文创产业园项目可行性报告.docx

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文创产业园项目可行性报告

曹妃甸商展文创产业园

项目可行性研究报告

北京杰辉企业管理咨询有限责任公司

二〇一七年五月

摘要

曹妃甸商展文创园区战略定位：

打造中国商业展览展示、商业展具、视觉标识、商业广告的设计及生产的产业集中园区

发展目标：

中国商业展览展示设计及生产核心区中国商业展具设计及制作的孵化基地中国视觉标识设计及制作的孵化基地

中国商业广告的设计及制作的孵化基地

中国最大的商业展示道具研发、生产及新技术新材料研发及应用基地

京津冀地区乃至全国地区商业展示全产业及配套转移承接基地

规划依据：

随着京津冀协同发展这一重大国家战略在快车道全速推进，在中央要求2017年完成有序疏解北京非首都功能取得明显进展，在符合协同发展目标且现实急需、具备条件、取得共识的交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破，深化改革、创新驱动、试点示范有序推进，协同发展取得显著成效这一目标条件下曹妃甸成为承接京津冀产业的转移

的重点区域。

区域整体定位体现了三省市“一盘棋”的思想，突出了功能互补、错位发展、相辅相成；三省市定位服从和服务于区域整体定位，增强整体性，符合京津冀协同发展的战略需要。

北京市：

“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”；天津市：

“全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区”；河北省：

“全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区”。

（京津冀协同规划纲要）

以集群园区为依托，引导商展企业向园区和集群地区集中，形成中国现在唯一一个专业商业展示文化创意园区；一个销售收入过100亿元的集群和园区。

在十三五期间，我国商业展示行业将进一步完善功能产业链，优化产业结构，逐步实现专业化分工；在十三五期间，加强及商业展示产业基地建设，把曹妃甸商展文创产业园建设成为国内最大、配套最完善、产业最聚集的行业支柱产业基地；在未来十年中国商业展示行业整体将在在产业发展的重大

机遇与挑战面前踏上成熟稳定的健康发展轨道，“十三五”期间行业整合与升级，产业机构调整优化，上下游产业链联合得到进一步完善，逐步实现由商

业展示道具生产、出口大国。

完成从“中国制造”到“中国创造”的转变行，业升级为“服务型制造行业”。

着力调整优化产业结构。

重点发展工业。

坚持壮大工业规模与提升产业层次相结合，大力推进百亿园区、百亿产业“二个一百”工程建设，力争“十三五”期间，园区内企业净增200家，将商展业打造为曹妃甸优势产业之一，十年内园区商业展示业销售收入将达到200亿元，将曹妃甸商展文创产业园发展成为中国最大的商业展示工业示范基地。

