资产评估工作底稿参考格式.docx
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资产评估工作底稿参考格式
标准化文件发布号:
(9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
资产评估---工作底稿参考格式
附录
工作底稿参考格式研究资料
资产占有方:
评估基准日:
年月日金额单位:
元
序号
名称及
计量单位
账面价值
存放地点
外埠确认数量
盘存盈亏(金额)
实际数量
调整后账面值
评估价值
交叉索引号
备注
规格型号
数量
单价
金额
单价
金额
本页小计
合计
披露及调整事项说明:
存货--()抽查盘点表索引号:
C3-10-(
资产占有方:
评估基准日:
年月日金额单位:
元
存货名称
明细表序号
品名及
计量
申报(基准日)
基准日至盘点日
盘点日
抽查盘盈(+)/亏(-)
品质状况
交叉索引号
备注
规格型号
单位
单价
数量
金额
出库
入库
应存
实存
数量
金额
正常
残次
毁损
滞销
非
数量
数量
数量
数量
正常
合计
1、盘点数量________项,占总数量的________%;盘点对应的金额______________元,占总金额的________%。
2、品质状况在相应的栏内打“√”。
3、披露及调整事项说明:
仓库保管:
企业会计:
评估人员:
复核人:
盘点日期:
年月日
产成品作业分析表1采用倒算法即根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润(根据该产品市场销售情况)确定评估值。
表式如下:
产成品作业分析表1索引号:
C3-10-9/2
资产占有方:
评估基准日:
年月日金额单位:
元
序号
名称及规格型号
计量单位
账面价值
调整后账面值
畅销程度
参数测算过程
评估价值
交叉索引号
备注
数量
单价
金额
不含税售价
销售费(%)
税、费(%)
所得税(%)
净利润折减率(%)
小计
实际数量
单价
金额
本页小计
合计
披露及调整事项说明:
清查日期:
年月日评估人员:
复核人:
产成品作业分析表2采用、顺算法即成本加适当利润,减所得税、适当数额的税后净利润(根据该产品市场销售情况)确定评估值。
表式如下:
产成品作业分析表2索引号:
C3-10-9/3
资产占有方:
评估基准日:
年月日金额单位:
元
序号
名称
计量单位
账面价值
调整后
畅销程度
评估单价测算过程
评估价值
交叉索引号
备注
规格型号
数量
单价
金额
账面值
账面成本①
适当利润②
所得税③
净利润折减额④
小计⑤=①+②-③-④
实际数量
单价
金额
本页小计
合计
披露及调整事项说明:
清查日期:
年月日评估人员:
复核人:
与产成品相关的销售费用、销售税金及附加、所得税、净利润折减率等参数的选取,则有产成品评估参数测算表,通过表的填写、计算可得出相关参数。
表式如下:
产成品评估参数测算表索引号:
C3-10-9/4
资产占有方:
评估基准日:
年月日金额单位:
元
项目名称:
年月
年月
年月
平均值
行业平均值
参数确定方法
确定评估参数
交叉索引号
备注
金额
比率%
金额
比率%
金额
比率%
比率%
调整值
确定参数
营业收入
销售费用
*
销售税金及附加
*
所得税
*
净利润
净利润折减率
*
1、评估方法介绍:
2、披露及调整事项说明:
清查日期:
年月日评估人员:
复核人:
固定资产—房屋建筑物/构筑物评估步骤及复核表索引号:
C5-
资产占有方
评估基准日
评估人员
现场工作日期
操作步骤与要求
评估人员
复核人员
是
