物业管理综合能力.docx

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物业管理综合能力

物业管理师考试综合能力备考试题

1.在前期工作阶段，房地产开发商需要获得房地产开发必备的“五证”中，除（）之外的其他四证。

　　A.国有土地使用权证

　　B.商品房销售许可证或商品房预售许可证

　　C.建筑工程规划许可证

　　D.建设用地规划许可证

　　2.（）是在业主业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

　　A.物业管理早期介入

　　B.前期物业管理

　　C.日常物业管理

　　D.后期物业管理

　　3.物业可行性研究，是指物业管理企业在（），拟定物业管理方案时，从政策、技术和经济上进行全面的分析。

　　A.作出投标决策前

　　B.立项前

　　C.接管理物业后

　　D.与业主发生矛盾时

　　4.（）是项目决策的基础，是分析项目在技术、财务、经济上的或行性以作出决策的关键步骤。

　　A.投资机会研究

　　B.初步可行性研究

　　C.详细可行性研究

　　D.项目评论与决策

　　5.物业再开发利用的条件是（）。

　　A.业主的愿望

　　B.物业本身的条件

　　C.物业管理的运作能力物业管理师

　　D.房地产行政管理部门的意见

1.《城市绿化规划建设指标的规定》中，要求新建居住区纪地占居住区总用地比率不低于（）。

　　A.20%

　　B.30%

　　C.15%

　　D.35%

　　2.（）是物业管理最基本的内部管理制度。

　　A.企业综合管理制度

　　B.员工管理制度

　　C.部门职责和职责

　　D.操作规程

　　3.（）是指用于物业界定管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方当事人的行为，协调各方主体间关系的规定。

