星宇国际广场及梦幻海室内水上乐园考察感想.docx

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星宇国际广场及梦幻海室内水上乐园考察感想

星宇国际广场及梦幻海室内水上乐园

考察感想

孝义市是“大太原城市群”中最具发展潜力和经济实力的县域，城市入口约47万。

项目坐落于孝义市大众路和崇文大街的交叉西北角，是孝义市新商业区的中心位置。

山西光宇集团将投资20亿元，打造集旅游、购物、餐饮、娱乐、居住等功能于一体的山西首家大型旅游商业地产项目——星宇国际广场。

该项目占地面积约255亩，总建筑总面积约40万平方米，将包括一处 1.5万平方米的全省最大室内恒温水上乐园。

光宇集团联合美国迪士尼原创公司沃德·勒克斯（Verde-Lux）及500强等国际团队打造山西首席旅游商业综合体，集水上乐园、家居广场、奥特莱斯购物中心、西班牙商业风情街、SOHO产权式酒店公寓、文化广场、三大艺术街区等一体的大型商业项目--星宇国际广场。

目前该项目将引进世界500强家乐福超市、中国500强红星美凯龙和京粤华域奥特莱斯等商业巨头。

室内恒温水上乐园已于2015年10月19日开业，水上乐园占地3万平方米，由美国著名的Verde-Lux景观设计公司设计，借鉴了洛杉矶迪士尼乐园、香港迪士尼乐园及广州长隆水上乐园等著名乐园的先进理念，突出热带风情主题。

水温长年保持在28摄氏度，室内温度保持在30摄氏度。

内有动感十足的水上滑梯，舒缓身心的温泉SPA，以及漂流河、海盗船、风情沙滩、水上儿童王国等丰富的游乐项目。

此外，他们还将与省旅游局合作，将该室内水上乐园申报为省级乃至国家级旅游景点，配套平遥古城、介休绵山、王家大院等景点形成旅游产业集群，打造国际化的“吃喝玩乐购”一站式旅游消费目的地。

倾力打造山西省室内规模最大、档次最高、功能最全的综合性大型全民健身旅游项目。

业态分布为：

项目涵盖8.6万平方米京粤奥特莱斯购物中心、1.5万平方米四季恒温星宇迪士尼水上乐园、7万平方米红星美凯龙全球家居生活广场、百货MALL8.9万余平方米、16万平方米西班牙风情商业街、6万平方米国际双子座产权式酒店公寓、道路绿化用地面积为2.8万余平方米，广场共设有2700个停车位，其中地上700个，地下2000个。

三大国际街区、六大文化广场，集旅游、购物、文化、休闲、餐饮、娱乐、居住、商务、酒店等功能于一体，汇聚万千生活方式，开启国际潮流体验，成就山西旅游商业新地标。

一、红星美凯龙家居MALL：

引进世界500强的红星美凯龙全球家居体验馆，建筑面积达7万平方米，是统一规划、建设、管理的商业设施，有大型的主力店、多元化商品街，能满足消费者购买需求与日常活动的商业场所，将引入国内外一线的知名女性品牌，女性精品、化妆品、服饰、珠宝、配饰等各式女性时尚品牌。

　　主要目标租户标准为：

　　大卖场将选取不低于以下的租户：

欧尚，大润发，家乐福，卜蜂莲花,乐购，人人乐，永辉，世纪联华，乐天玛特。

　　电影院将选取不低于以下的租户：

中影，金逸，星美，博纳，保利，幸福蓝海。

　　餐饮标准：

例如味千拉面，东方既白，釜山料理，肯德基，麦当劳，必胜客，一茶一座，汉拿山，金汉斯，星巴克，吉野家，呷哺呷哺，DQ，赛百味等的同类品牌。

　　零售品牌标准：

例如优衣库，绫致时装，美特斯?

