房抵贷操作规程0210.docx

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房抵贷操作规程0210

“房抵贷”业务操作规程

第一章总则

第一条为更好地满足个人客户信贷需求，提高我司市场竞争力，根据我司个人信贷业务相关政策规定，制定本操作规程。

第二条本操作规程所指“房抵贷”业务是指借款人以本人或家庭成员的房产作抵押从我司获得授信额度，借款人在授信额度和授信期限内一次性或循环使用的用于生活消费需求的贷款。

其中借款人以住房为抵押，通过“房抵贷”业务申请贷款用于购买住房（不含首付款部分）或与住房配套的车库（位）、能够适用住房贷款利率政策、纳入个人住房贷款科目管理并符合有关规定的贷款，称为“房抵贷—购房”，不符合“房抵贷-购房”条件的其他“房抵贷”业务统称为“房抵贷-消费”。

第三条“房抵贷”业务开办的原则是严格授信、便捷用信、审慎抵押、安全高效。

第四条贷款限额。

“房抵贷”对单一客户的授信额度原则上不超过800万元，其中用于旅游、婚嫁等日常消费开支的贷款原则上不超过100万元。

应充分考虑辖内不同区域的房产价值、分行的风险控制能力等因素确定各地具体的授信限额。

第二章贷款对象及条件

第五条贷款对象。

“房抵贷”业务的贷款对象原则上是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。

第六条贷款条件。

借款人申请“房抵贷”业务除具备《个人信贷业务基本规程》规定的申请人条件外，还应具备以下条件：

（一）借款人年龄在18-60岁之间；

（二）能够提供个人或家庭成员（配偶、父母（公婆、岳父母）、子女及其配偶，兄弟姐妹）名下合法、有效、足值的房产作为抵押物；

（三）以住房为抵押物的，评级结果在A（含）级以上；以商业用房为抵押物的，评级结果在AA（含）级以上；

（四）我司规定的其他条件。

第三章贷款要素

第七条贷款用途。

“房抵贷”适用于借款人购房、购车及房屋装修、购买车位、购买各类大额耐用消费品、旅游、教育、婚嫁等各种消费性资金需求。

第八条授信额度。

（一）授信额度

“房抵贷”的授信额度根据“最高抵押额度”和“最大偿还能力额度”二者取低者进行确定。

其中“最高抵押额度”为根据借款人抵押房产确定的最高可抵押额度，“最大偿还能力额度”即根据一定的公式推算出的借款人及其配偶（如有共同还款人的，需查询征信系统，没有不良信用记录）具备最大偿还能力的额度。

（二）最高抵押额度

1、最高抵押额度=抵押物价值×抵押率

2、抵押物价值原则上根据经项目经理认定过的评估价进行确认。

对于申请授信额度在成交价50％（含）以下的一手住房，可以不进行评估，直接将成交价认定为抵押物价值。

但调查人员认为价格明显不合理的必须进行评估（具体标准由一级分行掌握）。

其他情况房产必须进行评估。

项目经理对抵押物评估价进行认定的有关规定见第十七条第二款。

项目经理对评估价值进行认定后，应将评估价分解为购置价和溢价两部分，即评估价值=购置价+溢价。

3、抵押率分两部分进行确定。

对于购置价的抵押率（称为“基础抵押率”），住房最高不得超过70%，其中别墅、高档房和国有划拨土地上的房屋做抵押物的，抵押率最高不超过60%（其中高档房的标准由一级分行根据当地有关部门的规定结合当地实际具体确定）。

商业用房抵押率最高不超过50%。

溢价部分抵押率（称为“溢价抵押率”）应在上述最高抵押率基础上分别降低10个百分点。

4、对于评估价低于购置价的，按评估价与基础抵押率确定最高抵押额度。

（三）最大偿还能力额度

“最大偿还能力额度”按照等额本息法还款公式进行反算。

项目经理可登陆CMS系统-客户管理-贷款咨询-贷款额度咨询进行试算。

其中：

“贷款期限”，代用“授信期限”；

贷款利率，代用“授信期限”对应的期限档次基准利率；

月还款额，应满足以下条件：

“借款人及配偶月所有债务支出（含本笔贷款）与月收入之比在55%（含）以下。

第九条授信期限。

（一）以住房为抵押的，授信期限最长为30年，同时需满足以下条件：

一是借款人年龄＋授信期限≤60，符合我司下发的《关于优势行业单位优质个人客户简式授信评级的有关规定》中明确的“双优”个人客户标准的，借款人年龄＋授信期限≤70；二是房屋已使用年限＋授信期限≤40。