　　A.物业管理企业内部管理制度

　　B.业主内部管理制度

　　C.物业管理的公共管理制度

　　D.业主公约

　　4.下列说法错误的是（）。

　　A.物业管理规章制度建设是一项十分重要的基础性工作

　　B.物业管理规章制度的制造、执行、检查等都必须规范。

　　C.物业管理规章制度要稳定性，一经制定就不能修改

　　D.物业管理要重视规章制度的执行环节

　　5.投资机会研究，主要是分析（）的可能性。

　　A.投资范围

　　B.投资方向

　　C.投资对象

　　D.投资效

1.业主公约对物业管理区域内的（）具有普遍约束力。

　　A.全体业主物业管理师

　　B.物业管理企业和全休业主

　　C.业主和非业主使用人

　　D.业主及业主大会

　　2.《维护手册》不包括什么内容（）。

　　A.住宅概况

　　B.物业区域管理机构

　　C.住房须知

　　D.物业管理企业内部管理制度

　　3.据规定，商品住房在销售时，购房者应当按购房款（）的比例交专项维修资金。

　　A.2%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.2%-3%

　　4.下列不属于房屋共用部位的有（）。

　　A.外墙面

　　B.门厅

　　C.楼地面

　　D.承重结构部位

　　5.安全防范设施的建设和维护费用最终要由（）承担。

　　A.房地产开发

　　B.物业管理公司

　　C.建设单位

　　D.业主和使用人

1.俗称“电子鼻”的安全防范设施是（）。

　　A.闭路电视监控系统

　　B.电子保安系统

　　C.燃气泄露报警器

　　D.电子巡更

　　2.（）就是规定的数量。

规定在工程产品生产过程中的消耗的人力、物力、财力的标准额度。

　　A.工程量

　　B.定额

　　C.直接工程费

　　D.工程造价

　　3.物业管理本身是个涵盖面很广的行业，其本质是（）。

　　A.服务

　　B.管理

　　C.经营

　　D.领导

　　4.关于物业管理服务不正确的表述是（）。

　　A.物业管理服务分为公共服务和特约服务

　　B.特约服务是满足业主和使用人特别需要而提供的个别服务

　　C.综合经营服务就是指物业服务合同约定以外的特约性服务

　　D.特约性服务费是由政府指导价确定的

　　5.市场珠重要内容不包括（）。

　　A.物业类型与规模

　　B.物业对象的资料

　　C.同类物业管理企业

　　D.物业项目的地理位置，交通状况等

1.传统观念的市场组合中有产品、价格、地质和（）。

　　A.促销

　　B.顾客

　　C.成本

　　D.便利

　　2.物业管理服务的价格形式有（）种。

　　A.1种

　　B.2种

　　C.3种

　　D.3种以上

　　3.（）是一种政策性价格形式。

　　A.政府指导价

　　B.政府定价

　　C.市场调节价

　　D.混合价

　　4.物业管理服务市场结构包括市场主体，市场客体和（）3个方面。

　　A.内容

　　B.市场机制

　　C.市场环境

　　D.市场管理

　　5.物业管理市场交易秩序应当保持公开化、货币化和（）。

　　A.公平化

　　B.规范化

　　C.自愿化

　　D.有序化

1.创建物业管理品牌，可以通过（）设计和提高管理服务质量等措施来实现。

　　A.企业形象

　　B.企业文化

　　C.企业理念

　　D.企业精神

　　2.我国第一部招投标方面的法律《中华人民共和国招投标法》自（）起施行。

　　A.1999年8月30日

　　B.2000年1月1日

　　C.2003年9月1日

　　D.1998年8月30日

　　3.物业管理招标和投标活动，应当遵循公开、公平、公正和（）原则。

　　A.诚实信用

　　B.市场竞争

　　C.经济合理

　　D.保密

　　4.员工绩效考核的意义不包括（）。

　　A.人事决策的依据

　　B.有助于员工改进工作

　　C.促进上下的沟通

　　D.促进竞争

　　5.（）是根据被考核人完成工作目标的情况来进行考核的一种方式。

　　A.关键条件法

　　B.强制选择法

　　C.目标考核法

　　D.等级评估法

一情景题：

1、某物业公司通过投标方式，中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权，该公司在接管验收时，应该检验哪些具体资料？

∴新建房屋接管验收应验交的资料：

1）产权资料：

项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料。

2）技术资料：

14项。

2、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生，他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验，你能告诉他吗？

∴主体结构质量与使用功能的检验：

1）地基基础的沉降不得超过允许变形值；2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值；3）木结构应结点牢固；4）砖石结构有足够的强度；5）抗震设防的房屋必须符合设计规范。

3、某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管验收的具体标准吗？

∴屋面工程接管验收的标准：

1）符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；2）平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；3）阳台和３层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

4、工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准，假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程，你知道应该怎样检验吗？

∴楼地面验收应检验：

1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；2）卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；3）木楼地面应平整牢固。

5、泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼，公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量，你知道他应该注意哪些方面吗？

∴装修应注意的方面：

1）门窗安装平正牢固，开关灵活，缝隙严密；2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密；4）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡；5）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角；6）油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题2

6、水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦，要确保物业正常使用功能，为日后管理创造条件，在物业接管验收时应该做好水、卫、消防接管验收工作。

你知道该怎样做吗？

∴水、卫、消防接管验收工作应该：

1）管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。

2）高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。

3）卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过８Ｍ，不应使用陶瓷管、塑料管。

排水必须流畅；4）卫生器具质量良好，接口不得渗漏；5）水泵安装应平稳；6）消防设施必须符合防火规范，并且有消防部门检验合格签证。

7、某住宅小区刚刚开始办理入住手续，物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案，你能告诉他怎样建立吗？

∴建立业主档案：

业主的姓名、家庭成员情况、工作单位，平时联系的电话或地址，收缴管理费的情况，物业的使用或维修养护情况等。

8、你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料？

∴委托管理阶段档案应收集的资料：

1）委托管理招标文件；2）物业管理投标文件；3）物业委托管理使同。

9、某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作，目前正处于招商阶段，经理让你把招商阶段信息资料收集一下，存入档案室，你知道收集哪些资料吗？

∴招商阶段信息资料收集：

1）招租物业的平面图纸；2）招租许可证及委托书；3）租金及管理费策算书；4）租赁合同；5）广告策划资料。

10、用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用，你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗？

∴用户入户信息档案资料：

1）入户通知书、入户须知；2）公共契约；3）用户资料；4）业主委员会章程；5）用户手册；6）用户进户验收表和交费单。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题3

11、物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久，经理要她销毁原有过期的档案资料，她一时无从下手，你能帮助她做好档案销毁工作吗？

∴档案的销毁：

根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止档案的堆积和混淆。

经主管领导批准可销毁，同时建立清单备查。

12、住户手册属于物业管理常用规章制度的一种，经理让新来的大学生小杨起草住户手册，他不知道该写哪些内容，请你告诉他住户手册应包括的具体内容。

∴住户手册包括的内容：

1）居住区域概况；2）物业管理区域机构；3）业主（住户）须知；4）物业管理区域的管理规定；5）综合服务。

13、物业管理员小杨正在起草住户手册，当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍，请您帮他把内容补充完整。

∴物业区域管理机构内容：

1）物业管理公司介绍；2）物业管理的具体工作职责；3）业主委员会的权利及作用；4）居民委员会的工作范围。

14、物业管理费用构成大致可分为两大类，你知道是哪两类吗？

∴物业管理费用的构成：

物业管理费用的构成分为两大类：

一类是管理费用，用自有费用支出。

另一类是公用设施及公用资源费用的支出，物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交。

15、新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金，你认为这样做对吗？

你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目？

∴不对，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经营性收入（不含保证金和准备金）。

人工费包括：

工资、补贴、劳保福利、保险费、统筹费和公积金。

16、收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费，该项费用在物业经营费用中占较大比例，你知道具体分哪几项吗？

