物权法实施前订立的房屋买卖合同与法不溯及既往.docx
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物权法实施前订立的房屋买卖合同与法不溯及既往
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物权法实施前订立的房屋买卖合同与法不溯及既往
篇一：
房屋买卖合同撤销法条
关于房屋买卖合同撤销问题的相关法条
1《物权法》第一百零六条【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
2《合同法》
第四十七条【限制行为能力人订立的合同】限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。
法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。
合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。
撤销应当以通知的方式作出。
第四十八条【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。
被代理人未作表示的，视为拒绝追认。
合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。
撤销应当以通知的方式作出。
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条【撤销权的消灭】有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条【合同解决争议条款的效力】合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第七十四条【债权人的撤销权】因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。
债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
《合同法》解释二
第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。
3《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，
应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
篇二：
房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果
房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果
20XX-07-06法律讲堂
房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。
在房屋买卖中，买卖合同的有效性经常遇到纠纷，有效性是买卖双方争论的焦点，而在房屋买卖中，也会出现买卖合同无效的情形。
一、房屋买卖合同无效的情形
1、房屋与土地分开转让，合同无效
《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：
"建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
"《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：
"土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外"。
《城市房地产管理法》第四十二条规定：
"房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
"这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的"房地一体主义"原则，根据这一原则，所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。
如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、侵犯优先购买权，合同无效
《物权法》第一百零三条规定：
共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
《民法通则》第七十八条规定：
"财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。
按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。
共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。
但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利"。
《合同法》第二百三十条：
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
最高人民法院《关于执行若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：
"出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，
承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
"房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。
房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。
房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
3.商品房预售违法，合同无效
我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
4.与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
5.无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效
《民法通则》第十二条规定：
不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
第十三条规定：
不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的。
因此，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。
6.限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效
《民法通则》第十二条规定：
十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
《民法通则》第十三条第二款规定：
不能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
《民法通则》第五十八条规定：
下列民事行为无效：
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的。
《合同法》第四十七条规定：
“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。
法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。
合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。
撤销应当以通知的方式作出。
”
7.房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效
《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;《合同法》规定，第五十二条规定：
有下列情形之一的，合同无效：
（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。
8.买卖权属有争议的房屋买卖合同无效
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：
（五）权属有争议的。
上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定：
有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。
9、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定：
有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。
如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。
二
房屋买卖合同效力认定中的一些特殊情形，对这些特殊情形，应具体分析而不应一概认为无效，即特定条件下有效，特定条件下无效。
1.房屋买卖未采用书面形式
《城市房地产管理法》第四十一条规定：
"房
地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
"《合同法》第十条规定：
"当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。
当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
"房到买卖合同的签订应当采用书面形式。
但我国也《合同法》第三十六条规定：
"法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
"由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。
如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。
但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。
如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。
2.卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同
《城市房地产管理法》第三十八规定：
下列房地产不得转让（包括买卖）：
（六）未依法登记领取权属证书的。
但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。
《合同法》第一百三十一条规定，"出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
"可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条规定：
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应预支持。
由此可以推导出：
房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。
对此应理解为：
房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。
如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。
如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。
3.没有办理过户手续而引起发一方反悔的
《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》（1990年2月17日最高人民法院）强调：
"签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。
一方翻悔是允许的。
"《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》（1992年7月9日最高人民法院）答复：
"房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。
"《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：
"当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。
"《物权法》第十五条规定：
"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
"《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（一）》第九条中规定：
"依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。
"
可见，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。
本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同（债权行为）依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记（物权行为）手续。
因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。
4.房屋共有人擅自转让的行为
《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
（一）》第十七条第
（二）项"夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。
他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人"，《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条"共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿"。
《物权法》第一百零六条规定：
"无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
"可见，
篇三：
二手房子交易必看：
签订二手房买卖合同最详细的注意事项
签订东莞二手房买卖合同必知四大招数
如果在签订二手房买卖合同时能注意一些法律事项，就可以有效地预防纠纷的发生。
以下签订二手房买卖合同的四大招数，希望能对读者有所帮助，使买房者能买得放心，住着舒心!
第一招，验明正身。
所谓的验明正身，就是要查验交易房产的房主的真实情况。
这直接关系到合同交易相对方（即卖方）是否有权出卖的主体资格。
依据《合同法》第五十一条的规定，如系无权处分，没有权利人的追认，该合同就会归于无效。
除此之外，还要做到：
1、要查看房产证登记的产权所有人是否与出卖人一致;2、在一致的情况下，还需征得共有人的一致同意。
这里的共有人一般是指夫妻关系的另一方，也有家庭关系中的其他家庭成员的情况。
衡量有无共有人的标准是要查实该房产属于夫妻共同财产还是家庭共有财产。
而且这种同意应当是书面的同意，否则，二手房买卖合同就有被认定为无效的潜在法律风险。
《房地产管理法》第三十八条明确规定了对共有房产，未经其他共有人书面同意的，不得转让;3、如果出卖人与房产证登记的产权人不一致，必须要出卖人出具产权人委托代卖的委托书（最好经过公证的）或出卖人合法取得该房产的法律文书，如遗嘱、赠与等书面材料。
这些材料必须要求查看原件。
第二招，火眼识风险。
确定了卖房人的主体资格，作为交易标的物的房产就成了买房人要审查的重点了，这里要做到3点，1、要到房屋管理部门查验房产证的真假，并进行实地查看，以此确定房产和房证是否一致;2、确定该房产是否设定抵押或被相关有权机关查封或以其他形式限制该房产的相关权利。
该情况通过房产登记部门的查询可以得到答案。
如房产设定抵押或被查封，最好等这些限制措施消除后再购买;3、查看该房产是否正在租赁，《合同法》第二百三十条规定了承租人同等条件下享有优先购买的权利。
如果剥夺了承租人优先权，房屋买卖合同也存在无效的法律风险。
因此，在该房产已经出租的情况下，则需要卖房人提供承租人出具的同等条件下放弃优先购买权的声明。
同时，依据“买卖不破租赁”的原则，即便买
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