物业管理早期介入及前期管理经验汇编.docx

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物业管理早期介入及前期管理经验汇编

用户装修

1、装修监管

收楼后的用户，一般都要对房屋进行程度不同的二次装修。

其中有产权人自己装修，也有使用人装修。

但无论属于哪一种装修，他们都将给物业管理工作在安全。

环境、消防等诸多方面带来许多问题。

如若对其监管不力将可能酿成事故并造成损失。

因此，对于二次装修的管理是非常重要的阶段性工作，也是较为复杂和困难的管理工作之一。

管理公司对用户装修之管理，主要针对以下方面进行监控：

（1）建筑物结构

各装修工程可以在其自身单元内进行非结构变更，但不得开凿、损坏任何承重墙、梁、楼板、屋面及其他任何破坏楼宇结构强度的行为。

（2）建筑物立面及景观

对于建筑物是否封闭阳台及如何封闭、建筑物外墙怎样安装空调及如何排放冷凝水、建筑物外墙能否安装广告及天线等都必须统一规划，严格监管。

（3）消防

二次装修动火作业现场之保护措施，消防设备的保护、阻燃材料的使用及防火处理、消防系统的变动及申报等都是装修管理中需要注意的问题。

（4）安全管理

二次装修阶段，施工单位多且人员复杂，期间最易发生窃案。

对于施工人员的进出、留宿的管理及24小时日常巡查将是安全管理重点。

（5）环境保护

装修期间对于可能造成的墙面、地面、电梯轿箱等污染应加强监管；对于二次装修垃圾应辟专门堆放场地并集中清运；对施工作业时间严格控制，以免施工噪音对他人构成滋扰。

（6）公共设施

特别注意检查已落成交付使用的公共建筑、道路或公共设施、设备，包括配电箱、消防栓箱、公共照明、公共管道、公共电路、安全监控装置等，有些需要贴上封条，任何人未经同意不得擅自连接公共设施，如电路、下水道等，也不得导致排水管道系统、化粪池、隔油池等阻塞或削弱其有效运用。

