柏杨湖生态农庄项目可行性研究报告0525.docx
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柏杨湖生态农庄项目可行性研究报告0525
“柏杨湖”都市农庄项目
可行性研究报告
建设单位：
四川合佳兴达投资管理有限公司
二零一四年五月
第一章项目基本情况
1.1项目概况
1.1.1项目名称
“柏杨湖”都市农庄。
1.1.2项目简介
项目以生态学理论作指导思想，采用生态学原理、环境技术、生物技术、现代管理机制，使整个农庄形成一个良性循环的生态系统。
以低碳节能生活体验，高附加值生态农产品展销，带动农庄观光旅游发展，实现农庄的经济效益；以现代生态农业栽培模式与高科技节能环保技术的应用实现其生态效益；最终实现农庄生态、经济和社会效益的统一和可持续发展。
最终将农庄建成一个“生态农业示范基地”、“低碳节能生活体验基地”、“绿色食品生产基地”及“科普教育和生态科技示范基地”。
1.1.3建设地点
项目拟选址于天府新区新兴镇柏杨村1、2组。
1.1.4计划用地
项目一期拟占地约1000亩，其中948亩为生态农业用地，通过农用土地流转取得，52.6亩为配套建设用地，通过集体建设用地流转取得；项目二期拟占地约1400亩（其中配套建设用地约70亩）。
1.1.5投资估算
项目一期总投资5.2亿元，其中建设投资50404.2万元，流动资金1595.8万元。
1.1.6市场预期
项目建成后将实现年收入约1.27亿元，实现纯利润3500万元以上，缴纳税收约1800万元。
1.2企业概况
四川合佳兴达投资管理有限公司注册资金5000万，主营土地整理、酒店投资管理、房地产开发与经营、建筑总承包、农业开发与投资。
先后承建了成都置信集团开发的丽都花园项目（16层）、园丁控股集团所开发的成都合院项目（18层）、新加坡盛吉立地产开发的卓锦城（24层）、中航国际交流中心（31层）、会展集团开发天鹅湖花园（32层）、香港九龙仓集团时代豪庭36（层）、香港华人集团华置都汇华庭（51层）、门里集团天玺项目（65层）、门里集团东方汇项目（88层）等80多个项目。
前后承揽了建筑面积约五百万平方米。
公司以房地产、建筑业资金为依托，致力于发展高端创意农业，立足天府新区得天独厚的投资环境，专注于推动成都生态产业发展，辐射西南农业产业市场，打造天府新区现代都市农业门廊，力争成为天府新区都市农庄引领者。
第二章项目优势分析
2.1产业优势
国家十二五规划明确提出“在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化，完善以工促农、以城带乡长效机制，加大强农惠农力度，提高农业现代化水平和农民生活水平，建设农民幸福生活的美好家园。
”
《四川省农业发展“十二五”规划》提出：
进一步调整优化农业产业布局，休闲农业总收入在2010年的基础上翻一番，年营业收入500万元以上的休闲农业园区增长20%。
《四川省“十二五”农业和农村经济发展规划》提出：
到2015年农民人均纯收入达到9000元以上，年均增幅达到12%，比“十一五”增幅目标翻一番。
《四川省成都天府新区总体规划（2010-2030）》确定了农业发展区域，为加快天府新区生态都市农业发展创造了良好的外部条件。
“柏杨湖”都市农庄以生态农业集约化生产为主导，重点突出生态农业经济产业链，突出示范辐射，突出高科技，突出生态环保，突出低碳节能，确立“传统产业新型化、新兴产业规模化、支柱产业多元化”的转型思路，促进一、三产业互动，带动地区生态农业和观光农业发展，带动农民增收，促进地区经济发展，具有极强的产业发展优势。
2.2市场优势
1、绿色生态农产品市场前景广阔
21世纪的主导农业是生态农业，21世纪的主导食品是绿色食品。
绿色食品的有机食品、生态食品、自然食品生产和贸易发展十分迅速，市场容量也在迅速扩大。
随着生活水平的提高和消费观念的转变，以及环境污染和资源破坏问题的日益严峻，人们越来越青睐无污染、安全、优质营养的绿色食品。
2、生态农业观光旅游市场前景广阔
观光农业是一种以农业和农村为载体的新型旅游业。
近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲的度假性功能。
随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
