房地产开发项目的成本和利润测算模板.docx
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房地产开发项目的成本和利润测算模板
房地产开发项目的成本和利润测算模板
（
一.征地补偿费
（一）.土地出让金
1.计算方法:
土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积
2.上交部门:
市财政局
3.依据:
（1）京政发[1993]34号文.
（2）京政发[1994]43号文.
4.说明:
（1）各区类地价取值详见附件;
（2）城近郊区土地出让金的60%返还区财政;
（3）远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;
（4）市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进
行开发,利用,经营,应补交土地出让金,其中的60%返还企业,由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.
（5）在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大,而且周围环境至关重要,所
以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定
基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明
（2）,（3）,（4）,在测算地价时加入"操作系数"概念,以准确
测算必须交纳的土地出让金比例.
附件:
（1）1-10类地区土地出让金标准价;
（2）土地出让金修正系数表
（二）.征地及拆迁补偿费:
详见附资料一:
土地征用及拆迁补偿费开支范围.
说明:
（1）测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.
二.前期工程费:
（取值在40-120元/平米）
1.临时水,电,路,场地平整费
依据:
1992年建安工程定额;
标准:
按实际发生工程量计算;
说明:
施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.
2.规划,测量,勘察,设计费:
依据:
原国家建委（79）建发设字第315号文,国家计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150,316,425号文;国家物价
局,建设部[1992]价费字375号.
标准:
（1）勘察费:
概算价*0.30-0.80%
（2）民用建筑设计费
民用建筑工程设计费率收费标准 单位:
%
┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃工程 │ 工程概算投资（万元） ┃
┃ ├─────┬─────┬─────┬─────┨
┃等级 │300以下│301-1000│1001-3000│3001以上┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃特级 │ 2.2 │ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃一级 │ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃二级 │ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃三级 │ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃四级 │ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │ ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃五级 │ 1.2 │ 1.1 │ │ ┃
┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛
备注:
特级:
1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;
2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;
3.30层以上建筑;
4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.
一级:
1.高级大型公共建筑;
2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;
3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建筑.
二级:
1.中高级,大中型公共建筑;
2.技术要求较高的中小型建筑;
3.16层以上29层以下住宅.
三级:
1.中级,中型公共建筑;
2.7层以上（含7层）15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;
四级:
1.一般中小型公共建筑;
2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.
五级:
一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.
说明:
（1）民用建筑大型>10000平米
中型3000-10000平米
小型<3000平米
（2）仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.
（3）提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.
3.规划条件,可行性研究费
依据:
建设部（1991）第425号文
标准:
（1）按现行规划收费定额计算:
工日定额*85元/工日
用地规模（公顷） 工日定额
<=3 90
10 300
20 500
30 780
40 920
50 1000
>50 面议
（2）施工执照费按京政发[1988]21号文:
概算额*（1-3）‰
三.基础设施费
1.红线内基础设施费
依据:
京政发[1993]34号文
标准:
1）.根据项目的实际情况定.
管线延长米*管线单方造价.
2）.根据经验,基础设施费一般为建安工程费的2%-10%.
说明:
（1）一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;
（2）各种管线单方造价:
自来水管线 600元/米
雨水管线 700元/米
污水管线 800元/米
煤气管线 1000元/米
热力管线 2000元/米
供电管线 700元/米
电信管线 1500元/门
道路 80元/平米
绿化 20元/平米
（3）经验数据:
环卫费 5元/平米
照明费 5元/平米
（4）该项费用一般范围 150-400元/平米
普通住宅 150元/平米
高档住宅（公寓,写字楼） 400元/平米
2.红线外基础设施费（包括集资和自己修建）
依据:
设计方案和集资协议;
标准:
根据项目的实际情况定;
说明:
（1）热力,煤气,自来水,污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.
（2）若自己修建,测算依据同红线内基础设施费.
四.房屋建安工程费
1.建安工程费
依据:
现行建安费定额计算单方造价.
标准:
（1）普通住宅多层 900-1000元/平米
高层 1600-1800元/平米
（2）公共建筑
A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米
其中:
结构 1000-1500元/平米
装修 800-1000元/平米
设备 1200-2000元/平米
B.别墅 3000元/平米
说明:
（1）公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,
市政公用.
（2）依据:
京政发[1985]149号文;
标准:
建筑面积9678-10630平米/千户
工程取费按实际工程量.
①.详见公建配套附表.
a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标;
b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标;
②.通常取7-15%为公建配套面积比率.
2.招投标费
依据:
京政办发（1987）第152号文
标准:
中标额*1‰
3.预算审查费
依据:
（84）建京经字第439号;
标准:
预算造价*0.5‰
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