5城市房地产市场价格修正体系.docx

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5城市房地产市场价格修正体系

5城市房地产市场价格修正体系

城市房地产价格的高低是由众多影响房地产价格的因素综合作用形成的。

如何掌握各种影响房地产价格的因素，建立合理的影响因素修正表是运用城市房地产市场价格去确定现实房地产价格的关键。

5.1城市房地产市场价格修正的主要内容

城市房地产市场价格修正可分为区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正。

区域因素修正是对房地产价格有影响的房地产区域因素进行修正，区域因素修正的主要内容包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配套设施等。

个别因素修正是对房地产价格有影响的房地产个别因素进行修正，个别因素修正的主要内容包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深比率、通风采光、房型功能、建筑装修等。

权益因素修正是对房地产价格有影响的房地产权益因素进行修正，权益因素修正的主要内容包括年限修正、产权状况修正等。

5.2房地产市场价格修正系数表的编制

房地产市场价格修正系数表是建立房地产市场价格、房地产实际价格及其影响因素之间的相关关系，编制出房地产市场价格在不同因素条件下修正为物业价格的系数体系，以便能在房地产市场调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出房地产价格。

编制房地产市场价格修正系数表的同时，要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表。

5.2.1城市房地产价格影响因素的选择

5.2.1.1居住房地产的影响因素

--区域因素。

主要指地段位置、环境状况、交通状况、配套设施。

--个别因素。

主要指成新率、朝向、楼层、通风采光、房型功能。

--权益因素。

年限修正、产权状况修正。

5.2.1.2商业房地产的影响因素

--区域因素。

主要指地段位置、繁华成度、交通状况、配套设施。

--个别因素。

主要指临街状况、建筑结构、层高、宽深比率、建筑装修。

--权益因素。

年限修正、产权状况修正。

5.2.1.3工业房地产的影响因素

--区域因素。

主要指环境状况、交通状况、配套设施。

--个别因素。

主要指成新率、层高、土地个别因素。

--权益因素。

年限修正、产权状况修正。

5.2.2城市房地产市场价格影响因素的影响程度的确定

权重Wi反映城市房地产市场价格影响因素的影响程度。

权重确定原则：

5.2.2.1权重值与因素对房地产市场价格影响的大小呈正比，数值在0～1之间，各选定因素的权重值之和＝1；

5.2.2.2权重值可单独选用特尔斐测定法、因素成对比较法或层次分析法确定,也可用特尔斐测定法结合其它两种方法来确定；

5.2.2.3不同类型房地产市场价格的影响程度不同，分析时不同类型房地产市场价格应选定相应的因素权重。

5.2.3城市房地产市场价格影响因素的修正幅度的计算

5.2.3.1修正幅度值的计算

以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常房地产价格的上限、下限值等,分别以房地产价格同城市房地产市场价格相减，得到上调或下调的最高值。

上调幅度的计算公式见式

Fl＝[（Vmax-Vc）/Vc]*100％……………………

（1）

下调幅度的计算公式见式（55）：

F2＝[（Vc-Vmin）/Vc]*100％……………………

（2）

式中：

F1--房地产市场价格上调最大幅度；

F2--房地产市场价格下调最大幅度；

Vc—城市房地产市场价格；

Vmax--级别或区域正常房地产价格的最高值；

Vmin--级别或区域正常房地产价格的最低值。

在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值．将物业价格修正幅度划分成五个档次。

5.2.3.2影响城市房地产市场价格各因素修正幅度的确定

根据不同因素对城市房地产市场价格的影响程度权重值，按式（3）和式（4）计算各因素的修正幅度。

F1i=Fl*Wi．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（3）

F2i=F2*Wi．．．．．．．．．．．．．．．．．．．（4）

式中：

F1i--某一因素的上调幅度；

F2i--某一因素的下调幅度；

Wi--某一因素对城市房地产市场价格的影响权重。

以城市房地产市场价格为一般水平，其修正系数为零。

在一般水平与上限价格之间．内插条件较优的修正系数，一般为F1i／2，同时确定较优条件下的房地产价格标准。

在一般水平与下限价格之间。

内插条件较劣的修正系数，一般为F2i／2，同时确定较劣条件下的房地产价格标准。

5.2.4城市房地产市场价格修正系数表的编制

按优、较优、一般、较劣、劣确定各种房地产价格标准下的因素修正系数，在此基础上，要量化所有影响因素的标准。

影响因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80-100分优、60-80分较优、40-60分一般、20-40分较劣、0-20分劣。

