上海市城镇公有房屋管理条例实施细则.docx

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上海市城镇公有房屋管理条例实施细则

上海市城镇公有房屋管理条例实施细则（修正）

　　【颁布单位】上海市人民政府

　　【颁布日期】19910129

　　【实施日期】19910201

1991年1月29日上海市人民政府第42号令发布根据1993年

8月13日《上海市人民政府关于修改〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细

则〉的决定》修正并重新发布

　　【章名】第一章总则

　　第一条根据《上海市城镇公有房屋管理条例》（以下简称《条例》

），制定本细则。

　　第二条公有房屋附属设施是指公有房屋街坊内的道路、下水管道、

污水管道、路灯、绿化及围护设施等。

但由市政、电力部门管理的除外。

　　第三条地处农村的全民所有和属于城镇集体所有的房屋，是指全民

所有制单位和市区、建制镇的集体所有制单位在农村（包括非建制镇）的

房屋。

　　第四条公有房屋所有人（以下简称所有人）和公有房屋使用人（以

下简称使用人）必须遵守《条例》和本细则，接受市、区、县房产管理局

的行政管理。

　　第五条上海市房产管理局（以下简称市房管局）是本市公有房屋管

理的行政主管机关。

其主要职责是：

（一）执行公有房屋管理的法律、法规和规章；

（二）拟订本市公有房屋管理的规章草案，制定规范性文件；

　　（三）负责本市公有房屋的产权、产籍管理；

　　（四）负责对区、县房管机关的业务领导；

　　（五）负责对公有房屋经营机构的行政管理和业务指导；

　　（六）负责对市属局级以上单位、中央及外省市单位在沪机构、部队

设置的公有房屋经营机构的资质审查；

　　（七）负责对危险房屋的审定和对危险房屋鉴定单位的资质审查；

　　（八）汇总公有房屋资料，编制公有房屋统计报表；

　　（九）负责调整市属局级以上机关、事业单位的办公、业务用房；

　　（十）负责对公有房屋改变使用性质的审核；

　　（十一）会同市规划、土地管理机关对迁建单位原址房屋及场地进行

调整；

　　（十二）负责优秀近代建筑保护的管理；

　　（十三）对违反《条例》的行为作出行政处罚；

　　（十四）受理行政复议案件；

　　（十五）法律、法规和规章中规定的其他行政职责。

　　第六条区、县房产管理局（以下简称区、县房管局）是本区域内公

有房屋管理的行政主管机关。

其主要职责是：

（一）执行公有房屋管理的法律、法规、规章以及市房管局制定的规

范性文件；

（二）负责本区域内公有房屋产权、产籍管理；

　　（三）对本区域内公有房屋经营机构或部门进行行政管理和业务指导

；

　　（四）负责本细则第五条第（六）项以外的公有房屋经营机构的资质

审查；

　　（五）审定委托范围内的危险房屋；

　　（六）按市房管局的要求收集、汇总本区域内的公有房屋资料，填报

统计报表；

　　（七）负责对公有房屋改变使用性质的审核；

　　（八）负责本区域内优秀近代建筑保护的日常管理；

　　（九）对违反《条例》的行为作出行政处罚。

　　第七条所有人自行使用房屋，应指定部门负责使用管理。

　　所有人出租房屋，应设置经营机构或委托其他房屋经营机构代理经租。

但出租房屋建筑面积在一千平方米以下的，也可指定部门负责经营。

　　房屋经营机构应建立房屋经租帐户，并配备必要的经租业务人员、维修养护人员；经租大楼公寓的房屋经营机构还应配备电梯驾驶人员。

具体配备标准由市房管局另行规定。

　　房管部门直接管理的公有房屋，应按市房管局的规定统一设置房屋经营机构。

　　第八条设置房屋经营机构的单位应向市或区、县房管局办理申请登记。

其中，设置房屋经营机构的市属局级以上单位、中央和外省市单位在沪机构、企业以及部队向市房管局办理申请登记；设置房屋经营机构的其他单位向房屋所在地的区、县房管局办理申请登记。

