丹东造纸厂成本测算.docx

丹东造纸厂成本测算.docx

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丹东造纸厂成本测算

目录

一、SWOT分析2

二、丹东市房地产总体特征分析6

三、针对“造纸厂”地块的分析和基本结论20

丹东市概述

丹东市是中国最大的边境城市，位于辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，处于东北亚经济圈的中心地带，东与朝鲜民主主义人民共和国的新义洲市隔江相望。

丹东地区总面积15030平方公里，其中市区面积830平方公里。

丹东大陆海岸线长120公里，沿海有大鹿岛、小麦岛等岛屿。

丹东现辖东港、凤城两市，宽甸满族自治县和振兴、振安、元宝3区，人口241万，市区人口76万人，259828户。

一、SWOT分析

（一）有利因素

1、优越的地理位置和便利的对外交通

丹东市城市基础设施完善，对外交通方便发达，布局较合理，已初步形成陆，水空多种运输方式的立体交通体系。

丹东市是吉林省、辽宁省、北朝鲜的交叉点，铁路主要有横贯南北的沈丹干线和凤上、丹大两条支线。

北京至平壤的国际联动列车经丹东站出入国境。

丹东市公路网体系完整，公路总里程达3813公里，6条国家级和省级公路横贯全境，其中高级公路、次高级公路1679公里，水运方面，丹东市面江临海，水运历史久远。

丹东港是中国大陆海岸线最北部的水陆中转联运港，也是中国沿海对外开放的基本港口之一。

丹东港现有浪头和大东两个港区计12个泊位，年吞吐能力220万吨，其中大东港区是中国北方天然不冻港，已建成4个万吨。

而中国民航丹东站1985年4月正式通航，是东北五大机场之一。

海陆空的交通使九江市的辐射能力大大增强。

2、自然资源和旅游资源丰富

丹东位处鸭绿江畔，黄海之滨，与朝鲜民主主义人民共和国隔江相望，是我国最大的边境城市。

地理位置优越，对外交通发达，有得天独厚的自然条件和珍贵的历史文化，是一座融自然风光与人文景观为一体的旅游名城。

3、城市投资环境改善的预期

丹东市目前快速发展机遇主要来自三个方面的预期：

一、国家大力发展东北工业基地，其管辖的凤城市、东港市有很多机遇；二、吉林省预向中央争取丹东市。

目前吉林省发展的很大一个障碍就是没有向外辐射的水运渠道。

作为紧邻吉林省的唯一港口城市，丹东是吉林发展的唯一选择。

三、北朝鲜经济要发展，对外开放是必经之路。

丹东可得近水楼台优势。

4、投资意识观念正在不断转变，扩大了项目的潜在目标客户群体

北方以往的投资以做生意、开工厂等为主流。

但自去年丹东房产活跃起来后，部分当地人已意识到投资房产的好处，于是置业保值、增值成了有钱人挂在嘴边、想在脑里的投资新方式。

5、土地一级市场实行统一收储制度，但政府土地储备缺乏

丹东市政府在2002年对土地一级市场采取土地统一收储。

但国土资源局的有关人士介绍，目前国土资源局在丹东市区目前的土地储备量很小，土地供应将急遽下降。

据2002年、2003年的统计资料看，每年只有10万平方米的土地进行公开出让。

6、房地产起点与基础较低，现有楼盘品质不高。

新概念楼盘很容易脱颖而出

7、房地产价格整体上涨，且差距大

丹东市目前的均价在2000元/m2左右，最高能达到5000元/m2，最低在1000元/m2以内。

说明楼盘品质与地段对房价影响很大，且2000元/m～5000元/m之间的房价也能被市民所接受。

8、项目自身优势

规模大，容易形成品牌，（最大、最好社区），提升丹东市城市和房地产形象

附近楼盘的拉动。

东南临顺泰欧式花园、西南紧临太阳城、东侧与韩国城仅一路之隔。

而太阳城、韩国城都是丹东市的高档住宅的代表，他们的成功开发，对本项目拉动作用是显而易见的

坐落位置。

临鸭绿江地块是丹东市最珍贵的土地，是丹东市民最认可的居住位置。

9、住宅二级市场全面启动，楼市梯度消费已形成

（二）不利因素

1、市场胃纳量较小

2、大盘开发年限可能较长（周期和投资回报率）

3、居民可支配收入较低，打压了房价上涨空间