物业服务中心工程部管理制度.docx

物业服务中心工程部管理制度.docx

《物业服务中心工程部管理制度.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业服务中心工程部管理制度.docx（26页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

物业服务中心工程部管理制度

管理制度

物业服务中心工程部

目录……………………………………………………………………………1

工程技术部工作职责…………………………………………………………3

员工岗位职责…………………………………………………………………4

交接班管理制度………………………………………………………………7

接报修管理制度………………………………………………………………9

工程部接报修流程图…………………………………………………………10

物品领用制度…………………………………………………………………11

仓库管理制度…………………………………………………………………12

工作请示汇报制度……………………………………………………………13

日常养护巡检管理制度………………………………………………………14

设备维修人员安全作业管理制度……………………………………………15

员工请假制度…………………………………………………………………20

明火作业审批制度……………………………………………………………21

柴油发电机操作规程…………………………………………………………22

柴油发电机房安全管理制度…………………………………………………23

监控室值班人员管理制度……………………………………………………24

江水源中央空调机房管理制度………………………………………………25

配电房管理规定………………………………………………………………26

弱电中心机房管理制度………………………………………………………27

消防泵房管理制度……………………………………………………………29

消防控制中心管理制度………………………………………………………30

艺术景观灯光控制中心管理制度……………………………………………31

程控交换机房管理制度……………………………………………………33

电梯机房管理制度…………………………………………………………35

风机房管理制度……………………………………………………………36

雨水泵房管理制度…………………………………………………………37

工程技术部工作职责

一、负责辖区内集水井、室外雨水井、干坑和给排水系统管道、卫生设备、消防水系统、地漏、各类水泵、各类阀门、雨水管、窨井做好巡检保养记录，做好设备与机房的保洁工作。

二、负责中央空调设备的日常运行和维护，严格按操作规程操作，做好设备的运行记录；根据商场需求，合理开启机组，控制能耗，按季切换冷暖管路阀门。

三、负责对空调系统末端设备（风管调节阀、电磁阀、滤网、风机盘管、冷凝水管道等）和消防排烟系统设备（正压风机和排烟风机、风管、防火阀、排烟阀等）记录做好各区域的设备保洁工作。

四、负责做好空调末端设施、风机盘管空调系统、给排水消防及各类设备设施的配电系统、供电系统、照明系统；做好低压送电运行记录和能耗统计。

五、做好消防水系统中设施的维修保养及检测工作。

六、负责对各芯筒强电间配电柜（箱）等电位箱阻抗进行安全检查及校验工作。

七、负责弱电系统的设备设施监护，对辖区消防报警系统控制设备、BAS控制设备设施、广播、背景音响设备、闭路电视、网络、固话通信设施设备进行监护，负责业主的电话移机、网络连接，确保正常运行并做好记录，做好租户的电话和宽带的接驳工作。

八、做好员工培训与考核工作。

九、完成好上级领导交办的其他任务。

物业服务中心工程部

员工岗位职责

一、树立爱岗敬业的思想，掌握两种以上的维修技术，树立质量、安全和服务意识，统一着装、佩戴胸牌，自觉维护园区的形象，遵守公司各项规章制度。

二、熟悉园区设备设施性能、掌握设备设施操作程序和应急处理措施。

努力学习新技术，参加技能练兵及专业技术培训和相关证书复训。

三、服从工作安排，做好巡视、维修、保养和接报修工作，保质、保量、按时完成工作任务。

四、在对设备设施巡视、维修、保养过程中，如发现异常情况，在采取适当措施的同时，及时报告当班领班。

发生事故时，除紧急处置外，应保护好现场并及时报告当班领班和管理处。

因违反安全操作规程、过失和失职而造成的损失，视情节轻重须追究当事人的相关责任。

五、按规定要求，对辖区内的集水井、室外雨水井、干坑和外网管道、给排水系统管道、卫生设备、各类水箱、水池、消防水系统、地漏、各类水泵、各类阀门、雨水管、窨井、管网进行维护保养，做好巡检保养记录，做好设备与机房的保洁工作。

