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金泓定稿

第一章：

宝安城区房市现状

至今，宝安区仍（除龙华镇号称深圳的后花园）独居深圳一隅，区域消化为主，自谈自唱。

特别是新安、西乡一带，似乎一关相隔，远在千里。

经我们为时三个星期的实地调查和分析研究，我们认为宝安城区地产现状有下述主要特征：

一、供应量：

新安、西乡各占半壁江山

宝安（指机场至南头关部分，下同）供应量表

名称

总建面（M2）

套数

新

安

新安湖二期

40000

272

东江豪苑

32932

340

冠城世家

230000

1700

御景台

124107

756

金汇名园

43510

339

德邻雅筑

21000

192

中南花园

93414

902

威文大厦

21800

180

金叶花园

41437

320

金景豪苑

22859

130

富源商贸中心

36885

330

合计

707944

5189

西

乡

富通.蟠龙居

80499

814

海湾明珠花园

80000

683

弘雅花园.丽景城

230000

1800

富盈门

103288.

1100

新月庭

23401

213

大益广场

77653

623

天骄世家

210000

1772

福中福花园

58443

679

雅然居

45000

440

合计

908284

8124

二、市场亮点：

个盘表现良好

目前宝安市场，受媒体、区域、客户群等限制总体不如深圳其他区域火热，但个盘在当地还是有良好表现。

从地域上看，新安、中心区和西乡各自都有其代表作（详见楼盘分类指标统计表）。

『老城』

御景台,2001明星楼冠城世家2002准明星

『中心区』

中南花园2001号称中心区第一大盘富源商城2001中心区第一景观

西乡：

天骄世家

2001西乡之星

『西乡』

海岸明珠2001西乡滨海之珠天娇世家2001西乡楼王

三、户型分布：

中小户型为主

◆户型分布比例图：

160以上

空缺10~20%

130~160空缺10~20%

110~130空缺10~20%

90~11040~50%

70~9025~35%空缺

60~70空缺

40~60空缺空缺

一房二房三房四房五房及上

主体供应仍是中小户型，以95-110平米的三房为主，占40~50%，其次是70-85平米的二房约25-35%，再次是110-130平米的四房占10~20%。

◆个盘户型分配比例表：

名称

总建面

套数

二房

三房

四房

其他

新

安

新安湖二期

40000

272

15%

50%

15%

20%

东江豪苑

32932

340

未发售

冠城世家

230000

1700

10%

70%

20%

------------

御景台

124107

756

--------

60%

30%

10%

金汇名园

43510

339

15%

50%

15%

20%

德邻雅筑

21000

192

10%

70%

20%

中南花园

93414

902

15%

50%

15%

20%

威文大厦

21800

180

--------

50%

-------------

金叶花园

41437

320

50%

20%

---------

30%

金景豪苑

22859

130

15%

60%

--------

25%

富源商贸

36885

330

20%

50%

30%

------------

合计

707944

5189

-------

-------------

西乡

富通.蟠龙居

80499

814

20%

40%

海湾明珠

80000

683

30%

50%

15%

弘雅.丽景城

230000

1800

30%

40%

30%

--------

富盈门

103288.