　　未按规定设置房屋经营机构的单位不得出租公有房屋。

　　【章名】第二章权证管理

　　第九条公有房屋实行所有权登记发证制度。

　　所有人应向房屋登记发证机关申请房屋所有权登记，经审查确认后，发给《房屋所有权证》。

　　共有房屋应由房屋共有人共同向房屋登记发证机关申请所有权登记，经审查确认后，分别发给《房屋共有权证》；按份共有的应在《房屋共有权证》上注明房屋所有权份额。

　　所有人为偿还债务将房屋抵押给债权人而在房屋所有权上设定的他项权利，债权人应会同所有人向房屋登记发证机关申请他项权利登记；经审查确认，发给债权人《房屋他项权证》，并在该《房屋所有权证》上注明他项权利的内容。

《房屋他项权证》随着他项权利的消失而撤销。

　　《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》是房屋所有权和他项权利的合法凭证，由市房屋登记发证机关统一印制、颁发。

　　第十条所有人出卖、出租房屋，申请扩建、改建、加层、拆除房屋，办理房屋的交换、调拨、投资、分析、合并等产权变更手续以及抵押、保险等事宜，须凭《房屋所有权证》或《房屋共有权证》。

全民所有房屋所有人在处分其房屋时，还须按规定报其上级主管部门批准。

　　共同共有房屋出卖时，须征得所有共有人的同意。

按份共有房屋的所有人有权要求将自己的份额分出或出卖，但出卖时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。