六、按规定周期对各系统设备及管道进行除锈、油漆、加油、润滑和零部件更换等维修。

七、熟练掌握各类应急抢修的准备工作（漏水、漏气、水管爆裂、水箱水外溢、污水废水外溢、阀门失灵等），发现情况及时进行抢修。

八、负责中央空调设备的日常运行和维护，严格按操作规程操作，做好设备的运行记录和交接班记录；根据商场需求，合理开启机组，控制能耗，按季切换冷暖管路阀门。

九、做好空调系统末端设备设施、消防系统中与水有关的设施的维修保养和检测工作。

十、进行气焊、气割、电焊操作等与火有关的作业时，必须遵守动火审批规定。

十一、搞好房屋饰面等小杂项的养护与整修，并做好修缮记录。

对辖区租户的装修施工现场安全监督，防止建筑物结构与各类设施的损坏。

十二、熟练掌握空调末端设施设备、风机盘管空调系统、VRV空调机组性能及操作方法，以及相关送风管、排风管和水管的布局走向。

每天按规定准时开启和关闭末端空调设备，符合区域送风量、新风量和温度的要求。

十三、按规定对空调系统末端设备、（风管调节阀、电磁阀、滤网、风机盘管、冷凝水管道等）和消防排烟系统设备（正压风机和排烟风机、风管、防火阀、排烟阀等）进行清洁、保养，做好设备保洁工作。

