土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案18.docx
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土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案18
土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案18
一、案例分析题
请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题
1.某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。
该估价机构收集到有关资料如下。
（1）A宗地面积为2500m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.5，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。
（2）该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为700万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。
（3）该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。
（4）在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为
实例B：
2480元/m2
实例C：
2840元/m2
实例D：
2600元/m2
A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。
表1影响因素修正指数表
比较因素
A宗地
比较实例B
比较实例C
比较实例D
交易时间
100
0
-4
-3
交易情况
100
-2
-2
0
区域因素
100
0
+1
-2
个别因素
100
-1
+6
+4
使用年期
100
+2
0
+1
根据以上资料，评估出该公司的投标地价。
答案：
采用市场比较法确定不动产总价
（1）分别计算三个案例的试算价格。
B=2480×100/100×100/98×100/100×100/99×100/102=2506.05（元/m2
C=2840×100/96×100/98×100/101×100/106×100/100=2819.64（元/m2
D=2600×100/97×100/100×100/98×100/104×100/101=2603.88（元/m2
（2）采用算术平均求取不动产总价。
单位面积不动产价=（2506.05+2819.64+2603.88）/3=2643.19（元/m2
不动产总价=2643.19×2500×4.5=2973.58875（万元）
2．计算建筑成本费用及利润
（1）建筑费=700万元
（2）专业费=700×6%=42（万元）
（3）不可预见费=700×4%=28（万元）
（4）利息=（700+42+28）×[（1+11%）1-1]+地价×[（1+11%）2-1]=84.7+0.2321×地价
（5）税金=2973.58875×6%=178.415325（万元）
（6）开发利润=2973.58875×15%=446.0383125（万元）
3．计算土地价格
地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润=2973.58875-700-42-28-84.7-0.2321×地价-178.415325-446.0383125
1.2321×地价=1494.4351125
地价=1212.92万元
单位地价=1212.92/2500=4851.68（元/m2
××股份有限责任公司拟向××银行贷款，委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。
2.抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题?
答案：
评估过程中应注意如下问题。
（1）注重预期风险。
（2）分析市场变现能力。
（3）考虑抵押期间的耗损。
（4）测算成本构成。
3.若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意哪些问题?
答案：
若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意如下问题。
（1）年期的设定在本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年。
（2）地价内涵对应的土地权利应为集体土地使用权。
（3）特殊说明中应注明某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明，在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。
4.对该宗地进行评估时，可选择哪两种方法?
简述所用方法的基本程序。
答案：
对该宗地进行评估时可选择市场比较法和成本逼近法。
（1）市场比较法的估价程序如下。
①搜集交易资料。
②选取比较交易实例。
③建立价格可比基础。
④进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正。
⑤求取比准价格。
（2）成本逼近法的估价程序如下。
①搜集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费A。
②搜集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准，
计算相关税费B。
③搜集待估宗地所处区域土地开发费用一般资料，计算土地开发费用C。
④搜集利息率，计算投资利息D。
⑤搜集投资利润率，计算投资利润E。
⑥搜集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F。
⑦搜集当地土地还原利率，按土地价格=（A+B+C+D+E+F）×[1-1/（1+土地还原利率）土地使用年期]计算土地价格。
5.若待估宗地为划拨土地，请简述评估的技术路线。
答案：
评估的技术路线可采用市场比较法和成本逼近法，评估计算出市场价格后，从得出的估价额中减去出让金。
6.抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些?
