上海市分行授信业务发展指导意见固定资产支持融资业务.docx
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上海市分行授信业务发展指导意见固定资产支持融资业务
2017年上海市分行固定资产支持融资业务
发展指导意见
在我国经济发展进入新常态的外部大环境下，2017年中央经济工作会议将“促进房地产市场平稳健康发展”作为新一年我国经济工作的一个主要议题和着力点。
近两年一线城市房地产调控政策频频出台、商业地产价格泡沫和经营风险逐步显现的行业背景下，为了加强我行固定资产支持融资业务管理和引导，根据《交通银行信贷业务手册》、总行《2017年相关行业授信投向指引》、《交通银行固定资产支持融资业务管理办法》（交银办〔2015〕284号）等内外部监管或指导要求，现对上海市分行固定资产支持融资业务的客户准入标准、行业分类策略和风险防范管理等要求作了进一步的细化规范，具体如下：
一、授信客户准入标准
截至2016年末，分行固定资产支持融资业务授信客户82户，授信敞口总额达到267亿元，2016年末贷款余额合计193亿元（另有类信贷业务余额3.2亿元），较上年余额187.86亿元增长2.73%，贷款余额在全行对公客户贷款余额中占比9.84%，较上年基本相当。
2016年，我行共有2家固定资产支持融资客户纳入风险监察名单，年末余额合计30480万元。
我行2017年固定资产支持融资业务采取谨慎进入，总体发展策略为：
选择物业经营管理经验丰富、财务状况和信用良好的借款人，择优介入位于上海市中心城区核心商圈、已进入成熟运营期、租金或运营收入充足的写字楼、商业综合体等优质物业，审慎介入高星级酒店、大型百货商场和位于市级开发园区（或国家级）内的优质仓储物业，不得介入股东背景较弱、非仓储用途的工业物业和不符合上述要求的其他固定资产支持融资，同时应切实提升该类客户利率等综合回报水平，具体客户准入标准如下：
1、授信客户PD评级为1-8级，实收资本5000万元人民币（含）以上、净资产1亿元人民币（含）以上，资产负债率不高于70%，自身无大额资金被关联方占用；授信客户及其控股股东（含实际控制人）无不良信用记录，近二年内无重大商业纠纷，不存在参与民间借贷、对外担保规模偏高及过度投资扩张等情况；不得介入股权结构或股东背景复杂、关联方往来款频繁、实际控制人运营资金链紧张的客户。
2、相关物业已竣工验收办妥产证并投入商业运营，原则上授信期内物业净经营收入测算可以覆盖我行贷款本息，对于新物业要求其在正常情况下开业（获得产证）2年内出租率达到70%（仅限地理位置优势明显，预计有较强影响力的物业且物业持有者有较强的运营经验的客户）；授信客户对该物业有独立的处置权及全部产权，持有合法、有效的房产所有权证书（或不动产证书）。
3、根据交银沪办〔2016〕366号专项授权文件（授权期限至2017年2月28日），同时满足以下条件的房地产企业申报固定资产支持融资业务可在分行权限内审批：
一是商业物业位于上海市中心城区核心商圈。
二是贷款期限内，测算还款现金流应充分覆盖交行融资本息。
三是落实物业资产抵押，物业租金收入实现封闭管理。
其余房地产企业申报固定资产支持融资须上报总行审批。
4、不得介入异地固定资产支持融资业务；对于通过发放固定资产支持融资替换相关物业前期开发建设贷款的客户，仅限介入股东方背景实力较强、具备充分商业运营管理经验、租约已基本落实的物业项目，或进入总分行房地产客户名单的优质客户。
二、业态分类准入标准
鉴于固定资产支持融资业务对应物业存在不同的经营业态和物业类型，根据该类业务可能对应的物业业态分类制定以下准入标准：
1、商业物业：