十四、做好空调末端设施、风机盘管空调系统、给排水、消防及各类设备设施的配电系统、供电系统、照明系统，做好低压送电运行记录和能耗统计，做好交接班手续。

十五、负责特殊场所专用设备操作（例如：

阳光谷艺术灯光的开与关、能按要求进行变色操作和日常维护以及各层公共照明、区域公共照明的日常运行和维护保养。

十六、负责对各层配电柜（箱）及用电设施进行安全检查，清洁除尘、紧固触电。

十七、严格执行各类弱电设备系统的维修、运行作业规程，确保各设备系统准确、安全运行，做好运行记录。

十八、按照弱电系统操作规范要求，维护、保养中部展馆内的专用设备，熟练掌握会务设备调整、通道切换和监护。

对辖区内消防报警控制设备、BAS设备、广播和收放设备、闭路监视设备及网络通信设施设备和固话设施设备监护、保养，确保正常运行，做好记录。

十九、负责业主的电话移机、网络开通，做好租户的电话和宽带的接驳工作。

负责辖区内大小型活动场所的扩音器、播音、通信设备设施布置、连接。

二十、掌握应用对消防报警系统、门禁系统、监控系统和其他弱电设备的检测、维护。

二十一、严格遵守安全作业规范，确保设备、自身与他人安全。

对违反安全作业规范的工作有拒绝执行的权利和及时指正的义务。

二十二、爱护工具，合理使用，用后清洁，规范放置。

二十三、搞好同事之间的团结，帮助有困难的同事。

主动、积极配合其他同事共同完成任务。

二十四、服从领班的工作安排，认真、保质、保量、按时完成交办的任务。

二十五、定期巡视并做好记录，如发现异常情况及时向领班汇报，并主动采取有效措施给以解决。

完成巡视和维修工作后，应做好现场“三清”并及时返回工作休息室，不得在现场聊天和窜岗。

二十六、未经租户同意，禁止动用店铺内的设备设施。

二十七、努力钻研业务技术，不断提高技能水平和服务质量。

二十八、做好工具及耗用材料的使用及保管工作，确保使用时完好无损。

二十九、严格遵守安全作业规范，确保安全。

发挥工作主动性，完成上级交办的其他任务。

交接班管理制度

一、交班人员要提前做好交接准备，接班人员换上工服到岗，进行逐点逐项交接，做到规范交接，将交接内容和存在问题详细记入交接班记录中。

二、交标准班：

（1）设备运行情况及主要参数；

（2）当班的重点工作进展情况；

（3）需要提醒下班注意安全生产的重点事宜；

（4）本班设备运行过程中发生的大小事故及不安全隐患；

（5）安全保护设施是否有异常情况；

（6）工具、消防器材及室内卫生情况。

三、接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。

四、交接班过程坚持：

重要部位一个一个交接、重要数据交接，重要工作需一件一件交接。

五、交接班应坚持做到：

数据记录不全，不交接，特殊工种岗位不交给无证上岗者及劳保用品穿戴不全者。

正在处理事故或故障时不交接。

六、交接班时要严肃认真，对交接班人发现的问题要及时进行整改，在交接班前发现的问题由交班方负责，接班者验收合格后交班方才可离去。

七、发现问题，交接双方须当面说明。

如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班之间问题的，应即时报告部门主管处理。

八、交接班后，双方应签字确认。

物业服务中心工程部

接报修管理制度

接报修工作是物业公司对外服务的窗口。

为了规范维修服务管理标准，及时、高效处理购物中心经营期间所发生的设备故障，提高维修、维护的质量和效率，本着“方方面面的安全，时时刻刻的温馨”为理念，确保业主经营期间的经济利益，特制定本制度。

一、热情接待每一位业主的报修电话，礼貌用语，吐字清晰。

如：

您好、百联物业、有事请讲等等。

二、接到报修电话后应详细询问业主的具体位置、故障原因及其它相关情况，在第一时间通知到当日值班长或主管。

三、认真填写接报修单并做好记录，以备查阅。

四、有偿服务在维修前事先将估算维修费用、配件价格及服务标准告知业主。

五、有偿服务维修结束后，按照管理处制定的维修服务标准核算出价格，开具收据或发票。

六、按公司有关制度整理接报修记录，对报修业户做定期回访，将反馈信息及时告知分管经理，以便及时监督和检查。

七、接报修人员工作时间为早9：

00起至晚21：

00止。

八、接报修人员在工作期间不准随意串岗，或占用报修电话和做与工作无关的事情。

九、值班长须认真做好当日值班记录，本班次报修尚未完成的维修工作必须与下一班交待清楚，填写当日工作完成情况表和一周未完成工作汇总表并交予分管经理处存档。

百联物业世博源管理处工程部接报修流程图

商铺或业主报修

（22064022）

接待员填写保修单

主管安排所辖工程区域领班

领班安排人员维修

维修人员带好维修单至现场进行维修服务

征得报修业主同意后开始工作

维修结束业主确认

业主满意？

按保修内容填写业主确认签名

维修单反馈领班由领班或主管回访

合格后维修单归档主管审核日报和工作量

接报修工作结束

N

Y

物品领用制度

物品领用制度是指除工具以外的备品、备件、低值易耗品及设备等领用。

一、工作人员到仓库领料之前，先要填妥一份物品领料单，注明数量、规格、名称、施工内容、安装位置等，经设备主管批准后到仓库领取。

二、物品领用一般原则上是以旧换新，但在实际领用过程中可先领后交，若发生多领应主动归还。

三、若工作中确需新增的物品被盗或遗失时，需在领料单上注明，经工程部经理或设备主管批准后备案。

物业服务中心工程部

仓库管理制度

仓库管理制度是为了确保仓库储存物品的安全。

一、仓库是材料保管重地，除仓库管理人员和因业务、工作需要的有关人员外，任何人未经许可不准进入仓库。

二、因业务、工作需要进入仓库的有关人员，在进入仓库时，必须办理入仓登记手续，记录进入仓库的时间、人员、事由及离开时间等，进仓要有仓库管理员、工程部经理或设备主管陪同，不得独自进入，凡进仓人员工作完毕，出仓时应主动请仓库管理员检查。

三、一切进仓人员不得携带火种、背包和手提袋等物进入仓库。

四、仓库内堆放易燃易爆物品需采取相应的安全措施和符合消防规范。

仓库内不得存放私人物品。

物业服务中心工程部

工作请示汇报制度

请示汇报制度是求得组织和上级领导的教育帮助，减少盲目工作和提校工作效果的有效方法，每位干部要坚持请示汇报制度，各项工作都要事前请示，事中汇报进展，事后总结汇报。

请示汇报问题要做到思想端正、实事求是不得随意歪曲和编造。

一、是指下级向上级各线条工作请示和汇报要逐级请示汇报。

即各班组维修人员向相应领班请示和汇报，各领班向当日值班长请示和汇报，当日值班长向相应主管请示和汇报，主管向分管经理汇报，一般情况下不越级请示汇报，重要事宜、特殊情况除外。