1100

30%

40%

--------

新月庭

23401

213

20%

60%

20%

--------

大益广场

77653

623

35%

45%

15%

天骄世家

210000

1772

25%

50%

25%

---------

福中福花园

58443

679

50%

30%

10%

雅然居

45000

440

25%

20%

35%

合计

908284

8124

---------

--------------------

从下表可以看出，不同分区各有侧重，新安老城侧重于三房、四房及复式户型，表明区域良好配套和成熟度对“富人”有很大吸引力。

西乡各方面条件不如新安老城，因而白领等中低收入阶层占主流，两房、三房相对均衡，四房更少。

供应较少或空缺的并有可能为市场接受的户型有：

160平米以上大复式、130-160平米的四房、五房和复式。

110-130平米三房、四房的花园跃式，60~70平米的经济二房，但需求量上不一定很大。

四、价格：

老城区高位盘旋

从新安湖一期4500元/平米到现在御景台、冠城世家均价都在5000元/平米以上，而且表现出上升势头。

老城区部分楼价格统计表

名称

位置

主要卖点

平均

单价

销售率

新安湖花园二期

宝安五区新安湖建安一路新圳路

享受快捷生活（交通）/成熟生活（配套）/名校/环境/优雅生活/品位生活

5000

25%（认购）

冠城世家

兴华路前进路交汇处

大规模/大户型/大手笔/大都市/大排场/大商机

5000多

10%

御景台

宝城34区前进路雅豪轩G栋

名校/12万平米澳式亲水乐园/20000平米生态园林/中海物管

5100

85-90%

金汇名园

宝城41区翻身大道与甲岸路交汇处

政府重点规划之一/宝安新中心区/交通枢纽等

4400

未发售

德邻雅筑

宝安40区翻身路口宝安电子城旁

跃式环境/空中会所/南北通风/3000平米跃式空中花园/配套齐全/教育社区

3500

45%

中南花园

宝安大道与新安一路交汇处

16000平米超大中心庭院/人车分流/南国风情/配套会所

3500

75%

威文大厦

宝城48区上川西路

配套成熟/位置超值邻政府大型项目/2004年地铁通车/6000平米城市休闲广场

3600

50%

金叶花园

翻身大道与上川路交汇处

位置优越/生活配套齐全/一站式娱乐购物/空中花园运动主题会所

3500

30%

金景豪苑

宝安新城大道旁

新中心区的灿烂未来/配套/会所/户型设计考究/热带风情园林/首层架空平台花园

3700

38%

富源商贸中心

翻身大道交汇处

360度无敌景观/5000平米私家园林会所/20000平米天宏商场/五星级酒店式家居服务/15年制富源文武学校

4200

90%

西乡低价竞争、上升乏力

与老城区相比，西乡的楼价明显低了一个档次。

富盈门基本均价3300元/平米，天骄世家一期3500元/平米，二期想冲高3800元/平米备感压力太大，加之丽景城低起高走，大益广场暗降不断，海湾明珠猛烈促销，蟋龙居多层低价攻市，价格稳定已是勉为其难，上冲当然乏力。