邦威，运动100，百丽，太平鸟，热风，匡威，耐克，唐狮，卡宾，酷丽，巧帛，金狐狸，凯撒,C&A，Asobio，Mango，Esprit,CKUnderwear等的同类品牌。

　　教育、娱乐标准：

例如神采飞扬，欢乐迪，奇乐儿，金宝贝，反斗城，博士蛙等的同类品牌。

　　其中，KTV品牌将引进太原已有的KTV品牌同类品牌。

　　电器标准：

例如苏宁，国美等的同类品牌。

二、京粤奥特莱斯购物中心：

奥特莱斯业态作为商圈开发、区域开发的商业先锋，作用巨大。

是目前山西省唯一的世界名品工厂店，届时普拉达、芬迪、范思哲、芭利、杰尼亚、阿玛尼、1881等……驰名世界的国际一线奢华品牌，超低折扣的价格，可以满足钟爱国际名品的时尚精英们的品位需求。

三、梦幻海室内四季恒温水上乐园：

星宇国际广场项目倾力打造目前全省唯一、家庭型旅游度假胜地的“梦幻海室内水上乐园”，建筑面积1.5万平米，借鉴了洛杉机迪士尼乐园，香港迪士尼乐园，广州长隆水上乐园及天津米立方等国内外著名游乐园的先进理念，引进国际顶级水上娱乐设施，倾力打造国际一流水上乐园。

梦幻海水上世界园内设施介绍：

水世界玩乐项目：

室内主要设有接待大厅、游客中心、贵宾厅、餐厅、戏水大厅、树池广场、跌水海盗船、趣味绿岛、儿童戏水天池、大型主题水寨、叠石造型、观景叠水、皮筏间、漂流河、特色张拉膜、四彩竞赛滑梯、探秘石道、跌景观水、秘境泳池、泳池绿岛、巨兽碗、海浪池、大喇叭、主题景墙、雕塑石桥、阳光沙滩、喷水廊架、椰子造景树等设施。

在中央演艺广场区，拥有三个集中的表演场：

有欢乐剧场的大型魔术、杂技表演和异国风情歌舞，有乐斗竞技场的北美伐木竞技表演，还有荟粹世界6大巡游特色的精灵盛宴狂欢彩车大巡游。

同时在园区主要休闲地带，有乐队、卡卡虎、高跷小丑、雕塑狂想曲等多项异国风情的互动逗趣、欢乐歌舞。

园区内餐饮购物等配套服务一应俱全。

园内设有古堡餐厅、椰林餐厅、夏威夷餐厅、哈比餐厅4家中西风味的大型主题特色餐厅，还有充满东南亚浓郁风味的彩虹湾食街、哈比美食街、以及10多家新鲜熟食亭、蛋糕屋，均提供新鲜、卫生的美味食品和快捷便利的服务。

在园区各主题区分布有5家主题商店，出售各式主题特色纪念品、精美礼品、时尚人气商品、游乐玩具以及各种便利品，让您尽兴游玩，把欢乐和美好记忆带回家。

四、西班牙风情商业街：

双MALL的北侧，也是项目的中间部分是星宇国际广场的16万平米西班牙风情商业街，由11栋楼围合组成，均为3层的商业。

首层层高4米8，二层三层4米2，三层局部层高为6米，最小独栋面积为4300平米，户型最小面积为35平米，可满足各种类型的商业经营与投资。

整个商业街采取环绕式布局，每栋楼都设有自动扶梯、垂直电梯，并在二层和三层设有连廊，楼与楼之间也可以通过廊桥贯通，使各层、各栋之间产生良好互动与交流，让整个街区处处无死角，每个铺位均是黄金旺铺。

商业街的红色陶土筒瓦、外墙斯达克涂料、砂岩、文化石，纯手工制造的铁艺门窗、露台、连廊……纯正的西班牙风情。

街区内还设有动力小火车，黄包车，双人脚踏自行车等休闲设施，通过各种形式的娱乐体验方式将客流引导至街区每一角落，增加购物乐趣。

西班牙风格特点

　　1、造型优美--西班牙建筑特点白墙红瓦，层次鲜明起伏的屋面，让大多的西班牙建筑拥有非常优美的变化曲线，用红陶筒瓦以及铁艺窗等建筑元素营造出柔和尊贵而又充满质感的氛围。

