物业管理工作会议材料之一与时俱进开拓创新扎实工作全面开创我市物业管理工作新局面.docx

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物业管理工作会议材料之一与时俱进开拓创新扎实工作全面开创我市物业管理工作新局面

物业管理工作会议材料之一

与时俱进开拓创新扎实工作

全面开创我市物业管理工作新局面

——市房产局巴图局长在全市物业管理工作会议上的工作报告

（二○○八年四月二十二日）

各位领导、同志们：

今天我们在这里召开全市物业管理工作会议，这是市人民政府召开的第一次物业管理工作会议，会议的主要任务是学习、宣传、贯彻《物权法》和新修订的国务院《物业管理条例》，认真贯彻市委、市政府关于加强物业管理工作的精神，全面总结2003年以来的工作，学习交流物业管理工作中的先进经验，表彰2007年度A（AA、AAA）级优秀示范管理项目和“四十佳”先进个人，安排部署今后一个时期的物业管理工作任务。

这次工作会议的召开，充分体现了市委、市政府对物业管理工作的高度重视，为我市物业管理战线的全体同志增强了做好工作的信心和决心。

会上，包钢副市长将做重要讲话，我们一定要认真领会，深入贯彻落实。

一、2003年以来全市物业管理工作的回顾

我市的物业管理经过十年的发展，取得了长足的进步。

特别是2003年国务院《物业管理条例》颁布实施以来，我市全面深入贯彻国务院、自治区《物业管理条例》，物业管理市场秩序得到了整顿和规范，物业管理服务水平不断提升，物业管理法制化、规范化、专业化的进程显著推进，正在向建设和谐物业的目标迈进。

经过几年来的努力工作，我市的物业管理已经走在了全区的前列，在法制建设、执法监察、前期物业等方面处于全国领先水平。

行业呈现出理性发展的趋势，总体上步入了健康持续发展轨道。

到目前为止，全市物业服务企业187家，物业管理面积3046万平方米，物业管理项目606个，物业管理从业人员达12000人左右，物业管理覆盖面65%。

物业管理的内涵不断丰富，已经拓展到不动产的管理的所有领域。

物业管理的类别也不断增加，从过去的住宅扩展到工业、商业、院校、部队、办公等多种类型，社会化、专业化的物业管理市场已经形成。

（一）法规体系进一步健全

国务院《物业管理条例》的颁布与实施，开始了物业管理法制化、规范化的进程。

2003年9月1日，市政府颁布实施《呼和浩特市物业管理实施办法》，随后陆续出台了《呼和浩特市前期物业管理暂行办法》、《呼和浩特市住宅室内装饰装修管理暂行办法》、《呼和浩特市住宅小区物业服务标准》、《呼和浩特市业主大会、业主委员会活动规则》、《呼和浩特市物业管理投诉受理、处理规则》、《呼和浩特市物业管理企业退出项目管理指导意见》、《呼和浩特市物业管理用房规定》、《呼和浩特市物业承接验收实施细则》、《呼和浩特市住宅商品房维修资金使用细则》，《呼和浩特市物业管理3A住宅小区（大厦）标准》等一系列规章制度，下发了《关于对新建住宅小区实施物业管理单项验收的通知》、《关于新建住宅小区不得由物业管理公司发放钥匙的通知》等文件，印发或转发了《业主大会规程》、《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、《业主公约》等示范文本。

这些规章和措施的出台对有效规范市场各方主体的行为和维护广大人民群众的利益发挥了重要作用。

（二）业主责任意识得到加强

业主是物业管理活动中的责任主体，业主大会、业主委员会是保障广大业主参与物业管理、维护切身利益的有效途径。

我们在加强宣传、教育、引导的同时，积极协调街道办事处、社区居委会发挥组织领导作用，行业主管部门加强了业务指导工作。

截止2007年底，全市共组建业主大会、业主委员会182家，业主参与物业管理的意愿逐步增强，越来越多地体现在小区公共事务的决策上，业主通过业主委员会维权的意识开始显现，业主大会的作用日趋明显。