市场份额较高、经营效益较好，物业投入商业运营2年以上，连续经营期限在3年以上并均实现盈利，最近一年毛利率不低于15%、单店坪效（每平米每年销售额）不低于1.5万元/㎡/年、物业出租率或使用率不低于85%。
2、办公物业：
物业投入商业运营2年以上，最近一年出租率在80%以上；若未达两年，则最近一年出租率不低于70%；严禁介入公寓式酒店等类住宅物业。
3、酒店业：
股东综合实力较强、行业经验丰富，具有一定知名度，国内外知名酒店集团（参见附表二）管理的经营稳定的高星级酒店（四星级（含）以上），连续经营期限在3年以上并均实现盈利，上年营业毛利率不低于20%，最近2年客房入住率不低于70%且平均房价及入住率不低于同区域同星级酒店平均水平；不得介入经济型酒店固定资产支持融资。
4、仓储物流业：
借款人或股东具备同类项目成功运作经验，已建成同类型仓储设施平均出租率不低于80%。
物业须位于国家级、市级（含）以上开发园区，建筑面积应在80000（含）平方米以上，用地性质须为工业用地，土地使用权类型为出让，同时应达到国家通用仓库四星级（含）以上标准；年租金回报率不低于8%，已投入2年以上运营的，最近一年出租率须在80%以上；运营期限未到2年的，最近一年出租率须在70%以上；仅限进入与生活消费品相关的仓储设施，如医药、生鲜冷链大型电商配套仓储等，不得介入危险化学品仓储项目和股东背景较弱、非仓储用途的工业物业。
三、授信申报注意事项
在严格执行上述准入要求的同时，固定资产支持融资业务的授信申报应遵循“谨慎核定授信额度、合理确定授信要素、落实优质资产抵质押担保、严格实行账户监管、定期评估资产价值”的原则。
具体如下：
1、贷款额度及用途核定：
可用于借款人经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金，贷款额度不得超过实际资金需求，以流动资金形式发放的固定资产支持融资业务，应严格按照《交通银行流动资金贷款管理实施办法》（交银办〔2010〕107号）文件的要求测算流动资金贷款需求，合理确定流动资金贷款额度；置换借款人用于建造或购置相关物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金，或借款人已投入的超过国家规定资本金比例部分的自筹资金，贷款额度不得超过拟置换资金金额，且应通过核查前期银行流水、付款凭证等核实被置换资金金额，若贷款资金用于置换借款人自筹资金或关联方借款的，应根据穿透性原则分析介绍我行贷款资金最终流向，防范贷款资金进入民间借贷、股市投资等内外部监管要求明令禁止的领域。
对融资额度超过10亿元（含10亿元）的大额贷款原则上应采取银团方式。
2、贷款业务期限：
固定资产支持融资业务应根据物业经营情况，在审慎估算项目经营性现金流量的基础上合理确定贷款期限。
以固定资产贷款形式发放的贷款业务期限一般不超过10年，对于借款人经营效益好、营运能力强、经营性物业收益充足、稳定的，根据借款人需求期限可适当延长，最长不超过15年（如以再融资作为还款来源的，业务期限最长不得超过10年），且不得超过借款人法定经营期限；贷款期限届满，抵押物业仍应具备合理剩余使用年限，一般不得少于3年。
以流动资金贷款形式发放的应根据资金用途合理设定贷款期限，一般不超过3年。
3、还款来源测算及还款计划制定：
贷款期内物业净经营收入经测算一般应覆盖我行贷款本息，另在整体考虑借款人综合还款能力和确保贷款用途合规的情况下，可适当降低贷款期内物业自身净经营收入（即扣除物业含税费、利息等实际经营成本支出后的经营净现金流）对贷款额度的覆盖率（最低不得低于50%，其中酒店、商场、仓储等物业覆盖率不得低于70%）；进一步细化贷款还款方式，每年还款频率及金额须与物业经营收入的周期和进度相匹配，原则上还款频率应不少于每季度一次，每期还款比例可根据实际租金收入情况确定，且每期最低的还款金额应不低于全年金额的20%。
