商业地产可行性研究报告.docx

商业地产可行性研究报告.docx

《商业地产可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产可行性研究报告.docx（7页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

商业地产可行性研究报告

第一篇：

商业地产项目可行性研究报告

最近中国产业竞争情报网发布的《商业地产项目可行性研究报告》，就是通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。

如果对内容感兴趣的话，可以去华经纵横咨询问一下。

以下内容是报告的详细目录，可以给你做个参考：

第一部分商业地产项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、商业地产项目背景

（一）项目名称

（二）项目的承办单位

（三）承担可行性研究工作的单位情况

（四）项目的主管部门

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的

财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

（十）项目社会效益结论

（十一）项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使

审批和决策者对项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分商业地产项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、商业地产项目建设背景

（一）国家或行业发展规划

（二）项目发起人以及发起缘由

（三）…………

二、商业地产项目建设必要性

（一）…………

（二）…………

（三）…………

（四）…………

三、商业地产项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分商业地产项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。

而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。

在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、商业地产项目产品市场调查

（一）商业地产项目产品国际市场调查

（二）商业地产项目产品国内市场调查

（三）商业地产项目产品价格调查

（四）商业地产项目产品上游原料市场调查

（五）商业地产项目产品下游消费市场调查

（六）商业地产项目产品市场竞争调查

二、商业地产项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品

未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，从而得出市场预测。

在可行性研究工作报

告中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模参考的重要根据。

（一）商业地产项目产品国际市场预测

（二）商业地产项目产品国内市场预测

（三）商业地产项目产品价格预测

（四）商业地产项目产品上游原料市场预测

（五）商业地产项目产品下游消费市场预测

（六）商业地产项目发展前景综述

第四部分商业地产项目产品规划方案

一、商业地产项目产品产能规划方案

二、商业地产项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

三、商业地产项目产品营销规划方案

（一）营销战略规划

（二）营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定

销售价格，提高产品竞争能力。

因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

（三）促销策略

…………第二篇：

投资可行性研究报告商业地产

房地产商业项目

：

：

成都环达通广场

思路总结

房地产商业项目，可行性研究报告主体有七大部分，分别为项目总论、市场分析及前景预测、建设单位基本情况、项目建设方案、投资估算资金筹措及贷款偿还计划、财务评价、项目风险分析。

我们小组认真学习了该报告，对整个项目的流程有了大致的了解。

按照报告所示，在实际操作中首先要到实地考察该项目，对项目名称（成都环达通泰盈房地产开发有限公司"环达通"商业项目）、项目建设单位概况，建设地点、规模、期限及建设内容、投资估算及资金筹措、可行性研究报告编制依据等做到心中有数，然后再进行市场分析和财务评价。

现在具体操作如下：

一、市场分析与前景预测。

首先要对投资环境及城市规划和成都市商业地产发展状况

有一个大致的了解，在此基础上再进行项目分析，项目分析的内容包括项目概况、南部新区商业物业发展状况（在做这个的同时，可以参考类似商业物业重点个案和区域互补商业物业两种，对他们的基本情况要有所了解）、;：

商业地产的生命力

在停发第三套房贷、限购令出台、央行加息、提高公积金贷款利率等楼市调控政策频出的背景下，人们已经注意到，限购令限购的是住宅，非住宅的商业地产等不在限购范围内。

因此，商业地产无疑将是各房地产商实现逆市突围的一把利器、加速此类产品的创新力度将实现集团阶段性的企业目标。

目前，辽宁事业部有沈阳棋盘山国宾馆项目、本溪绿地中心项目和大连绿地中心项目三个涉及商办类产品的项目。

但三个项目仍处在方案规划阶段，商办类产品的定位仍然没有明确的敲定。

因此，这里仅对创新在未来我国商业地产的发展方向进行一些研究。

一、商业地产模式的创新

1.商业地产模式创新的本质是需求的变化

商业地产和住宅地产的不同在于商业地产联系到商场，商业地产最后就是研究商业。

经济发展的不同的阶段，人们对商品的追求、消费的追求是不同的，这样就会产生不同的需求。

创新的本质是因为新的需求的出现，新的需求是商业地产创新的根本动力。

人们对生活的追求是不会有尽头的，而且随着社会的发展，新的生活方式也会不断地出现，商业地产创新成为必然。

2.商业地产创新模式介绍

201*年，在商业地产的开发模式上，以万达广场等为代表的城市综合体、购物中心仍然是主流模式，同时出现了文化与商业地产、艺术与商业地产结合以及首创奥特莱斯"新城市主义"等商业地产新模式：

诚品书店融书店、文化创意商店和餐饮旅游服务为一体，打造"文化创意城中城"；内地首个ｋ１１艺术购物中心将艺术欣赏、人文体验、自然绿化与购物想结合，引领购物休闲新体验；首创推出"新城市主义"，在奥特莱斯周边，有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等，打造集品牌购物、嘉年华游乐、影视娱乐中心三位一体的商业新模式。