（三）前期物业管理取得突破性进展

实践证明，物业管理活动中的大部分矛盾、纠纷来自于开发过程的不规范，诸如房屋设施的质量问题、公共建筑的配套问题、环境问题，水、电、暖、气等部门的代收费用问题等等。

为此，通过物业管理提前介入规范开发过程，有着十分重要的意义，是物业管理工作实现良性持续健康发展的基础。

从2004年开始，我们依据《条例》的要求，结合本市的实际情况，大力开拓了前期物业管理工作，大力推行了物业管理项目的招投标工作，从源头上规范开发行为。

三年来，261个住宅建设项目进行了前期物业管理登记备案，备案面积达到1205万M2。

2万M2以上的住宅项目全部在网上公告招投标信息，通过招投标方式选聘了物业服务企业实施前期物业管理。

与此同时，我们加大了对开发过程的动态跟踪管理，组织全市前期物业管理执法检查，发现问题及时提出整改意见。

从2005年开始对竣工的住宅项目实施前期物业管理专项验收，收到了非常好的效果，逐步规范了市场行为，扭转了开发建设单位重建设轻管理的认识，促进了建设与管理的良性互动。

（四）品牌物业逐步增多

几年来，一批优秀的管理项目脱颖而出，带动了企业走专业化、规范化发展道路，使我市物业服务品质得以快速提升。

从简单的专项服务到整体的综合服务、从规范化到标准化、从大众化到人性化、从单一的物业服务到多元的资产管理、从“以企业为中心”到“以客户为中心”，物业管理行业正经历从粗放型向集约型服务模式的转变。

至目前为止，我市已产生国家级优秀示范项目12个，自治区级优秀示范项目33个，市级优秀项目63个。

2007年，市政府批准执行《呼和浩特市物业管理3A住宅小区（大厦）标准》，当年评定AAA级优秀项目11个，AA级优秀项目21个，A级优秀项目18个。

这些优秀品牌项目的树立，发挥了积极典型的示范作用，极大的提升了我市物业管理水平。

（五）专项维修资金统一管理

商品住房专项维修资金管理始终坚持“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的原则，从2003年开始，不断加大规范力度，不断改善管理手段，开发了管理软件，采取信息化管理，做到了专项维修资金应收尽收、安全存储、合理使用。

随着近年来房地产开发规模的快速增加，维修基金交存量也呈现出快速增长趋势，至目前已达1.5亿元。

管理上实现了核算到户，管理水平和工作效率显著提高。

（六）市场秩序得到整顿和规范

2003年底，呼市物业管理监察中队成立，几年来共接待群众来访1270人次，协调解决物业纠纷256起，受理书面投诉127起，办理12319转办单248件，结案率达96%。

从2005年开始，我市共开通了5部物业管理投诉热线电话，进一步畅通群众投诉举报渠道。

物业管理监察工作始终坚持把业主的利益放在第一位，纠正了一批企业的违法、违规行为，查处了一批严重侵犯业主利益的案件，有效维护了广大业主的合法权益，杜绝了因物业管理引发的群众集体越级上访事件，得到了社会的认可。

实践证明，积极开展物业执法监察工作对整顿和规范物业市场秩序、维护相关主体的合法权益、推动物业管理的健康发展发挥了重要作用，树立了良好的政府形象。

（七）加大行业培训和宣传

几年来，我们始终把规范企业行为，提高管理和服务水平作为工作的切入点和突破口，先后举办各种类型培训班32期，有3000多人通过培训考试取得了相应的岗位资格证书，使企业的素质明显提高，企业的行为得到规范。

在宣传方面，我们坚持不懈地进行宣传、教育工作，特别是坚持开展一年一度的物业管理宣传周活动，采取发放宣传品、现场咨询、举办高峰论坛、文艺汇演和消夏晚会等多种形式，宣传物业管理政策法规，来提高人们对物业管理的认识，使广大业主增强了自我约束、理性维权的意识，使众多物业管理企业增强了诚实守信、守法经营的观念。

