房地产评估报告1.docx

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房地产评估报告1

房地产估价报告

项目名称：

XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ

第12层B8号房地产价格评估

委托方：

ⅩⅩⅩⅩⅩ

估价方：

XX房地产评估有限公司

估价人员：

ⅩⅩⅩⅩⅩⅩ

估价作业日期：

X年X月X日至X月X日

估价报告编号：

X房估字[XX]第XX号

目录

致委托方函2

估价师声明3

估价的假设和限制条件4

房地产估价结果报告5

一、委托方5

二、估价方5

三、估价对象5

四、估价目的6

五、估价时点6

六、价值定义6

七、估价依据6

八、估价原则7

九、估价方法7

十、估价结果7

十一、估价作业日期7

十二、估价报告应用的有效期7

十三、估价人员8

附件9

房地产估价技术报告10

一、个别因素分析10

二、区域因素分析10

三、市场背景分析10

四、最高最佳使用分析13

五、估价方法选用13

六、估价测算过程13

七、估价结果确定16

致委托方函

ⅩⅩⅩⅩⅩ：

受贵院的委托，我公司于XX年X月X日至X月X日，对位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第X层X号，建筑面积为Xm2，《房屋所有权证》证号为X证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行市场价格评估，为确定拍卖底价提供参考依据。

根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点XX市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点XX年X月X日的价格及单价为：

房地产价格及单价

小写

大写

房地产正常价格

1136000元

壹佰壹拾叁万陆仟圆整

房地产正常单价

3070元/m2

叁仟零柒拾圆整每平方米

房地产拍卖底价

909000元

玖拾万零玖仟圆整

房地产拍卖单价

2457元/m2

贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米

XX房地产评估有限公司

法定代表人：

XX年X月X日

估价师声明

我们郑重声明：

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

六、我公司估价人员X年X月X日去XX市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限，由于非典时期，国土资源管理局档案管理人员电话告知：

委估宗地法定使用年限为50年（从1994年9月到2044年9月），委估宗地的剩余使用年限为41年；未提供书面证明，请报告使用者注意。

七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

八、参加本次估价的估价师签名：

估价师签名资格证书号估价师签名

ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩ

ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩ

估价的假设和限制条件

一、本项估价的假设条件

1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。

2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。

3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。

二、本项估价的限制条件

1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。

2.本报告仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用，不对其他用途负责。

3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。

4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。

5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。

6.我公司估价人员XX年X月X日去XX市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限，由于非典时期，国土资源管理局档案管理人员电话告知：

委估宗地法定使用年限为50年（从1994年9月到2044年9月），委估宗地的剩余使用年限为41年；未提供书面证明，请报告使用者注意。

7.本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税费。

8.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

9.房地产估价报告备查编号：

X房地估X字[XX]第X号。

10.本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。

XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层

B8号房地产估价结果报告

一、委托方

单位名称：

ⅩⅩⅩⅩⅩ

单位住址：

联系电话：

ⅩⅩⅩⅩⅩ

二、估价方

机构名称：

XX房地产评估有限公司

单位住址：

XX市X路X号X大厦22楼

法定代表人：

XX

联系电话：

X

三、估价对象

㈠物质实体状况

1.建筑物状况

⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。

⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。

ⅩⅩⅩⅩⅩ外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层设公共卫生间，装修中档；ⅩⅩⅩⅩⅩ配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般；设地下停车场。

2.委估对象利用现状

委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。

3.周围环境

估价对象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层B8号，正南方靠ⅩⅩⅩ方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处XX市商业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境一般，目前是XX市一般的办公地段。

㈡权益状况

委估对象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层B8号，《房屋所有权证》证号为邕房权证字第ⅩⅩⅩ号，权属ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。

由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。

四、估价目的

为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。

五、估价时点

XX年X月X日。

六、价值定义

本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。

所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。

委估房地产的价格定义为：

建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用6年，尚可使用44年；委估宗地法定使用年限为50年（从1994年9月到2044年9月），即委估宗地剩余使用年限为41年。

