楼盘广告宣传策划书模板.docx

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楼盘广告宣传策划书模板

楼盘广告宣传策划书

某楼盘广告宣传策划书

一、 项目基本情况

本项目位于龙江路,毗邻雅典国际社区,新锦江花园等,是小高层电梯公寓。

项目总占地40999.68 M2,总建筑面积14038M2 ,容积率3.04,绿化率54.4﹪,总户数为905户,停车位632辆（其中地下422辆,地上210辆）

二、区域概况

本案地处市中心地段,是旧城改造的重点区域和未来的发展热点,周边配套设施齐全、生活方便、交通便捷、道路四通八达。

A、 周边住宅小区分布情况:

雅典国际社区、新锦江花园、鸿禧花园、莱茵河畔、万高都市欣城

B、 项目档次:

中高档为主,少量高档

C、 周边配套情况:

1、 教育系统完善:

名校众多:

龙江路小学、四川音乐学院、成都市第七中学、成都幼儿师范学校等等分布四周

2、 医务安全保障:

市第七医院、华西附院

3、 购物商场:

红旗直销商场、伊藤洋华堂 

4、 健身休闲:

省体育馆

5、 交通便利:

多路公交车直达:

6路、76路、11路、32路、302路等

三、周边项目情况概述

1、雅典国际社区

开发商:

成都倍特新时代置业有限公司

建筑面积:

130000平方米

栋数:

5栋

结构:

框架剪力墙

层数:

26层

均价:

4500

按揭:

8成30年

公推:

16.6%

面积区间:

165.447—300左右

主力户型:

165.447   169.436   176.308 

装修情况:

全装修（可选方案）

交房日期:

/8—10

备注:

一期C、 D 、E座已销售完毕,当前A、B 座预售,销售率约70%

2、锦江花园城

开发商:

四川百事佳国际房地产开发有限公司

栋数:

4栋

占地:

38余亩

建筑面积:

160267平方米

结构:

框架剪力墙

层数:

33层

均价:

4000

按揭:

8成30年

公推:

18%

面积区间:

117.59—364.99

主力户型:

 125.62等

装修情况:

全清水

交房日期:

.4

备注:

当前正销售一期,销售率约70%,二期两栋预计从今年年底开盘销售

3、鸿禧花园

栋数:

5栋

结构:

框架

层数:

21层

均价:

2580

按揭:

8成30年

公推:

12.6%

面积区间:

88—219` 

装修情况:

全清水

交房日期:

.3

备注:

销售情况良好,当前所剩最小面积135M2

4、万高都市欣城

投资商:

四川省万高集团股份有限公司

栋数:

单栋”三段式”

结构:

框架剪力墙

层数:

28层

均价:

3200

按揭:

8成30年

公推:

16%

面积区间:

134—300左右

装修情况:

全清水

交房日期:

.3

备注:

基本销售完毕,仅余少量

四、项目优劣势分析

1、 优势分析

A、 地段方便性

随着本市地产业的发展,特别是”西部大开发”的号角的吹响,房地产开发呈现出热火如荼的情形。

”新成都、新形象”是本届政府的工作任务之一,大力整治和改造旧城,使城市中心地段的房地产开发又上一台阶,以前那种要方便无环境的开发思路也荡然无存,取而代之的是既有好的环境又能方便生活的良好社区。

本案的地段优势不言而喻,府南河边,与龙江路小学、四川音乐学院相邻,生活、学习和工作都是十分方便和舒心。

B、 发展的内城潜力无穷

本案的周边旧城,随着市政府旧城改造的更多深入,全新的社区环境和更加完善的社区配套正在形成,相信假以时日,一个优越的生活社区犹如府南河般会亮相登场。

C、整体规模独一无二

 虽然本区域的楼盘众多,但开发多以高层电梯公寓为主,主体规模较大且占地面积较小,而本案的开发以小高层电梯公寓为主,占地面积宽、绿化率和总平布置较合理,在该区域应该是有相当竞争力的。