同时我国旅游业在近年来开始迅猛增长，在国内总旅客人数，国内旅游总花费以及人均花费方面，均保持着快速增长。
其中国内游客总人次从2003年的8.7亿人次增加到2012年的29.57亿人次，国内旅游的总花费从2003年的3442.3亿元剧增至2012年的2.27万亿元。
同时，国内旅游人均花费从2003年的395.7元增加到2012年的767.9元，基本完成翻番。
2.3技术优势
2.3.1现代高新农业技术
项目采用现代高新农业技术，将现代生物工程技术、农业工程技术、环境工程技术、信息技术和自动化技术应用于农业生产领域，重点包括抗病育种、洁净蔬菜、绿色蔬菜产业化技术、产后加工增值技术等四大方面。
同时项目设置专家组和服务中心，衔接科研与实际生产，加强成果转化。
项目根据动植物生长所需最适宜生态条件在现代化设施条件下进行环境自动控制，使其生长不受气候条件的影响，实现生产自动化、标准化和智能化，保证农产品全年生产和均衡上市，达到农产品高产出和高效益。
2.3.2都市农庄开发技术
项目充分利用环境资源，实现可持续发展，按照生态学原理进行设计，采用生态环保技术，实现废物零排放，建立绿色交通，打造绿色建筑，开发新能源，实现中水回用和废弃物回收利用。
2.3.3现代农业生产技术
项目采用的现代农业生产技术包括农业智能控制技术、低耗照明系统、雨水收集及水循环系统技术、长寿膜大棚设施重点栽培技术、反季农业种植技术、地热源技术、光伏技术、新型沼气技术、植物残渣无害处理技术等，充分保证项目生态种植、生态加工、生态观光、无污染、无公害。
2.4区位优势
新兴镇是天府新区的组成部分，距成都市中心约20公里。
地处天府新区生态绿隔区，北临成都主城区，西靠天府新城，东临龙泉高端制造产业功能区，南接两湖一山国际旅游文化功能区。
按照天府新区规划要求，“柏杨湖”都市农庄位于以田园风光为主的都市休闲生态功能区，项目地理位置十分优越。
图2-1项目一期总平布置图
2.5资金优势
四川合佳兴达投资管理有限公司实力雄厚，资金充足，能很好的保证项目的建设运营。
第三章项目建设
3.1项目选址
项目拟选址于天府新区新兴镇柏杨村1、2组，见图3-1。
图3-1项目建设地
3.2建设规模
本项目的实施，符合国家规模化、集约化、现代化农村的发展方针，符合天府新区生态都市农业产业规划。
通过土地利用和整理，可以增加有效耕地面积，符合市政府建设成都国家级现代农业园区的总体规划。
表3-1用地情况及指标
序号
项目
单位
面积
备注
1
总用地面积
亩
1000
2
生态农业项目用地
948
2.1
婚庆广场
亩
7
2.2
观光大棚
亩
25
2.3
蓝莓园
亩
158
2.4
果疏采摘园
亩
260
2.5
人工湿地公园
亩
100
2.6
开心农场
亩
65
2.7
中草药保健食品
亩
50
2.8
牡丹园
亩
100
2.9
果疏生产大棚
亩
33
2.10
道路、景观、停车位
亩
100
2.11
绿化带
亩
50
3
配套建设项目用地
亩
52.6
3.1
接待中心
平方米
7600
3.2
酒店
平方米
31000
3.3
会议中心
平方米
4800
3.4
餐厅
平方米
12000
3.5
特色餐厅
平方米
7000
3.6
商务会所
平方米
7600
3.3项目建设方案
3.3.1整体设计
1、整体性
都市农庄在规划时遵循因地制宜、培植精品、效益兼顾的原则，以集约化农业生产，低碳节能示范为都市农庄基础，向高科技生态事业深度发展。
农庄规划以生态农业模式、低碳节能建筑环境作为农庄的整体布局方式，培植具有生命力的现代化农庄典范精品。
2、协调性
深入执行规划思想并配合建筑群的空间造型特征，通过地域化、生态化、人性化、风情化的合理设计，创造与规划、建筑设计风格一致的独特园林风貌，环境设计风貌取向与地形特征充分结合。
3、风貌观赏性
充分利用自然环境条件，采用“相地构形”的规划布局手法，有机组织景观及视线通廊、并建设“人工湿地”，相互间对景和借景，丰富景观层次，创造鲜明的景观特色和收放有序的开放式景观格局，创造具有特色的景观形象。
3.3.2规划分区
项目将通过“柏杨湖”都市农庄逐步发展，建立起主导产业和辅助产业两大板块，共七大分区。
1、主导产业
⏹科研培训交流区
⏹集约化农业生产区
⏹生态环境经济效益示范区
⏹生态环保区
⏹观光旅游区
2、辅助产业
⏹生态农产品商业区
⏹生产加工及流转区