（八）行业的作用正在显现

物业管理作为一种综合性服务，极大的改善了人居和工作环境，促进了相邻关系的和谐，维护了社区稳定，提高了城市管理水平。

其劳动密集型特征，使得其在吸收城乡剩余劳动力，解决日益加重的社会再就业问题上发挥了重要作用。

同时物业管理作为新的经济增长点，为扩大住房消费，促进第三产业发展，拉动经济增长等方面都起到了不可忽视的作用。

发展历程表明，物业管理是以满足人民群众不断增长的物质文化需求为目标，与人民群众的生活息息相关。

作为与现代化社会生产、生活密切相关的社会服务业，其不可缺性已成为社会共识。

我市越来越多的业主从被动接收到主动参与，越来越多的开发建设单位认识到前期物业管理的重要性和自身责任。

良好的物业管理的外部环境正在营造之中。

二、我市物业管理存在的问题

我市的物业管理在其发展过程中，也遇到了诸多的困难和压力，暴露出一系列问题和矛盾。

（一）社会环境缺乏公正，相关主体矛盾频发

由于认识上的差异，使业主、开发企业、物业企业、公用事业部门等物业管理相关主体对一些问题的理解不尽一致。

大量的矛盾和纠纷集中在过去形成的开发建设不规范问题上，水、电、暖、气等部门责任不到位问题仍占有一定比例。

开发遗留和代收代缴问题转嫁到了物业管理企业身上，加剧了业主与物业企业之间的矛盾，成为了企业经营困难的主要原因之一。

同时，物业管理行业面临着较大的社会舆论压力，个别媒体报道事件片面、失真，给物业管理行业的发展带来不利影响。

（二）有关制度尚待落实，执法困境没有解决

《条例》已颁发了近五年时间，《物权法》已实施，在某些方面，我市物业管理政策法规的立、改、废工作仍然滞后，《呼市物业管理条例》至今未列入立法计划，物业服务收费、专项维修资金、物业招投标、物业企业资质、住宅小区室内装饰装修等各方面的管理规定也急需配套出台。

由于现行的物业管理法律法规尚不健全，很多问题还缺乏有效的判别标准，个别业主缺乏理性维权，司法机关对物业纠纷缺乏专业的审判，法律程序繁琐复杂，使物业管理面临着执法难的困境。

（三）业主缺乏自律意识，约束机制有待完善

尽管业主维权意识越来越强，但是大多数业主缺乏主人翁的责任，参与物业管理的意识不强，民主决策的氛围还没有形成。

相当一部分业主缺乏自律意识，不能很好履行业主的义务，拒交物业服务费、不服从业主大会决定等行为时有发生。

业主委员会建设缺乏有效监督约束机制，运作不规范引发的矛盾较为突出。

目前我市登记备案的182家业主委员会，仅占全部物业管理项目的30.9%，大多数业主委员会形同虚设，信任度普遍不高，在一定程度上阻碍着物业管理的正常健康发展。

（四）企业服务行为不规范，服务理念亟待加强

目前，物业管理行业还过分依赖行政监管，自律机制尚未完全建立，行业内存在无序竞争现象。

部分物业服务企业仍然没有摆正自身位置，服务意识不足，合同意识不足，诚信自律意识淡薄，与业主矛盾对立，甚至擅自处分应由业主处分的事项。

这些行为侵害了业主的合法权益，也严重损害了行业形象。

仍有一定数量的企业技术手段有限，管理方式落后，服务水平低下，长期维持低水平运作。

由于执业水平和职业素质的不足，一些物业服务与业主的正当要求存在较大差距，导致客户关系紧张，甚至引发激烈冲突和矛盾。

这些企业的服务行为仍须进一步规范，服务水平仍需大幅度提升。

（五）市场机制不够完善，经营风险逐步增大

一是受地区经济文化发展水平的制约，目前我市187家物业企业中，与开发企业有隶属关系的90家，房管部门和机关单位后勤转制的企业49家，其余为股份制企业，成熟的物业管理市场没有形成，“父子”体系带来的负面影响在增大；