　　第十一条下列公有房屋所有人应向市房屋登记发证机关申请登记：

（一）部队所有的房屋；

（二）市属局级以上机关所有的办公房屋；

　　（三）市房管局直接管理的出租给涉外单位、部队、市级机关使用的

房屋；

　　（四）单位购买的市区私有房屋；

　　（五）单位购买的市区非居住公有房屋。

　　其他公有房屋的所有人向房屋所在地的区、县房屋登记发证机关申请登记。

　　第十二条公有房屋所有权登记，以及房屋所有权变更、注销登记，必须持法人资格证明和房屋所有权来源的证明，按下列规定办理：

（一）新建、扩建、改建和加层的房屋，须提交建设项目批准文件、建筑工程执照和建筑竣工图纸等资料，在房屋竣工验收接管后的三个月内申请登记。

（二）购买、交换产权的房屋，须提交房产交易管理部门审查批准的文书，自批准之日起三个月内申请登记。

　　（三）调拨和投资入股的房屋，须提交上级主管部门批准的调拨文书或协议书，自批准之日起三个月内申请登记。

　　（四）合并、分拆的房屋，须提交经上级主管部门批准的文件，自批准之日起三个月内申请登记。

　　（五）受赠的房屋，须提交赠与书或协议书（按规定需要公证的，应提交公证书），在房屋交付之日起三个月内申请登记。

　　（六）拆除的房屋，须提交批准拆除的文书，自拆除结束之日起三个月内申请登记。

　　（七）灭失的房屋，须提交灭失情况报告和上级主管部门的证明，自灭失之日起的三个月内申请登记。

　　（八）因抵押等获得他项权利的，须提交双方签订的抵押合同和上级主管部门的批准文书，自设立他项权利之日起三个月内申请登记。

　　（九）因他项权利的消失而撤销《房屋他项权证》的，须提交他项权利消失的证明文件，自撤销之日起三个月内办理撤销登记。

　　所有人因正当理由，不能在规定期限内登记的，应及时提出书面申请，经房屋登记发证机关批准可以延期登记；但延期登记时间最长不超过六个月。

　　第十三条凡符合发证条件的房屋，房屋登记发证机关应在接到登记申请书之日起两个月内发给《房屋所有权证》、《房屋共有权证》，十五天内发给《房屋他项权证》。

　　房屋登记发证机关对发出的权证有权进行查核验证，发现有错误的应及时更正。

　　第十四条《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》应妥善保管。

发现权证有错误的，应及时向房屋登记发证机关申请更正；遗失权证的，应在房屋登记发证机关指定的报刊上及时登报声明，并在登报后三个月内向原房屋登记发证机关申请补发。

　　【章名】第三章租赁管理

　　第十五条所有人出租房屋须持《房屋所有权证》或《房屋共有权证》。

授权或委托房屋经营机构出租的，须办理授权或委托手续。

　　第十六条公有居住房屋受配人在办理租用手续时须持住房调配单和户口薄，在一个月内向出租人办理租赁手续；出租人应在收到住房调配单十五天内发放《租用公房凭证》。

　　《租用公房凭证》是公有居住房屋的出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证。

承租人凭《租用公房凭证》向房屋所在地的派出所办理户籍手续。

　　《租用公房凭证》由市房管局统一印制。

　　对未发放《租用公房凭证》的原承租人，由出租人分期分批补发。

　　第十七条租用公有非居住房屋的租赁双方应订立租赁合同。

合同主要内容应包括租赁房屋的座落、部位、面积、设备、用途、月租金、租赁期限、维修责任、违约责任以及双方约定的其他权利和义务。

　　合同期限由双方协商议定。

按规定调配（以下简称调配）的公有非居住房屋租赁期限一般不超过二十年。

　　调配的非居住房屋受配人在办理租用手续时，须持其上级单位或市房管局的房屋调配使用单；中央和外省市单位驻沪机构和企业还须持市或区、县人民政府协作办公室批准设置机构或开办企业的文书。

　　调配的公有非居住房屋受配人，凭房屋调配使用单在一个月内向出租人办理租赁手续；出租人应在收到房屋调配使用单的十五天内与承租人签订租赁合同。

　　对未签订房屋租赁合同的原承租人，由出租人通知其在规定期限内订立租赁合同；承租人因正当理由不能在规定的期限内与出租人签订租赁合同的，经出租人同意，可以另行约定签订租赁合同的期限。