D、户型小巧而功能齐全

由于本案的开发主要以80㎡—130 ㎡为主,且在相对较小的户型内做到三室两厅双卫,而公摊有仅为13﹪,与本案的目标群体的购买心理相当,实用的户型、优惠的价格、良好的配套和优美的环境,将使本案在该区域拥有崭新的市场群体。

E、环境配套优势

由于本案是以小高层电梯公寓为主,绿化空间较大,环境配套与公共设施配套也较完善,是今后宣传的靓点和卖点,网球场、游泳池及水景绿化是本案高档次的重要标志。

2、劣势分析

A、位置不临河

由于本案所处地理环境、既不靠府南河边,又不与干道相邻,再则,与雅典国际社区、锦江花园城、南岸一家相伴,这几个楼盘的地理位置较为优越、社会的认同度较高,从这一方面看,本案的地理位置处于下风。

B、外围环境

本案是处于旧城中心,周边的旧城形象还不能及时改变,二者新旧对比的反差很大,对本案的存在着一定的负面影响。

C、楼间距较小

从总平上看,本案的楼距较小,视觉上感觉较密,如果不能在期房阶段尽快完成销售,那么,随着楼房的竣工,这种影响将更加明显和突出。

D、竞争楼盘较多

本案周边楼盘众多,加”雅典国际社区”、”新锦江花园”、”鸿禧花园”、”莱茵河畔”等,它们各有特点,各有各的客户群体,其中”雅典国际社区”因其形象好、定位高、宣传到位、开发较早,在该区域客户中拥有较佳的形象和较稳定的客户群体,当前属于一枝独秀,而其它几个楼盘的客户群体特征性多多少少与本案的客户群体相关,竞争应该是相当激烈的,故后期的宣传包装中,应把这几个楼盘作为对比,避其锋芒,击其软肋。

五、目标客户分析

为更好的为本案找准目标客户群体,分析其购买动机,针对性的开发出她们所需的住宅,特分析如下:

1、 改变居住环境的二次置业者

A、 区域内居住小区和单位职工宿舍区较多。

有二次置业需求者较多。

目的为改进居住环境,提高生活品质。

B、 某单位效益好但居住环境差。

C、 客户对本区域情况较熟悉。

2、单身族或年轻夫妇

A、以事业为重。

B、希望有个人空间 

C、月收入在4000元左右者

3、都市白领族

A、30-40岁之间

    B、事业上小有成就

C、白领层或小公司经营者

D、置业要求”个性化”及工作、生活的便利度

4、买给父母

5、用于投资者—意识到房地产的增值性

六、推广建议

A、开盘时间建议,

由于本案的预售许可证12月才能办理完毕,如10月中旬大规模的广告推出稍嫌太早,因为开盘期积累的客户,迟迟不能签定正式合同,一方面对其的信心的打击较大,另一方面其它楼盘的竞争不确定性增多,从而影响开盘销售效果。

建议将开盘日定在取得销售许可证前10天（或一周）,进行房号接受由于预定,推出众多的优惠措施 ,同时加强广告宣传力度,在报纸、电视、广播等媒体上大力宣传,推出一系列的活动,让这一时段上的购房客户的目光都集中在本案上来。

此前,可做现场看板、路牌等包装引导工作,累积一定数量的意向性客户。

B、销售控制建议

为达到开盘前后销售的良好状况,应对各种套型有所分配、结合宣传内容和客户的具体情况,建议推出的套型面积不宜过大或在总平中所处的位置较好,宜给第一批客户传递出”物廉价优”的信息,从而带动后期的销售。

C、装修标准菜单式服务

现本案的装修标准为全清水,较符合当前的趋势,但更好的服务于客户,创造出全新的生活氛围,另外也便于公司进行后期管理、建议厨房、卫生间的装修一步到位,材料由公司提供菜单,供客户选择。