遇损坏戓因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞等，要予以处罚并予修复。

（7）检查、验收

对于装修单位，管理公司应设专人负责现场管理，对用户的改动、改造尤为注意监督。

以下为住宅及商铺装修巡查、验收之注意事项，以示参考。

住宅单元装修巡查验收之注意事项

1.0进入新现场前仔细查看图纸及审批文件，做到心中有数。

2.0进入装修现场后，应按审批内容逐项检查，并应注意：

2.1隔墙材料：

用防水材料或空心砖、轻体墙等（木器必须按规范涂上消防局认可之防火漆）。

2.2天花材料：

用防水材料或防火处理。

2.3电气线路改动：

需套PVC管，配电箱内空气开关型号、位置是否正确，出线线径是否合理等。

2.4地面：

检查该业户有否在允许范围内对地面内对地面进行改动，如洗手间、厨房等地面改动，必须按规范做好地面防水处理，并约会管理处有关人员进行检查。

2.5墙面：

墙面以涂料为主。

如贴墙纸则必须是阻燃墙纸。

2.6给排水管道：

给排水管道如有改动，需检查其是否照图施工，材料质量是否符合国家标准，接口部分会否漏水，有否损坏立管及原有管道。

2.7空调安装：

检查主机是否在指定位置安装，地脚螺栓需加装防震垫片，空调排水不能直接排至户外，需利用厨房、洗手问或阳台地漏排水，主机如需挂墙或搭架安装，需用不锈钢材料。

2.8大门（进户门）：

如更换大门，需提供乙级防火门证明，否则不准更换。

2.9防盗门：

必须选择管理处指定之款式。

不接受其他款式，防盗门不能超出门框范围而凸出走廊上。

2.10窗户防盗网（栏）：

新装防盗网必须在窗户内。

2.11外露平台：

外露平台如有装修，需查明是否得到管理处/发展商批准。

3.0任何违章工程必须尽快记录下来戓拍照存档（如有需要），及汇报上司做进一步行动。

4.0竣工验收：

验收时二次装修小组最少2位成员在场，其中有1位是初审核单元图纸之同事，验收时按装修审批之项目及要求并结合巡楼报告检查该户之装修状况。

如发现有不合格，则当场指出需如何整改，签发《整改通知书》或《违例装修项目说明》，整改后再行验收，直到合格。

商铺装修巡查验收之注意事项

1.0进入新现场前仔细察看图纸及审批文件，做到心中有数。

2.0进入装修现场后，应按审批内容逐项检查，并应注意：

2.1隔墙：

必须使用阻燃型建筑材料，如石膏板、泰柏板、空心砖等，严禁使用木板等易燃材料隔墙。

2.2墙面：

可使用ICI等涂料或阻燃型材料，如防火板，阻燃墙纸等，使用面板装修时需在底板做防火处理。

2.3地面：

不可损坏原地台，如有给排水管路经过，必须做好防水，并经工程部验收。

2.4天花：

必须使用阻燃型材料，如石膏板、矿棉板等，严禁大面积使用木板，天花高度一般在2.5～2.7米之间，一般不接受不装吊顶之申请，如安装封闭型天花，则必须在天花上所有闸阀处留检修口。

2.5烟感：

每一个封闭间隔必须装一个或多个有效烟感（Net≤80平方米）。

如间隔墙高度低于天花50厘米或以上，则可和附近之烟感共用，所有烟感必须离开空调出风口、回风口最少50厘米。

2.6喷淋：

所有喷淋管道必须油红色防锈漆。

用吊码稳固安装，不准使用铁丝、电线等悬挂。

所有管路接口不得有渗、漏水现象。

喷淋头必须离开石英灯等高温光源最少30厘米，以防过热爆裂（有效温度为68℃）。

2.7电气：

所有线路需套PVC管。

天花上线管需用吊码固定，不能用铁丝、电线等悬挂。

更不能悬挂在消防管、空调管上。

检查配电箱内空气开关型号、位置是否合理，动力线路需有漏电保护，动力和照明必须分开，不得共用零线。

2.8中央空调：

检查所有二通阀及电磁阀是否正常工作。

电气接线是否正确，保温是否全面。

新加之风机盘管可否轻易抽出马达，以便于清洗。

检查排水管之坡度是否利于空调排水。

2.9灯箱：

灯箱只能用镂空刻字方法装饰，灯箱电源须加定时器。

未经许可，不能悬挂招牌等在公共部分。

2.10大门：

一般情况下，大门不能更换。

如见有更换，需及时查明上报。

3.0任何违章工程必须尽快记录或拍照存档（如有需要），及时汇报上司做进一步行动。

4.0验收：

4.1验收时二次装修小组最少2位成员在场，其中有1位是初审核单元图纸之同事，验收时按装修审批之项目、要求并结合巡楼报告检查该户装修状况。

如发现有不合格，则当场指出需如何整改，签发《整改通知书》或《违例装修项目说明》，整改后再次验收，直到合格。

4.2联系消防、空调项目承判商，并同检查消防报警、联动系统，空调系统需开机运行24小时，检查是否运作正常；检查电力系统是否正常运作；给排水工程是否符合标准规定（如有）。

