江苏海洲湾商业广场.docx

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江苏海洲湾商业广场

内部编号：

hzw-03-2011

江苏海洲湾商业广场

项

目

投

资

计

划

书

连云港中博金置业发展有限公司

二○一一年三月

第一部分

项目投资单位及项目概况

项目投资单位概况

一、项目投资单位基本情况

项目名称：

江苏海洲湾商业广场

建设地点:

江苏海头镇204国道旁

项目单位名称：

连云港华泰源置业发展有限公司

项目单位法人代表:

项目单位注册资金：

800万元

项目单位住所：

项目单位主营业务：

房地产开发、建造、销售、出租和管理自建商品房及配套设施；承接市政工程、建筑装饰工程、水电、冷暖气工程安装、维修。

物业管理、建筑策划等

二、项目投资单位概况

  连云港华泰源置业发展有限公司是由浙江籍投资商、连云港市东部城区浙江商会副会长、中国注册高级策划师蒋华平先生组建的民营商业地产开发企业。

经营范围涉及房地产开发、建造、销售、出租和管理自建商品房及配套设施；承接市政工程、建筑装饰工程、水电、冷暖气工程安装、维修。

物业管理、建筑策划等。

公司主要运营团队一直参与连云港兴隆装饰城、湖南常德兴隆家居广场、连云港兴隆国际商贸广场的投资与运营管理。

公司历来注重人才队伍的培养，逐步形成了一支具有战斗力的管理团队和敬业肯干、创新进取的员工队伍，逐步完善了具有一定市场竞争力的薪酬机制；公司注重于企业文化建设，以“实现员工、企业、社会、国家的共同发展”为核心价值观，以“建设一流市场，提供一流服务，创造一流品牌”为企业目标；集团在经营运作上，积极以市场为导向，以资本为纽带，创新经营机制，完善现代企业制度，向具有较强市场竞争力的多元化现代化企业迈进。

项目概况

一、项目建设背景

江苏海头镇境内拥有11.6公里长的海岸线，10米等深浅海域10万亩，建有1万亩梭子蟹、8000亩贝类、8000亩淡水、3000亩紫菜、2万亩潮间带贝类及4万亩浅海域贝类六大养殖基地，是连云港市“海淡水养殖之乡”。

建有水产育苗场73家，工厂化养殖场15家，养殖面积8万平方米。

境内的1.6万亩桑园，年产干茧400吨，是连云港最大的蚕桑生产基地，市级“蚕桑之乡”。

境内有204国道、同三高速公路，“十一五”期间规划建设的242省道、连盐沿海铁路，都将通过该镇。

同时，境内还拥有海头港连接四海。

从海头镇到青岛、徐州2小时车程，到临沂1小时，到连云港、日照0.5小时，到南京3小时。

国务院原则通过《江苏沿海地区发展规划》，把加快建设新亚欧大陆桥东方桥头堡作为江苏沿海发展的重点，连云港确立为江苏沿海开发的龙头。

连云港的开发上升为国家战略层面。

作为连云港市“一心三极”城市格局的重要一极、“一体两翼”港口规划的战略北翼和“T”型产业布局的重要组团，赣榆县将积极抢抓难得的发展机遇，在三个方面强化工作。

一是突破港口建设，加快构建全方位集疏运体系。

形成以公路、铁路、管道、航运相配套的立体综合集疏运体系。

二是突出以港兴工，全力打造沿海新型工业长廊。

充分发挥沿海开发和以港兴工的战略带动作用，做大做强赣榆经济开发区、赣榆海洋经济开发区、海州湾生物科技园区、柘汪临港产业区等四大园区，使四大园区产值过500亿元，税收超10亿元。

三是突显魅力北极，全面构筑国际滨海城市组团。

年内完成城建投入50亿元，实施城建项目170个，建成海天相连、城岛相望、水城相映、城林相拥的省级园林城市，奋力崛起连云港北翼的现代化综合港群、中国中部沿海重要的临港产业基地、充满活力与魅力的国际化海滨新城。

在北翼，为加快海头、柘汪港区的建设与发展，政府聘请了国家最具权威的航道设计院编制海头、柘汪港区控制性祥规，把海头、柘汪港区打造成功能完善、主业突出、呼应主港、带动力强的中国东部岸线大型散货码头泊位群，成为连云港亿吨大港的主体附属港。