3.3.3主体建筑及景观
主体建筑体现低碳、节能、环保、生态的特点，营造“绿色、安全、低碳、生态”的主题形象。
中央绿轴绿化营造回归自然的氛围，以高大的常绿乔木为主，并在局部根据选景要求铺以灌木和鲜花。
对于人流活动集中地段采用耐践踏、四季常青的草种。
3.3.4公用配套设施建设
1、供水工程
本区域给水采用生活用水与消防统一给水系统。
给水网管系统采用环状与树枝状相结合的形式。
灌溉用水通过专门灌溉管网引水。
2、排水工程
排水体制：
采用雨水、污水分流的排水系统。
雨水排水系统排放原则：
按照反馈利用、超量排放的原则规划排水。
污水在园区采用生物技术就近（人工湿地）处理，并形成二次回水（中水）加以利用。
3、消防工程
消防体制：
项目区内的消火栓系统采用常高压制，由市政府管网直接供水。
从不同市政管网上引入两路DN150的进水管，供水压力0.30Mpa，水量和水压满足下区内所有建筑物生活、生产用水及室内、外消火栓用水的要求，采用生活、生产及消防系统合一管网。
4、供电工程
区域内接入10KV的电力电缆供电。
电网规划（电缆埋地铺设），采用电缆环网供电方式。
规划装机容量250KVA，容载率1:
1.14。
5、电信工程
园区内按10年内1门/100㎡建筑面积估算，温室为4门/个，园区内预测电话为100门。
6、供气工程
天然气管道就近引入；接入管管径DN100。
压力级制：
采用中压配气，楼栋调压箱调压、低压进户方式。
室外天然气管采用无缝钢管，直接埋地敷设，管道采用沥青玻璃布防腐。
7、交通规划
项目道路按国家标准规划建设，车行道路系统采用缓和的曲线形主干道加上尽端式垂直分枝的道路骨架。
静态交通系统结合道路网络及土地利用规划进行，机动车停车位按各地块指标规划设计。
3.3.5项目建设工期
根据项目建设内容、工程量及其他前期准备、协作条件的成熟度，一期项目拟实施总工期为三年：
2014年6月至2017年6月。
3.3.6一期施工进度安排
第一期建设主要分三个阶段，具体实施进度计划见下：
第一阶段：
重点建设农业基础设施和农庄相关配套设施。
表3-2第一阶段建设内容及进度安排
序号
工程建设内容
建设周期
说明
1
规划，改造，整理土地
2014.6至2014.8
综合规划土地为后期工作奠定基础。
2
建设临时简易地膜大棚
2014.8至2014.8
繁育辣木，青钱柳，红豆杉，珙桐等为后期提供种苗。
3
构建节能型观光大棚
2014.9至2016.6
前期作为临时工作人员办公，宿舍以及小规模接待室，后期作为农业新技术新设施展示观光。
4
建设新型节能温室生产大棚
2014.6至2015.1
作为后期保健中药材、高端绿色果蔬、珍稀林木培植繁育生产。
5
开拓人工湿地即人工湖湿地观光带
2014.6至2015.4
主要目的为项目区污水生物化处理及水产养殖
6
建设农耕文化广场
2014.6至2015.4
广场以展示四川农耕文化为主题，
辅以停车休闲观光、游客集散。
7
建设机耕道，步行道和观光道
2014.6至2016.6
为后期生产和观光奠定基础。
8
布置施工节水灌溉管道管网
2014.6至2016.6
为后期生产和绿化科学灌溉提供水肥。
9
建设新型沼气设施和小规模有机肥生产基地
2014.6至2015.6
目的为解决区域内生活垃圾，粪便、植物残渣无细菌处理，满足种植生产所需肥料，为温室提供热源。
10
在易林区域和景观区域种植辣木，青钱柳，红豆杉，珙桐和香花香草
2014.6至2016.6
规模化种植和景观种植相结合。
11
小规模气调库
2015.7至2015.9
满足区域生产的产品保鲜仓储所需。
12
科学配置观光养殖
2015.1至2017.6
和平鸽、梅花鹿、驼鸟、大雁、孔雀和部分特色水产提升农庄综合效益和形象。
第二阶段：
建设配套设施。
表3-3项目第二阶段建设内容及进度安排
序号
建设项目内容
建设周期
说明
1
设施农业技术
研发生产基地
2014.10至2017.7
重点开发国内短缺的设施农业节能控制系统设备和智能控制系统软件，通过节能温室展示向全国推广
2
高中端绿色果蔬、铁皮石斛等保健中药材规模化生产
2015.10至2017.7
为农庄发展提供经济来源
3
绿色食品网站及绿色食品追溯体系建设
2014.10
使农庄的绿色食品进入网络化面向全国
4
保健品，绿色果蔬精加工基地及社区绿色食品专卖店