4.3管理处可作审批装修项目验收；涉及消防项目验收，惟以政府消防部门验收结果为准，并据此批核竣工/开业与否。

2.装修管理文件

在装修管理工作中，管理公司常常编制《装修指南》等管理文件及有关管理表格，其在方便用户装修工程进行时同时也规范和严格了装修管理。

以下为某大厦部分装修管理文件，以示参考。

一、装修指南

装修指南

1.0前言

本指南载列的重要资料，只供业户及业户所雇之设计师/施工单位作参考之用，而本指南内所有规则及条款亦旨在帮助业户更有效而迅速地规划装修。

业户在详阅此份指南后，请在本指南的承诺书上签署盖章，承诺遵守本指南内所列一切规则及条款。

业户亦有义务通知其受雇之设计师及施工单位必须同样地遵守这些规则及条款。

虽然本装修指南的内容是经过细心编写的，但它不能成为任何要求或合同的组成部分，同时，管理处或其代表对可内容中诠释的任何误差，并不会构成或因些而负上任何责任。

此外，管理处亦将按情况需要保留权利作出一切适当之修改。

所有业户的设计方案和图纸亦必须获取管理处书面批准方可进行装修工程。

2.0图纸及技术资枓

以下图纸及技术资料有助业户所雇的设计师开展工作。

2.1图纸

2.1.1公制1：

400比例的楼层平面图。

（注意：

上述图纸中的资料只反映有关单元之完成情况，但如有任何资料与现场不符，发展商及管理公司将不会负上任何责任。

业户及其受雇之设计师及施工单位应在现场核实所有图纸中的资料及尺寸。

）

2.2电力

2.2.1各商铺分电表由发展商提供，独立安装于指定的位置。

2.3消防

2.3.1商场设有全自动喷淋系统。

2.3.2商场内设有消防栓、水龙带及水枪、手动报警按钮和警铃、烟雾探测器等消防设施。

2.4共公广播系统

2.4.1商场设有公共广播作紧急广播使用。

2.5楼层承载

2.5.1商场各层之允许标准承载是：

3500kg/平方米。

2.6电话系统

2.6.1场商己安装好直线电话插座，由总接线房接至每一商铺内。

2.6.2业户如须对现有电话线路进行整改，必需向管理处提出申请。

2.6.3各商铺之内已预留一条备用电话直线讯号线，以方便业户向电信局申请额外的直线电话。

2.7空调系统

2.7.1商场设有中央空调系统，各商铺均设有盘管机供应冷气，供应时间为商场之开放时间。

2.8汽车停泊区

2.8.1广场地库设有收费的社会公共类停车场供客人使用。

3.0申请装修程序

3.1业户必须提前二个星期向管理处申请，填写“装修申请表”，并务请必须递交一式六套比例1：

50或1：

100的依照下述要求的详尽图纸及技术资料说明。

如有必要，业户将被邀请与管理处有关工程师进行磋商。

以下为所须递交的图纸：

（1）平面设计图

（2）商铺立面图

（3）空调安装图

（4）电力照明设计图

（5）给排水设计图（如有）

（6）铺面设计图

（7）天花平面图

（8）消防设计图

3.2在接到业户所递交的申请及图纸资料的14个工作日内（不包括有关政府部门的审批时间），管理处将会以书面形式通知业户对其装修申请批准与否或提出修改的要求，如管理处认为所递交的资料不清楚或不完整戓认为业户的方案需要作出修改，业户必须重新递交有关图纸，并依规则重新办理该项申请。

3.3所有商铺业户必须将装修方案递交政府消防、环保、规划等部门审批，以符合政府条例所规定的要求。

3.4商铺的移交日是依入伙通知书内所述的日期开始。

但申请装修及重新递交资料所需时间，并不影响这移交日的开始。

3.5在未收到管理处的装修施工许可证前，业户不可开始装修工作。

而某些工程必须依法事先取得有关部门审批的，不会因管理处书面批准而表示业户不需取得有关政府部门的法定许可。

3.6业户装修工作开始之前，业户代表必须出席管理处安排之会议，以确保业户清楚管理处对以下方面之要求。

（1）保险

（2）装修施工人员的个人操守及监管

（3）运输装修材料方式

（4）泥头及垃圾清走方法

（5）管理处与业户紧急联络方法

（6）装修管理

3.7装修管理费

业户于收到书面批准后，必须交付装修管理费（审批及监督有关装修工程），收费标准参照《各项收费标准一览表》。

付款应以支票或现金交到管理处财务部。

3.8装修押金

业户于交付装修管理费的同时，亦需要业户所雇之施工单位交付装修押金，用以支付装修过程中，该施工单位未能于装修工程完成后清理遗下废物所必须缴付的清理费用或因装修工程而造成管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品的修补赔偿费及违章罚款等。

收费标准参照《各项收费标准一览表》，付款方法与3.7相同。

如果押金不足支付所有费用，管理处有权追收不足金额；同时，如果当装修工程未完成或未经管理处检验合格，而装修押金出现不足时，管理处亦有权向有关施工单位要求补回不足的装修押金。

当装修工程完工，并经管理处有关人员合验合格，认为满意并书面确认后，装修押金在扣除所需的费用后，余额将于三个月内无息退还。

3.9装修泥头费

为方便各业户堆放装修垃圾，管理处将在广场内设置一专用装修垃圾站，并统一清运，业户交付泥头费，收费标准参照《各项收费标准一览表》，付款方法与3.7相同。

3.10装修方案

装修方案应包括下列所有图纸和技术资料：

3.10.1平面设计图清楚显示：

3.10.1.1总体布置包括橱窗和储物地方。

3.10.1.2所有加置隔墙的位置、厚度、高度和材料（管理处将不予以批准阻碍通往走火通道