否
不适用
确认
不确认
1、获取固定资产—房屋建筑物/构筑物评估申报表与明细账、总账、报表进行核对,账目与资产不相符时,根据评估需要进行相应的调整。
2、了解固定资产房屋类的概况,并按照结构进行分类统计,清查竣工年代、位置、结构、面积、权证等。
3、搜集房地产权证、购房合同,查阅与收集总平面布置图、施工图等建筑图纸、工程决算书、土地出让合同、动拆迁补偿合同等相关资料。
4、对于无房地产权证的房地产应收集规划许可证、建设许可证、企业说明等资料。
5、权证或证明文件名称不符的,应要求企业及相关单位出具说明。
6、了解房地产有无涉讼事项及抵押、担保事宜,如有,应当查明原因,并在报告中揭示。
7、实地查勘评估对象(主要是位置、周围环境、外观、建筑结构、装修、设备等状况,有无拆除、报废、盘亏、盘盈、闲置建筑物,关注建筑物生产使用环境[如蒸汽、酸、碱]),填写现场勘查表。
现场查看时,对于重大评估项目应拍摄现场实物照片;运用市场法测算时,还应提供比较案例的资料。
8、如存在待处理的情形,应查明原因,获得企业有关说明材料及批准文件。
9、收集评估值确定的其他依据资料(如当地定额、材料价格等文件资料)。
10、选定评估方法(方法有市场法、收益法、成本法及这些方法的综合运用),说明评估值的确定过程(填写各种评估方法的评估工作底稿)。
11、核实其他需要说明的事项。
12、如有评估增减值,分析评估增减值的原因,填写增减值分析表。
13、有无需要报告中特别说明的事项。
说明与备注
复核人签名:
年月日
房屋建筑物分类统计表(本表反映房屋建筑物的分类情况,为后续评估测算做准备工作):
资产占有方:
评估基准日:
年月日
序号
索引号
分类(可按单位、地块等分类)
所占用土地的对应明细表序号
框架
排架
混合
砖木
简易
钢
合计
室外工程项数
总项数
项数
面积
项数
面积
项数
面积
项数
面积
项数
面积
项数
面积
项数
面积
合计
评估人员:
复核人:
房屋建筑物权属统计表(本表反映房屋建筑物的权属状况统计,总体了解评估对象的权属情况):
资产占有方:
评估基准日:
年月日
序号
索引号
分类(可按单位、地块等分类)
所占用土地的对应明细表序号
有权证房屋
无权证房屋
……
合计
账面原值
账面净值
面积
账面原值
账面净值
面积
合计
评估人员:
复核人:
房屋建筑物清查评估明细表1(本表反映房屋建筑物的清查核实、现场勘察记录):
房屋建筑物清查评估明细表1索引号:
C5-1-1/2-1
资产占有方:
评估基准日:
年月日
金额单位:
元
页次:
共页第页
序号
建筑物名称
结构
建成年月
建筑面积
用途
账面原值
账面净值
层数
总高
层高
跨度
跨数
柱距
基础
屋面
建筑装修情况
设备
翻修维修保养情况
1
2
清查日期:
年月日 企业管理人员:
评估人员:
复核人:
房屋建筑物清查评估明细表2(本表反映房屋建筑物重置全价的测算过程):
房屋建筑物清查评估明细表2 索引号:
C5-1-1/2-2
资产占有方:
评估基准日:
年月日
金额单位:
元
页次:
共页
第页
序号
建筑物名称
基准造价
期日修正
结构调整
装修调整
设备调整
其它调整
调整后造价
前期费用
管理费用
资金成本
其它
重置原值
层数
层高
跨度柱距
其它
费率
金额
费率
金额
工期
利率
金额
费率
金额
评估人员:
复核人:
房屋建筑物清查评估明细表3(本表反映房屋建筑物成新率及评估净值的测算过程):
房屋建筑物清查评估明细表3索引号:
C5-1-1/2-3
资产占有方:
评估基准日:
年月日
金额单位:
元
页次:
共页第页
序号
建筑物名称
理论成新率
勘察成新率