4、担保要求：
固定资产支持融资业务必须落实对应融资物业的足额房产抵押，不接受我行作为第二及以下顺位抵押权人（替换他行贷款时的过渡性第二顺位及以下抵押除外），考虑到抵押物业出让的可行性，原则上不接受分割抵押；不接受国土资源部门认定闲置3年以上的房产作为抵押物；抵押物须办理保险且我行应为相关保险第一受益人。
审慎设置抵押率，应选择我行认可的评估公司进行物业价值评估（建议以市场比较法和收益法各取50%权重确定最终评估价值）和净值评估，抵押率须控制在相关物业评估价值的70%以内且贷款额度不得超过评估净值的90%。
对投入经营周期短、租金收入尚不稳定的物业，应降低抵押率；我行贷款替换第三方负债需注销原贷款人抵押权利并更换抵押权利人的，应要求借款人另行提供抵押物进行阶段性担保，若存在具备较强担保实力的担保人，可要求担保人提供阶段性担保。
借款人最终实际控制人为自然人的，应切实掌握其实际控制人的个人品行、投资偏好、对外实际投资以及民间融资等各种情况，防止因实际控制人对外投资扩张或涉及民间借贷等情况对银行信贷资产造成的不利影响，并要求追加借款人股权质押担保及实际控制人个人无限责任担保，增强我行信贷资产保障程度。
对于酒店类物业，如该物业为租金、房费等统一归入酒店管理公司收付管理模式，应要求酒店管理公司作为授信客户的担保方，并要求在我行开立账户并定期提供酒店运营报告，切实将酒店营业收入纳入监管，落实资金监管和还款来源。
5、资金监管：
与借款人签订相关经营性物业所有资金进出的资金监管协议，要求其在我行开立经营收入监管专户，并将此账户作为借款人相关物业唯一的经营收入收款账户，并通过换手检查等手段监控监管账户内资金流向，切实落实资金封闭运行管理，监管协议应明确借款人主要结算业务须经该银行监管账户办理，银行有权拒绝不合理的结算支出和款项划转。
建立物业经营动态监控台帐，通过资金监管账户实时掌握相关物业经营情况及现金流质量，同时应重点关注借款人大额款项的划转（尤其是关联方划转），落实物业经营收入在银行监管账户的按时归集和留存，相关回笼资金仅限用于归还我行贷款本息和物业日常经营周转。
掌握了解借款人还款资金来源，与借款人签订的借款合同中争取添加下列违约事项：
若借款人未按要求将经营收入归集至我行监管账户或提前归还我行贷款的资金并非公司正常经营收入，我行有权收取违约金，并责令整改或采用宣布贷款提前到期等各种措施。
6、租金质押：
相关物业产生的未来应收租金应质押给我行，并逐笔在人民银行中征应收账款服务平台进行信息确认登记，质押手续同时逐笔登记中登网公示系统，登记要素应与实际出租协议一致，确保我行质押权属清晰、安全有效，对于未完全覆盖我行授信期限的租约应及时做好续期租约租金的追加质押（或有），并定时查询公示系统，防止租金重复质押。
7、类信贷业务要求：
类信贷业务中经营性物业融资除需满足信贷类客户固定资产支持融资业务相关要求外，仅限介入2017年总行相关行业投向指引中重点支持（积极支持）类客户。
8、限制进入领域：
对存在以下合规性问题的借款人和物业应明确不予支持，主要包括：
1）贷款资金最终可能流向国家禁止的用途或用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款；2）属流动资金用途的，超出借款人经营许可范围；固定资产用途的，不能提供合法建造、购置固定资产的证明文件；3）物业对外拆分抵押的，物业经营功能分布较散或按使用功能区分较次，存在较高处置难度的；4）相关物业管理水平较差，无持续稳定的经营规划方案，经营期限不足一年，有对外转租或层层包租行为的；5）相关物业存在产权纠纷的，或物业持有人无独立处置权的；6）物业现有租约不合理、不真实，相关承租人支付能力与租约金额存在较大差异的；7）经营性物业账面或评估价值虚高，与周边房地产市场同类型物业价格不相符的。
