旅游文化城建设项目可行性研究报告.docx
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旅游文化城建设项目可行性研究报告
******有限公司
**县旅游文化城建设项目
可行性研究报告
编制单位：
*****造价咨询有限公司
编制时间：
二〇一三年四月
附表：
附表01建设项目总投资估算总表
附表02基础数据表
附表03资金来源与运用表
附表04敏感性分析表
附表05总成本费用估算表
附表06损益表
附表07借款还本付息表
附表08现金流量表（全部资金）
附表09现金流量表（自有资金）
附件：
附件1项目建设单位企业法人营业执照（复印件）
附件2**县旅游文化城项目位置图（复印件）
附件3**县旅游文化城项目土地分割示意图（复印件）
第一章总论
1.1项目概况
一、项目名称
**县旅游文化城建设项目；
二、项目性质
新建；
三、建设地点
**县犹江大道西侧；
四、建设单位
******有限公司；
五、法人代表
***；
六、公司类型
有限责任公司（自然人投资或控股）；
七、注册资本
伍仟万圆整；
八、经营范围
许可经营项目：
***；一般经营项目：
对房地产项目、生物医药项目、农业项目、旅游项目投资与管理；房地产开发；物业管理；商务信息咨询（金融、证券、期货等国家有专项规定的除外）。
（从事以上经营项目，国家法律、法规、政策有专项规定的从其规定）
九、建设单位概况
******有限公司成立于2011年11月，公司注册资本为人民币5000万元，位于************2#写字楼，公司现有员工40余人，主要从事对外投资业务。
公司下设行政部、业务部、技术部、财务部四个部门。
******有限公司信奉坚守“诚实守信、富而有道”的经营理念，在致力打造具有海鑫品牌形象的常青企业和品牌项目。
集团公司在董事长***先生带领下，传承坚持“团结敬业、奋发图强”的企业精神，攻坚克难，艰苦创业，开拓进取，在困难中发展壮大，在竞争中成就辉煌。
******有限公司投资开发项目的总建筑面积超百万平方米，打造了南康南水国际、信丰西江北苑等品牌项目。
1.2报告编制依据
根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合本项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：
01）中华人民共和国《环境保护法》、《水污染防治法》、《固体废弃物污染环境防治法》、《环境噪声污染防治法》；
02）《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015年）；
03）《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》国发〔2012〕21号；
04）《赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015年）；
05）《**县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015年）；
06）《**县城市总体规划》（2010-2030）；
07）《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）（2002年版）；
08）《江西省城市规划管理技术导则》
09）国家、江西省以及赣州市政府相关政策及法律法规；
10）《可行性研究报告编制指南》；
11）《投资项目可行性研究方法与参数》；
12）《国务院关于加快发展旅游业的意见》；
13）《赣州市旅游业“十二五”发展规划》；
14）《**县旅游业发展总体规划》（2008-2022）
15）国家发改委关于建设项目可行性研究报告编制内容和深度的有关规定；
16）**县旅游文化城规划设计方案；
17）建设单位提供的其他相关资料。
1.3编制范围及目的
本报告是根据国家相关法律法规及相关标准和规范等，以及国家发改委对项目可行性研究报告编制的有关要求，并在项目业主提供有关资料的基础上，结合项目的实际及市场预测情况，主要研究范围如下：
1、项目市场分析；
2、项目建设条件分析；
3、项目的建设内容和规模；
4、建筑方案选择；
5、节能节水方案；
6、环境影响评价；
7、劳动安全卫生及消防；
8、组织机构与人力资源配置；
以及项目实施进度、投资估算和资金筹措、财务及社会评价等方面。
通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，为建设单位进行投资决策和贷款提供比较可靠的依据。
1.4报告研究结论
1.4.1项目建设地点
项目建设地点位于**县犹江大道西侧，临五指峰大道、赣丰路及犹江大道。
地理位置优越，交通便利，周边市政路已基本建成。
项目将商业、旅游休闲等功能和居住功能相融合，打造集观光旅游、商务休闲、娱乐购物、会议、健康居住、生态保护等主题于一体的大型综合性商业旅游集散社区。
1.4.2项目建设内容及规模
本项目总占地面积213820平方米（其中A地块商住用地面积67237平方米、B地块商住用地面积68585平方米、公益性项目用地面积78000平方米），建筑总面积337656.20平方米，其中：
计入容积率面积297867平方米，不计入容积率的建筑面积39789.20平方米。
计入容积率面积有住宅面积193435.16平方米，商铺建筑面积54098.55平方米，办公、酒店建筑面积26141.21平方米，地面车库建筑面积22854.98平方米，物业用房建筑面积1337.10平方米。
不计入容积率的建筑面积有幼儿园建筑面积4320.00平方米，城市展馆建筑面积3000.00平方米，旅客服务中心建筑面积1000.00平方米。
地下车库建筑面积31469.20平方米。