逾期不签订租赁合同的即终止租赁关系。

　　第十八条调配的房屋受配人逾期不办理租赁手续的，其调配使用单和住房调配单作废。

因出租人原因逾期不签订租赁合同或逾期发放《租用公房凭证》造成受配人不能及时使用房屋的，其间的租金应由出租人承担。

　　第十九条公有居住房屋租金按市人民政府批准的住房收费标准执行。

　　结婚过渡房租金仍按结婚过渡房计租办法执行。

　　第二十条下列调配的公有非居住用房租金按市人民政府批准的非居住用房租金标准（具体标准见附件一）执行：

（一）已按公有非居住用房租金标准计租的；

（二）新建住宅的公建配套房屋；

　　（三）新设的为本地区服务的行政事业单位的办公用房；

　　（四）在原地翻建的原承租人承租的原面积房屋；

　　（五）由政府部门调配使用的办公用房；

　　（六）企事业单位通过交换等方式将居住房屋改作自用的非居住房屋

；

　　（七）个人将承租的居住房屋改作自用的非居住房屋。

　　其他公有非居住房屋租金可由租赁双方参照租金标准，在规定的幅度（具体规定幅度见附件二）内协商议定。

　　第二十一条在公有房屋租赁期内，本市租金标准作新的调整，按调整后的租金标准执行。

　　第二十二条公有非居住用房出租人应按合同规定的期限将房屋交付给承租人使用。

公有居住房屋出租人应在发放《租用公房凭证》之日起将房屋交付给承租人使用。

出租人不按时交付出租房屋的，应向承租人退回已收取的租金，并偿付延期交付房屋期间租金额百分之二十的违约金。

　　第二十三条承租人应按月缴付房租，逾期缴付房租的应向出租人偿付租金额百分之二十的违约金。

逾期不缴付房租和违约金的，出租人应向其发出限期缴付房租和违约金通知书。

　　对有前款行为的居住房屋承租人，出租人可会同其所在单位在其收入中扣缴。

　　第二十四条出租的公有房屋及其附属设施自然损坏的，由出租人按修理范围负责修复。

修理范围由市房管局另行规定。

　　承租人发现房屋自然损坏，应及时报修。

出租人对承租人的报修应予登记，并发给报修凭证。

其中，房屋急修项目，出租人应在一天内修理；一般修理项目，出租人应在三天内修理；需安排计划修理的项目，出租人应在一周内派员到现场查勘，约定修理期限。

具体报修办法由市房管局另行制订。

　　出租人对承租人的报修不在规定期限内修理造成承租人或他人人身财物损害的，出租人应负赔偿责任。

　　因承租人过失造成房屋及其附属设施损坏和他人人身财物损害的，承租人应负修复和赔偿责任。

　　第二十五条承租人在公有房屋内自行装饰和添装的设施，应与出租人明确产权归属；因承租人原因未明确权属，造成房屋及他人人身财物损害的，由承租人负赔偿责任。

　　承租人所有的装饰和设施影响出租人修理时，应自行拆除；承租人拒不拆除，出租人对修理时造成的损坏不负赔偿责任。

　　出租人修理房屋，承租人应予配合，不得阻挠。

因承租人阻挠修理造成房屋及他人人身财物损害的，由承租人负赔偿责任。

　　第二十六条公有居住房屋承租人和有常住户口而他处无住房的同住人要求分列租赁户名，符合下列条件的，出租人应予同意：

（一）分户各方有本处常住户口，经济上已分开独立生活的。

（二）房屋可以分间单独使用，分户后不致造成居住困难（单位出具证明负责解决居住困难的除外）和使用困难的。

　　（三）无欠租的。

　　原始设计为一户使用的新工房，原则上不拆套分户。

　　申请分户的各方及同住成年人协商一致分户的，应订立书面协议。

　　第二十七条调配的非居住房屋承租人因行政录属关系发生变化等要求分列承租户名的，须经出租人同意。

分户各方的房屋必须能单独分间使用，经各方书面协议，并划定公用部位使用范围。

　　第二十八条居住房屋承租人死亡，同时符合下列条件的同住人应在六个月内向出租人申请更改承租户名，出租人应予同意：

（一）有本处常住户口且实际居住的；

（二）他处无住房或他处虽有住房但居住有困难的。

　　申请更改承租户名的同住人应订立书面协议，确定承租人户名。

同住人协商不成或逾期不申请更改租赁户名的，出租人可按下列顺序确定承租户名：

（一）原承租人的配偶；

（二）原承租人的父母；

　　（三）原承租人的子女（按长幼为序）；

　　（四）其他同住人（以居住时间长短为序）；

　　新承租人必须履行原承租人缴纳房租和偿付原承租人欠租的义务。

　　第二十九条有常住户口的公有居住房屋同住人因单位分配住房等原因要求更改承租户名的，由承租人和同住人订立书面协议，经分房单位证明后，向出租人提出申请；出租人应予同意。

