天津市业主大会议事规则.docx
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天津市业主大会议事规则
附件：
天津市业主大会议事规则
（示范文本）
第一章总则
第一条为了规范本业主大会和业主委员会在物业管理中
的活动，保护业主的共同利益和合法权益，依据《中华人民共和
国物权法》、国务院《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》
等有关法律、法例、规章，拟订本议事规则。
第二条本业主大会名称：
区（县）（项
目名称）业主大会。
项目地址：
四至范围：
东
西
南
北
物业种类：
（住所、非住所）
房子总建筑面积：
万建筑平方米。
此中：
1、住所建筑面积：
万建筑平方米
住所房子套数：
套
住所房子业主个数：
户
—1—
2、非住所建筑面积：
万建筑平方米
非住所房子套数：
套
非住所房子业主个数：
户
第三条本业主大会由本物业管理地区内的全体业主构成，是业主集体履行权益和保护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
本业主大会本着“保障物业的合理安全使用，创建整齐、文明、舒坦、和睦的工作、生活环境”的原则决定事项。
第四条本业主大会和业主委员会接受辖区街道做事处（乡镇人民政府）的指导和管理，并接受辖区物业管理行政主管部门的监察和管理。
本业主大会及业主委员会踊跃配合居民委员会（村民委员
会）依法执行管理职责，支持其展开工作，并接受其指导和监察。
第五条本业主大会、业主委员会依照有关法律、法例、规章和本业主大会议事规则展开工作，并依法执行职责，不得作出与物业管理没关的决定，不得从事与物业管理没关的活动。
第二章业主大会
第六条初次业主大会筹办组由人构成，此中业主
名，所属街道做事处（乡镇人民政府）、居民委员会、开发
建设单位代表各一名。
筹办组负责人由街道做事处（乡镇人民政府）
—2—
的担当。
筹办构成员名单确立后，以书面形式在本物业管理地区内公
告。
第七条业主大会筹办组自构成之日起日内，在所属
区（县）物业管理行政主管部门的指导下，组织业主召开初次业
主大会会议，并选举产生业主委员会。
筹办组执行职责的限时，至本物业管理地区初次业主大会会
议选举产生业主委员会之日停止。
第八条筹办组执行以下职责：
（一）确立初次业主大会会议召开的时间、地址、形式和内
容；
（二）确认业主身份和业主人数，确立业主在初次业主大会会议上的投票权数；
（三）确立业主委员会成员候选人产生方案及名单，并公示征询建议；
（四）参照物业管理行政主管部门宣布的示范文本，制定业主大会议事规则草案、提出暂时管理规约的订正建议，制定管理规约草案；
（五）确立业主代表产生的条件、方式和人数，组织选举业主代表；
（六）做好召开初次业主大会会议的其余准备工作。
上述内容应该在初次业主大会会议召开之日十五日前，以书
—3—
面形式在本物业管理地区内通告。
第九条本物业管理地区业主人数超出一百人的，依照每
幢（门、层）为单位，选举1名业主代表。
业主代表候选人，由筹办组组织业主介绍与业主自荐相联合的方式产生。
在选举单位内，候选人只有1人的，其所代表业主二分之一以上书面赞成即可入选业主代表，未超出二分之一以上书面同
意，则从头提名选举；候选人为2人以上的，所代表业主二分之一以上书面赞成的即可入选业主代表，未超出二分之一以上书面赞成的，在得票多的2名候选人中从头选举，票多者入选。
第十条业主代表应该切合以下条件：
（一）拥有完整民事行为能力，热情公益事业，做事公正，
责任心强；
（二）依法执行业主义务，准时缴纳物业管理服务费；
（三）身体健康，能准时列席有关会议，参加有关活动；
（四）拥有必定组织能力和协调交流能力；
（五）。
业主代表产生后由筹办组以书面形式在本物业管理地区内
通告。
业主代表在履行所代表业主的表决权前，应该预先书面征采
其所代表的业主建议，并在业主代表会会议上照实反应所代表业主的建议。
—4—
第十一条本物业管理地区共有名（三十五人以上）业
主代表构成业主代表会（业主代表名单见附1）。
业主代表的更改应该由其所代表的业主二分之一以上书面
赞成。
第十二条初次业主大会会议应议论以下事项：
（一）业主大会议事规则；
（二）管理规约；
（三）选举业主委员会；
（四）物业管理服务内容和服务标准；
（五）波及业主共有和共同管理权益的其余重要事项：
。
第十三条本业主大会于年月日成立。
第十四条以下事项由业主大会决定：