二是物业管理是一个高成本、低利润的服务行业。

在当前物价水平快速增长的情况下，物业服务收费却始终维持在0.4元/月·M2左右，管理服务成本压力已经难以支撑。

在低收入人群集中的住宅小区，低保户、贫困户的费用欠缴现象普遍存在，企业经营困难重重。

《劳动合同法》实施后，员工的“一金、五险”使企业负担更加沉重；

三是行业从业人员普遍待遇差、收入低，物业管理企业人才储备基础薄弱，从业人员队伍素质远远滞后于行业的发展，导致企业管理水平很难提升，技术含量普遍低下；

四是企业走规模化经营的渠道有限，具有带动、辐射作用的龙头企业数量偏少，市场资源得不到优化配置。

（六）旧小区改造工作滞后，人民群众反映强烈

所谓旧小区主要是指在计划经济时代的机关、企事业单位管理的住宅区。

这些小区基本上处于无人管理状态，房屋本体年久失修，基础设施严重损坏，私搭乱建随处可见，公共环境脏、乱、差，治安问题突出。

在这些小区中，居民生活质量普遍低下，生活环境恶劣，已实施物业管理的小区形成了明显的反差，也与快速发展的城市整体市容环境极不协调。

旧小区问题已经列入了市委、市政府改善民生工作的一项重要举措，成为了社会各界关注的焦点，人民群众反映强烈。

（七）收费难问题依然严重，主业经营亏损普遍存在

我市物业服务收费普遍采取政府定价，物价管理部门审批收费标准，并监督实施。

受开发遗留、代收代缴、服务不规范、低收入人群集中等多方面因素的制约，收费难始终是造成企业经营困难的主要原因，目前问题依然严重。

近期调查显示，收缴率在85%以上的企业占全部企业的20%，在60-80%之间的占30%，低于60%的占50%，多数企业在勉强维持。

低收费水平、低收缴率导致大部分物业企业出现主业经营亏损，前景不容乐观。

长期收费难，企业势必要通过降低服务质量和服务标准来核减经营成本。

一旦陷入恶性循环之中，业主和企业的矛盾往往不可调和，多数企业会按照市场准则，选择退出项目管理，结果引发局面混乱。

现阶段，物业管理行业存在的问题和矛盾较多，客观上分析是由于行业的快速发展，使得物业管理面对的群体越来越大，矛盾随之增多。

主观上分析，企业服务质量亟待提高，行业自律建设需进一步加强。

三、今后一个时期我市物业管理工作的主要任务

今后一个时期，我们要按照首府城市实现巨变的要求，抓住大好发展机遇，全面推动物业管理工作在上新台阶。

全市物业管理工作的总体思路是：

认真学习、宣传、贯彻《物权法》和国务院《物业管理条例》，完善行业规章，强化行业监管，保证市场运行健康平稳；落实属地管理原则，发挥社区领导作用，加强对业主委员会建设的指导和监督，努力提高业主委员会业务素质和工作能力；进一步加大前期物业管理工作力度，积极培育成熟的物业管理市场，逐步解决建管衔接问题，营造业主、开发、物业三方共赢的局面；继续加强企业建设，规范企业服务行为，鼓励良性竞争和科技创新，增强企业综合实力，打造品牌物业，扶持企业发展。

实现这一总体思路，我们要着力抓好以下几个方面的工作：

（一）加大宣传工作力度，拓展行业宣传的广度和深度

继续深入宣传、贯彻物业管理各项政策法规，把学习、宣传《物权法》和国务院《物业管理条例》作为今后一个时期的工作重点，下大力抓紧抓好，抓出实效，争取让全社会都来关心、理解、支持物业管理工作。

要重点搞好一年一度的物业管理宣传周活动，通过组织开展形式多样、群众喜闻乐见的活动内容，引导广大业主树立正确的物业管理法制观念，引导物业服务企业守法经营，规范自身行为。

坚持正确的舆论导向，充分利用和调动广播、电视、报刊等舆论工具，客观公正报道行业信息，多渠道、多角度的反映物业管理的发展状况，增加社会对物业管理行业的认同，树立行业良好形象。

（二）健全和完善规章制度，依法规范物业管理活动

要充分考虑我市物业管理立法的紧迫性和必要性，本着体现实践性、连续性和适度超前性的原则，尽快完成《物业管理条例》的起草，并做好立法调研、征求意见等立法准备工作，等待时机成熟，早日出台《呼和浩特市物业管理条例》，使我市物业管理活动切实依法规范。

要尽快出台《呼和浩特市物业管理实施细则》，来规范现阶段的物业管理活动。

《实施细则》要把握全面性和针对性，重点是解决好操作性，使行业监管工作有章可循。

出台《呼和浩特市物业服务收费管理办法》等物业管理法规配套工作要同步抓紧进行，不断健全行业规章制度，早日形成相对完善的物业管理法规体系。

（三）加大市场监管力度，坚决查处违法行为

进一步加大执法监察工作力度，保证群众诉求渠道畅通，认真接待和受理业主来信来访，处理好市长信箱、12319城建热线和人大督办案件，做到件件有结果、件件有答复。

要把开展物业市场执法检查作为一项经常性工作来抓，规范市场主体行为，及时纠正违法违规行为，有力制止不良竞争，维护市场秩序的健康平稳。

现阶段乃至今后一个时期，监察工作要强化行政处罚手段，严肃查处涉及服务质量、服务收费等方面违规行为，对群众反映强烈的责任不落实、非法侵占等严重侵犯业主权利的违法行为予以严厉打击，切实保护广大人民群众的根本利益。