　　承租人户口迁离本市，符合第二十八条第一款的同住人可申请更改承租户名；同住人有多人的，应订立书面协议，确定承租人户名；出租人应予同意。

　　承租人在外地就业，户口仍在本处的，符合第二十八条第一款的同住人要求更改承租户名，须经承租人同意，订立书面协议；出租人应予同意。

　　第三十条承租人或同住人在向出租人申请分列、更改承租户名时，必须书面保证按政策可以回沪亲属的居住使用权。

　　出租人在收到承租人或同住人要求分列、更改承租户名的书面申请后，应在十五天内作出同意或不同意的书面决定。

　　第三十一条居住房屋承租人全家外迁或无其他同住人的承租人死亡前迁入户口的其他亲属，原住处有住房并居住不困难的，应限期迁回原处，房屋由出租人收回。

经教育拒不迁出的，按侵占公房处理。

　　第三十二条因单位合并、分列、名称更改等原因，造成非居住公有房屋的承租人与使用人不一致时，使用人可申请更改承租户名；出租人应予同意。

　　第三十三条公有房屋承租人不得转租或变相转租。

公有非居住房屋承租人经出租人同意，可以将其承租的公有非居住房屋作为联营场所，但应重新与出租人签订租赁合同；联营期间的租金按协议租金执行。

　　公有房屋转租是指承租人以营利为目的，将其租用的房屋转给他人使用收取租金的行为。

　　公有房屋变相转租是指承租人以营利为目的，将其租用的房屋转给他人使用，以其他形式获利的行为。

　　公有非居住房屋联营是指承租人将其租用的房屋作为与其他企、事业单位共同经营的联营场所。

　　第三十四条在房屋租赁期内，因国家安全、外事、社会公益等需要调整承租人房屋使用的，必须报经市人民政府批准。

使用单位应在不降低原面积和设备条件的前提下，对承租人妥善安置；并由使用单位和原承租人向出租人办理变更租赁手续。

承租人对使用单位的安置不得借故拒迁。

　　第三十五条公有非居住房屋租赁合同期满后，承租人如需继续使用，应在合同期满三个月前向出租人提出书面申请，经出租人同意，可续订租赁合同。

承租人因故需要提前终止租赁关系的，必须提前三个月通知出租人，经协商一致方可解除租赁合同。

　　第三十六条承租人办理退房手续时，应填写退房单，并写明终止租赁关系和腾空房屋的日期及违约责任。

腾空房屋时间最长不超过三个月。

　　移交空房时，出租人应会同承租人到现场检查房屋、核对使用部位、清点设备。

发现有人为损坏的，承租人应修复或赔偿。

承租人到时不移交空房的，需交纳逾期的租金和租金额百分之二十的违约金。

　　第三十七条公有居住房屋承租人全家去国（境）外定居的，一般应解除租赁关系，由出租人收回房屋。

但经出租人同意可保留原承租的公有房屋。

保留期限最长不超过三年。

保留期间的租金按成本租金计算，以外汇人民币支付。

　　公有居住房屋的承租人去国（境）外探亲或留学，原承租的公有房屋无符合第二十八条第一款的同住人的，一般可保留三年。

保留期间的租金按市人民政府批准的住房收费标准计算，以人民币支付。

保留期满承租人要求延长保留期的，需提交有关证明文件，经出租人同意可予延长保留期限。

　　第三十八条公有居住房屋承租人去国（境）外定居、探亲、留学需保留原承租的公有房屋，应以书面形式委托在本市的担保人管理房屋和其财产。

承租人和担保人需与出租人签订协议；协议必须明确保留部位、保留期限、租金额、付租方式、以及期满不归时房屋内物品的清理方式等内容。

　　【章名】第四章产业管理

　　第三十九条任何单位和个人未经所有人同意擅自占有、使用公有房

屋的，属侵占房屋的行为。

所有人可报请房屋所在地的区、县房管局处理

，也可直接向房屋纠纷仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

　　第四十条所有人和使用人对房屋及附属设施有保护的责任，不得从

事下列有碍房屋安全、影响居住环境的活动：

（一）除公安部门批准的专用库房外，禁止在公有房屋内堆放易燃、

易爆和腐蚀性等危险和有害物品；

（二）不得在非生产用房中私自安装动力设备；

　　（三）不得在坡屋面房屋的室内吊平顶开洞使用；

　　（四）除修理人员外，不得攀登瓦屋面；

　　（五）不得擅自拆动房屋承重结构；

　　（六）不得进行其他损害房屋结构，影响房屋使用安全的行为。

　　第四十一条任何单位和个人未经批准不得擅自拆除公有房屋及附属

设施。

拆除公有房屋应签订协议，并报请拆除房屋主管部门审批后方可拆

除。

　　第四十二条任何单位和个人，未经所有人同意，不得擅自改变公有

房屋及附属设施。

改变公有房屋及附属设施是指房屋的改建、扩建、加层

、搭建，房屋结构、形状、室内布局的变动，房屋门面改装，房屋设备的

添装、拆除、移动、附属设施的改动等。