按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限41年计的市场价格；建议拍卖底价为市场价格的80%。

七、估价依据

㈠行为依据

《委托评估函》。

㈡法律法规依据

1.《中华人民共和国土地管理法》。

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。

3.《房地产估价规范》（GB／T50291－1999）。

4.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。

㈢取价依据

《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》。

㈣产权依据

《房屋所有权证存根》邕房权证字第ⅩⅩⅩ号．

八、估价原则

㈠合法原则。

㈡公平原则。

㈢最高最佳使用原则。

㈣替代原则。

㈤估价时点原则。

㈥综合分析原则及多种方法比较原则。

九、估价方法

估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。

十、估价结果

房地产价格及单价

小写

大写

房地产正常价格

1136000元

壹佰壹拾叁万陆仟圆整

房地产正常单价

3070元/m2

叁仟零柒拾圆整每平方米

房地产拍卖底价

909000元

玖拾万零玖仟圆整

房地产拍卖单价

2457元/m2

贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米

十一、估价作业日期

XX年X月X日至X月X日。

十二、估价报告应用的有效期

本估价报告有效期为壹年，即从XX年X月X日至X年X月X日。

十三、估价人员

估价师签名资格证书号估价师签名

ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩ

ⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩⅩ

XX房地产评估有限公司

XX年X月X日

附件

一、《房屋所有权证存根》邕房权证字第ⅩⅩⅩ号；

二、ⅩⅩⅩⅩⅩ《价格评估委托书》（XX）南市执字第X号；

三、估价机构营业执照；

四、估价机构的资质证书；

五、估价人员资质证书；

六、估价机构备案证明。

以上均为复印件。

XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层

B8号房地产估价技术报告

一、个别因素分析

㈠物质实体状况

1.建筑物状况

⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。

⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。

ⅩⅩⅩⅩⅩ外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层设公共卫生间，装修中档；ⅩⅩⅩⅩⅩ配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般；设地下停车场。

2.委估对象利用现状

委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。

二、区域因素分析

估价对象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层B8号，正南方靠ⅩⅩⅩ方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处XX市商业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境一般，是目前XX市一般的办公地段。

三、市场背景分析

1.一般因素

影响土地价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。

⑴地理位置和行政区划

XX市位于广西西南部，南临北部湾，背靠大西南，是大西南出海的重要的交通枢纽，同时也是粤琼港及东南亚西进的理想门户。

湘桂铁路与南防、南昆铁路交会于此；XX至北海、梧州、百色二级公路和XX至柳州、防城港（北海）高速公路等几条公路大动脉已经建成或正在建设之中；XX机场每周已开通航班近百次；水上可直航500吨轮船至广州、香港，初具规模的现代化立体交通网络更加突出了XX市“出海大通道”的重要地位。

1958年广西壮族自治区成立，XX成为自治区首府至今。

它辖有邕宁、武鸣两县，XX市部分辖区行政区划调整后，XX城区总面积扩大至1834平方公里，全市人口由94.5万增至140.39万，聚居着壮、汉、瑶、侗等30多个民族，有着灿烂的民族文化和多采的民俗风情。

XX自古以来就是桂西南和云、贵、川、桂地区的一个流通中心及主要商品集散地，清朝时就辟为通商口岸，而今则是一座正在迅速崛起的现代化城市。

XX水陆空交通四通八达，民航已开通318条国内、国际航线；铁路有湘桂、黔桂、黎桂、南昆等干线，可直达祖国的东南西北；公路已结成便捷畅通的交通网，1999年10月全线基本开通的桂海高速公路，将为以XX为中心的大西南交通枢纽注入新的活力；邮电已跨入全国先进行列，城市的基础和公共设施较为完善。

随着城市建设的发展，基础设施的不断完善，加上XX享受沿海城市、少数民族、沿边开发等多种优惠政策，更多的投资者看好这里。

传统与粤、港