4住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时，其层数可由中间层起计算。

2.3.2居住建筑布局须满足日照要求。

三、建筑容量控制指标

3.1居住建筑密度及容积率标准

3.1.1居住区（含居住小区）的建筑密度及容积率按不同区域分别确定，以控制旧区、鼓励发展新区为原则。

3.1.1.1旧区指市区内集中建设并基本建成的区域（包括东至陈宜禧路，西至环市西路、宁桥路，南至环市中路，北至桥湖路板岗路段、石花北路，含石花山、石花水库在内的区域；但不包括台城历史文化街区，该区的控制要求根据台城历史街区保护规划另行确定），面积约14平方公里。

3.1.1.2新区指除旧区以外，总体规划确定的规划控制区以内的区域（见附图台山城市规划区分区范围图）。

3.1.2居住小区的建筑密度及容积率限值见表3.1.2。

表3.1.2居住小区建筑密度及容积率限值指标表

指标分类

新区（上限）

旧区（上限）

低层

（1-3层）

建筑密度（%）

35

35

容积率

1.1

1.1

多层

（4-6层）

建筑密度（%）

30

30

容积率

1.8

1.5

中高层

（7-9层）

建筑密度（%）

28

28

容积率

2.2

1.8

高层（10层及以上）

建筑密度（%）

25

25

容积率

3.5

2.5

注：

（1）本表只适用于面积在2000㎡以上的居住用地（商住用地）；具体规划条件指标应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素，进行综合分析后确定；

（2）“三旧”改造项目、城市重点地段和风貌保护区、风景旅游区控制地段内的居住用地指标由规划部门根据专项规划确定。

3.1.3零散居住用地（指用于住宅开发时难以达到组团规模并独立进行设施配套的城市用地，含单体建筑）的开发控制

3.1.3.1零散居住用地的开发须满足第2.1.2条关于零散用地的规划控制要求。

3.1.3.2零散居住用地应结合周边地区的配套和道路交通情况，在满足本规定的建筑间距、高度控制要求、用地退缩、配套车位的情况下，通过编制该地段的详细规划，确定建筑密度及容积率。

3.2商业及办公建筑容积率及建筑密度控制指标

3.2.1商业及办公建筑容积率及建筑密度规划控制指标按表3.2.1执行。

本规定指的商业建筑是指一般经营性建筑；办公建筑指各类商业办公建筑、写字楼，企（事）业业务楼等。

表3.2.1商业及办公建筑容积率及建筑密度限值指标表

指标

分类

容积率

（上限）

建筑密度

（上限）

办公、商业

低层（高度＜10米）

1.8

50%

多层（10米≤高度＜24米）

4

45%

高层（24米≤高度）

6

40%

注：

三旧改造项目、城市重点地段地标建筑以及对社会经济有重大贡献的特殊项目的指标由城乡规划部门拟定报市规划委员会确定。

3.3混合类型的地块指标的确定

对混合类型的地块，其建筑容量控制指标应将地块按使用性质分类划定，按不同类型分别执行；对难以分类执行的地块，应按不同性质建筑的建筑面积比例，结合不同的建筑容量控制指标，换算建筑容量综合控制指标。

四、建筑间距、退让与高度控制

4.1建筑间距的通则

建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求，并结合建设用地的实际情况而确定。

建筑间距是建筑物外墙皮之间的最近距离。

4.2建筑高度的计算办法

4.2.1平顶房屋建筑高度，按室外地坪至女儿墙高度计算。

4.2.2坡顶房屋建筑高度，按室外地坪至建筑屋檐和屋脊的平均高度计算。

4.2.3屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的25%，不计入高度之内。

4.3居住建筑的层数划分

本办法将居住建筑按层数划分为以下四种类型：

（1）低层——3层及3层以下；

（2）多层——4层至6层。

（3）中高层——7层至9层。

（4）高层——10层及10层以上。

4.4居住建筑间距

4.4.1居住建筑间距的要求按照下表执行：

4.4.2居住建筑间距的计算

4.4.2.1居住建筑挑出檐口、楼梯间、厨房、厕所等时，如楼梯间挑出不大于1.5米，厨房、厕所挑出不大于0.9米，且总长度不大于居住建筑面宽1/3时，挑出部分可不计入间距范围；如阳台宽度合计超过建筑面宽的1/2的，其间距从阳台外沿计算；挑出尺寸大于1.5米时，挑出部分应计入建筑间距。

4.4.2.2居住建筑山墙宽度如大于18米或有居室窗户且仅靠该窗户采光时，视其山墙面为主立面，其间距按主朝向间距要求控制。

4.4.2.3北侧居住建筑底层如作为停车库或全部架空为非住宅功能时，日照分析可从二层窗台高度开始计算。

4.5非居住建筑间距

4.5.1民用非居住建筑的间距

4.5.1.1高层非居住建筑平行布置时，建筑间距不宜小于较高建筑高度的0.4倍，且其最小值不应小于18米。

4.5.1.2高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值不应小于13。

4.5.1.3多层非居住建筑平行布置时的间距最小值不应小于10米。

4.5.1.4低层非居住建筑与高层、多层、低层非居住建筑平行布置的间距按消防间距的规定控制，但最小值不应小于6米。

4.5.1.5以其它形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。

4.5.2民用非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按4.4.1条款居住建筑间距的规定控制；非居住建筑位于居住建筑北侧的，其建筑间距按4.6.5条款的规定控制，但应考虑住宅的视觉卫生要求，适当加大间距。

非居住建筑的山墙与居住建筑的山墙间距，按居住建筑侧面间距有关规定控制。

4.5.3商业及办公建筑退让用地红线距离，如其相邻地块为非商业、非办公建筑或空地时，视其为居住建筑进行退让。

4.5.4以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。

4.5.5建筑间距的其他规定

4.5.5.1临时建筑的建筑间距控制要求应按照本规定执行。

4.5.5.2对于建筑间距情况复杂的开发建设项目，若按上述要求确实难以满足其建筑间距控制要求时，可通过使用符合规范要求的日照分析专业软件进行日照分析，在满足日照标准等强制性规范要求的前提下，确定实际的退缩间距要求。

同时该结果应经社会公示等相关程序确认。

4.6建筑退让用地界线

4.6.1建筑退让用地界线距离，除满足消防、地下管线、交通安全、市政设施、绿化等方面要求外，还须符合本办法的要求。

4.6.2建筑退让距离要满足各种退让要求，退让距离要求不相同时，择宽退让。

4.6.3建筑退让用地界线距离应不少于按自身高度计算与相邻地块建筑之间应取间距的一半。

建筑外墙与用地红线不平行的，可从临用地红线的建筑外墙面中点处起计算自身一半间距，