四、授信后管理要求
在固定资产支持融资业务管理要求中，经营单位须遵循用途合规、租金监管、支出核查、抵押物常查等原则，对该类业务落实全流程管理，具体要点如下：
1、加强合规性审查和重视合规性管理，对合规性风险进行全流程的防范。
（1）贷款资金使用须符合审批用途，置换公司第三方负债的贷款应通过受托支付发放，并应争取负债性资金的债权人在银行开立账户，贷款受托发放至该账户后进一步跟踪资金流向，防止企业通过虚增负债方式，导致银行贷款发放后对应资产在企业会计报表上反映在其他应收款或长期投资科目，防止借款人抽逃或减少投入资本、通过不当分配利润转移资金等有害于银行信贷资产安全的行为。
（2）经营单位应在放款前加强与监管部门、政府机关等的沟通合作，明确物业相关产权证件齐全，经营用途合规，抵押登记落实有效。
并严格执行《固定资产贷款管理办法》，加强贷款提用的管理，按内外部监管要求落实受托支付，确保用途合规。
2、高度关注商业地产市场风险，做好对物业经营收入资金的专户监管，落实我行还款来源。
（1）密切跟踪内外部经济环境对商业地产物业投资及市场经营的影响，及时预判商业地产市场走势，掌握了解借款人经营、现金流状况及物业经营或出租进度，分析相关物业的经营现金流入水平，制定固定资产支持融资业务的风险防范和预警方案；商业地产物业市场出现重大变化、借款人从事经营的物业出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形，经营单位应与借款人协商变更借款合同关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容，否则应按借款合同相关约定条款暂停发放贷款或提前宣布贷款到期。
（2）通过实地查访加强对物业租赁状况的核实及监控，要求借款人每季度向我行提供经营（租赁）情况表，情况表内容应含物业具体经营（出租）单位、出租率、平均租金单价及本季度收到的经营收入等，并建立物业租赁动态监控台帐，严格监控承租人经营状况和租金收入账户的资金情况，在贷后查访中发现物业当前收入与申报授信时测算数据存在明显差异、租赁合同无法部分或全部履行（特别是借款人已签订的物业长期租约）等风险信号，应及时查明原因，采取针对性补救措施，包括及时督促借款人筹齐物业腾空期应付本息资金划入监管账户、尽早落实新的满足交行贷款要求的租赁；必要时冻结、注销额度、停用贷款、全部或部分收回已放贷款，并及时上报分行。
（3）严格通过我行资金监管账户落实相关物业的资金封闭监管，经营单位须严格审查借款人在我行监管账户内的款项对外支付用途，根据借款人实际经营情况及内外部监管要求制定合理的对外支付审批方案，保证我行还款来源。
（4）关注借款人股东特别是其实际控制人乃至集团的整体经营财务状况变化，对资金链绷紧的集团及相关公司，应加固担保，尽快实现减退。
对扩张速度过快的企业也应加强关注，特别是持有物业较多、对外投资较多的企业，应重点关注其现金流情况，防止其资金链断裂。
3、强化抵押物的贷后管理，加强抵押物价值的及时评估和持续跟踪。
（1）注重抵押物日常管理工作，经营单位应建立抵押物监控台账，及时掌握抵押物状态变化（包括实地查访抵押物状态和权籍信息查询等）和物业动态评估价值变化（严防、杜绝严重高估、冒估现象），对抵押物的价值重新评估工作应不低于一年一次（包含净值评估），若对抵押物价值重新评估后发现实际抵押率不足的（或评估净值无法覆盖我行贷款余额），应要求借款人提供追加的抵（质）押担保措施或压缩部分贷款，严格控制贷款抵押率。