海头镇历史悠久，文化底蕴丰厚，境内有龙庙、古龙松、古汉墓遗址，有秦皇石刻、李斯碑，还曾出土炭化粳稻及新石器时代的石斧、石刀等。

境内的海州湾旅游度假区风景秀丽，气候宜人，光照充足，拥有江苏省最大的优质沙滩，滩宽潮稳，金沙绵延，密林葱郁，空气新鲜，具备当今世界海岸旅游要求的海洋、沙滩、空气、阳光、绿色等优越条件，被誉为江苏的“北戴河”。

随着海州湾旅游度假区和海头旅游业的快速发展，市场对旅游地产的需求持续增长，依托海州湾旅游度假区优势，发展旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目正处于黄金发展时期。

但海头目前对于依托海州湾旅游资源优势发展旅游经济仍存在着一些制约着市场发展的亟需解决的问题。

1、规划滞后，布局不够合理。

海州湾旅游度假区虽然被誉为江苏的“北戴河”。

但其配套的旅游设施缺少统一规划，海头镇区的宾馆、高端海产品市场，特色海鲜餐饮、休闲、娱乐、健康产业比较零散，与海州湾旅游度假区规划定位不相符。

2、信息网络建设滞后，信息传播渠道不畅。

从中央到地方对市场信息网络的建设是比较重视的，近年来发展也很快，但由于信息网络隶属于不同的地方和部门，资源不能共享，远未发挥其应有的作用。

市场幅射能力减弱。

海头旅游产品市场、休闲度假地产开发没有使用现代电子技术与全国各大市场联网，更无加入信息网实行电子收费和联合电子结算的手段。

信息反馈迟钝，信息化设备落后。

综上所述，市场规划的滞后、配套服务设施的不完善、信息化设备的不健全，仅靠市场目前内部调整已不能从根本上解决问题，急需重新规划设计实施，项目的建设势在必行。

旅游房地产是经济发展到一定程度的必然产物。

江苏海洲湾商业广场的开工建设，将从根本上改变海头旅游商业市场建设落后的局面。

使之成为适合连云港市市情、辐射力强、信息灵敏、功能齐全、与海州湾旅游度假区规划目标相符的综合性海产品旅游文化休闲中心。

项目建成后，将成为一个集特色海鲜餐饮市场、商务公寓、金融、公寓酒店、休闲娱乐等的综合性开发项目。

项目的建设，必将繁荣海头市场经济，带动相关产业发展，取得良好的社会效益及经济效益。

二、建设地点

海洲湾商业广场地块位于海头镇204国道。

项目所在地到青岛、徐州2小时车程，到临沂1小时，到连云港、日照0.5小时，到南京3小时。

三、建设内容与规模

该项目占地15亩，规划总建筑面积为50000平方米。

整个项目分为两期实施，其中：

一期总建筑面积为20000平方米；

二期总建筑面积为30000平方米。

四、功能分类

项目建成后按其功能分配为海鲜餐饮市场、度假酒店、海产品旅游购物中心、公寓、休闲娱乐区、金融区等。

五、主要建设条件

近年来，政府加大对基础设施的投入，道路、水、电、广播、通讯、电讯等基础设施不断完善。

社会环境与外部条件较为优越，从电力、水力、人力资源上均能够达到充裕，供给及时和可靠稳定。

拟建项目用地位于海头镇204国道，配套设施一应俱全，有利于项目建设顺利开展与进一步实施。

项目的建设单位为连云港中博金置业发展有限公司，建设资金约为10000万元，资金全部自筹。

六、项目产品定位

项目的产品定位力图充分考虑城市的总体规划和本地块未来发展的价值，对本项目在业态类型上，提出以集特色海鲜餐饮市场、商务公寓、金融、公寓酒店、餐饮、休闲娱乐等为组合的综合性开发项目。

