广德县保障性住房项目可行性研究报告.docx

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广德县保障性住房项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概况

1、项目名称：

广德县保障性住房建设项目

2、建设地址：

新城区城东大道、纬二路、经三路、纬三路围合地块，占地面积约67.64亩；

3、承办单位：

广德县国有资产投资经营有限公司

单位地址：

安徽省广德县桃州南路

联系人：

尹明虎

电话：

6816511

传真：

6816380

电子信箱：

fgtzpq@

邮政编码：

242200

4、承办单位简介

广德县国有资产投资经营有限公司成立于2002年6月，现注册资本10亿元，为国有独资有限责任公司，广德县人民政府以其授权经营的资本为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

经营范围为：

经营性项目的组织实施、建设、管理、运营；政府性资源与国有资产的整合、运营；土地收储、开发；房地产开发、销售；为企业和个人融资提供担保服务；企业兼并、重组；资产处置；对外投、融资；旅游发展。

公司设董事会11人，董事长1人，法人代表由县长葛建荣担任。

公司不设监事会，设监事一名。

按照《公司法》的有关规定，公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理由谢志坚担任。

公司内设办公室、国资管理部、财务部、资产运营部。

广德县国有资产投资经营有限公司是政府的服务机构和授权的投资主体以及国有资产经营管理主体。

是广德县人民政府确定的对国有资产投资融资的专门机构，是城市建设的经营主体，是政府对外融资的平台。

在履行建设职能的基础上，根据广德县城市发展总体规划和土地收购储备中心、建设项目规划选址用地审批领导组研定的有关精神，进行融资、投资和建设。

作为代表政府进行投资融资的公司，经县政府授权经营管理相关的国有资产，同时享受当地政府有关优惠政策。

为加强国有资产管理，提高国有资产规模经济效益，增强国有资产经济活力和发挥国有经济的主导作用，防止国有资产流失，保护国有资产所有者、经营者、使用者的合法权益，县国有资产投资经营有限公司下设2个子公司：

广德经济技术开发区有限公司和广德报丰广告有限公司（实行单独核算）；3个分公司：

广德交通建设发展有限公司、广德城市建设投资有限公司和广德县国有资产投资经营有限公司旅游发展分公司。

不进行会计核算，实行报账制，纳入总公司统一核算。

公司还与安徽省供销社合资组建了广德县德善小额贷款公司。

近几年来，公司通过收购、竞拍等形式已取得土地储备7000余亩。

目前公司总资产达54亿元，资产负债率28%，公司经营运转情况良好。

5、项目建设内容与规模

（1）建设内容

本项目主要工程内容包括：

建安工程（不含征地拆迁工程）等。

该保障性住房项目主要是廉租房和经济适用房，项目竣工后，将由县政府根据广德低收入家庭住房实际需求情况，合理配备廉租房和经济适用房比例。

（2）工程规模

项目规划总用地面积45093.6平方米（67.64亩），总建筑面积71150平方米，建设保障性住房820套，小区内配套建设给排水、供电、消防、人防、绿化等附属设施。

6、项目建设总投资

项目建设总投资估算为10672.5万元,企业法人自筹资本金2672.5万元，申请银行贷款8000万元。

1.2编制依据

1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）

2、建设部等部门关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（建住房[2007]258号）

3、住建部、发改委、财政部《关于印发2009-2011年廉租住房保障规划的通知》

4、住建部、发改委《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保[2010]56号）

5、住建部、发改委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）

6、住建部等三部委《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》（建保[2010]62号）

7、住建部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）

8、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）

9、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）

10、《安徽省城镇廉租住房管理办法》

11、住建部等九部委《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）

12、《广德县经济适用住房销售管理办法》（广政〔2005〕155号）

13、《广德县城镇最低收入家庭廉租住房管理暂行办法》（广政〔2007〕54号）

14、《广德县城镇廉租住房保障办法》（政办〔2009〕119号）

15、《宣城市城市总体规划》（2007-2020年）；

16、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

17、《广德县土地利用总体规划大纲》（2006～2020年）

18、《广德县城市总体规划》（2007-2020）

19、项目业主提供的其他资料。

1.3可行性研究的主要结论

房地产行业对于我国和地区经济的重要性毋庸置疑，但其非理性的疯狂增长，给我国经济的快速、稳定发展埋下了隐患。

对此，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策。

温家宝在近年两会中指出要着力保障和改善民生，促进社会和谐进步。

促进房地产市场平稳健康发展。

要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。

政府工作报告明确提出了促进房地产市场平稳健康发展的相关措施。

项目建设在我国房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题，对于遏制房市的过度投资投机炒作，保障我国房地产健康、稳定发展均体现了必要性。