编制单位：

北京杰辉企业管理咨询有限责任公司

编制人：

孙凯二〇一七年五月

一、行业速览··二、互联网机会··三、消费端沃土··四、政策断优势··

五、项目战略意义··

六、对于曹妃甸的影响··

七、曹妃甸商展文创产业园实施方案··八、结论·

一、行业速览

现代商业展示是城市化进程与现代产业经济共同催生的刚需

现代商业展示行业的发展与城市化和现代产业经济两大因素息息相关，拥有辉煌恒久文明与超强经济潜力的中国，在这一行业表现出了巨大的想象空间，其市场容量令人充满期待。

而中国迅速的城市化进程也为社会文化的繁荣觉醒、城市与企业品牌展示提供了相当的市场，成为商业展示的强力驱动。

国家统计局2016年发表的权威报告显示目前中国城市人口已经超过

8.2345亿，城镇人口占总人口比重为57.35%。

常住城市人口已经接近农村人口的两倍。

这是我国城市化进程提速的侧面反映，是我国社会发展的标志，是中国经济高速发展取得的硕果，也是人类社会经济发展史上的大事记。

中

国的人口城市化率自1978年改革开放以后平均每年增长大约1个百分点，

现已进入城市化率从30%-70%的城市化加速发展阶段。

2009年达46.59%，

2011年已近50%。

西方发达国家发展200年的城市化历程，我国只用了30

年时间。

城市化已成为一股不可抗拒的潮流，在广袤的中国大地上涌动。

都市生活成为中国社会的主流发展模式，这直接催生出对城市商业展示设施的巨大需要。

商业装修行业的特点

1.装修价格高

商业装修，尤其以商品展示、形象展示等为主要目的的装修，每平米装修价格多在2000元以上，一般大于家装价格（见下表）。

如服装连锁品牌基本装修面积一般80-150平米，基本装修费2000-4500元/平米，而家装集中于500-2000元/平米。

类别装修价格（元）类别装修价格（元）

服装

2000

-8000

眼镜

2500

-4000

珠宝

3000

-15000

数码

1000

-3000

钟表

2000

-5000

美容院

800

-2000

化妆品

8000

-20000

会所

5000

-15000

餐饮

2000

-4000

茶楼

3000

-6000

2.装修周期短

商业装修周期一般比较短，短则1-3年，长则3-5年。

据调查，服装品牌2-3年重装一次；珠宝品牌连锁店2012年前基本1-2年进行一次重装，之后市场形势不好2-3年进行一次重装。

如周大生连锁店，统计其2000家店面，装修周期分别是700家1-1.5年，1100家1.5-2年，200家2-3年，最长不超过3年。

3.刚性需求强

服装、餐饮、珠宝玉器、化妆等行业竞争激烈，消费者体验要求高，不吸引眼球的装修设计必然处于不利境地。

因此，店家在装修方面预算充足，对成本不敏感。

如服装品牌玫尔美，全国300家店，装修费用3000-3500

万/年；服装品牌影儿，全国1000多家店，装修费用9500万-1.5亿/年；服

装品牌蓝地，全国300家店，装修费用3000万/年。

（一）商业装修行业与家装行业的比较分析

项目商业装修家庭装修

对象企业、商户等家庭为主

需求

刚需性强

刚需性弱

价格

平均价格高

平均价格不高

周期

装修周期短，一般

1-5

年

装修周期长，10年左右

专业度

利润率

高

较高

低

较低

一商业装修市场分析

（一）存在长期持续增长的需求和发展空间

商业装修市场规模巨大（见下表）。

表中8个城市企业数量约66.8万家，

涉及服装、餐饮、珠宝等十个装修频度比较高的行业。

经测算，此8个城市

每年至少有17万家企业需要装修店面，按保守估计年装费花费约220亿；

就全国来说，每年至少有1000亿市场规模。

企业数量*

城市

（万家）

年市场装修总量区间

（亿元）

市场总量中间值

（亿元）

北京

21.62

88.30

2779.55

1433.93

天津

2.17

6.05

297.64

151.85

上海

11.99

37.44

1638.08

837.76

杭州

3.59

10.75

477.88

244.31

广州

11.31

32.91

1176.39

604.65

深圳

11.82

30.21

968.97

499.59

重庆

2.38

8.22

327.16

167.69

成都

1.95

7.09

314.67

160.88

合计

66.83

220.98

7980.34

4100.66

*2015年8月在线统计服装、珠宝、钟表、化妆品、餐饮、眼镜、数码、美容院、会所、茶楼十个行业企业数量。

当前以及未来，北上广深、杭州等一二线城市是商业装修的重点市场。

一二线城市商业、服务业发达，实力商家云集，装修需求旺盛，装修集中，装修规模大，装修数量多，装修金额高，特别是对装修专业化程度要求高。

由此，众多服务商，尤其比较专业、比较有实力的服务商多聚集在一二线城市及周边。

随着国内经济发展的转型和升级，三四线城市经济增长迅速，商业、服

务业比重日益加大，从而推动区域商业装修市场的增长。

二、互联网机会

新商业形态的诞生与兴起为曹妃甸创造绝佳风口

20世纪90年代以前，中国零售市场长期保持着百货商店一统天下的单一格局。

对外开放以来，随着消费者需求的变化和零售市场竞争的加剧，大型超市、便利店、专卖店等新型零售业态得到快速发展，成为中国零售业规

模扩大的主要动力。

但是由于各种零售业态的发展情况不尽相同，Shoppingmall等新兴零售业态飞速发展，迅速成为老百姓的新宠。

随之带来的商业展示行业飞速发展，到今天能够变成国际竞争优势比较明显的产业，成为当今

中国千亿零售行业的必要产业。

新零售的兴起，必将带来新一轮产业升级。

2016年11月11日，国务院办公厅印发《关于推动实体零售创新转型的意见》（国办发〔2016〕78号），

明确了推动我国实体零售创新转型的指导思想和基本原则。

同时，在调整商业结构、创新发展方式、促进跨界融合、优化发展环境、强化政策支持等方

面作出具体部署。

《意见》在促进线上线下融合的问题上强调：

“建立适应融合发展的标准规范、竞争规则，引导实体零售企业逐步提高信息化水平，将线

下物流、服务、体验等优势与线上商流、资金流、信息流融合，拓展智能化、网络化的全渠道布局。

”，其表明消费者的线下体验将成为各大企业服务竞争至关重要的一环，这也是商业展示加速发展的一个潜在风口。

互联网的快速发展，首先在一定程度上打通了物理距离、行业之间的阻碍；其带来的媒介环境的改变，大大缩减了信息传播的流程，广大中小企业对商展的要求需要更具时效性。

比如《来自星星的你》热播，让啤酒炸鸡相关的视觉呈现一夜之间千树万树梨花开，而过往分散型的商展企业布局显然不能满足。

数字化技术的不断更新也对传统商展提出了更高的要求，尤其是现在前沿商展已经开始注重沉浸式体验的打造，讲求展示空间与展示内容的高度结合。

“新、快、全”的商展行业平台——产业园区的规划与构建已如箭在弦。

三、消费端沃土

二三线城市逐渐意识到商业展示在商业活动中甚至城市文化中的重要性

随着商品社会的发展。

这种商业展示活动越来越显重要，各种商业展示活动越来越频繁，商业展示活动的形式也越来越丰富。

商业展示的作用已不仅仅是以出售商品为目的的简单活动。

现代商业展示已成为与人们生活密切相关的商业活动和文化活动，是现代社会、文化的形式之一。

由于一线城市与超一线城市的观念与思路更迭快速，较早意识到商业展示是商业活动甚至是城市文化不可缺少的环节。

在几十年的城市进程中逐步形成产业链，并且行业正向高精尖发展。

近年二三线城市也开始注意到商业展示对于城市景观构成起到关键作用，所以政府重视程度也成跨越式上升，琳琅满目的商场、超市、专卖店、饭店、商务休闲酒吧、迪厅等，是实现商品交换、满足人类消费需求、体验商品经济的前沿阵地，其五光十色、鳞次栉比的特点，以形、色、场、光组成适宜人类各感觉机能的愉悦空间。

对于

企业而言，随着市场结构从“卖方市场”转向“买方市场”，由“以商品为中心”转向“以消费者为中心”阶段。

这种新的竞争形式下，二三线城市的企业也正在

打开思维格局，开始注重终端展示对消费者所营造的感官体验，以更科学更系统的引导促进购买。

这些因素无疑是商业展示行业的市场环境利好。

四、政策端优势

京津冀一体化是历史赋予曹妃甸的重大机遇

随着京津冀世界级城市群规划的出台