亦而也可成为这个城市的标志性建筑或重要景点。

　　2、手工打造--西班牙建筑产品往往突显其手工艺术特点。

从门窗、铁艺及外墙体施工工艺，到必不可少的红陶土筒瓦、STUCCO手工抹灰墙等，每一个细节都精雕细琢，有非常亲和的视觉感和良好的生态性。

整个建筑看上去充满手工的质感，建筑风格淋漓尽致的展现出来。

　　3、丰富空间--西班牙建筑往往讲究空间的合理规划分配，且绝不会忽略建筑对人的情感与空间景观的照顾。

立体的空间搭配使用上追求尽善尽美，像露台、花园、庭院、阳台等部分一点也不含糊。

整个建筑常常通过空间层次的转变，丢弃了传统立面的单一和呆板。

其节奏、比例、尺度更符合现代人的审美要求。

五、产权式酒店公寓：

项目北侧是两栋28层的SOHO服务式酒店公寓，整体建筑面积10万平方米，底部裙房为四层局部6层的商业和快捷酒店、主题精品酒店。

印象汤泉酒店式公寓引入源自法国的Art-deco设计风格，此种风格还多见于上海、北京的豪宅，层高3米3，大堂9米挑高气势恢宏，28层俯瞰全城繁华，内部采用多项世界领先的智能化系统。

SOHO的户型为35~100M2，灵活多变户型，以人为本设计，可拆分居住，又可商务办公，随心所享，随心所变。

全城独有的温泉公寓，科学勘探深入地底2000米采掘温泉水系，直接入户使用，不必出门即可保健疗养，智能科学化系统，让您在家就能享受全市只此唯一的健康体验。

六、文化广场：

星宇国际广场的外围规划总共建设了6大主体文化广场，分别是孝广场、义广场、诚信广场、皮影广场、木偶广场、戏曲广场，融入郑兴“割股奉母”和“义虎救樵夫”主题以及代表晋商成功根源所在的“诚信”和“团结”作为主要景观点缀，每个广场均有不同的精彩演出、文化展出，通过现代的方式更好展现城市魅力，传承传统文化。

　　忠义广场：

从宏观角度考虑，义文化广场布局根据场地位置情况以及结合当地的纯朴义行故事，为了符合传说中故事的内容，结合广场空间大小实际情况，融入“义虎救樵夫”主题作为主要景观点缀，来体现传统文化，赞扬朋友之间的肝胆相照，加强人们对义的理解。

　　尽孝广场：

从微观角度考虑，根据场地周围情况，结合前广场与红星美凯龙，百货布局情况，整体空间布局为了让各业态整体统一。

以孝文化广场像征家庭中子女对父母的孝与广场的“割股奉母”主题传说相映衬，教育后人要懂得回报父母的养育。

.从而体现出广场的主题。

　　诚信广场：

山西晋商的成功的根源在于“诚信”和团结的商帮政策。

作为当代的孝义应该继承和发扬这种优秀的文化传统，来迎接新的机遇和挑战。

　　皮影广场：

孝义皮影戏是我国皮影戏的重要支派，因流行于山西省孝义市而得名。

　　木偶广场：

孝义木偶戏是扎根于民间，具有浓郁乡土风情的地方特色剧种之一。

　　戏曲广场：

孝义人爱看戏，也爱唱戏，从事戏曲的人很多，因此素有“无孝不成戏”、“无戏不成班”之说。

碗碗腔是孝义民间戏曲艺术，为了传承传统艺术和让人们感受到孝义民间曲艺文化，所以景观上以中国传统戏剧舞台结合现代人的生活行为方式打造一个让人们在消费休息的同时得到身心的放松场景。