3.商业地产非标准化模型的创新

未来十年将是商业地产发展的黄金十年。

在这黄金十年里，以购物中心为主体的商业综合体将成为发展的焦点。

万达集团是较早进入商业地产领域并成功创建了万达广场，创造出了所谓的订单模式。

那么在后起之秀中若要发展，就不能完全走万达的订单商业模式，必须开辟属于绿地集团的富有竞争力的模式。

如今的消费者讲求体验式经济，体验不一样的感受，而标准化就是在扼杀这种客户的体验。

而无锡哥伦布广场所追求的非标准则是每一个产品根据项目所在地的消费群的结构、消费能力和周边的竞争环境，而做出不同的业态组合和里面商铺品牌的组合，以及内部环境的设计。

201*年3月28日新

区哥伦布广场举行了盛大的奠基仪式，除了已落成的广益哥伦布广场，五洲国际集团还将会在无锡洛社投资第三个哥伦布广场，但是每一个哥伦布广场都会给市民不一样的感受。

哥伦布广场模式的成功正是五洲国际在万达订单式模式之下的一种创新。

二、商业地产绿色节能的创新

据最新研究显示，201*年上半年全球商业地产投资额累计为1320亿美元，远超201*年上半年的760亿美元。

与201*年上半年相比，今年上半年亚太地区的交易额上升了40%。

201*年仅第二季度，亚太地区直接商业房地产投资额就达到160亿美元。

近来，以中国市场为例，北京、上海、广州三大城市写字楼新增供应面积大幅上涨，最高单月环比涨幅达到17970%；销售面积同样出现强势增长的态势，环比增长7141%。

因此，在关注商业地产未来发展的同时，更进一步强调的是低碳经济背景之下的商业地产创新之路，尤其是商业地产在绿色节能方面的创新。

有统计数据显示，建筑的能耗约占全社会总能耗的30%。

按照住建部的政策要求，从201*年开始，城镇新建建筑要达到90%以上是节能型建筑。

因而，低碳节能正在成为商业地产新一轮的发展趋势。

环保时代来临，商业地产如何通过打好"环保牌"来推动地产进一步发展，更成为亚太地区新一轮焦点。

此外，根据201*年美国圣地亚哥大学和世邦魏理仕联合完成的一项名为《绿色建筑的钱景和前景》的研究发现，在绿色建筑中工作的人员病假天数减少，办公面积的空置率低，且租金回报较高。

"在低碳经济的背景之下，商业地产节能化已成主流。

创新运用更多的绿色产品，推动商业地产的不断创新，并进一步促进经济社会的可持续发展。

三、商业地产规划的创新

1.商业地产功能要全面，创新要满足客户需求

现在很多城市综合体项目，都谈一个叫我们要打造城市标志，或者标志性建筑。

标志性的两个方面，第一个方面是体量。

比方说全球最大的，要么就是最高，这两个都具有标志。

如果讲高度的话，我觉得我们也比不了。

比如拿上海来说，东方明珠原来是最高的，后来是金茂，后来金融中心。

我觉得盲目地追求高没有意义。

如果是标志，我们功能是一个集中，功能是一个复合，同时功能一定要全面，这才是我们的标志。

我们不贪大，但是我们一定要全面，一定要符合全客群的需求，做到功能上的互补。

2.商业地产建筑风格要符合城市的定位及风格

谈到建筑设计，整体建筑风格的统一性。

现在我们很多城市综合体也好，很多都是在建筑，我们跟国际的建筑业在一起交流，很多都是从艺术性和从美观性，要做标志性的，要做一个城市的名片，都是这样说。

实际上业内也会经常谈到一个话题，有几个项目能像故宫一样流芳百世。

前一阶段刚开始请了很多日韩设计师，现在是欧美系。

我前

一阵看到一个报道，说是在江西某一个新兴的城市，设计了几栋非常前卫的综合体项目，后来很多专家议论，说整个把我们中国市场作为国外设计师练笔的地方，我们希望我们中国新兴的市场，我们希望我们中国这么好的市场，成为国外设计师的摇篮曲，我不希望做这个。

我讲到的建筑风格的统一性，只是讲要符合城市的定位和城市的风格，整个城市的沿袭。

四、商业地产业态组合的创新

1.商业地产业态组合要个性化，招揽客源

在整个招商过程中，每一个购物中心要对地区有研究，否则这个购物中心就像卵生兄妹一样，每个购物中心盖出来以后大家都一样。

现在就碰到同行交流，现在大家都以我们要引进独特的，如果全上海都是这样，没有个性化在里面，可能逛了一下不会再去第二家。

包括台湾有一个店，24小时，开的风风火火，对人消费的研究，包括业态的组合等等都非常重要。

记得我有一次专门看过在日本有一家店，这家店把业态组合做的很好，便利店加音响店加咖啡店，加夜校店，到了12点和早晨的时候营业额最好。

所以购物中心招商的时候，商家组合，品牌组合，业态组合和消费行为的组合都要考虑，这样做出来的购物中心，再加上大的主力店集群，可能我们有10个主力店，甚至有15个主力店。

主力店很多开发商对商业地产认知不足的时候，都觉得租金太低，为什么要引进资金。

但是他能给你奠定最基本的客源，他有极强的揽客的能力。

我们讲要做到旺铺，一个好的开发