∴公共设施设备日常运行、维修及保养费主要包括：

1）维修与保养费；2）室内装修费；3）生活用水和污水排放费；4）能源费；5）康乐设施费；6）杂项费。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题4

17、保险费项目只包括物业本身的保险，人工医疗保险和失业保险在人员费用中支出，你能列出收益性物业保险项目具体类型吗？

∴保险项目的类型：

1）火险；2）火险附加险；3）全损险；4）锅炉保险；5）财产损毁责任保险；6）租金损失保险。

18、对收益性物业房产税如何征缴，你知道具体规定吗？

∴房产税征收：

对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。

我国城市房产税的征收分为租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。

确定该项费用的预算以月为基础，每月留出来房产税供需要缴纳该税项时使用。

19、新来的物业管理员小宋对“固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动”这句话不十分理解，请你向他解释清楚。

∴固定费用其总额并不随所管物业的数量增减而增减。

就单位建筑面积所分摊的费用来看，则随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动，即所接管物业的数量增加，每平方米建筑面积分摊的费用就随之减少。

因此，物业管理企业多接管一些物业，相对就可降低日常管理费收费标准。

20、地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，因此，平时要足够重视，要做好养护工作，你知道注意哪些方面吗？

∴地基基础的养护应注意：

1）坚决杜绝不合理荷载的产生；2）防止地基浸水；3）保证勒脚完好无损；4）防止地基冻害。

21、楼地面工程常见的材料多种多样，要针对材料特性做好相应的养护工作，请你告诉工程部新来的小王应注意哪些方面？

∴楼地面工程的养护：

1）保证经常用水房间的有效防水；2）避免室内受潮与虫害；3）加强对二次装修的科学管理；4）控制与消除装饰材料的副作用。

22、门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。

你知道门窗工程的养护应重点注意哪几个方面吗？

∴门窗工程的养护应重点注意几个方面：

1）严格遵守使用常识与操作规范；2）经常清洁检查，发现问题及时处理；3）定期更换易损部件，保持整体状况良好；4）北方地区外门窗冬季使用管理；5）加强窗台与暖气的使用管理。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题5

案例题：

未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例……

4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。

孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。

近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元;物业公司因不作为被判赔近7万元。

罗湖区法院审理后认为：

被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。

其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。

具体划分责任比例是：

原告对小孩的死亡负15%的责任，由其自负;被告物业公司承担45%的责任;另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25%责任;其他两个男孩各承担7.5%的责任。

由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。

案情回放

据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。

此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。

事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。

6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题6

发生高空堕物怎么办……

去年9月17日14时51分，一块玻璃从天而降，砸落在某花园A栋前的地面。

相继赶到的护卫员看到未造成伤亡，便一边善言安抚惊恐万状的行人，一边进行现场调查（高空抛物，天怨人怒，道理人人会讲，可屡禁不绝，要想彻底杜绝，除了要进一步坚强管理，还有赖于人们基本素质的提高）。

从楼下查看，玻璃是9楼F座的，护卫员当即上楼查证。

事实果真如此：

该座的夫妻俩在吵架过程中乱扔东西，将客厅的玻璃砸落。

可向其通报了情况后，两人不理不睬，依旧争吵不休。

护卫员们先劝说调解，等两人平静下来，再讲明玻璃堕落所造成的现实危害和可怕后果，然后要求他们下楼向受到惊吓的人员赔礼道歉，同时按有关规定接受处罚，两人均无异议（先息事宁人，是此时的至要）。

谁知护卫员前脚下楼，楼上又吵了起来，护卫员只好再上去做工作。

就这样楼上楼下跑了三趟，才使他们言归于好，携手到楼下按照管理处要求处理善后事宜。

点评：

发现问题马上盯上去做工作，一次不行两次，两次不行三次，不厌其烦，直到问题圆满解决了为止。

搞物业管理的没有这个劲头儿，肯定干不出什么名堂。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题7

停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?