（2）密切关注物业租赁与出售市场行情变化，对抵押物业经营形态及预期发展态势可能对银行信贷资产安全构成影响的潜在情况应予以及时掌握和重视，出现经济环境恶化，物业空置率明显上升，抵押物业租赁收入被截留致贷款逾期欠息的，物业面临市政改造动迁、借款人违反银行信贷要求擅自对物业进行处置（包括但不限于对外二次抵押、签订物业出售合同、自行对物业进行拆除改造等情况）等风险情况时，必须启动风险应急程序，立即将相关情况向上级职能部门汇报，形成行动计划方案，风险经理及时纳入风险过滤流程，采取有力措施，分散、转移和化解可能形成的风险损失。
4、加强对固定资产支持融资业务的全面风险把控工作，提升对该类业务的管理水平，持续优化我行客户结构。
（1）各经营单位应于每季初八个工作日内上报“固定资产支持融资业务情况调查表”（详见附表三，电子邮件应在季初五个工作内发送授信管理部部门邮箱），对上季末的固定资产支持融资业务情况进行统计和填列，若涉及还款等授信风险的客户则须撰写风险情况报告，对我行授信情况、存在的主要风险进行逐户分析研判，并制订详细后续风险管控措施。
该表格及风险情况报告应由经营单位负责人签字确认。
（2）各经营单位应根据上述调查结果及本文对固定资产支持融资业务的准入要求对存量固定资产支持融资业务进行重新审视，对于不符合现有业务准入标准的存量业务应严格实行减退加固工作，在力争加固现有授信担保措施的同时，应重新优化还款计划，要求相关客户尽快归还我行贷款。
5、全面落实存贷联动、公私联动机制，进一步提高固定资产支持融资业务综合回报水平。
（1）坚持固定资产支持融资业务投放与争取物业内承租企业业务合作相结合的方式，营销和授信申报中，要将带动物业内相关企业银行业务的可行性和相关措施作为重要考核内容，切实带动固定资产支持融资业务及其入驻企业业务的整体合作和发展。
（2）各经营单位公司业务条线要与个金、零售信贷业务部门保持密切联系和协作，加深银企合作，挖掘客户相应需求，以贷款带动结算等其他业务，扩大交叉销售和收入来源。
行业联系人：
贺俊捷
联系方式：
63111000*2681
附则：
本文未尽事项，按《交通银行信贷业务手册》、总行相关行业授信投向指引及《交通银行固定资产支持融资业务管理办法》（交银办〔2017〕198号）等相关要求执行。
附表一：
固定资产支持融资业务准入标准简表
附表二：
全球知名酒店参考名单
附表三：
上海市分行固定资产支持融资业务情况调查表
附表一：
固定资产支持融资业务准入标准简表
业态
地理位置
物业准入标准
总体准入标准
商业、办公物业
位于上海市中心城区核心商圈内
商业物业：
物业投入商业运营2年以上，最近一年毛利率不低于15%、单店坪效（每平米每年销售额）不低于1.5万元/㎡/年、物业出租率或使用率不低于85%。
办公物业：
物业投入商业运营2年以上，最近一年出租率在80%以上；若未到2年，最近一年出租率须在70%以上；严禁介入酒店式公寓等类住宅物业。
1.PD评级1-8级，净资产1亿元人民币（含）以上，连续三年实现盈利，资产负债率不高于70%，自身无大额资金被关联方占用；授信客户及其控股股东（含实际控制人）无不良信用记录，近二年内无重大商业纠纷。
2.上海市中心城区核心商圈范围：
南京西路商圈、徐家汇商圈、淮海路商圈、陆家嘴商圈、南京东路商圈、五角场商圈、中山公园商圈、虹桥商务区（长宁、闵行北部板块）、四川北路商圈、豫园商圈、不夜城商圈（上海火车站为中心形成的商圈）、新上海商业城商圈（以第一八佰伴为核心的商圈）、联洋商圈（以大拇指广场为核心形成的商圈）。
3.若授信客户或其实际控制人属于2017年总行相关行业投向指引中重点支持（积极支持）类的，则相关准入标准可酌情适度放宽。
酒店业