在此基础上结合抵押物的变现能力、借款人还款能力等综合确定授信期限。

（二）以商业用房做抵押的，授信期限最长5年，且需满足商业用房已使用年限+授信期限≤30。

第十条单笔贷款最长期限。

“房抵贷-购房”最长期限30年，“房抵贷-消费”中贷款用途为购房、装修等大额支出的，最长期限15年，用于购车及日常生活消费小额支出的，最长期限5年。

以商业用房做抵押的，单笔贷款最长期限为10年，且需满足商业用房已使用年限+贷款期限≤30。

各行可结合当地实际进行具体规定。

第十一条贷款最后到期日。

以住房为抵押的，授信到期日即为贷款最后到期日，授信额度项下的任何一笔贷款的到期日均不得超过授信到期日。

以商业用房做抵押的，单笔贷款到期日可超过授信到期日。

第十二条额度有效期。

借款人获得授信额度后，此额度的有效期为1-3年（以住房为抵押的，最长为3年，以商业用房为抵押的，最长为1年，具体根据审批结果确定），称为“额度有效期”。

在额度有效期内授信额度可一次性使用也可多次循环使用。

额度有效期到期后，原额度冻结，原额度项下不得发放新的贷款，已发放未到期的贷款应继续归还。

借款人如需继续申请新的贷款，需配合经营行重新核定授信额度。

第十三条贷款利率。

贷款利率根据单笔贷款的用途审批确定。

符合房抵贷-购房条件的，贷款利率按照个人住房贷款有关规定执行，符合房抵贷-消费条件的，贷款利率执行人民银行同期同档次期限利率，下浮幅度最高不超过10%；以商业用房做抵押的，利率最低执行基准利率（不得下浮）或进行一定幅度的上浮。

具体浮动幅度按照总行利率授权规定执行。

第十四条还款方式。

贷款期限在一年（含）以内的贷款，采用一次还本付息方式或定期结息，到期还本；期限在一年期以上的，采用分期还款方式，主要选择等额本息法或等本递减法。

第四章贷款担保

第十五条担保方式。

办理循环方式的“房抵贷”业务采用房产最高额抵押担保方式。

办理非循环方式贷款的，可采用一般抵押担保方式。

第十六条抵押物要求。

（一）抵押物原则上应为住房。

部分经风险管理部同意可接受商业用房或商住两用房作为抵押物，具体再确定。

（二）抵押物对应的土地性质须为国有，已取得房屋所有权证书，可以进入房产三级市场交易流通。

（三）可以办理合法抵押，并且未设定其他抵押权。

（四）抵押房产的所有权人及共有权人必须是具有完全民事行为能力的人。

第十七条抵押房产价值评估。

（一）以住房为抵押的，可采取外部评估或内部评估的方式。

（二）采取外部评估的，贷款调查人员需对评估价值的合理性进行认定。

项目经理对评估价值进行认定时应重点考虑以下几个因素：

一是房产的购置价格，二是当地房产价格的平均涨幅，三是同类房产的成交均价。

房产评估价格不应高于按照购置价格与平均涨幅推算出的价格的一定比例；不应高于同一地段同类房产近期交易均价的一定比例。

各执行部门可参考上述因素确定具体的评估价值认定方法。

（三）重新核定授信额度时，为简化流程，以住房为抵押的，可以内部评估为主。

商业用房评估规定同

（一）款。

第五章授信额度审批程序

第十八条房抵贷业务的审批包含授信额度审批和单笔用信审批，授信额度和首笔用信同时申请的，可同时审批。

第十九条授信额度申请。

借款人按要求填写《”房抵贷”业务申请表》，并提供以下资料：

1、借款人有效身份证件；

2、借款人婚姻状况证明；

3、借款人还款能力证明；

4、用于抵押的房产的房地产权利证书、所有权人及共有权人的身份证件及其同意抵押的书面承诺;