上级领导根据工作需要可直接听取下属各级人员的汇报。

二、请示和汇报内容主要是：

（1）近期工作的进展情况。

（2）领导安排的工作完成情况。

（3）业主布置的工作情况.（4）及汇报者对工作的打算和建议等。

（5）外出参加会议的情况。

（6）各班组目前工作实施情况及存在的问题。

（7）员工思想动态.（7）改进工作的措施和今后的打算及其它需要请示和汇报的内容。

三、凡对较大工作未按工作请示和汇报制度对工作造成一定负面影响和损失的，将追究当事人的责任，并视情节轻重做出相应处理。

四、各级人员须主动向上级进行请示和汇报，除有明确的要求及日常基本工作外，下级须定期向上级汇报工作情况，重要问题和重要情况做到及时向上级请示汇报。

日常养护巡检管理制度

一、设备维修工应严格按各设备系统作业规定操作。

二、设备维修工应按规定的时间、路线、巡检内容和要求进行巡视检查，每次巡检均应按规定对巡查情况、设备设施完好性和存在问题作好记录。

三、设备维修工在巡检时，应确保随时能与当日领班保持联系。

四、在巡查中发现的一般设备、设施问题，均应及时调整或更换，并做好详细记录，确保设备设施在完好的状态下运行。

五、巡查时如发现设备运行异常，应加强巡检和监控。

对一些不正常的情况如噪音、压力、温度、振动、泄漏等，如果不能迅速排除的，应立即报告当日领班，并采取适应的措施防止事故发生或扩大。

六、发现设备、设施有重大安全隐患的，设备主管应向管理处分管经理报告，并及时上报公司，由公司召集各相关专业技术人员进行会诊并提出解决方案，必要时报请业主方审核。

七、设备主管应每天对设备维修工的工作及进程进行抽查，经常对设备外观、机房清洁、安全等状况进行巡查，发现问题及时整改。

八、工程部每月应将巡检记录整理汇总并由相关人员收存，对出现的问题及时向管理处分管经理汇报。

物业服务中心工程部

设备维修人员安全作业管理制度

设备维修人员安全操作规定下列工种的作业人员，必须持有上海市安全生产监督管理局颁发的上岗证书方可上岗作业。

并应登记下列工种证书的发放单位。

一、电工

1、电工在作业前，应穿戴绝缘防护用品和仔细检查各种工具，保证使用的工具绝缘性能良好。

2、绝缘手套使用前，应仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不准使用。

3、不准裸足穿绝缘鞋。

4、在作业场所检修低压线路和设备时应停电进行，总闸应挂有“有人工作，禁止合闸”的标志牌，以防止误合闸。

5、各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标示牌。

6、作业尽可能不要带电作业，如需带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取有效可靠的安全措施。

7、在潮湿或者有危险情况下的场所，严禁带电作业。

8、在停电检修或操作电气设备时，不准许用湿手或带油、潮湿的手套触摸电气设备。

9、在发生事故过程中应按照相关规定执行处理。

10、应熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法。

11、如发生有人触电时，应立即切断电源。

然后对触电者立即采取相应措施，如口对口人工呼吸法进行急救，同时尽快和医院联系。

二、电焊、气焊工

1、电焊、气焊工工作前，应穿工作服和戴好防护用品，不准许裸露身体，以防烫伤和触电。

2、电焊工进行作业前，应仔细检查各种工具，如电焊钳握把与电缆的连接是否牢固、可靠，焊把电缆线皮是否有破损，确认各种工具均完好无损后方可工作。

3、作业前应检查工作场地周围有无易燃、易爆物品，作业时应配备灭火器材，并有专人监护。

4、接地线连接应符合安全技术要求，不准许将接地线随便捆绑或缠绕在焊接工件上。

5、开启电焊机前，应检查电焊机接地线是否连接牢固，以防触电。

6、电焊机需改变触点导板或对电焊机进行检查时，应切断电源后再可进行。

7、作业时，应戴好防护面罩，不允许用手或其它物件遮眼，以防电弧光伤眼。

8、在通风条件不良的情况下进行焊接，除防止触电外，还应采取通风措施，作业现场应有专人监护。

9、在潮湿、昏暗场所工作，临时照明宜采取24V行灯照明。

10、禁止对有压力或装有易燃、易爆、有毒物质的管道、容器进行焊接和电焊作业，应先采取措施，排空管道、容器内的压力，彻底洗净易燃、易爆和有毒物质，经有关部门检查测试，确认达到安全要求，再将所有孔、盖敞开后，方可实施焊接。