（四）发挥社区领导作用，加强业主委员会建设

加强业主大会和业主委员会的建设已经成为当前物业管理工作的重心。

社区管理部门与物业管理部门应当紧密配合，重点解决业主自我约束意识不足、自身决策行为不规范和业主委员会形同虚设，不发挥作用等问题。

各区政府应按照属地管理的原则，加强对物业管理工作领导和监督，把加强业主委员会建设作为对办事处责任目标考核内容。

街道办事处要强化措施，切实担负起组织业主大会的责任，使具备条件的物业管理区域按程序成立业主大会。

要把业主委员会纳入社区管理体系之中，有计划推动业主委员会的换届工作，使业主委员会的建设得到不断改善。

社区居委会要积极开展居民思想道德教育，引导居民树立正确的消费观念和依法履行法定义务的意识，培育居民自主决策和自我约束的能力。

业主委员会、物业服务企业应主动的接受社区党组织的领导和社区居委会的指导与监督，积极配合社区工作，依法维护自身合法权益。

各级行业主管部门给予业务指导，有计划、按步骤地抓好对业主委员会成员的法制教育和业务培训，努力提升其业务素质和工作能力。

（五）规范管理服务行为，提高企业自身素质

充分发挥行业监管手段，通过法制教育和制度约束，来促进物业服务企业守法经营，诚信经营；通过加强企业资质管理，清理行业队伍，来规范物业服务企业和从业人员的执业行为。

行业协会要加强行业自律建设，督导企业遵守职业道德标准，执行执业纪律规则。

引导企业建立现代先进物业管理理念，增强服务意识、合同意识、风险意识，规范自身服务行为。

各级政府、行业主管部门要积极支持物业管理协会开展工作，充分发挥其联系政府和企业的桥梁纽带作用，对行业协会提出的问题和请求予以认真研究、协调解决。

物业管理协会要继续抓好多层次的人才培训，加强关键岗位和第一线职工的技能培训，提高从业人员素质，造就一批懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍；要鼓励企业走技术创新的道路，增加物业管理科技含量，改善物业管理技术手段；定期组织开展行业交流，帮助企业开阔视野，更新观念，规范行为，从而实现行业整体素质的提高。

（六）打造优秀品牌物业，扶持企业发展壮大

要从满足不同类型的服务要求出发，继续完善服务标准，引导企业不断提高服务质量和管理水平。

继续深入开展3A级物业管理优秀项目的考评达标活动，培育出更多的品牌企业、品牌项目，促进企业做大做强，以带动整个行业的发展。

在引导企业规范发展的同时，要抓住重点，创造有利条件，扶持企业发展壮大。

要进一步扩展规模化经营的渠道，通过兼并、重组等手段进行资产和资源整合，扶强扶大，培养和造就一批实力雄厚、管理规范、竞争有力的龙头企业，使物业管理市场结构得到进一步优化。

（七）推进前期物业管理，培育成熟的物业管理市场

继续强化前期物业管理工作的力度，引导开发、物业企业端正对前期物业管理的认识，重点是加强前期物业管理的过程控制，通过经常性的开展专项执法检查，指导和督促物业服务企业按照有关要求介入管理。

进一步加大物业管理项目公开招投标力度，积极培育成熟的物业管理市场，不断完善公开、公平、公正的物业管理市场竞争机制。

从2008年开始，对建筑面积在2万M2以上的项目，全部在网上公示招投标信息，实行前期物业管理公开招投标，逐步推开后期物业管理和单位自建项目的招投标工作，坚决杜绝暗箱操作，制止违规竞争。

进一步做好物业管理专项验收工作，探索从根本上解决建管衔接问题的途径。

通过对新竣工项目实行专项验收，保证业主入住条件符合要求，明确建管职责，促进物业的保值增值，最终实现开发、物业、业主三赢局面。

（八）加强政府监督，规范维修资金管理

下一步的工作重点是在建设部、财政部《住房专项维修资金管理办法》的基础上，出台我市专项维修资金管理的相关规定和实施细则。

管理上要逐步改革管理办法，进一步理顺管理模式，促进管理工作的规范化、科学化。

商品房专项维修资金的使用上，要充分落实政府监督职能，重点管好业主大会审批，工程验收和决算审计几个环节，确保专项维修资金安全存储、合理使用，坚决查处挪用行为。

同志们，物业管理是一项艰苦而又复杂的工作。

实现首府十年巨变的任务目标，为我们提供了良好的发展机遇，也让我们面临着严峻的考验。

今后的工作中，我们一定要在市委、市政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，以奋发有为的精神状态和求真务实的工作作风，团结拼搏、开拓创新，扎实工作，全面开创我市物业管理工作新局面，为促进我市物业管理的持续、健康发展做出新的、更大的贡献。