5、贷款行要求提供的其他资料。

第二十条授信额度调查。

（一）调查人员对贷款申请应及时进行贷前调查并安排房产价格评估，贷前调查主要包括以下内容：

1、贷款申请资料是否真实、完整；

2、借款人及配偶信用状况是否符合规定。

须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告。

3、借款人及其配偶还款能力是否充足。

通过多种方式判断借款人及其配偶收入证明的真实性和合理性，必要时可要求借款人提供完税证明、工资流水单、公积金缴存证明等辅助材料。

对自雇人士或无固定职业者，主要根据其相关资产证明判断其还款能力，必要时应进行实地调查。

4、抵押物权属状况是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件。

5、以评估价认定并采取外部评估方式的，评估方式和评估价格是否合理，以成交价认定的，成交价是否合理。

6、借款人所申请的贷款要素的合法合规性。

（二）调查人员在授信额度调查时应至少要与借款人及抵押房产所有权人进行一次面谈并做好面谈记录。

根据对信贷资料的分析及面谈情况确定是否开展实地调查。

（三）调查同意的，提出调查结论，拟定贷款方案，调查认为不符合授信条件的，经部门负责人同意可终止贷款程序，退回受理单位并及时通知申请人。

第二十一条授信额度审查、审批。

审查、审批人员对提请审查、审批的信贷业务进行审查、审批，并提出明确的审查、审批意见。

审查审批的主要内容包括：

（一）基本要素审查。

移交的贷款业务基础资料是否齐备；

（二）主体资格审查。

借款人、共同借款人、抵押人是否具有完全民事行为能力，借款人是否有不良信用记录，收入是否充足合理，有关证明材料是否符合规定。

（三）信贷政策审查。

授信各项要素是否符合制度办法规定。

（四）担保物审查。

抵押房产权属是否清晰，价值认定是否符合程序和规定，评估价值是否合理。

（五）信贷风险审查。

重点审核借款人收入来源的稳定性以及家庭资产负债状况，审核抵押物的变现能力和保值增值能力。

第二十二条签订合同。

对申请循环方式用信的，经营行与借款人、担保人签订《最高额担保个人借款合同》及《“房抵贷”补充协议》。

第二十三条办理抵押登记、保险手续。

按照授信额度和授信期限办理最高额抵押登记，对申请非循环方式的，可办理普通抵押登记。

根据情况决定是否办理抵押物保险。

第六章单笔用信审批程序

第二十四条借款人申请。

（一）申请授信额度项下单笔贷款的，借款人按要求填写《最高额担保个人借款合同用款申请书》并提交以下资料：

1、借款人身份证件；

2、借款人及其配偶还款能力证明（距上次提供收入证明不足一年的，可不要求再次提供）；

3、我司要求提供的其他资料。

（二）申请“房抵贷-购房”的，除提供上述资料外，还需提供以下资料：

1、借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同；

2、购房首付款或已缴存首付款的证明（对于要求一次性付款的客户，可将首付款作为放款前的限制性条款，由客户在贷款发放前存入我司指定账户，贷款发放时，由我司将首付款和贷款直接划入售房人账户，具体要求由一级分行明确）。

（三）申请“房抵贷-消费”的，除提供

（一）款资料外，还需提供以下资料：

1、贷款用途证明或声明。

对于符合我司下发的《关于优势行业单位优质个人客户简式授信评级的有关规定》中明确的“双优”个人客户标准的，贷款30万元以上必须提供用途证明（包括相关合同、协议、发票等），其他客户贷款10万元（含）以上的必须提供用途证明。

“双优”客户贷款不足30万元，其他客户贷款不足10万元的，如暂时不能提供用途证明，可于申请单笔贷款时签署书面的具体贷款用途声明。

项目经理应提醒借款人注意保存贷款的用途证明，在我司进行贷后检查或监管部门检查时根据需要要求借款人提供。

2、贷款用于购车的，要提供已缴存首付款的凭证。

（四）上述资料中，如果借款人在申请授信额度的同时申请单笔用信，则资料不需重复提供。

第二十五条贷款调查。

调查人员应及时进行贷前调查。

主要包括以下内容：

1、贷款资料是否真实、完整。

2、借款人及配偶信用状况是否符合规定。

须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告。

3、借款人及配偶还款能力是否充足。

4、贷款各项要素是否符合授信审批内容。

5、用于抵押的房屋他项权证是否已办妥