11、电焊工应戴好防护眼镜再铲除焊缝药皮。

12、停放在露天的电焊机应有防雨设施，雨天不允许露天作业。

13、焊炬、割炬等发生回火时，应立即关闭乙炔调节手柄，再关闭氧气气调节手柄，待回火熄灭后，再打开乙炔调节手柄，重新点火。

14、皮管及接头处均不得漏气，以防引起火灾和爆炸。

15、焊接地点与氧气、乙炔、液化气瓶存放地点的距离应不小于10米。

16、工作暂告一段落后，严禁将工具放在容器或管道内。

17、接工作结束或离开现场前，应检查工作场所有无火源隐患，并关闭和妥善存放电焊机、氧气或乙炔瓶等。

三、高空作业

1、高空作业是指坠落高度标准在2米以上（含2米）的高空进行的作业，所有的高空作业者，不论什么工种和进行作业的时间、地点，也不论专业或临时的，均应执行本规定。

2、管理处应对日常工作中可能出现的登高作业列出清单，负责对登高作业进行安全监督管理，随时检查高空作业的情况，坚持安全操作，管理处应对从事登高作业的人员进行安全教育培训。

3、高空作业人员身体健康状况应良好，严禁患有不适宜进行登高作业的疾病的员工进行登高作业，如在作业过程中感觉不适应立即停止作业。

4、登高作业前，应仔细检查登高工具和安全用具，如安全帽、安全带、梯子、跳板、脚手架等。

如不符合要求的应立即整改或停止登高作业。

5、所有高空作业人员，不准穿硬底鞋、佩戴安全带，安全带一般应高挂低用。

6、凡经常进行高空作业的人员，应配备工具袋。

高空作业使用的小型工具均应装入工具袋内，并用绳相对固定，不准乱放、不得上、下抛掷工具。

在特殊情况下，如果需从高处往地面抛物时，地面应有人看管，以确保不伤害他人或损坏设备。

登高作业所用小型机具应找适当位置摆放，并用绳索或铁丝绑牢固定。

7、凡遇有下列情况之一者，应停止露天高处作业：

1）闪电、打雷、暴雨。

2）五级以上大风。

3）高空作业可能发生危险的其它情况。

8、上述情况过后，应经管理处安全主管或有关技术人员检查各种作业设备，确认无问题后，才能恢复作业。

9、高空作业现场，应划出危险禁区范围，并设置明显警告标示，严禁无关人员进入。

10、高空作业区的正下方地面，严禁堆放其它杂物，地面人员应禁止在高空作业区的正下方停留或通行。

11、严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。

12、高空作业人员作业前必须填写登高作业审批表，经确认后方可工作，严禁私自登高作业。

物业服务中心工程部

员工请假制度

一、员工填写请假单，须注明请假种类、假期、时间等。

二、员工如有紧急事情无法办理请假手续时，须通过电话向相应领班或主管报知，并事后及时补办手续，否则按旷工处理。

三、员工未按手续擅自离岗者，均按旷工处理。

四、事假须提前一天向领班办理请假手续，连续二天以上须报主管办理请假手续，连续三天须报管理处经理办理请假手续。

五、应优先使用个人公休或年假，其不足部分再另行办理相关请假手续。

六、请假以2小时为最小单位，不足2小时按2小时计算。

七、员工的病、事假等不准用加班做抵充。

物业服务中心工程部

明火作业审批制度

在商场范围内动用一切明火作业时，一级动火必须报消防安全员及管理处经理批准后方可进行作业，二级动火报消防安全员和各分管经理审批。

审批动火时，应遵循以下准则：

一、防火、灭火措施未落实的不准动火。

二、动火区域周围的易燃、易爆杂物未清理的不准动火。

三、动火区域周围附近难以移动的易燃结构在未采取安全防护措施时不准动火。

四、在商场内任何部位动用电焊、气焊等明火作业，消防安全员必须到现场检查，一切防火措施齐全后并填写审批单，明确时间、地点、原因、方式、负责人、监护人和防护措施，经批准后方可动火。