1999年7月9日，厦门某汽车维修有限公司（以下称维修公司）驾驶员驾驶一辆"美鹿"牌小轿车到闽南大厦办事，驾驶员交付5元停车费后，将车停放由厦门某物业管理股份有限公司（以下称物业公司）经营的停车场，后来驾驶员要提车时，发现轿车已丢失，驾驶员立即报案，厦门市公安局刑警支队于1999年7月14日发出协助通报，但至今未将失窃的轿车追回。

一审认为：

物业公司经营停车场，向车主收取一定的费用，为车主提供停车保管服务，因此维修公司与物业公司之间应为保管合同关系。

维修公司将车交由物业公司保管，就负有缴纳保管费的义务，并享有取回保持原状的车辆权利，物业公司收取车主的停车费用，其义务是妥善提供停车场地，且保管好车辆，物业公司收取维修公司的停车费后，先例行了停车权利，就应对停车场的车辆负责安全保障义务。

但物业公司停车场的值班人员（保安）在有人开出涉案车辆时，在未检验有关取车手续的情况下就放行，这是一种重大过失行为。

因此，物业公司应承担赔偿责任。

二审认为：

由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时，除交纳5元停车费外，双方未就车辆停放性质进行任何约定。

因此物业公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断，而应从以下几方面进行分析

（一）从保管合同的概念和特征看，保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物，并返还该物的合同，其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人，使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。

本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致，而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司，以便物业公司实际控制车辆，而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。

（二）物业公司的经营范围中并元保管业务，该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。

（三）关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。

从1995年厦门市物价局《关于闽南大厦管理服务费标准的批复》对物业公司管理收费标准作出的批复看，该文第一条第（5）项规定是：

"交通工具停车场所的管理".1998年12月物业公司依据该规定与闽南大厦业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》在合同第十条规定是对"交通与车辆停放秩序的管理"，第二十条规定"露天车位、地下车库的车位使用费依照厦门市物价局和业主管理委员会商定的标准向车位使用人收取".鉴于上述批复及合同内容可以明确得出物业公司系对其经营的停车场收取车位使用费，而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理，与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。

终审判决：

综上所述，物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立，一审认定物业公司未尽保管之责，应对维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及法律依据，依法应予改判。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，厦门市中级人民法院于2001年3月25日判决如下：

一、撤销厦门市开元区人民法院（2000）开民初字第2831号民事判决。

二、驳回维修公司的诉讼请求。

本案一、二审诉讼费各人民币5250元，均由维修公司负担。

本判决为终审判决。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题8

访客无理打骂护卫员怎么办……

去年9月12日15时40分，一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机。

在他携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。

谁知他竟勃然大怒，破口大骂，随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员的衣服。

巡逻护卫员闻讯赶来制止，两人撒腿便跑，藏匿起来。

管理处领导得知后，首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。

通过听取当事人和知情者的情况介绍，调看大堂出入口的现场录象，查阅业主住户的档案资料，确认应由住户和访客负全部责任，而住户又为业主的雇员。

然后管理处约定时间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题（类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举，参与处理也是业主委员会主任的职责所在）。

管理处详细介绍了事情经过，并列举了人证、物证，各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨，大堂护卫员处理问题并无任何不妥，应当得到大家的理解、尊重和支持，住户和访客要对这件事的一切后果负责。

事情很快就有了圆满的结局：

肇事者当众向护卫员赔礼道歉，并且赔偿了扯破衣服的损失。

点评：

对一些人无理取闹，不能不了了之。

不了了之既会挫伤我们员工的积极性，又会助长不良现象。

但我们自己独自处理，有相当难度。

而善于借助各方面的力量，处理起来就相对容易得多。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题9

拒缴物业管理费，业主被推上法庭……

原告（物业公司）———被告以各种理由拒缴物业管理费共八千多元，诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金。

被告（某业主）———签订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业管理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格;原告所述收费标准实际上并不存在，物价局备案的收费标准为每平方米2.63元，现原告以每平方米2.7元计算缺乏依据。

法院———经审理查明，该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业管理公司签订物业管理服务合同，约定物业管理费以每平方米2.7元计算。

现原告名称虽然不是上海轻工浦东房地产物业管理公司，但是其改制组建的，名称变了，主体资格并未变，被告以原告非物业管理服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格，不予采信。

业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。

物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。

至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题10

业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办……

由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费，甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。

一年后，已累计欠费达35万元之多。

期间，管理处有关人员无数次上门催交未果。

为了解决这一问题，管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系，帮助全面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可;一方面盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难（常言道：

会哭的孩子有奶吃。

没奶吃的时候一定要哭，而且要哭得令人心动。

有泪全往肚子里咽，是添不饱自己肚子的），以求得携手维护物业正常运行的共识。

在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件（退一步进两步，不退无以求进）。

最后双方达成了一致，自约定之日起分10期，每月3万余元，随当月管理费一同缴交拖欠的费用。

10个月后，该公司拖欠的管理费已全部缴清。

点评：

物业公司追缴有意（而非恶意）欠费，首先要使自己的管理服务无懈可击。

管理服务做到家了，才能封住对方拖欠费用的口实，赢得对方的理解和信任。

在这个