2014.11至2015.12
配合网络营销，提供农户就业面及增加农户收入
5
构建家庭农场现代农庄经济群
2015.1至2017.6
吸引周边中高端群体向农庄联动
第三阶段：
集中打造辅助产业，构建经济产业链，为农庄发展提供经济支撑。
表3-4项目第三阶段建设内容及进度安排
序号
建设项目内容
建设周期
说明
1
统筹兼顾建设生态农产品商业区（街）
2015.1至2015.8
提高农村生产的商品的市场价值，增加农村就业，增加农村财富在社会总财富中的份额。
2
低能耗示范型生态 酒店综合服务区、
特色乡村酒店
2015.1至2017.6
落实国务院办公厅1号文件转发的《绿色建筑行动方案》，通过综合服务区的建设，使人们切身体验“诗意安居”的境界，同时为农庄后续发展提供经济来源。
3
建设颐年山庄养生社区
2015.3至2017.6
探索中国养老敬老的有效途径
4
科研培训交流区
2015.1至2017.6
重点围绕土地利用和无土栽培，节能型温室结构，设施蔬菜、瓜果新品种推广，科学施肥、病虫害无害化综合防治新技术，开展科技攻关。
做好现代设施农业发展的智力支持和科技保障。
取得第二期约1400亩农业用地后，在前几期建设的基础上，集约化打造休闲观光配套设施。
表3-5项目第二期建设内容及进度安排
序号
建设项目内容
建设周期
说明
1
打造田园文化艺术村
2017.6至2018.6
内含中华农耕文化、四川民居民俗、书画创作基地、影视动漫创作基地、低碳节能建筑，生物技术展示、现代农业科技展示等。
2
建立西南保健中药材实验室及生物技术中心
2017.6至2018.6
为农庄保健中药材市场化提供技术支撑。
3
建设养生健身基地
2017.6至2018.6
打造健康的生态环境
第四章项目生态环境影响分析
4.1项目对周边环境影响的评估
本项目注重生态环境保护，制定了完善的环境保护措施，对排放的废物、废水、废气等进行处理后，可对环境的影响减少到最低限度，甚至不对环境产生不良影响。
同时项目主要发展生态农业种植业及生态农业观光业，采用目前国内外最前沿的农业及建筑技术，注重节能环保及资源循环利用，注重园区绿化和旅游环境塑造，对地区生态环境和绿地植被具有恢复和保护作用。
4.2项目资源利用及能耗分析
项目以生态农业种植和旅游观光为主，整体耗能较低，并且农庄建立起了完善的资源循环利用及节能环保系统，能进一步提高资源利用率、降低能源消耗。
4.3环保措施
4.3.1人工湿地污水生态净化方案
项目区域开辟人工湖泊暂取名“柏杨湖”，营造人工湿地，利用地势高低分别栽种沼生植物（芦苇、香蒲、灯心草、京水菜、美人蕉、水晶竹、大聚藻和菖蒲等），建立一种独特的“土壤—植物—微生物”生态系统，利用各种植物、动物、微生物和土壤的共同作用，逐级过滤和吸收污水中的污染物，达到净化污水的目的。
污水经由管网进入处理站，拦截掉固态物质之后，再经过这些植物层吸取过滤后，另一部分通过沼气处理，能达到国家要求排放标准，被输送到专业设计的过渡池消毒后，为基地种植进行灌溉。
图4-1人工湿地效果图
净水原理是通过污水处理湿地中种植水生植物，对污水中氮磷等污染物进行吸附，达到净水目的，从而减少生活污水对农田和附近次级河流的污染。
图4-2人工湿地系统示意图
4.3.2植物残渣畜禽粪便无害处理方案
本项目根据生态循环再利用、再生产的循环链原理发展农业，建立新型沼气工程，不仅可以净化生活环境，解决部分能源与照明问题，而且还可以有效转化利用废弃物，促进种养业的良性循环，实现农业生产无害化。
图4-3新型沼气工程原理示意图
4.4节能措施
4.4.1建筑节能
建立生态低能耗示范型酒店综合服务区以及项目区域建筑，探索其合理的空间形态，目的是发挥建筑空间对形成人的生活方式积极作用。
合适的空间形态有助于人们改变不良的生活习惯，通过空间的引导、暗示、唤醒和感化等方式使人直观地认识到生态危机就在身边，使人对节能环保的迫切性心领神会，让人在精心设计的空间中体验到低碳、节能、环保、健康的生活给我们带来的舒适与惬意，在建筑中增加更多的具有自然属性的元素，让人获得更多体验自然的机会。
图4-4生态低能耗示范型酒店综合服务区效果图
图4-5低碳节能建筑理论方图
图4-6低碳节能建筑部分科技功能示范图
4.4.2设备节能
利用空气动力学原理，地热源技术，光伏技术，新型沼气技术配合计算机的控制可以升降温8~12℃，比传统设施农业节电70%以上。
