资产评估简答计算DOC.docx

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资产评估简答计算DOC

4、问答题

1、资产评估的主要原则有哪些？

举例说明在评估中如何遵循这些原则？

资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。

资产评估工作原则包括：

独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。

资产评估经济原则包括：

预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则。

如按独立原则的要求，评估工作始终要坚持站在独立的第三者立场评，估机构是独立的社会中介性机构，在评估中处于独立地位，不能为资产业务各方的任何一方所左右，评估工作不应受外界干扰和委托者意图的影响。

评估机构和评估人员不应与资产业务有任何利益上的联系。

如果有利益关系应当回避。

2、资产评估的基本方法有哪几种？

各有何特点？

资产评估的基本方法包括三种类型：

市场法、收益法和成本法。

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

在同一资产的评估中可以采用多种方法，如果使用这些方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，那么，多种方法得出的结果应该趋同。

3、资产评估的主要假设有哪几种？

它与评估方法有何联系？

评估报告书正文是否包括评估假设?

资产评估假设包括：

交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

公开市场假设是对资产拟进人的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。

这两项假设是市场法评估资产的基础。

持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。

它是成本法评估资产的基础。

清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。

它是清算法评估资产的基础。

评估报告中应包括资产评估假设。

4、简述收益法的定义及适用条件。

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

应用收益法的适用条件是：

第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；

第三，被评估资产预期获利年限可以预测。

5、什么是复原重置成本？

什么是更新重置成本？

两者的关系是怎样的？

复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

更新重置成本是指采用新型材料，先进建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

功能性贬值中的超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本

6、简述房地产估价的程序。

房地产评估一般应依照以下程序进行：

明确评估基本事项，制定工作计划，实地勘察与收集资料，测算被评估房地产的价格，确定评估结果和撰写评估报告。

明确评估基本事项又包括：

明确评估目的、了解评估对象、确定评估时点、签订评估合同。

7、房地产估价的特点是什么？

房地产估价与其他资产评估相比有一些较为明显的特点。

它们是：

（1）地产的价格实际上是地租的本金化价格，这是我们对土地资产市场价值评估的一个最基本的出发点。

（2）地产评估要以土地的最有效使用为假设前提，这是地产评估的一个显著特点。

（3）从总量上讲，土地的供给受土地资源量的限制，其价格主要由有效需求决定。

8、房地产评估主要有哪些方法？

有现行市价法、收益现值法、重置成本法、路线估价法、预期开发法等。

9、商誉有哪些特点？

如何区别商誉和商标？

商誉的特点

（1）商誉对企业整体的依附性

（2）商誉的形成是一个历史过程

（3）商誉的不可确指性

（4）商誉的内涵是动态变化的

（５）商誉有可能为负值，这是商誉区别于其他资产的一个显著特点

商誉与商标是有区别的，反映两个不同的价值内涵。

企业中贿某项评估值很高的知名商标，但并不意味着该企业一定就有商誉。

第一，商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现。

商标与其产品相结合，它所代表的产品质量越好，市场需求越旺。

第二，商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及其超额利能力结合在一起的，不能够脱离企业而单独存在。