五、明火作业现场必须保证有两人以上，其中一人负责监护，严禁一人进行明火作业。

六、工作完成后离开现场时，工作人员和监护人要认真检查，确认火种完全熄灭不能复燃后方可离开。

七、动火作业过程中应严格遵守动火证上的各项规定和措施，消防安全员和工程部负责人要经常检查执行情况，如发现问题要处罚作业人，情节严重者须停工整改。

物业服务中心工程部

柴油发电机操作规程

对于每位柴油机发电机组操作工来说，应在运行前请先详细阅读柴油发电机组操作与维护手册，熟悉发动机所有的操作控制、维修保养程序及安全知识。

一、运行前

1.冷却系统：

首先加注冷却水（冬季先加防冻液后再加注冷却水），检查有无泄漏。

2.润滑系统：

加注厂家指定符合美国石油协会（API）定义的CF级机油，检查有无泄漏。

3.燃油系统：

油箱灌满柴油，排出燃油系统中的空气，检查管道有无泄漏。

4.进气系统：

检查空气清洁器有无堵塞。

5电气系统：

检查电池电解液水位和比重，接线端时否松动，电池电压是否足够。

6.活动机构：

开机前应加注润滑油（如摇臂，涡轮增压器）

7.巡视检查：

检查是否有零件损坏或遗失，螺栓或螺母是否松动，运行区内是否有障碍物，如有应清理干净。

二、启动机组程序

1.接通电池开关，让机组控制系统得到电压。

2.将启动开关键转至START位置，起动电机带动发动机飞轮转动

3.待发动机的启动成功后，立即释放起开关键

4.如发动机的启动时间达30秒，还没有启动成功，应将开关键退回到STOP位置，等2分钟后再次启动发动机，否则会耗尽电池的电能

三、启动发动机运行后应做工作：

1.预热：

起动后应让发动机空转5分钟运行预热。

预热时应检查机油压力是否正常空转时压力为3-5bar（40psi-80psi）

2.开始加载:

发动机预热运行时应确认，发动机没有振动或发出异常声音，排烟阀烟雾颜色正常，控制各仪表指示正常后，开始递增式给机组加载，严禁负载超出额定功率，并做好详细的运行记录。

四、卸载停机：

1.卸载后立即关掉发动机对发动机的零部件有伤害。

应在卸载后允许发动机空转5、6分钟，让发动机温度下降一些再停机。

2.停机操作方法：

将控制屏上的停机旋转到停机位置（OFF），待发动机停稳后，断开电池开关。

对发动机进行巡视检查、螺杆、螺母是否松动，有无三漏现象。

物业服务中心工程部

柴油发电机房安全管理制度

一、机房门口醒目位置挂机房名称，并张贴“机房重地，闲人莫入”的警示牌。

未经许可非工作人员不得进入。

二、机房内必须保持整洁，无油污无积水，与发电机无关的物品不得堆放在机房内。

三、严禁在机房内吸烟和动用明火。

四、使用柴油发电机要严格按操作规程操作，防止人员伤亡和设备损坏，严禁超负荷运行。

五、值班人员每天必须对发电机房进行日常巡视，并作好记录。

六、检查发电机的机油油位，水箱水位，柴油油位是否合乎要求。

七、检查蓄电池电压、蓄电池液位是否都在正常值范围，确保蓄电池有足够容量使发电机起动。

八、检查控制柜内空气开关、接触器、继电器等是否完好，各线路接触应紧固，控制柜内外清洁无灰尘。

九、每月发电机组空载运行一次，运行时间10～15分钟，以便及时发现问题。

物业服务中心工程部

监控室