（一）拟订、改正业主大会议事规则和管理规约；
（二）选举、改换业主委员会成员，监察业主委员会的工作；
（三）鉴定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务公司；
（四）拟订、改正、审议物业管理地区内共用部位和共用设备设备的使用、公共次序和环境卫生的保护等方面的规章制度或许物业服务公司提出的其余管理事项；
（五）专项维修资本的筹集、使用方案，并监察实行；
（六）改建、重修建筑物及其隶属设备；
—5—
（七）波及业主共有和共同管理权益的其余重要事项。
第三章业主委员会
第十五条本业主委员会作为业主大会的平时工作机构，执行业主大会的决定事项。
业主委员会成员在业主中选举产生，成员人数应为单数（五至十五人），业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中选举产生。
第十六条本业主委员会成员应该切合以下条件：
（一）恪守国家有关法律、法例；
（二）拥有完整民事行为能力;
（三）恪守业主大会议事规则和管理规约，准时缴纳物业管理服务费；
（四）热情公益事业，责任心强，公正清廉，拥有社会公信
力；
（五）拥有必定的组织能力和协调交流能力；
（六）身体健康，能保证必需的工作时间。
第十七条业主委员会成员的候选人在业主自荐或介绍的
基础上由业主大会筹办组依据业主委员会成员条件研究确立，并以书面形式在本物业管理地区内通告。
本业主委员会成员的产生，经过召开业主大会会议由业主直
—6—
接投票或许业主代表将其所代表的业主投票的书面建议照实反
映，采纳差额选举方式依照得票多少次序产生。
经业主大会选举，产生业主委员会成员共名，此中：
主
任1名；副主任名；委员名（业主委员会成员状况见
附2）。
业主委员会每届任期年，能够连选蝉联。
本会邀请为执行秘书。
本业主委员会成员的基本状况在本物业管理地区内通告。
第十八条本业主委员会应该自选举产生之日起三十天内，
由业主委员会持以下文件向物业所在地的街道做事处
（乡镇人民政府）办理存案手续：
（一）业主委员会选举状况和业主委员会成员的基本状况；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约。
存案内容发生更改的，业主委员会应该自更改之日起三十天
内，将更改内容书面见告原存案部门。
第十九条本业主委员会应该执行以下职责：
（一）招集业主大会会议；
（二）按期报告有关决定执行状况，提出物业管理建议；
（三）在业主大会会议作出决定后三十天内，代表业主大会与物业服务公司签订、续签、更改或许排除物业服务合同；
（四）实时认识业主、物业使用人的建议和建议，监察和协
—7—
助物业服务公司执行物业服务合同；
（五）敦促不缴纳物业管理服务费的业主限时缴纳；
（六）组织业主对物业共用部位、共用设备设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监察实行；
（七）监察管理规约的实行；
（八）组织筹集专项维修资本；
（九）组织业主委员会换届和补选工作；
（十）达成业主大会交办的以下事项：
。
本业主委员会代表业主大会依法签订的物业服务合同，由全体业主共同肩负民事责任。
第二十条业主委员会应该成立工作档案。
工作档案一般包含以下内容：
（一）各种会议记录、纪要；
（二）业主大会决策、业主委员会决定等书面资料；
（三）业主委员会选举、换届的有关资料；
（四）业主名册；
（五）物业服务合同；
（六）有关法律、法例和业务来往文件；
（七）业主的书面建议、建议书；
—8—
（八）通告、公示及其证明资料；
（九）共用部位和共用设备设备维修资本进出和使用状况；
（十）物业服务公司供给的共用部位和共用设备设备运转状况的报告；
（十一）其余书面和实物质料：
。
业主委员会的工作档案由保存，搁置在
。
第二十一条业主委员会成员缺员的，业主委员会应该实时召开业主大会会议进行补选。
补选程序依照第十六条、第十七条规定进行。
第二十二条本业主委员会委员任期届满二个月前，应该召开业主大会会议进行换届选举，做好以下换届筹办工作：
（一）草拟本届业主委员会工作状况的报告；
（二）确立业主大会会议召开的时间、地址、形式和内容；
（三）确认业主身份和业主人数，确立业主在业主大会会议上的投票权数；
（四）将业主委员会成员候选人的基本状况和物业服务公司开具的缴纳物业管理服务费的证明等在物业管理地区内进行公示；
—9—
（五）做好召开业主大会会议的其余准备工作：
。
新一届业主委员会成员候选人，能够由现业主委员会提名介绍或许由5%以上的业主联名介绍。