商标则是可确指的无形资产，可以在原组织继续存在的同时，转让给另一组织。

第三，商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。

耐誉只有随企业行为的发生实现其转移或转让，没有所有权与使用权之分。

10、长期投资评估具有哪些特点？

长期投资评估的特点是：

（1）长期股权投资评估是对资本的评估

（2）长期股权投资评估是对被投资企业获利能力的评估

（3）长期债权投资评估是对被投资企业偿债能力的评估

11、流动资产评估特点表现在哪些方面？

流动资产评估的特点

（1）流动资产评估的基准时间必须选准

（2）流动资产评估要以单项资产为评估对象

（3）流动资产评估要分清主次，掌握重点

（４）资产的账面价值必须基本反映出流动资产的现值

12、什么是资产评估报告？

编写资产评估报告应符合哪些基本要求？

资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方提交的说明评估过程及结果的书面报告。

它是按照一定格式和内容来反映评估目的、假设、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。

其基本要求为：

（1）实事求是

（2）内容全面、准确而简练（3）报告要及时。

13．资产评估的经济原则有哪些？

如何理解？

（1）贡献原则。

指某一项资产或资产的某一构成部分的价值取决于它对其它相关的资产或资产整体的价值贡献，或根据当缺少它是对整体价值下降的影响程度来衡量确定。

（2）替代原则。

指同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。

因为有经验的买方对某一资产不会支付高于市场上能够找到的替代物的费用。

（3）预期原则。

指资产评估中，资产的价值可以不按照其过去形成的成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。

评估值取决于现实资产的未来获利能力

（4）最佳效用原则。

指当一项具有多种用途或潜能的资产在公开市场条件下进行评估时，应按照其最佳用途来评估资产价值。

14．简要说明资产评估的假设有哪些？

假设是指依据有限事实而作出合理推断的状态，资产评估理论和方法体系的形成是建立在一定假设基础上的。

资产评估的假设有：

（1）继续使用假设。

是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。

（2）公开市场假设。

是指在市场上进行或拟进行资产交易的双方，彼此地位平等，且都具有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的分析判断。

（3）清算假设。

是指资产所有者在某种压力下被强制在公开市场上进行资产的出售。

15．试述资产评估持续使用假设的内涵和实质。

持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。

持续使用假设又细分为三种具体情况：

（1）在用续用。

指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。

（2）转用续用。

指的是被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。

（3）移地续用。

指的是被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用。

16．什么是清算价值？

它与公允市场价值的主要区别是什么？

清算价值是企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。

从上述有关清算价值的定义可知，其余公允市场价值的区别主要表现在两个方面：

一是买卖双方地位不平等，卖方是被迫出售；

二是没有充足的时间询价，有序清算与强制清算的区别只是两者在时间限定程度上的差异。

清算价值属于非市场价值，或者更确切地说是非正常的市场价值，因此通常低于资产在正常交易条件下的市场价值。

17．什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？

资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公允的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。

其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。

由定义可知，资产评估由六大基本要素组成，即资产评估的目的、评估的对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。

18．市场经济中，资产评估的功能有哪些？

资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。

概括地讲，资产评估具有以下功能。

（1）为资产业务提供价值尺度。

资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。

这是资产评估最基本的功能。

（2）界定与维护各产权主体的合法权益。

资产评估具有公正地界定与资产有关的各方，如不同所有者、占有使用者所拥有或控制的资产份额及其价值量的作用，从而可以维护各产权主体的合法权益。

（3）优化资源配置。

首先，资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。

科学规范的资产评估，能保证资产市场、产权市场的有序运行，可以为资产和产权的配置提供正确信号，从而起到优化资源配置的作用。

其次，由于一项资产业务的进行往往具有多种途径，因此在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。

（4）促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整。

在通货膨胀情况下，资产的重置成本与历史成本的差额随通货膨胀率的增长而急剧扩大，这将导致按固定资产的账面原值提取的折旧明显过低，会造成企业更新改造资金过少、企业盈利虚增和财政收入虚假。

这时进行资产重估，可以克服上述问题。

此外，通过资产评估还可以明晰企业自创无形资产、土地使用权价值、商标和商誉的价值，使企业的全部资产在账簿上得到反映。

（5）在促进对外开放的同时，维护国家权益。

资产评估机构在中外合资、合作的过

程中提供符合国际专业水平的评估服务既是吸引外资流入的基础工作，又是维护国家民族权益的重要技术保障。

（6）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。

在国有企业产权变动的过程中，合理定价是关键。

而转让定价的基础是企业的评估价值。

因此，公平、客观的资产评估是防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行的基础。

19．简述资产评估中确认评估对象的标准？

资产评估中确认资产的标准主要有：

（1）现实性。

现实性表明经济资源在评估时点已经存在，是已经发生的经济活动的结果，并且在评估时点仍然存在

（2）控制性。

指以企事业单位或个人对经济资源的控制权来定义被评估资产的边界，而不论资产是其用自有资金投资购建，还是负债购建，或是租入。

（3）有效性。

有效性一是表明已无实际资产对应的待摊费用等不能列作被估资产；二是表明无论是否是劳动产品，只要有效用即可作为被估资产。

（4）稀缺性。

稀缺性表明要获得具有稀缺性经济资源的控制权就必须付出代价。

也正因为此，经济资源才成为资产。

（5）合法性。

指企事业单位或个人控制的经济资源具有合法性，受到法律保护，即非法经济资源不能被确认为资产。

20．资产评估对象可以依据哪些标准进行分类？

资产评估对象可以依据下列标准进行分类：

（1）按资产评估目的和被评估资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。

（2）根据被评估资产的存在形态分类，全部资产要素可分为有形资产与无形资产。

（3）根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分