西乡部分楼盘价格统计表

名称

位置

主要卖点

平均单价

销售率

富通.蟠龙居

西乡58区新城大道与西乡大道交汇处

一个将民族文化特色和现代建筑艺术相结合的大众化精品楼盘

2900

15%

海湾明珠花园

西乡大道旁

孩子成长的良好的环境/西依碧海湾高尔夫球场南临8万平米旅游生态岛/生活配套交通便利

3000

60%

弘雅.丽景城

前进大道与西乡大道交汇处

最佳园林物业奖/23万平米居家园林/三层立体空间/厅高3.9米空气对流

3200

富盈门

宝安76区

山水和绿为主题/交通便捷/健康休闲/服务/园林信息智能化社区

3500

60%（三期）

新月庭

建安路与上川路交汇处

完善社区/优越环境/时尚建筑/完善管理

3500

60%（三期）

大益广场

宝安区西乡镇西乡大道与铁仔路交汇处

宝安第一家自然采光的室内商业广场/星级物管/西乡最大的现代化室内商业广场/最时尚的花园社区

3300

35%

天骄世家

西乡大道锦花路交汇处

公立天骄学校/21万平米生态家园/14000平米华美生活馆/12000平米中心庭院

3500

45%

桃源居.锦绣清华二期

宝安区中华商贸城

2002年深圳唯一最佳名校物业楼盘/20余万绿色森林氧吧/欧风/强强联合

3300

50%

福中福花园

新安路与宝源路交汇处

雅致庭院/宝安新中心区/一站式服务/一站式居家/一流教育体系,一切为了孩子

2900

45%

雅然居

前进路与新安路交汇处

名校汇萃/成熟的商业氛围/智能化物管/五重绿化人文社区

4000

30%（认购）

新城中心，人气不足，期待突破

新城中心目前均价都在3500元/平米左右，略高于西乡。

楼盘主要集中在新城大道北，虽打着新中心区的牌。

但实际上并非在规划中的宝安中心城区内，只能称为中心区边沿，其盘量不小，但个盘规模不大。

稍大的中南花园经一年多的销售销售，目前销量近70%，实际均价3400元/平米，未销售的尾盘受臭水河的拖累，并将影响总体均价。

二期正在筹备。

整个新城中心缺乏领头羊、标志盘，真正的中心城区地产开发还未开始，但所有土地已被瓜分，其中不乏有实力的开发商。

目前表面上波澜不惊，实际上在酝酿突变。

二年内必将全面开发，届时中心城区的竞争将全面展开。

五、消费群：

三大主力，平分秋色

客户职业统计：

客户年龄统计：

家庭结构统计

认可卖点

宝安消费群体从地域上看：

以潮州、客家和外省为主体，其中潮州、客家人占5成多，外省客户也有近4成比例，有少量外销和关内客户。

从职业上看：

以行政事业单位，个体经商者及私营业主和企业白领各占有近1/3的比例。

从年龄上看：

以30-40岁为主体，近60%，其次是40-45岁近25%，其它年龄段占有20%。

多为已婚人士，外省客普遍学历较高，本地客家普遍学历稍低。

下面一中等规模楼盘的内部部分统计资料。

六、主题概念：

大盘不明朗，小盘无个性

目前宝安新起的大盘相当瞩目，各个片区均有代表，新安的冠城世家，新安湖二期、西乡的天骄世家、丽景城、西乡中心的蟠龙居都是十几万、二十几万的大盘，更有坐镇机场的桃源居180万平米乃深圳真正地产老大。