按此编制修正系数表，并通过已有房地产价格点的检验、核校,编制出一个类型区域和城镇级别的房地产市场价格修正系数表。

5.3住宅房地产市场价格主要影响因素的选择及修正

5.3.1住宅房地产市场价格主要影响因素

5.3.1.1区域因素

--地段位置。

主要指离市中心距离、离片区中心距离、土地级别、人口密度。

--环境状况。

主要指环境质量、景观环境、治安状况。

--交通状况。

主要指公交便捷度、道路通达度、对外交通距离、路网密度。

--配套设施。

主要指市政配套、公共设施配套、小区配套。

--其他因素。

5.3.1.2个别因素

--成新率。

主要指房屋的新旧程度。

--朝向。

主要指房屋主卧室的朝向。

--楼层。

主要指房屋所在的自然层。

--通风采光。

主要指房屋的间距、通风采光情况。

--房型功能。

主要指房屋的房型是否成套、是否是时尚房型。

5.3.1.3权益因素

--年限修正。

主要指房屋或土地尚可使用年限与标准年限的修正。

--产权状况修正。

主要指房该房、经济实用住房、划拨土地上的房产与标准产权房屋的修正。

5.3.2住宅房地产市场价格影响因素修正

5.3.2.1区域因素修正

区域因素中能用单因素值确定的依据样点调查数据确定五级分值，影响因素用多因素值确定的依据样点调查数据按百分制确定五级分值，80-100分优、60-80分较优、40-60分一般、20-40分较劣、0-20分劣。

住宅房地产区域因素修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

地段位置

离市中心距离

M—M

M—M

M—M

>M

离片区中心距离

M—M

M—M

M—M

>M

土地级别

80---100

60---80

40--60

20---40

0---20

人口密度

80---100

60---80

40--60

20---40

0---20

配套设施

市政配套

供水

80---100

60---80

40--60

20---40

0---20

排水

80---100

60--80

40--60

20--40

0--20

供电

80---100

60---80

40--60

20---40

0---20

供气

80---100

60--80

40--60

20--40

0--20

供热

80---100

60---80

40--60

20---40

0---20

通讯设施

80---100

60--80

40--60

20--40

0--20

公用设施配套

中学

M—M

M—M

M—M

>M

小学

M—M

M—M

M—M

>M

医院

M—M

M—M

M—M

>M

体育场馆

M—M

M—M

M—M

>M

公园

M—M

M—M

M—M

>M

商场

M—M

M—M

M—M

>M

菜场

M—M

M—M

M—M

>M

小区配套

会所

80---100

60---80

40--60

20---40

0---20

健身房

80---100

60---80

40--60

20---40

0---20

游泳馆

80---100

60---80

40--60

20---40

0---20

车库

80---100

60---80

40--60

20---40

0---20

网球场

80---100

60---80

40--60

20---40

0---20

交通状况

道路通达度

混合型主干道

生活型主干道

交通型主干道

交通型次干道

支路

公交便捷度

距公交站点距离

M—M

M—M

M—M

>M

公交车次

对外交通距离

距火车站距离

M—M

M—M

M—M

>M

距飞机场距离

M—M

M—M

M—M

>M

距码头距离

M—M

M—M

M—M

>M

路网密度

80--100

60--80

40---60

20---40

0--20

环境状况

环境质量优劣度

水环境

80--100

60---80

40--60

20---40

0--20

气环境

80--100

60--80

40---60

20---40

0--20

声环境

80--100

60--80

40---60

20---40

0--20

80--100

60--80

40---60

20---40

0--20

景观环境

自然景观

80--100

60--80

40---60

20---40

0--20

小区景观

80--100

60--80

40---60

20---40

0--20

绿化率

80--100

60--80

40---60

20---40

0--20

80--100

60--80

40---60

20---40

0--20

治安环境

治安状况

80--100

60--80

40---60

20---40

0--20

交通管制

80--100

60--80

40---60

20---40

0--20

住宅房地产区域因素修正系数表

因素

权重

因子

权重

优

较优

一般

较劣

劣

地段位置

离市中心距离

离片区中心距离

土地级别

人口密度

配套设施

市政配套

供水

排水

供电

供气

供热

通讯设施

公用设施配套

中学

小学

医院

体育场馆

公园

商场

菜场

小区配套

会所

健身房

游泳馆

车库

网球场

交通状况

道路通达