房屋租赁类商业计划书.docx

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房屋租赁类商业计划书

XXXX租赁项目

商

业

计

划

书

二零一X年X月

目录

第一章市场分析3

1.1目标市场3

1.2市场现状3

1.2.1租房市场容量3

1.2.2线上租房市场现状4

1.3市场发展趋势6

1.3.1大学生毕业量逐增带动租房市场扩大6

1.3.2成都房价稳定居高，催动租房市场6

1.4市场痛点7

1.4.1租客：

网上租房信源差7

1.4.2房东：

消耗精力，效率低7

1.5市场分析结论7

第二章项目介绍8

2.1项目简介8

2.2产品优势8

2.3主打产品简介8

2.4特色消费者服务8

第三章商业模式9

3.1项目定位9

3.2商业模式9

3.2.1运营模式9

3.2.2盈利模式9

第四章战略规划10

4.1项目优势10

4.2战略目标和规划10

4.2.1战略目标10

4.2.2发展规划10

第五章营销渠道11

5.1线上渠道11

5.2线下渠道11

5.2.1租进房屋11

5.2.2租出房屋12

第六章组织架构与管理团队13

6.1组织结构13

6.2管理团队13

第七章融资方案14

7.1融资需求14

7.2资金使用计划14

7.3退出机制15

第八章财务分析17

8.1财务假设17

8.2财务预测17

8.2.1收入预测17

8.2.2利润预测18

8.2.3现金流预测18

8.3财务评价18

第九章风险分析20

9.1项目风险识别与分析20

9.2风险级别识别20

9.3风险防范措施20

第一章市场分析

1.1目标市场

目标群体：

以年轻人为主的所有有租房需求的人。

目标区域：

***。

1.2市场现状

1.2.1租房市场容量

Ø租房意向统计

一组数据可以体现租房方面的旺盛需求，《2015年中国网民房地产消费潜力报告》显示：

不论是三四线城市，还是一二线，都有一半的人士没有房产，选择租房。

Ø流动人口数统计

2016年3月，新华社受权发布《中华人民共和国2015年国民经济和社会发展统计公报》。

到2020年，我国流动迁移人口（含预测期在城镇落户的人口）将逐步增长到2.91亿，年均增长600万人左右。

1.2.2线上租房市场现状

Ø线上租房渠道兴起

随着互联网的兴起，越来越多的线上信息平台涉足房屋租赁业务，比如之前一段时间内占据了大量地铁广告位的“爱屋吉屋”“丁丁”等手机租房App，以及传统的房产门户网站如搜房，线上信息平台如58同城等，也推出了租房APP。

Ø方便、快捷、省租金

与传统的线下租房模式相比，通过线上信息平台租房，除了方便快捷之外，还能节省一笔佣金。

据了解，通过中介租房，房东和租客需要支付服务费用，上海规定各付月租金的35%。

但通过线上平台，服务费可大大降低，如“爱屋吉屋”规定只向房东收取35%的服务费，而租客则免费。

Ø信息全面

此外，线上信息量大，可以给租客提供更多选择，这也是传统中介门店所不具备的。

通过手机租房APP，租客可以根据自己的需要选择商圈、房屋类型、租金价位等等，而且还可以做多个维度的比较。

而线下的传统中介则具有很大局限性，只能提供少数几套房源，选择面较窄。

Ø租客换房率高

不少年轻人出入社会，在寻找合适岗位时，频繁跳槽，住在往往要“跟着工作走”，租房换房率也由此提高，尤其线上租房方便快捷，多数用户曾半年内多次换房，频率较高。

1.3市场发展趋势

1.3.1大学生毕业量逐增带动租房市场扩大

2015年全国高校毕业生总数将达到749万人，比2014年再增加22万人，创下历史新高。

日益增多的毕业生量给大学生就业带来了新的挑战，同时，住房问题也是大学生毕业后首要解决的问题之一，多数学生毕业后经济能力差，没有购房能力，为在大城市打拼，绝大部分选择租房。

因此，大学生毕业量的逐年增加也带动租房市场。

1.3.2成都房价稳定居高，催动租房市场

数据显示，成都近几年房价维持在平均8000人民币左右每平，且近期无跌价趋势，因此，对于刚毕业的白领来说，买房仍是一大难题。

为此，租房是大部分都市白领、特别是外来打工人士的选择。

1.4市场痛点

1.4.1租客：

网上租房信源差

由于租房中介机构、租房经纪人的恶性竞争，网络80%以上都是重复的房源和虚假信息，租客需要平均线下看房8次才能租到合适的房子，中介机构（包括新兴的互联网中介）经纪人，为了完成业务量，靠发布虚假信息吸引客户，靠概率成交。

1.4.2房东：

消耗精力，效率低

对于房东来说，网上发布出租信息就会引来无数的骚扰电话，并且要随着租客的各种看房要求，陪客户看房子。

整个这个流程中，由于没有诚信，导致效率非常低，各方都浪费了很多无谓的体力和精力。

1.5市场分析结论

第二章项目介绍

2.1项目简介

2.2产品优势

2.3主打产品简介

2.4特色消费者服务

第三章商业模式

3.1项目定位

3.2商业模式

3.2.1运营模式

3.2.2盈利模式

3.3项目优势

第四章战略规划

4.1项目优势

4.2战略目标和规划

4.2.1战略目标

近期：

中期：

远期：

表4-1项目战略目标

项目

近期

中期

远期

时间

业务范围

收入（万元）

利润（万元）

4.2.2发展规划

Ø近期

⏹

Ø中期战略规划

⏹

Ø远期战略规划

第五章营销渠道

5.1线上渠道

✧DSP广告投放

针对目标人群，在互联网上投放招租信息，整合多方流量，通过精准定向技术，高效完成营销需求。

✧网盟推广

将招租信息以文字、图片、FLASH动画、贴片等几种形式投放在与XX有联盟关系的数十万家联盟网站上面，依托国内最大的网络联盟体系，让企业主拥有超强覆盖能力；其次凭借领先的互联网大数据分析及投放技术，主动、持续的将耀眼的视觉推广信息传播到目标面前。