这些刚刚兴起大盘，并未如深圳关内及龙华大盘在建筑及园林风格上讲求主题，小盘更是毫无个性。

综合来看：

不伦不类的欧陆风格和马马虎虎的现代风格建筑居多，主题不明显，也没有贯穿到项目开发灵魂中，主要注重的是楼体的外观色彩。

弘雅花园首吹欧风冠城世家现代吗？

七、主题园林：

无从谈起，花园千篇一律

原有小盘园林建设不值一谈，近期新起的大盘多以集中的小区中心花园为园林布局中心和重心。

因建筑规划的分组团不明显，园林也就没有分组团布置。

园林的造景、雕塑、灯光、标识及用材的处理上也没有主题和艺术气息与文化内涵，其本质上还停留在为园林而园林的阶段。

八、配套：

从依靠市政到自给自足

受大盘开发的影响，楼盘配套逐步由完全依赖市政配套为主，转变为依靠市政配套加社区自给自足，特别是商业、教育配套。

部分楼盘配套一览表

名称

区内配套

区外配套

新安湖花园

幼儿园、小学、老人活动中心、小区、会所等

万佳百货、建行、招商银行、麦当劳、新安影院、宝安中学、新安湖小学、图书馆等

冠城世家

20000平米主题园林

招商银行、光大银行、南城百货等

御景台

游泳池、浅滩戏水、养心亭、20000平米生态园林等

宝安中学、宝城小学、体育馆、机关幼儿园、新安公园、图书馆、万佳百货、麦当劳等

金汇名园

1-3层大型商场、第四层架空园林式花园等

滨海中学、安乐小学、安华学校、建行、万佳百货、名村百货、宝安电子城、邮电局、麦当劳、宝安妇儿医院等

德邻雅筑

3000平米跃式空中花园、会所、儿童乐园、戏水池、棋牌室健身房、美容美发、幼儿园、休闲园等

宝安中学、滨海中学、新乐小学、中行、农行、建行、工行、招行、万佳、佳达美、天宏商场、文华酒楼等

中南花园

16000平米中心庭院、1200平米的会所、幼儿园、健身房等

宝安中学、滨海中学、宝城小学、安乐小学、安华学校、文化艺术馆、宝安科技馆、图书馆、新安公园、中行、农行、宝安人民医院、百佳、新安影院、购物广场等

威文大厦

1800平米的中心庭院、桂花苑、喷泉、儿童游乐场等

6000平米城市休闲广场、宝安体育中心、小学、幼儿园、酒店、银行、邮局等

金叶花园

叠水池、篮球场、麻将室、健身房、台球室、喷水池、儿童嬉戏池、草坪、雕塑、咖啡屋、乒乓球室、空中花园、攀岩等

滨海市场、肉菜市场、良信学校、翻身实验学校、天宏商场、医院、银行、酒店等

金景豪苑

架空花园、热带园林、坐椅式花槽、喷泉、乒乓球室、老人活动中心、儿童阅览室、茶餐厅等

麦当劳、肯德基、天宏商场、翻身实验学滨海市场、良信学校、西乡医院、西乡镇政府等

富源商贸中心

咖啡屋、美容美发、儿童游乐、老年活动中心、游泳池、空中园林、雕塑等

万佳、幼儿园、建设银行、安乐小学、滨海广场、宝安汽车站、体育中心、肯德基、天宏、麦当劳、滨海中学、南城百货、灵芝公园等

富通.蟠龙居

龙缘大道、双龙戏珠、华真广场、祥龙苑、儿童乐园、水晶岛、龙潭飞瀑、书画石林等

西乡中学、南城百货、西乡商业步行街、福中福购物广场、凤凰城等

海湾明珠花园

超市、幼儿园、戏水池、河塘月色、儿童乐园、花坛、咖啡吧、喷泉、羽毛球场、健身房、缓跑径等

西乡中心小学、海湾中学、明珠中英文小学、深圳市明珠小学、西乡人民医院、南城百货、新城广场、凤凰购物广场、邮电局、不、批发市场等

弘雅花园.丽景城

50000平米中央花园、全架空层绿化、100%的绿化率

大众广场、新城广场、宝安报社、人民会堂、西乡大厦、金都酒店、文汇中学、流塘小学、海丽达幼儿园、宝安人民医院、集贸市场、鸟鸣山公园、万业城百货等

富盈门

综合会所、游泳池、旱冰广场、浪漫情人道、晨练广场、亲子乐园、欧式广场、时钟广场等

新月庭

架空层景观、儿童游乐场、临街商场、艺术雕塑、二十四桥、百部曲廊、惊涛拍岸等

万业城百货、弘雅小学、文汇中学、文汇综合市场、邮局、妇幼保健院、建行、工行、宝民派出所、文汇幼儿园等

大益广场

中心广场、瀑布式游泳池、缤纷花池等

共乐小学、西乡中心小学、乐群小心、邮局、招商银行、工商银行、西乡医院、新安市场、西乡第三小学、海湾中学、碧海湾高尔夫等

天骄世家

天骄学校、中英文幼儿园、12000平米的园林、篮球场、会所、咖啡吧、喷泉、羽毛球场、健身房、缓跑径等

生态公园、宝安日报、综合市场、地税所、河东市场、流塘小学、大众广场、麦当劳、新城广场等

桃源居.锦绣清华二期

清华实验学校、生态主题公园、山体公园、社康中心、大型超市、商业步行街等

市政配套较远较少。

福中福花园

幼儿园、购物广场、服装批发市场、五金批发市场、活动中心、健身房、乒乓球室等

径贝小学、西乡中学、银行、肉菜市场等

雅然居

多功能的会所、园艺花园、酒吧、阅览室、健身房、儿童游乐场等

工商银行、建行、文汇中学、弘雅小学、清华国高级中学、上合公园宝安中医院等

上述配套主要体现在幼儿园、会所、商业、园林、运动、休闲等的场馆建设方面，这方面也体现了深圳其他地区的特色。

九、开发商实力和品牌：

群雄纷争，品牌浮现

宝安房地产市场除原有颇具实力的“泰华”、“宝恒”、“富源”、“北方”，近来又有“鸿荣源”、“富通”、“新锦安”、“金城”等，受占有土地的不同，在不同小片区各显其能，目前，风头最劲的是“泰华”、“富通”、“鸿荣源”和“新锦安”。