根据对建设条件、工程方案和对财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。

综上所述，项目建设十分必要且可行。

第二章项目建设背景及必要性

2.1房地产市场背景

从2004年以来，商品房市场价格上涨很快，到2007年下半年，我国各主要城市房价相对于2004年初翻了一倍还要多，涨幅之大和涨速之快对社会、经济的冲击很大，带来许多负面影响。

从2007年底开始，加上汶川5.12特大地震和随后发生全球性金融危机，使得2008年全年房地产市场出现短暂的回落。

但是，2009年初开始，全国房地产市场出现了新一轮的堪称“爆炸式”的增长。

我国房地产价格的快速增长，特别是北京、上海、深圳等一线城市，其房地产价格已然出现非理性增长、房地产泡沫已然显现。

说中国的高房价在世界上独一无二并不过分，许多人特别是决策部门的领导心里都明白。

一位网友这样跟帖说：

“在北京和上海卖掉100平米的房子可在美国购买两套别墅。

不要怀疑——这是事实。

”就是说，中国房价高，收入低，同世界已经“接”不上“轨”了。

政府为了抑制快速上涨的房价，从2005年开始，接连出台了一系列调控政策，比如国八条、国六条等。

但这些政策的实施效果难以令人满意，此后房价仍然过快上升，大部分城市房价上涨速度达到了令人吃惊的程度。

在2009年房地产市场再次“疯狂”增长的背景下，房地产成为近两年全国两会众多委员的提案和媒体议论的焦点。

2.2保障性住房建设概况

随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。

而据民政部数据显示，2005年城镇低保人数稳定在2200万人左右。

这是一个不可忽视的群体。

然而，就住房而言，被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。

因此在两会上，不少全国政协委员呼吁加大廉租房和经济适用房制度建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能够有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。

从1991年提出建立保障性住房制度到2004年出台相关管理办法，已有数年光景。

截至2005年底，291个地级以上城市中，有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9%。

虽然各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。

广德县从2007年以来，地方政府共筹集资金1000余万元，建设竣工廉租房236套。

廉租住房补贴保障对象由起初的425户发展到现在826户，正在逐步解决城市低收入家庭的住房困难。

2.3项目建设的必要性

近年来，加大社会保障性住房建设的力度，成为各地“两会”商讨议论的热门话题。

各地政府官员对此纷纷表达了决心和信心，有的还提出了明确的目标和实施措施。

可以预见，大力加强社会保障性住房建设，将成为各级地方政府工作今后一个时期的重头戏。

这对于在房价高企重压下的低收入家庭来说，无疑重新燃起了“拥有自己一席之地”的希望。

1、解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任

我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。

在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。

因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。

从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。

政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。

如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近30年来每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。

目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用，但忽视了住房保障是政府不可推卸的重要责任。

截至2010年，全国291个地级以上城市中，基本上实施廉租住房制度，部分省、自治区、直辖市通过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入对市（区）、县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。

因此，政府要切实负担起应负之责，尽快完善住房保障制度。

2、构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题

从党的十六届四中全会就提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。

社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。

住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。

3、当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性

近几年来，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。

当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。

低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。

第三章工程建设条件

3.1广德县概况

广德县位于安徽省东南部，苏浙皖三省八县（市）交界处，全县总面积2165平方公里，辖5镇4乡，总人口51.1万。

东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。

合杭高速、宣杭铁路复线、318国道和3条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有“三省通衢”之美誉。

环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口、合肥骆岗等机场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，广德已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。

3.2自然条件

1、气象

广德县属北亚热带湿润气候区。

气候温和，雨水丰沛，日照充足，四季分明，雨热同季，无霜期长。

全年平均温度15.4℃，各年平均降水量均在1100～1500毫米之间，降水趋势自南向北逐渐减少。

本区河流较为发育，无量溪河、桐汭河由南向北流贯全境，建有芦