成新率 ①×②+③×④
评估值
交叉索引号
备注
经济寿命年限
已使用年限
理论成新率①
权重②
结构
结构权重
装修
装修权重
设备
设备权重
勘察成新率③
权重④
评估人员:
复核人:
房屋建筑物作业分析表--成本法现场调查表(本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿):
房屋建筑物作业分析表--成本法现场调查表
序号:
评估基准日:
年月日
索引号:
C5-1-1/3-1
建筑物名称
座落
四至
土地用途
权证编号
建筑面积
结构类型
总高
层数
层高
柱距
屋面
他项权利
跨度
跨数
竣工日期
装璜情况
楼地面
设备
水卫
外墙
煤气
内墙
照明
顶棚
空调
门
电梯
窗
行车
楼梯
……
维护保养
经济寿命年限
已使用年限
房屋结构构造及现状
标准分
评定分
结构部分G
1.地基基础
□人工地基;□天然地基
□有足够承载能力,无超过允许范围的不均匀沉降;□有承载能力,稍有超过允许范围的不均匀沉降,但已稳定;□局部承载能力不足,有超过允许范围的不均匀沉降,对上部结构稍有影响;□承载能力不足,有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏,并且仍在继续发展,对上部结构有明显影响。
□桩基础□条形基础;□独立基础;□筏型基础;□箱型基础;□其他
2.承重构件
(1)梁:
□木梁、□钢梁、□钢砼梁
□足够承载力;□梁身弯曲变形;□梁身遭损;□梁身锈蚀;□梁身有裂纹;□连接牢固;□其他:
(2)板:
□木板、□钢板、□钢砼板
□足够承载力;□板身弯曲变形;□板身锈蚀;□板身有裂纹;□连接牢固;□其他:
(3)柱:
□木柱、□砖柱、□石柱、□钢柱、□钢砼柱
□足够承载力;□柱身弯曲变形;□柱身锈蚀;□柱身有裂纹;□连接牢固;□柱身有剥落;□其他:
(4)承重墙:
□砖墙;□石墙、□钢砼墙
□足够承载力;□墙体变形;□墙体有裂纹;□连接牢固;□墙体有剥落;□其他:
□砖墙;板材墙(□槽形、□空心);□砌块墙;□其他
□节点坚固严实;□少量轻度裂缝;□轻微裂缝空鼓;□严重裂缝酥松;
4.屋面
□刚性屋面、□柔性屋面、□瓦屋面
□不渗漏,保温隔热层完好;□局部渗漏,保温隔热局部损坏;□局部开裂,局部渗漏;□严重漏雨严重损坏;
5.楼地面
□水泥砂浆;□砼;□水磨石;□碎石;□沥青砼;□素土;□地砖;□花岗石;□大理石;□木地板;□其他
□平整坚固完好;□轻度磨损剥落;□局部磨损断裂;□沉陷不平残破;
小计
(1+2+3+4+5)×权重
评定分小计
权重
结构得分
装修部分S
6.门窗
(1)门:
□木门;□钢门;□铝合金门;□塑钢门;
□完整无损,开关灵活,玻璃、五金齐全,纱窗完整,油漆完好(允许有个别钢门、窗轻度锈蚀,其他结构房屋无油漆要求);□少量变形、开关不灵,玻璃、五金、纱窗少量残缺,油漆失光;□有翘裂,松动,腐朽现象,开关不灵;或有变形、锈蚀现象;玻璃、五金、纱窗部分残缺,油漆老化翘皮、剥落□腐朽,开关普遍不灵,松动、翘裂,或严重变形锈蚀;玻璃、五金、纱窗残缺,油漆剥落见底
(2)窗:
□木窗;□钢窗;□铝合金窗;□塑钢窗;
7.外墙
清水墙;大白;水刷石;马赛克;瓷砖;抹灰墙;裱糊类;其他
□完整牢固,无空鼓、剥落、破损和裂缝(风裂除外),勾缝砂浆密实;□稍有空鼓、裂缝、风化、剥落,勾缝砂浆少量酥松脱落;□部分有空鼓、裂缝、风化、剥落,勾缝砂浆部分松酥脱落;□严重空鼓、裂缝、剥落,墙面渗水,勾缝砂浆严重松酥脱落。
8.内墙
□清水墙;□石灰浆;□水泥浆□;抹灰墙;□裱糊类;其他