简述技术路线。
答案：
拍卖评估的特点是强制处分、快速变现、消费者心理因素、购买者的额外支出等造成的价格变化。
技术路线：
估价时采用市场比较法、成本逼近法等，对同类土地在正常市场价格水平和拍卖市场价格水平作出比较，确定拍卖市场的成交价格比正常市场成交价格偏低的幅度，按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏低的幅度对估价结果调减。
二、报告判读题
第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片段，根据提问回答。
第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因后回答所提问题。
“
（一）剩余法
因为估价对象为待开发用地，要测算该土地价格，可采用剩余法。
用估价对象预期的开发后价值，扣除其正常的开发费用、贷款利息、销售费用、税金及开发利润，求出估价对象的价格。
估价对象部分的规划设计条件为
分摊土地面积：
5832.56m2
出让总建筑面积：
54400m2
其中：
地上建筑面积39400（全部为商业）。
地下建筑面积15000（其中，地下车库8000m2，地下商业5000m2，地下人防及其他用房2000m2）。
总可销售建筑面积52400m2
土地开发期：
0.5年。
建设期：
2年。
以上述条件为基础计算估价对象的价格。
1．总开发价值的测算
（1）地上商业部分。
根据估价对象的实际情况，采用收益还原法求取商业用房的开发价值，收益还原法是求取估价对象在未来收益年限内的净收益，并用适当的折现率将其折现成现值并求和的一种评估方法。
计算公式为：
V=（A/Y—g）{1-[（1+g）/（1+y）]n
式中V—房地产评估价格；
A—未来第一年净收益；
Y—资本化率；
n—收益年期；
g—净收益年增长率。
1）求取房地年净收益。
①年总收益：
根据委托方提供的数据和评估人员掌握的目前同类地区相同档次商业用房租金水平，并结合估价对象的规模、位置等因素，综合考虑确定商业用房租金水平为11元/（m2·天），每年按365天计算，空置率10%，则该项目年租金收益为：
11×365×（1-10%）=3614（元/m2
②年经营费用（详见下表）。
表2年经营费用表
序号
费用项目
单价/（元/m2）
费率
备注
1
税费
632
17.5%
年总收益×税率
2
维修费×
72
2%
年总收益×维修费率
3
保险费
23.00
0.2%
现值×保险费率
4
管理费用
72
2%
年总收益×费率
合计
799
即年经营费用799元/m2
③房地年净收益为：
3614-799=2815（元/m2
2）资本化率：
资本化率的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法。
本次估价采取安全利率加风险调整值法；以安全利率加上风险调整值作为资本化率。
其中安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率（4.14%）；再依据对估价对象的社会经济因素、投资风险等因素的分析，确定风险调整值，根据：
资本化率一安全利率十风险调整值，确定资本化率为8%。
3）收益年期：
估价对象为商业用途，土地剩余年限为38.87年；估价对象建筑结构为钢混结构，经济耐用年限为60年，综合考虑确定收益年期为38.87年。
4）净收益逐年增长比率（g）：
考虑到估价对象周边商务环境的特点，未来对该收益性物业的需求将逐年提高，综合确定净收益逐年增长比率（g）为1%。
5）价格计算：
V=（A/Y-g）{1-[（1+g）/（1+Y）]”}
=37241（元/m2
6）估价对象商业用房开发价值：
商业用房开发价值-37241×39400/10000=146730（万元）
（2）地下商业用房：
同理，运用收益法亦可计算出地下商业用房的价格为24208元/m2
地下商业用房开发价值-24208×5000/1000=12104（万元）
（3）地下车库用房。
1）销售收入根据估价对象的实际情况，结合周边同类项目的销售情况，综合考虑确定估价对象地下车库销售均价为4000元/m2，则：
地下车库用房的销售收入=4000×8000/10000=3200（万元）
2）两税一费。
按照销售收入的5.5%计取。
3）总开发价值。
总额=销售收入×（1-5.5%）
-3200×（1-5.5%）
=3024（万元）
（4）房地产开发价值合计。
房地产开发价值=A+B+C
=161858（万元）
2．成本费用
（1）建造成本。
1）建安费用：
按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，结合估价对象的实际情况，综合考虑建安造价可确定为6000元/m2（合装修、设备费用），则：
总额=单方造价×建筑面积
=6000×54400/10000
=32640（万元）
2）公共配套设施费用：
按建安费用的10%取费，则：
总额=建安费用×取费标准
=32640×10%
=3264（万元）
3）相关税费：
按建安费用的1.5%取费，则：
总额=建安费用×取费标准
=32640×1.5%
=490（万元）
4）建造成本合计
建造成本=a+b+c
=36394（万元）
（2）红线内市政费用。
根据估价对象目前情况，红线内市政费用按建安费用的10%取费，则：
总额=建安费用×取费标准
=32640×10%
=3264（万元）
（3）专业人士费。
专业人士费包括勘察、设计、评估等费用，按照建造成本的5%取费，则：
总额=建造成本×取费标准
=36394×5%
=1820（万元）
（4）管理费。
管理费用包括人员工资、办公费、差旅费等，按照以上三项之和的3%计算，则：
总额=（①+②+③）×取费标准=1244（万元）
（5）不可预见费。
按照以上四项之和的5%计算，则：
总额=（①+②+③+④）×取费标准=2136（万元）
（6）销售费用。
结合估价对象的建筑规模，并考虑北京市房地产市场状况，按照销售收入的3%计算，则：