同时也满足植物生长对温度的要求，实现设施农业环保节能，这也是全国独家节能技术用于设施农业。
图4-7农业智能化设备
图4-8植物生长环境智能调节原理图
4.5生态措施
1、项目通过沿湖景观植物长廊建设以及道路绿化带建设，既防治水土流失，又保护农庄景观多样性，改善农庄面貌，形成生态功能完善、环境优美的生态景观。
2、本项目采取合理有效的环境保护措施，使农庄废弃物得到有效利用及处理，逐步实施垃圾分类收集，使园区生活垃圾实现减量化、无害化目标。
3、项目通过建立生态“人工湿地”和“沼气工程”，对植物残渣畜禽粪便进行无害化处理以后转化成有机肥，施用到绿色蔬菜栽培区，使得农庄物质循环利用，既保障水体生态环境良性发展，又能充分利用内部有效资源，生态效益明显。
第五章项目财务分析
5.1项目投资预算
项目总投资5.2亿元，其中农业及配套建设投资50404.2万元，流动资金1595.8万元，具体明细详见表5-1：
表5-1投资估算表（单位：
万元）
序号
投资项目名称
数量（亩）
单价（万元/亩）
合计
1
生态农业项目
948
10060
1.1
婚庆广场
7
6
42
1.2
观光大棚
25
120
3000
1.3
蓝莓园
158
6
948
1.4
果疏采摘园
260
6
1560
1.5
人工湿地公园
100
6
600
1.6
开心农场
65
6
390
1.7
保健食品
50
6
300
1.8
牡丹园
100
6
600
1.9
果疏生产大棚
33
40
1320
1.1
道路、景观、停车位
100
10
1000
1.11
绿化带
50
6
300
2
配套建设项目
52.6
767
40344.2
3
农业及配套建设投资
50404.2
4
流动资金
1595.8
5
合计
52000
5.2资金来源
项目总投资5.2亿元，由企业自筹。
5.3盈利分析
5.3.1收入
项目达产年及预测期各年营业收入预测详见表5-2，5-3；
表5-2项目达产年收入预测表（单位：
万元）
序号
收入项目名称
数量
单位
产量
单位
价格（万元）
小计（万元）
1
绿色果蔬
260
亩
2
吨/亩
1
520
2
蓝莓
200
亩
0.5
吨/亩
10
1000
3
保健食品
50
亩
0.3
吨/亩
10
150
6
水产养殖
100
亩
1
吨/亩
10
1000
7
旅游收入
360
天
500
人次/天
0.005
900
8
生态酒店
360
天
380
间/天
0.04
5472
9
绿色餐饮
360
天
800
人次/天
0.01
2880
10
会议、培训
360
场
1
场/天
2
720
11
开心农场
65
亩
10
份/亩
0.1
65
12
合计
12707
表5-3项目预测期各年营业收入预测表（单位：
万元）
项目
T+1
T+2
T+3
T+4
T+5-T+10
产值率
60%
80%
95%
100%
100%
营业收入
7624.2
10165.6
12071.65
12707
12707
5.3.2成本
（1）原材料：
按营业收入的22%计算；
（2）燃料及动力：
按营业收入的2%计算；
（3）工资及福利：
按营业收入的9%计算；
（4）摊销费：
每年640万元；
（5）修理费：
按折旧费用的9%计算；
（6）折旧费：
按配套建设投资数额计算，折旧年限20年，每年折旧1674万元；
（7）其他制造费用、管理费用和销售费用分别按营业收入的3%、2%和5%计算；
（8）项目成本预测明细见表5-4。
表5-4项目成本预测表（单位：
万元）
项目
计算期
T+1
T+2
T+3
T+4
T+5-T+10
产值率
60%
80%
95%
100%
100%
外购原材料
1677.32
2236.43
2655.76
2795.54
2795.54
燃料及动力
152.48
203.31
241.43
254.14
254.14
工资及福利
686.18
914.90
1086.45
1143.63
1143.63
摊销费
640.00
640.00
640.00
640.00
640.00
修理费
150.66
150.66
150.66
150.66
150.66
折旧费
1674.00
1674.00
1674.00
1674.
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