D、环境配套建议

从总平上体现出的小区环境配套也将完善。

但应注意的是环境与楼房的结合,环境与生活的结合。

既然环境以水为主线,那么与水相关的如鱼、石、树的布置就要有所体现。

加桂花树、李子树、桃花树、梅树,给人的感觉是实实在在的花香鸟语。

七、推广策略

1、客户心理要素

根据市场分析,本案最可行的市场定位应抓住最大的客户群体是有一定的经济实力,由于众多原因,不得不在市区中央购房的消费者。

她们心仪的房屋为建筑外立面有特点,社区配套齐全,有好的绿化生活空间,适用的住房面积,适中的售价,较长的按揭年限。

2、市场区隔

要使本案脱颖而出,成为该地区的热销楼盘,供我们使用的题材还是较多,如良好的社区配套,户型设计、环境布置、建筑特点外,还能与周边的学校,医院等相结合,形成独立的卖点。

由于本案与新锦江花园、鸿禧花园等楼盘存在较大的竟争性,客户的选择相对较大。

但上述楼盘由于都已经开盘,在社会上已有一定的知名度和形象、也有一定量的客户追随,因此,我们在以后的宣传中,应重点分析她们的特点,抓住其弱项,发挥自身的独特卖点,如小高层电梯公寓、有档次、有规模、有配套。

重点宣传本案与她们的不同之处,才是制胜的关键,才能起到抑她扬我的作用。

3、营销通路

A、常规营销:

现场述求、广告述求。

B、利用口碑:

在后期服务上下功夫,利用老客户的关系带动新客户

八、宣传推广目标

1、 打响锦宏•骏苑知名度,建立项目的品牌形象;

2、 传输高品质精品住宅小区概念,激发公众购房欲望;

3、 促进分期销售任务的完成,最终达成总任务完成。

九、宣传推广主题

   1、中心广告语拟为:

”空间蒙太奇”

   2、”空间蒙太奇”首先单从表面听读和第一感觉的效果来讲,具有时尚感,与本案的基本情况相符合,其次,内涵方面可从以下几方面来诠译,争对房地产项目来说,”空间”分为室内、室外空间,本案空间的合理性、完美性、实用性、美观性等等都能够充实这一句中心广告语,以此中心广告语来提升项目自身的档次,从而达到上述宣传推广目标的实现。

十、宣传推广思路

1、 在整个宣传推广中,对”锦宏•骏苑”的都市精品住宅概念,赋予实在的内容

在整个营销活动中,提出都市精品住宅概念,主要是为了提升项目的心理价位,经过营造都市精品住宅的氛围,使人们对锦宏•骏苑产生”物超所值”的印象,提升项目在人们心目中的价位等级,激发其购买欲望。

从宣传推广方面来说,单纯的都市精品住宅概念,如果没有实在的项目内容很难得到消费者的认同。

因此,应该在宣传推广中,真正展示项目作为都市精品住宅的实际内涵,提升人们对锦宏•骏苑的好感度和信赖度,在人们心目中建立”名副其实”的都市精品住宅形象,从而促进销售的成功。

锦宏•骏苑作为高尚住宅,其项目具备如下特点:

（1）高品质特点:

地处都市生活的腹地,具有显赫的地理位置;且颇具规模;全框架异性柱结构,采用超薄砖体;层高3.0米;大量采用飘窗设计,……

（2）高品味特点:

小区拥有时尚的外观,整体外观采用现代建筑的特色风格;超大绿化率,套型多样且套内面积分布合理,户型优势尽显;小区内设有泳池、健身房、超市等完善的配套设施,方便生活的同时更加增添了生活情趣;小区内物业独具特色,入住其中,品味无穷……

（3）高科技特点:

采用摄像监控,小区周边及公共区域均设红外线监控系统,楼宇对讲系统;智能网络方面…… 

这一系列高品质、高品味、高科技特点使锦宏•骏苑能够充分满足人们所追求的高档次生活享受,因此,我们将对其注入”高尚”的血液,以致贯穿整个宣传推广当中。

2、循序渐进,逐步传递信息,将锦宏•骏苑的都市精品住宅概念,从整体到细节完整地传达给消费者。

锦宏•骏苑作为新上市的项目,刚上市时消费者对其缺乏关注和了解,因此,在