总额=销售收入×取费标准
=161858/（1-5.5%）×3%
=5138（万元）
（7）成本费用。
总额=①+②+③+④+⑤+⑥-49996（万元）
3．贷款利息
假设土地使用权价值为V，取1～3年期固定资产贷款年利息率7.56%，建筑物建设工期为2年，计息期按工期一半计，则：
总额=V×7.56%×2+49996×7.56%×2×0.5
=V×0.1512+3780（万元）
4．续建工程投资成本利润
开发项目的投资回报率为成本费用的30%，则：
总额=（V+49996）×30%
=V×30%+14999（万元）
5．买方购买估价对象税费
买方购买估价对象税费主要为契税，契税税率为3%，则：
总额=估价对象的价值×税率
=V×3%
6．求取估价对象土地使用权价值
国有土地使用权价值=续建完成后的房地产价值-续建成本费用-利息-利润-买方购买估价对象税费
V=161858-49996-（V×0.1512+3780）-（V×30%+14999）-V×3%
则：
V=62843（万元）”1.请指出本报告在格式和表达方式方面存在的问题。
答案：
本报告在格式和表达方式方面存在的问题如下。
（1）格式方面，层次太多，中间缺乏文字的衔接，显得零散且混乱，阅读起来非常费力，全篇共有4～5个层次。
（2）表达方式不规范。
有的只有算式和结果，没有数据代入，有的则是只有数据而没有算式；有的用总价表示，而有的用单价表示；有的只有计算方法和参数而没有计算过程。
（3）在陈述选择剩余法估价时，采用了如下表达：
“因为估价对象为待开发用地，要测算该土地价格，可采用剩余法。
用估价对象预期的开发后价值，扣除其正常的开发费用、贷款利息、销售费用、税金及开发利润，求出估价对象的价格。
”这样的表达方式过于简单和随便，理由不充分，也不准确，显得很不专业。
2.本报告没有进行最佳有效分析，只是将估价对象的规划条件简单地陈述，没有作任何分析，请指出具体存在的问题。
答案：
本报告具体存在的问题如下。
（1）在确定不动产毛收益时，没有对待建不动产的状况进行描述，也没有对周边的土地利用情况及商业用房的状况进行描述和分析，只是简单地采用“相同档次商业用房”表示，很抽象，显然是缺乏调查，随意确定的经验数据。
这种数据不会有说服力。
（2）在确定经营费用时，只是列出一个费用计算表。
费用的来源、费率的依据都没有进行任何说明。
（3）在不动产收益资本化率确定中，采取安全利率加风险调整值的方法，资本化率=安全利率+风险调整值。
其中，安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率（4.14%）；然而，风险调整值表述为，依据对估价对象的社会经济因素、投资风险等因素的分析，这种说法很抽象，也没有具体的确定过程和数值，突然在最后确定资本化率为8%，显然缺乏深入调查和严谨分析。
（4）在计算不动产价值的过程中，考虑到了净收益逐年增长比率，然而没有对增长比率作详细的分析。
而且“考虑到估价对象周边商务环境的特点，未来对该收益性物业的需求将逐年提高，综合确定净收益逐年增长比率（g）为1%”，这种简单表述判断过于武断。
（5）在估算地下商业用房价格时，报告的表述是，“同理，运用收益法亦可计算出地下商业用房的价格为24208元/m2”。
地下商业用房和地上的情况差异是非常大的，所以它的收益情况、出租率、可利用率以及营业费用等情况，有很大的差异，必需另行估算。
报告的写法不仅显得过于简单，而且等于没有任何依据。
（6）地下车库用房价值估算也是缺乏依据。
报告的表述是，“销售收入根据估价对象的实际情况，结合周边同类项目的销售情况，综合考虑确定估价对象地下车库销售均价为4000元/m2”，很抽象，缺乏具体的数据支持。
而且，在这里考虑了扣除“两税一费”，实际上与后面的计算会重复扣除。
（7）建筑物成本估算中，没有对建筑物的情况，比如建筑结构、具体设计、装修档次等方面进行说明，简单表述为，“按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，结合估价对象的实际情况，综合考虑”，缺乏依据。
在其他一些参数和系数的确定中，大都没有进行依据描述，例如，“开发项目的投资回报率为成本费用的30%”。
而且整个表述模板化，缺乏具体的分析。
3.写好剩余估价法的内容，有哪些需要注意的事项。
答案：
剩余估价法的内容和需要注意的事项如下。
（1）不动产总价估算的描述要点。
①说明不动产状态（土地，房地一体）。
②说明不动产规划条件和实际利用状况，并进行最佳利用分析。
③说明不动产实际价格状况（出售，仍是出租，是否稳定）。
④说明不动产周边平均价格水平。
⑤说明不动产价格确定方法（案例，仍是标准）及相关参数（比如利用率、出租率等）。
⑥说明计算并确定不动产价格具体过程。
注意事项如下。
①不对不动产最佳利用状态进行分析。
②土地用途、容积率等不符合规划和设计的请求。
③不对市场进行分析（应当是一个平稳的市场）。
④不动产价格确定方法过于简单（如没有采用市场比较法求证过程）。
⑤直接使用不动产自身的销售价格。
⑥直接使用现在的市场价格。
⑦使用单价进行剩余。
（2）开发成本估算的描述要点。
①说明成本的构成。
②说明土地实际开发成本状况。
③说明土地周边平均成本状况及确定方法（案例，仍是标准）。
④说明计算并确定总成本具体过程。
注意事项如下。
①费用少项。
②不采用客观成本。
③成本确定没有依据。
④成本的确定过程没有清晰的说明。
（3）利息计算的描述要点。
①说明开发周期的确定过程。
②说明利率的确定过程（注意基准日利率的稳定性）。
③说明利率的计算方式（单利，仍是复利）。
④说明计算利率具体过程。
注意事项如下。
①利率确定过程简单。
②地价不计算利息。
（4）利润计算的描述要点。
①说明所在区域市场开发利润总体情况。
②说明利润计算方法及计算基数。
③说明利润率影响因素，并确定利润率。
④说明计算利率具体过程。
注意事项如下。
①利润率确定过程简单。
②利润率与计算基数不匹配。
③缺乏市场情况分析。
后回答所提问题。
“一、估价原则