本着“以人为本“的原则，在规划设计上为市民提供集休闲、娱乐、文化、购物、工作于一体的公共场所。

作为现代化国际商贸城，要求功能齐全，环境优美，合理组织内外交通，强调各功能之间的完整性、统一性、协调性，力求多元化、综合性、错位经营。

项目建设将围绕“以人为本,以环境为中心”的设计理念,项目区定位为“和谐、时尚、精致”的休闲购物场所。

七、项目初步规划建设方案

一）规划设计原则

1、充分考虑海洲湾商业广场的经营管理规模和地区经济发展水平相协调。

2、合理规划项目建筑规模和投资规模。

3、充分利用现有土地资源，达到高效土地利用。

4、适当归并整合，合理分类布局。

5、功能分区规划明晰，道路交通组织顺畅。

6、充分利用地下和地上架空空间。

7、重视建筑物同周围道路环境的呼应与协调

8、建筑单体设计必须从城市角度出发。

9、功能设计满足目前并具有超前意识，以适应未来发展。

10、建筑外观同内部功能和性质相适应，突出市场的商业性和旅游氛围。

11、以人为本，充分考虑顾客和使用者的实际需求设置相应配套设施。

二）设计理念

1、人本

充分考虑现代人的休闲、办公、购物方式，兼顾空间、环境和周边人文气氛相结合，演绎一种“和谐、时尚、精致”的购物方式。

2、自然

贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形的前提下，贯彻生态原则，文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的经典高尚购物空间。

3、文化

体现商业广场的文化底蕴，使之与现代生活进行充分融合，具有现代开放的人文气息。

4、融合

讲求商业广场与自然环境的融合，讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、建筑与环境的融合。

特别注重与境内的海州湾旅游度假区规划目标一致。

5、科技

强调高科技在本项目建筑、管理中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划与建设。

6、安全

适当的人车分流，既消除人车混流的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率，避免交叉干扰。

加强物业管理，确保项目区内的安全性。

三）规划布局

由于204国道海头段是海头镇的景观迎宾大道，城市街道景观十分重要。

规划在用地的国道沿线朝着城市的主要人流方向设置一幢高7层集办公、金融、商务公寓酒店以及餐饮，休闲娱乐配套服务的综合大楼。

将海洲湾商业广场的中心景观节点绿化同城市干道线状绿化有机结合在一起，提升海洲湾商业广场的环境档次。

四）建筑单体设计

整个商业广场以古典.国际风貌为主设计基调，不仅突出商业建筑类型的商业性特色，同时体现城市建设发展的时代气息和海洲湾旅游度假区游乐项目的文化底蕴。

圆形要素和方形要素的有机组合体现出一种“天圆地方”的物化表征，象征着美好“和谐社会”的建立。

八、项目管理

公司组织结构

（1）先设立办公室和财务部

（2）其他部门视情况逐步完善

（3）公司按现代企业制度，制定工资标准。

1、人员管理

从组织上建立由项目经理、各专业施工队组成的管理体系，落实责任，确定成本目标，降低各项费用等。

组织责任心强、思想素质高、技术熟练的人员进入项目部、计划部门，对项目工程所有施工图纸工作量实行微机管理，并做好预算，以便对各专业队、各外协队的施工任务单、材料计划单、施工预算等进行审核，实现队各专业队的成本控制，避免材料库存积压。

项目部组织好各专业图纸会审工作，切实落实设计量与施工实际量的相符程度，及时向设计单位突出补充量。

2、进度管理

编制各阶段的进度计划。

为了确保总工期目标，实行分段控制，根据总进度计划制定月计划、旬计划（周计划），以旬保月，用月保总计划的完成。

实施动态控制。

在项目实施过程中，要依据变化后的情况，在不影响总进度计划的前提下，队进度计划几十进行修正、调整、补充。

材料要保证供应，项目部要几十做好材料进场检验。

采购的材料在规格、品种、质量和数量上都要满足工程质量和进度的要求。

3、成本管理

各专业化施工队处于项目工程成本管理工作的首位。

应对各专业施工队下达降低施工成本指标，定时组织计划部门、财务部门进行考核，做成本分析，促使各专业化施工队在人员投入、材料领用、机械使用上精打细算，达到降低成本的目的。

材料采购实行招标，以避免在采购中乱加差价，导致资金流失。

对外包队伍要进行先核定施工图工作量，在签订合同，进行施工，避免在决算当中多报工作量，弄虚作假。

4、质量管理

明确工程质量目标项目。

经理部要根据确定的质量目标制定相应的质量验收标准，而且要使企业质量验收标准高于国家验收标准。

严把材料质量关。

采购的材料都要符合国家规范标准（含环保标准）和设计要求，严格执行材料验收制度。

确保主题结构质量。

重视装饰质量。

在施工装饰阶段，一定要克