其中“泰华”夺得深圳红树湾的二块土地，“鸿荣源”夺得深圳新区委、香蜜湖地块，其资金实力不逊于深圳知名开发商。

作为品牌实力的最好证明，中心区的开发不仅是宝安本土各大开发商的必争之地，也是关内明牌发展商的眼中食。

中心区热闹非凡的土地争夺战已经开始，“泰华”、“富通”开发已进入了工程建设期，“鸿荣源”、“新锦安”、“福中福”正在积极准备，万科、中海、百仕达等都有意介入，宝安国土局也在为品牌商的介入推波助澜。

十、开发规模：

大大的好

从销售业绩和传媒报道来看，大规模楼盘由于优良的环境质素、完善的配套、雄厚的开发商实力等优势而备受消费者的青睐。

如弘雅花园（25万平米）、新安湖（15万平米）、富盈门（9万平米）、天娇世家（21万平米）、桃源居（180万平米）等项目，销售与价格都表现良好。

宝安大盘一览表：

区域

名称

位置

规模

平米

户型配比

平均

单价

销售率

新安中心

冠城世家

兴华路前进路交汇处

230000

2*210%，3*270%

4*220%

5000多

10%

新安中心

御景台

宝城34区前进路雅豪轩G栋

124107

3*260%，4*230%

5*210%

5100

85-90%

新城中心北

中南花园

宝安大道与新安一路交汇处

104280

2*215%，3*250%

4*215%，其他20%

3500

75%

西乡中心区

富通.蟠龙居

西乡58区新城大道与西乡大道交汇处

80499.

2*220%，3*240%

4*240%

2900

15%

西乡中心区

海湾明珠花园

西乡大道旁

80000

1*15%，2*230%

3*250%，4*215%

3000

60%

西乡广场北

弘雅.丽景城

前进大道与西乡大道交汇处

230000

2*230%，3*240%

4*230%，

3200

西乡广场北

天骄世家

西乡大道锦花路交汇处

210000

2*225%，3*250%

4*225%

3500

45%

西乡机场

桃源居

宝安区中华商贸城

180万

2*230%，3*220%

4*220%，其他30%

3300

50%

十一、营销水平：

良莠不齐，总体不高

多年以来，宝安楼盘的营销水平一直都很低，甚至远差于龙岗、布吉、龙华、南山、盐田等区域，无论是现场包装、营销推广、媒体炒作、营销人员水平都与其他区域有较大差距。

开发商的营销意识不强，全程策划意识、能力更弱。

近年的宝安由于片区及楼盘竞争激烈，特别是大盘之间的竞争，因而在包装作秀上出现了不惜工本大量投入，御景台、天骄世家等都不惜百万重金包装售楼处，并不断举办各种促销让利活动，但是受到宝安区域媒体的限制，尚没有主流媒体引导市场舆论，日前特区报、商报、晚报正在联合各宝安开发商炒作宝安地产，似乎有意担当此任，以求打开宝安媒体炒作瓶颈，有待关注。