　　改变公有房屋不得影响房屋结构安全。

大楼公寓、花园住宅、新工房

、新式里弄房屋及市中心非居住房屋的改变应从严控制。

其中对房屋改建

、扩建、加层、搭建的，还须不影响建筑布局、周围环境和市容观瞻；加

层房屋还须符合抗震设计规范要求。

　　具有重要历史意义、文化艺术和科学价值的公有房屋，一般不得改建

、扩建、加层和搭建。

确需改动的，须按有关规定办理审批手续。

　　第四十三条公有房屋阳台的加窗和搭建应严格控制，并按下列规定

执行：

（一）本市主要道路沿街公有房屋的挑出阳台和内阳台均不得加窗和

搭建。

（二）其他公有房屋的挑出阳台不得加窗和搭建；内阳台的加窗和搭

建须经所有人同意，并须统一式样。

　　本条第一项所称的主要道路由市房管局负责划定。

　　第四十四条凡需改变公有房屋及附属设施，应书面提出申请，经所

有人同意后方可施工；其中，房屋的改建、扩建、加层、搭建，还须签订

协议，明确增加部分的房屋所有权和使用权归属。

对同幢或相邻房屋的所

有人和使用人有妨碍的，应征得他们的书面同意。

涉及城市规划建筑管理

的，应向规划管理部门申请，经批准发放建筑工程执照后方可施工。

　　第四十五条未经所有人同意擅自改变公有房屋及附属设施的，公有

房屋所有人应及时制止；对公有房屋及附属设施造成损坏的，所有人有权

追索赔偿。

对擅自改变房屋结构、室内搭建的行为可报请房屋所在地的区

、县房管局处理；对违章建筑可报请房屋所在地规划管理部门处理。

　　第四十六条公有房屋附属设施中的庭园、绿地（包括规划绿化用地

，下同），任何单位和个人不得侵占和擅自改变用途。

确需改变绿地用途

或临时借用绿地的，须经所有人同意，并向房屋所在地的区、县房管局办

理审批手续；其中，住宅小区、大楼公寓、花园住宅以及新建住宅区域内

的庭园、绿地的改变用途或临时借用，须报市房管局审批。

　　未经所有人同意，改变、占用绿地的，所有人可报请房屋所在地的区

、县房管局处理。

造成损失的，所有人有权追索赔偿。

　　涉及园林、规划、土地管理的，按有关规定处理。

　　第四十七条一个街坊内的房屋属两个或两个以上所有人所有的，应

由所有人共同组成房屋管理委员会或共同委托一个房屋经营机构代理房屋

管理日常事务。

组成的房屋管理委员会应报房屋所在地的区、县房管局备

案，并接受区、县房管局的业务指导和监督。

　　房屋管理委员会的管理费按房屋的建筑面积和实际用途合理分摊。

　　第四十八条已建成的住宅小区和新村街坊内的道路，除了房管、环

卫、园林、市政等部门因维修养护外，任何单位和个人不得占用。

　　其他公有房屋街坊内的道路应保持平整、畅通。

确需临时借用的，应

经区、县房管局批准，并按月向区、县房管局或受委托的管理单位支付临

时借用费；临时借用期限累计不得超过六个月。

　　凡埋设、维修管线等开挖街坊道路的，须事先征得区、县房管局或受

委托的管理单位的同意，签订协议后方可施工。

　　因施工造成公有房屋、道路、绿化、地下管线、化粪池等损坏的，由

施工单位及时修复或赔偿，赔偿金额按修复所需的实际费用计算。

　　第四十九条禁止四吨以上（含四吨）的机动车辆驶入街坊。

但下列

车辆除外：

（一）执行公务的公安、救护、消防、殡葬等特种车辆；

（二）进行抢修、维修、保养的房管、市政、园林、公用等专用车辆

；

　　（三）搬运家俱的车辆；

　　（四）街坊内商业网点的货运车辆。

　　进入街坊内的车辆，均需慢速行驶；不得驶入人行便道和绿化区域。

因行驶不当造成道路、绿化、地下管道、化粪池等公有房屋及其附属设施

损坏的，车辆驾驶人员或其单位应负赔偿责任。

　　【章名】第五章修缮管理

　　第五十条为确保房屋使用安全和正常使用，所有人应三至五年进行

一次房屋完好状况普查；对房屋的结构、水落管、外墙粉刷、避雷装置以

及走廊、扶梯间外门窗每年检查一次；电梯、水泵（产权属自来水公司的

除外）应定期保养；下水管道、污水管道应巡回疏通；屋顶水箱应每年检

修清洗一次。

　　第五十一条公有房屋修缮标准包括修理范围、修缮工程质量评定标

准和工程预算定额等，由市房管局统一制定。

厂房、仓库、码头、车站等

专用公有房屋的修缮，按国家有关标准执行。

　　第五十二条所有人在房屋大修、中修工程开工前，应向使用人公布

大修、中修工程的开工日期、竣工日期、修缮范围、工地负责人名单、修

房服务纪律和服务守则。

施工现场应设置安全标志。

使用人对房屋修理应

予配合，对修理房屋必须搭设的施工临时设施，有关部门应予支持。

　　第五十三条危险房屋应由所有人或使用人向市房管局批准的房屋鉴

定专业单位申请鉴定。

　　房屋鉴定单位应配备与其资质证书等级相符