□完整、牢固,无破损、空鼓和裂缝(风裂除外);□稍有空鼓、裂缝、剥落;□部分空鼓、裂缝、剥落;□严重空鼓、裂缝、剥落。
9.顶棚
□抹灰顶棚;□板材顶棚;□吊顶棚;
□完整牢固,无破损、变形、腐朽和下垂脱落,油漆完好;□无明显变形、下垂,抹灰层稍有裂缝,面层稍有脱钉、翘角、松动;□有明显变形、下垂,抹灰层局部有裂缝,面层局部有脱钉、翘角、松动,部分压条脱落;□严重变形下垂,木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀,面层严重破损,压条脱落,油漆见底。
小计
(6+7+8+9)×权重
评定分小计
权重
装修得分
设备部分B
10.水卫
□管道畅通良好,各种器具完好;□基本完好,个别轻微渗漏;□不够畅通,局部锈蚀漏冒;□严重堵塞锈蚀,零件残缺损坏;
11.电照
□线路装置齐全完好,绝缘良好;□基本完好,个别部件受损;□局部陈旧老化,绝缘较差;□普遍老化残缺,绝缘不良
12.暖气
□设备管道完好无堵漏;□基本完好轻度陈旧可用;□明显锈蚀待修,供气不正常;□基本无法使用;
13.通风
□现状良好;□基本完好使用正常;□不能正常使用;□严重损坏;
14.其他
小计
(10+11+12+13+14)×权重
评定分小计
权重
设备得分
打分法评定成新率(P):
P=G+S+B
理论成新率(N):
(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限
综合成新率=勘察成新率×权重+理论成新率×权重
成新率取值
重置全价
成新率
评估值
示意图:
备注:
评估人员:
年月日
复核人:
年月日
房屋建筑物作业分析表--成本法1:
本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时,如用单位造价调整法所参考使用的工作底稿格式。
房屋建筑物作业分析表--成本法1
序号:
案例来源:
索引号:
C5-1-1/3-2
序号
修正项目
工程实例
待估建筑物
调整系数
备注
1
建筑面积
2
建造时间
3
结构
4
层数
5
层高
6
基础
7
楼地面
8
门窗
9
外粉刷
10
内粉刷
11
屋面
12
电气
13
管道
14
设备
15
……
16
小计
序号
计算项目
取费标准
计算公式
计算值
备注
1
重置单价
实例单价×(1+调整系数)
2
重置造价
重置单价×建筑面积
3
前期费用
重置造价×费率
4
期间费用
重置造价×费率
5
资金成本
贷款利率
前期费用×利率×工期+(重置造价+期间费用)×[(1+利率)工期×1/2-1]
6
建设工期
7
开发利润
(重置造价+前期费用+期间费用)×开发利润率
8
……
9
重置全价
造价+前期费用+期间费用+资金成本+利润+……
10
重置单价
重置全价/建筑面积
评估人员:
年月日复核人:
年月日
房屋建筑物作业分析表-成本法2:
本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时,如用预决算法所推荐使用的工作底稿。
房屋建筑物作业分析表-成本法2
序号:
评估基准日:
年月日
索引号:
C5-1-1/3-3
成本明细
计算依据及取费标准
费率
金额
建安工程造价
按照各地现行定额标准及基准日材料价格计算
建筑面积
勘察设计和前期工程费
根据各地基准日规定按照建安工程造价的一定比例估算
基础配套设施建设费
根据各地基准日规定估算
管理费用
可以按照建安工程造价的一定比例估算
资金成本
按照现行银行贷款利息结合建设工期计算
开发利润
根据评估目的、价值类型来确定是否计算,如计算则按照当地房地产开发的客观水平计算
其它
重置全价
重置单