国内外知名酒店集团管理的经营稳定的高星级酒店（四星级（含）以上），连续经营期限在3年以上并均实现盈利，上年营业毛利率不低于20%，最近2年客房入住率不低于70%；不得介入经济型酒店固定资产支持融资。
仓储物流
位于国家级、市级（含）以上开发园区内
借款人或股东具备同类项目成功运作经验，已建成同类型仓储设施平均出租率不低于80%。
物业建筑面积应在80000（含）平方米以上，用地性质须为工业用地，应达到国家通用仓库四星级（含）以上标准；年租金回报率不低于8%；已投入2年以上运营的，最近一年出租率须在80%以上；运营期限未到2年的，最近一年出租率须在70%以上；仅限进入与生活消费品相关的仓储设施，不得介入危险化学品仓储项目。
其他要求
授信期内物业净经营收入经测算可以覆盖我行贷款本息；须落实对应融资物业的足额房产抵押（贷款额度不得超过评估净值的90%），不接受分割抵押，我行为唯一抵押权人；相关物业租金质押登记；民营企业须追加借款人股权质押及实际控制人担保；落实资金封闭监管；还款计划与物业还款资金落实进度相匹配。
附表二：
全球知名酒店参考名单
2016年度全球知名酒店参考名单序号
公司名称
总部所在地
主要品牌
1
万豪国际集团
美国
万豪、JW万豪、丽思-卡尔顿、万丽、万怡、威斯汀、喜来登、艾美
2
希尔顿酒店集团
美国
华尔道夫、希尔顿
3
洲际酒店集团
英国
洲际、皇冠假日、假日、假日快捷
4
温德姆酒店集团
美国
豪生、戴斯、速8
5
锦江国际酒店管理有限公司
上海
铂涛菲诺、丽枫、喆啡
6
雅高酒店集团
法国
索菲特、诺富特、美居、铂尔曼、诗铂、美爵、费尔蒙、莱弗士和瑞士
7
精品国际饭店公司
美国
克莱里昂、艾康诺
8
北京首旅酒店集团
北京
建国、欣燕都、京伦、和颐
9
最佳西方国际集团
美国
最佳西方
10
华住酒店集团
上海
全季酒店、宜必思
11
海航国际酒店管理有限公司
北京
唐拉雅秀、丽晶、丽笙
12
凯悦酒店公司
美国
柏悦、君悦、凯悦
13
开元酒店集团
杭州
开元名都、开元酒店集团、商祺会
14
香格里拉（亚洲）有限公司
香港
香格里拉酒店、嘉里酒店
15
港中旅酒店有限公司
北京
维景国际、维景
16
万达酒店集团
北京
万达瑞华、万达文华、万达嘉华等
17
四季酒店集团
加拿大
四季酒店
18
瑞雅国际酒店业管理有限公司
香港
瑞雅国际
19
新世界酒店集团
香港
Rosewood、新世界酒店、贝尔特酒店、
20
君澜酒店集团
杭州
君澜度假酒店、君澜大饭店、君亭酒店
21
文华东方酒店集团
香港
东方文华酒店
22
天伦国际酒店管理集团
北京
瑞廷酒店、瑞格酒店、天伦会
23
世纪金源集团
北京
世纪金源、君豪
24
华侨城国际酒店管理有限公司
深圳
华侨城国际酒店
25
富豪国际酒店集团
香港
富豪
26
朗廷酒店集团
香港
朗廷酒店
27
凯莱酒店集团
北京
凯莱大饭店、凯莱酒店、凯莱商务、逸郡酒店
28
丽悦酒店集团有限公司
香港
丽悦酒店
29
马可波罗酒店集团
香港
马可波罗假日、马可波罗
备注：
该名单由总行公司部提供，系根据《HOTEL》、《TravelandLeisure》杂志最新公布的酒店排名整理汇总，主要是已在华开展业务的知名酒店集团。
附表三：
上海市分行固定资产支持融资业务情况调查表
上海市分行固定资产支持融资业务情况调查表（单位：
万元）
序号
经营单位
客户名
我行行业
年初贷款
额度
年初贷款
余额
季末贷款
额度
季末贷款
余额
年内到期
金额
年内到期贷款本息
是否能够按期偿还
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
合计
0
0
0
0
0
经营单位联系人：
联系电话：
负责人签字：
升级会员 