嘉年华主题广场：

嘉年华”逐渐从一个传统的节日，到今天成为包括大型游乐设施在内，辅以各种文化艺术活动形式的公众娱乐盛会。

在步行街中心广场设置嘉年华主题广场，让消费者在感受到体验式消费的同时，也让这个广场成为城市的地标。

项目嘉年华占地约6500平米。

七、三大艺术街区：

连通6大广场与项目中心的是由美国团队借鉴全球优秀商业广场成功经验，汲取各地迷人风情构筑的三大艺术街区。

灵感的起源来自于盛开的玫瑰。

能量从中心向外展开，同时中心磁场吸引着顾客们向内涌入。

色泽明亮、动感十足的拉斯维加斯大道，超大的LED显示屏，就像北京的世贸天阶，吸引全城目光。

仿照意大利旅游小镇阿马尔菲打造的西西里大道，拥有绿树浓荫和各式乡村音乐表演。

既有西班牙巴塞罗那的典雅艺术，还有活动跳跃的音乐喷泉加上雕塑的塞万提斯大道，将24小时为广场营造与顾客交流的动力。

缤纷的色彩，可口的甜点、跳动的音符、优雅的音乐、清凉的绿荫等，充分将各个商业街区连成一个整体的艺术空间。

结论意见：

优点

1、将戏水、水疗、娱乐等功能进行三层立体式布置，提高建筑空间的利用率。

2、戏水大厅采用地板采暖方式，有利于提高了环境的舒适度及节能。

3、在造浪池边设置演艺舞台，使游客戏水与演唱互动式相结合，更有利于营造愉悦动感氛围。

缺点

一、项目定位失误

商业规模过大，缺乏投资及消费市场支撑。

孝义市总人口只有不足50万人，常住人口不足20万，而其商业规模达竟40万平米。

根据商业二八理论原则（80%客源需要靠周边人群支撑，20%客源需要靠周边以外人群支撑），而项目仅靠旅游人群很难带动此商业的繁荣。

如东莞华南MALL就是一个中国最大的文化旅游商业地产烂尾项目，该项目投资达到25亿元人民币，建筑面积达到80多万㎡，其中商业经营面积超过60万㎡的，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店及大型景观游乐主题公园于一体的一站式文化旅游商业综合体。

而东莞市区人口不足200万，目标客源尽管面向珠三角地区，却很难吸引到广州、深圳、珠海的旅游购物人群。

致使该项目闲置多年，沦落到香消玉殒，最终被北大资源集团所收购。

建筑功能空间的设计缺陷与商业业态的定位错误，使得各商业业态之间无法做到人气互换。

对商业地产操盘的几点启示：

　　1、大型商业地产项目的定位，不能一味求大，不能头脑发热，要切合市场实际需求；

　　2、一定要对区域商圈半径市场容量进行充分考量和论证的前提下，契合区域城市发展的规模和城市实际功能需要出发进行科学的定位；

　　3、一定要明确企业的商业战略目标，是长期持有还是售卖套现？

然后制定相应的招商与销售策略；

　　4、商业定位与实际招商时要充分考虑各主力商业人气如何互换的问题，不能彼此独立，否则造成资源浪费；

　　5、经营的好不如卖的好，快速销售是关健，一切围绕现金流出发；大体量的单体商业建筑伴随而来的是更大的市场经营风险与套现压力；

　　6、应充分考虑和尊重投资者的需求，用总价控制面积，现金为王，以利于销售为原则；

　　7、商业建筑空间功能与配套一定要尊重商家的需求，不能自以为是，否则设计之初就成了垃圾；

　　8、招商一定要先于销售起步，销售一定要先于运营起步，招商不仅要追求品牌效应，更要追求特色效应；

　　9、一定要有专业的商业运营管理公司，否则呕心泣血打下的江山也会毁于一旦；

　　10应着重多考虑旅游景观元素与休闲商业配套对人气的吸引作用，不能只点带面。

二、商业动线规划复杂

太极八卦式的商业动线规划布局是商业规划大忌，迷宫式的动线使人失去了方向感。

结果造成招商困难，红星美凯龙及奥特莱斯纷纷解约，商铺销售难以为继大量闲置，开发资金了断裂，开发商跑路。

由于商业动线规划不合理造成商业地产项目失败的案例比比皆是，如厦门明发广场地处比较老也比较有名的一个商业中心区黄金位置，旁边就是快速公交站，但是整体规划布局结构很奇怪，感觉里面像迷宫，开业已经多年整个商业街区仍是一片萧条。

厦门明发商业广场，这个号称中国超大规模的顶级旅游商场曾经卷入一场商铺纠纷，面临上百场官司。

据透露，一方面，商家告业主、业主告商家，业主和商家告开发商，一百多件官司还在诉讼中；另一方面，2000多家店面如何经营管理，三方始终未能达成共识。

然而，事态并未朝商家们所预想的方向发展，当个别诉讼案件判决结果浮出水面后，明发商业广场又被曝出“业主退房潮”，并传“已有几十人”，政府强势介入“烫手山竽”。

三、主题亮点单一

巨大的商业综合体项目仅幻想靠“梦幻海”一个主题旅游亮点，难以带动整个商业的人气是完全不靠谱的，就如同让汽车发动机来带动火车一样。

其原因是，旅游消费群体与商业购物群体是截然不同的两个群体，来旅游的人即要购物又要戏水，其想法虽很好但不现实。

因而在今后开发主题旅游综合体时，建议商业规划面积不宜过大，应控制在仅为旅游服务及购物配套的规模范围内，并应将旅游区与商业区进行有机衔接，如迪士尼乐园、方特、西部华侨城、成都环球中心、海世界二期等。

商务区研发部：

杨明义

2015年11月06日