✧分类信息网站

58同城、赶集网是目前较为流行的租房网站，将租房信息投放在此类网站上，可对有租房需求的目标人群进行精准营销。

5.2线下渠道

5.2.1租进房屋

✧小区

前期由选址部负责与各大房屋中介合作，以小区物业管理为主要对象。

✧招租发布会

选址部门通过参加房产招租会，寻找价格优惠、地段好的房源。

✧个体出租户

通过在各大信息分类网站上搜集个体出租户的信息，线下联系，洽谈合作。

5.2.2租出房屋

✧创业合伙人

合伙人进入计划后，自身负责的5-10套出租房由自己通过中介或者个人宣传的形式租出，创业前期公司会通过线下平台免费帮助合伙人租出其房屋。

✧写字搂广告投放

在写字楼集中区域投放电梯广告或建设广告牌，针对异乡工作的白领进行针对宣传。

第六章组织架构与管理团队

6.1组织结构

6.2管理团队

第七章融资方案

（融资方案是向投资者提出融资需求的核心章节）

7.1融资需求

项目将持续进行三轮融资，用于实现“XX”项目在全国范围内的业务覆盖。

本轮是第一轮，项目在第一个目标期所需资金万元，主要用于公司扩建、网络维护与扩建、设备购置、营销推广、团队的完善等方面。

根据测算，项目前5年净现金流折现值约为万元。

保守估计，以万元作为本轮融资时的项目估值，本轮拟出让%的股份。

项目各轮融资之后，原有投资者的出资金额所占股份变化见下表。

表7-2三轮融资出资金额所占股份表

类别

公司占股比例

出资额度（万元）

投资者1占股比例

出资额度（万元）

投资者2占股比例

出资额度（万元）

投资者3占股比例

出资额度（万元）

第一轮

第二轮

第三轮

7.2资金使用计划

本轮为第一轮融资，资金需求额度为万元。

表7-2资金使用计划

序号

项目

金额（万元）

占比（%）

1

2

3

4

5

6

7

合计

7.3退出机制

本项目有以下几种退出机制：

1、上市退出

在条件成熟时，公司将会上市。

成功上市最能体现公司的市场价值，对投资者及公司自身也是最理想的方式。

项目比较成熟时，投资者可从资本市场以理想价格退出。

上市退出时，投资者以双方约定的最后股权结构，按照其占有的股份比例，根据项目上市之后的市值获得相应的资本增值回报。

2、股权转让

本公司与其他上市公司或者大公司发生并购事宜，进行资本结合，投资者以理想价格出让股权，获得现金回报，从而退出。

股权转让时，按照转让时双方约定的股权结构，根据转让时项目的价值评估金额，进行相应的股权转让，但股权拟受让者须征得投资者一致同意后方可完成股权的受让，并获得对应的权益与义务。

3、公司回购

公司在获得稳定现金流后，通过协商等方式由公司回购，投资者通过合理的价格退出。

公司回购的操作流程与股权转让情形相似，只是公司享有优先回购权。

第八章财务分析

8.1财务假设

本项目财务预测基于一下基本假设：

（1）项目从T年投产，T+1年运营，预测期为3年。

在此期间，项目公司所遵循的我国现行法律、法规及政策无重大改变，主要经营地的社会经济环境无重大变化；

（2）本项目财务预测按照一次性融资方式进行预测，假设融资金额能足额及时到位；

（3）国家商业环境没有大变化，国家行业政策不发生实质性的变化；

（4）人力资源成本、固定资产价格和推广费用与计划没有太大变化，并且这种计划在预测期间没有实质性的改变和调整；

（5）项目收入需要交纳相关税费，包括营业税税率为5.6%，另外企业所得税以25%计。

8.2财务预测

8.2.1收入预测

表8-1年销售收入预测表

序号

项目

T+1年

T+2年

T+3年

T+4年

T+5年

1

2

3

合计

编制说明：

1、

2、

3、

8.2.2利润预测

表8-2年利润预测单位：

万元

项目

T+1年

T+2年

T+3年

T+4年

T+5年

一、主营业务收入

二、主营业务成本

三、利润总额

四、税金

五、净利润

8.2.3现金流预测

表8-3年现金流预测单位：

万元

项目

T

T+1年

T+2年

T+3年

T+4年

T+5年

一、现金流入

二、现金流出

三、所得税后净现金流量

四、累计所得税前净现金流量

8.3财务评价

项目预期五年的财务指标如下：

⏹项目年均销售收入：

万元

⏹项目年均净利润：

万元

⏹项目净利润率:

%

⏹项目内部收益率：

%

⏹项目现金流净现值：

万元

⏹项目投资收益率：

倍

⏹项目回收期：

年

本项目投资收益率高，回收期较短，应该说具有很高的投资价值。

第九章风