值得说明的是，媒体炒作不仅仅是营销的一个方面，而是从产品形象定位开始的全程产品策划，营销策划的最终表露，是激发消费欲望的最重要的手段。

而宝安的发展商们至今都未能有所作为。

十二、朝向：

分不清东南西北

受宝安总体地形和道路规划的影响，宝安城区地块多是“东南—西北”走向，很少正南北向，而各发展商为了追求容积率，设计商为了方便规划，都依土地与道路形状进行围合设计，因而造成了宝安的房多是“东南—西北”或是“西南—东北”向，又加之密度大，间距不足，所以长期饱受少光、多潮、不透风之苦，因而正南北向的房屋特别受到欢迎，朝向要求在宝安房市就显得格外强烈，对朝向的要求实际上是对原有房屋在采光、通风、视野方面的长期压抑和不足的累积反应，因而对这些方面的满足在规划设计中要特别注意。

宝安城区地图（部分）

道路走向多非“正南正北”走向

十三、交通：

依赖性强、住户专车少

虽然目前宝安区的交通条件和秩序普遍较差，但各花园小区设立住户专车的几乎没有，福中福的购物广场专车兼作住户专车，受到住户欢迎。

目前新中心区的交通能力最差点，虽然规划中的硬件交通优势是不可否认的，但何时见效，就很难估计。

因此，与公交公司合作在小区周边设立站点会是各发展商解决楼盘交通问题的主要方法。

第二章、宝安房市短期走势如何？

比较各大中心城区建设发展之路，细品宝安地产的发展历程，描绘宝安地产的未来之路，我们得出如此结论：

1、新中心区蓄势待发，三分天下难持久，滨海、第二关口物业、中心城将成亮点；老城区象深圳的罗湖物以希为尊，区域情结存在，市场依然看好；西乡自弹自唱，走中低路线。

2、整个宝安新一代产品将很快出现，地产创新已非仅仅概念。

中心围合不可缺少，分组团围合更有情调，主题建筑急需强化。

3、自有配套更显尊贵，公共配套魅力依旧。

4、户型片区分化更加明显，老城区：

大户豪宅、小户投资；西乡铁定工薪白领；中心城：

大户贵府豪宅当行其道。

5、主导媒体即将进入并发生重要做用，版块运动，楼盘炒作只欠东风。

6、大规模开发可长久，零星开发作补充。

7、开发量增长太快，消化时间大大滞后于开发，3年内的空置量统计将失去意义。

竞争更激烈，价格增长更为理性，4000元/平米是个台阶。

8、中心城楼盘受到建筑层数增加和政府对容积率的导向影响，当前的宝城房地产特别是新中心区将形成三个方面的突破性增长：

1）、高层供应量三年内将会达到过往供应总量的20倍左右，品质也有所提高，虽然密度没有很大降低，但环境得到改善。

2）、大户型增量迅猛，3年内供应中大户型仅中心区就高达150万平方米，是宝安历年供应量总和的5倍之多。

宝安高收入人士增长是否有如此之多，大户型存在风险，处理不当有可能酿成大户型灾害。

3）、户型面积在向大，豪华方向发展，二房到90多平方米，三房到120-140平方米，四房到140-160平方米，并不经济，功能结构并不合理。

深圳关内此类户型就很少，也不好销。

9、宝安总体大户型，大面积单位增长量过多，收入增长和消费增长难以支撑，大户型、大面积单位将会大量积压，影响资金周转。

10、受政府政策影响，容积率的盲目提高，更加快了开发商的强胜弱汰，大地产商的大盘开发将成主流，资金实力和营销水平将成为生存关键，品牌地产将主导宝安城区市场。

11、中心城将于7月下旬，有四块土地拍卖，其中二块住宅用地面积太大。

以拍卖地的常规情况来分析，拍卖因地价成本高，一定是走大户豪宅的定位。

中心城大户型面临“井喷”可能。

附：

中心城大盘户型及面积表（已知）

#####地块（40万m2）：

户型

面积

户型比例

二房二厅

70-95m2

15%

三房二厅

110-130m2

60%

四房二厅

130-160m2

15%

五房及复式

150-180m2

10%

该楼盘户型：

1、房的数量不多，以三口之家的三房为主体占60%；

2、单房总面积从二房至五房都是大户型，大出常规户型面积的20%。

#####地块（26万m2）：

户型

面积

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