本次估价过程中，遵循的主要原则如下。
（一）合法性原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括：
合法产权、合法使用、合法处分等方面。
在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。
在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。
在合法处分方面，应以法律法规和合同（如国有建设用地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。
（二）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来抉择的。
土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（三）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。
供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。
因为土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因而在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（四）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而产生变动的。
土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
因而，在土地估价时．必需分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素产生变动的一般因素、区域因素及个别因素。
因为这些因素都在变动之中，因而应把握各因素之间的因果瓜葛及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（五）协调原则
土地总是处于必定的自然与社会环境之中，必需与周围环境相协调。
因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。
因而，在土地估价时，必定要认真分析土地与周围环境的瓜葛，判断其是否协调，这直接瓜葛到该地块的收益量和价格。
（六）预期收益原则
对价格的评估，首要的并非是过去，而是未来。
过去收益的首要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。
因而，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所抉择的。
土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。
所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。
这就请求估价者必需了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
（七）最有效使用原则
因为土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。
所以，土地价格是以该地决的效用做最有效发挥为前提的。
（八）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。
因为不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因而进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
二、估价方法与估价过程
（一）方法选择
根据估价对象的特点、具体条件和项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》，结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，分析、选择适宜于评估估价对象国有建设用地使用权价格的评估方法。
1．地价评估采用的方法
（1）收益还原法。
根据估价人员的现场勘查，估价对象所在评估区域（评估宗地为中心，周边不超过2000m范围内）汇集了××公园、××九村、××新村、××村小区、××小区、××园小区等住宅小区。
估价人员通过对××市各机关团体、企事业单位的综合办公楼进行调查，了解到该类物业作为机关团体企事业单位自用办公地点，产生交易和租赁案例很少，调查数据较难收集。
因为估价对象所处区域为生活区，周边多为住宅小区，通过估价人员调查了解，该区域存在租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍，且该区域办公用房与住宅用房租金相差较小，所以，可以选择到与估价对象地上建构筑物相类似的住宅房地产租金交易实例，通过所在区域住宅房地产的租金水平合理确定估价对象的房地产总收益，因而，可以采用收益还原法进行评估。
估价人员首先通过调查估价对象同一均质地域的住宅用房的租金水平，通过比较最终确定估价对象的租金水平；然后确定估价对象地上建筑物作为住宅用房的房地出租总费用；第三步确定房地纯收益；第四步确定土地纯收益；第五步选择适宜的收益还原法计算公式测算估价对象为住宅用房的地价水平；最后进行用途修正，得到估价对象设定用途的地价。
因为该区域租赁住宅作为办公用房的情况比较普遍，比较案例与估价对象物业的功能是基本相近，所以采用收益还原法测算出的结果不再进行用途修正。
具体详见估价过程。
（2）基准地价系数修正法。
估价对象位于××市，××市于2006年完成城区的土地定级估价工作，根据××市人民政府《关于印发×
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