**县西出入口路面改造工程共计19600平方米，含自来水管网，雨污分流、信号灯等配套工程。
1.4.3项目建设期
项目建设期确定为2.5年，（2013年4月开始项目前期工作，2013年7月份开工土建，2015年9月竣工验收）。
1.4.4项目投资估算与资金筹措
项目总投资141083.72万元，其中工程费用91831.86万元，工程建设其他费用28244.24万元，预备费12007.61万元，建设期利息9000.00万元。
资金来源：
自筹资金90000.00万元，银行贷款30000.00万元，其余部分（21083.72万元）靠售房款解决。
1.4.5项目效益分析
本项目各项财务盈利能力指标较好。
项目投资财务内部收益率64.05%（税前），8.58%（税后）；
项目投资财务净现值税前35548.36万元（ic=8%），税后404.93万元（ic=8%）；
项目投资回收期从建设期算税前3.07年，税后3.82年。
1.4.6项目综合评价结论
项目的建设，将能活跃**县市场经济，且带动县内其他行业发展，有效提升城市服务功能和城市品位。
本项目的选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防、环保和劳动卫生符合有关部门的要求。
从财务效益分析，项目的静态财务指标较好；动态分析显示，项目有较强的盈利能力；偿债能力分析表明项目具有较强的偿债能力；不确定性分析表明本项目有较强的抗风险能力。
所以，从财务效益角度看，本项目可实施。
1.5主要技术经济指标表
本项目的主要技术经济指标见下表。
表1-1项目主要技术经济指标表
名称
序号
指标名称
单位
数量
备注
一
总投资
万元
141083.72
1
工程费用
万元
91831.86
2
工程建设其他费用
万元
28244.24
3
预备费
万元
12007.61
4
建设期利息
万元
9000.00
二
资金筹措
万元
1
自筹资金
万元
90000.00
2
银行贷款
万元
30000.00
3
售房解决
万元
21083.72
三
劳动定员
人
20
四
用地指标
1
项目占地
㎡
213820
1.1
A地块商住用地
㎡
67237
1.2
B地块商住用地
㎡
68585
1.3
公益性项目用地
㎡
78000
2
总建筑面积
㎡
337656.20
2.1
计入容积率的建筑面积
㎡
297867
A地块建筑面积
㎡
126405
B地块建筑面积
㎡
171462
2.1.1
其中：
住宅建筑面积
㎡
193435.16
1805户
2.1.2
商铺建筑面积
㎡
54098.55
2.1.3
办公、酒店建筑面积
㎡
26141.21
2.1.4
地面车库建筑面积
㎡
22854.98
2.1.5
物业用房建筑面积
㎡
1337.10
2.2
不计容积率的建筑面积
㎡
24223.98
2.2.1
其中：
幼儿园建筑面积
㎡
4320.00
2.2.2
城市展馆建筑面积
㎡
3000.00
2.2.3
旅客服务中心建筑面积
㎡
1000.00
2.2.4
地下室建筑面积
㎡
31469.20
五
投资财务内部收益率
1
税前
﹪
64.05%
2
税后
﹪
8.58%
六
项目投资财务净现值
1
税前
万元
35548.36
（IC=8﹪）
2
税后
万元
404.93
（IC=8﹪）
七
项目投资回收期
1
税前
年
3.07
2
税后
年
3.82
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目背景
世界上最大的产业就是旅游业，在发达国家，人们用于旅游上的消费是收入的三分之一，21世纪更是世界旅游业高速发展的世纪，尤其是发展中国家，由于科技和工业相对落后，都将旅游业摆在优先发展的地位。
我们国家为了鼓励旅游，拉大内需，刺激经济发展，从双休日制度的实施，到如今的三个黄金周，再到带薪年休假制。
假日里，火车、汽车、飞机风驰电掣地搬运人口，旅游业成了“取款机”。
可以预测：
一个和世界经济接轨的旅游经济潮已经形成，各地都在把握旅游业的无限商机，具有战略眼光的企业家也都把眼光投向到旅游产业上来，这是时代的必然。
中国是具有十三亿人口的泱泱大国，加之又加入了WTO，一个更加开放的中国将展现于世人面前，发达国家的旅游观念和先进管理模式也必将促进中国旅游业的高速发展。
世界各国都在争取中国这个最大旅游客源市场，出于互惠，出于向往历史悠久、旅游资源丰富的文明古国——中国，各国都竞相来中国进行旅游交往，我国必将成为全球最大的旅游目的地，据世界旅游组织（WTO）预测：
到2020年，中国的国际旅游创汇可达600亿美元，国内旅游收入2万亿人民币。
**县生态资源丰富，自然风光秀丽，客家文化底蕴深厚，是“中国最具魅力、最具发展潜力的生态旅游大县”，境内分布各类型旅游资源200多处，有陡水湖、五指峰、仙人湖三大景区。
处在“赣州市一小时经济圈”的发展框架前沿和海西经济区内，已开工建设的厦蓉高速穿境而过，近距离连接赣粤高速、赣州机场、京九铁路、105、106国道以及京珠高速，与广东沿海大城市、港澳地区城市仅数小时车程，广东、福建、湖南、南昌、港澳等地游客当日可进入上犹旅游景区。
全县以陡水湖生态观光度假核心区为龙头，带动其他旅游区的建设，突出生态休闲度假旅游和绿色乡村旅游，唱好、唱响“会务在上犹、休闲在上犹、度假在上犹、居住在上犹”的旅游经济品牌。
结合**县市场环境、特征、构成和容量，经分析认为：
**县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设尚有很大的空间区位。
因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场特点，决定实施该项目，并通过高水平的经
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