业主委员会应该将上述换届筹办工作状况书面报告街道做事处或许乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门。
原业主委员会应该在其任期届满之日起二十天内，将其保存的档案资料、印章及其余属于全体业主全部的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十三条经本业主委员会或五分之一以上的业主建议需更改业主委员会成员的，由业主委员会组织召开业主大会暂时会议作出决策，并以书面形式在本物业管理地区内通告。
第二十四条业主委员会成员有以下情况之一的，其业主委员会成员职务自行停止：
（一）物业转让、灭失等原由不再是业主的；
（二）连续1年以上不在本物业管理地区居住的；
（三）以书面形式提出离职的；
（四）因身体健康原由丧失工作能力的；
（五）在为本物业管理地区供给服务的物业服务公司中任职
的；
—10—
业主委员会成员有上述情况之一的，业主委员会应该在物业管理地区内通告。
第二十五条业主委员会成员有以下情况之一的，经业主大会会议经过撤消其业主委员会成员职务：
（一）无故连续三次缺席业主委员会会议的；
（二）有犯法行为的；
（三）拒不执行业主义务的；
（四）其余原由不宜担当业主委员会委员的。
发生本规则第二十三条、第二十四条和本条上述状况的，应该向街道做事处、乡镇人民政府存案，存案后由业主委员会在物业管理地区内通告。
第二十六条本业主委员会成员职务停止的，应该在五日内将其保存的有关资料、印章和财物移交业主委员会。
第二十七条本业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理地区供给物业管理服务的物业服务公司中任职。
第四章会议及议事方式
第二十八条本业主大会会议分为按期会讲和暂时会议。
本业主大会会议由业主委员会组织召开。
会议由业主委员会
主任主持，主任因故缺席时，由副主任主持。
第二十九条本业主大会会议定于每月召开一次。
—11—
第三十条有以下情况之一的，业主委员会应该实时组织召开本业主大会暂时会议：
（一）五分之一以上业主建议的；
（二）提早排除物业服务合同的；
（三）确立灵活车泊车位及场所占用费的；
（四）业主委员会成员缺员的；
（五）业主委员会换届的；
（六）发生重要事故或许紧迫事件需要实时办理的；
（七）本业主大会议事规则规定的波及业主共同利益的其余事项：
。
第三十一条本物业管理地区内业主大会的召开采纳
（业主大会或业主代表会）的方式。
本业主大会会议（业主代表会）采纳（集体议论或书面征采建议）的形式召开。
应该有物业管理地区内专有部分占总建筑面积过多半的业主且占总人数过多半的业主参加。
第三十二条业主委员会应该在业主大会会议召开十五日前，将会议通知及有关资料书面送交与会人员并以书面形式在本
物业管理地区内通告，并见告有关的居民委员会（村民委员会）。
业主因故不可以参加会议的，能够书面拜托代理人参加会议。
—12—
业主代表因故不可以参加业主大会会议的，能够书面拜托其所代表
的业主参加。
第三十三条采纳书面形式征采业主建议决定有关事项的，
业主委员会应该依照以下程序进行：
（一）在决定有关事项十五日前，在物业管理地区内通告拟
表决事项的内容、方法、程序和时间安排。
（二）业主代表应该于参加业主大会会议三日前，就业主大
会会议拟议论的事项书面征采其所代表的业主建议。
需投票表决
的，应该使用全市统同款式的业主大会会议表决票（见附3）。
表决同一事项时，业主应该明确表示赞成或许不一样意，业主弃权
的，视为赞成。
业主的赞成、反对及弃权的详细票数经业主自己署名后，由
业主代表在业主大会投票时将业主自己署名后的投票建议照实
反应。
业主委员会负责组织发放、回收表决票并做好记录。
（三）组织十名以上非业主委员会成员的业主监察票数统计
活动，由二名业主委员会成员负责唱票、记票，二名非业主委员
会成员的业主负责监票，并对统计结果署名确认。
（四）在三日内，在物业管理地区内宣布投票结果。
采纳集体议论方式召开业主大会会议的，形成的决策应该由
参会业主书面署名确认。
第三十四条业主投票权依照业主专有部分建筑面积和业主
—13—
数目计算。
本物业管理地区内业主投票权数依照业主拥有的专有部分
建筑面积每建筑平方米，为一投票权计算。
业主身份及其专有部分建筑面积以不动产登记簿或许其余
能够证明其权属的合法有效文件为依照。
单个业主拥有多个或许数人共有一个物业专有部分的，其业
主投票权人数按一人计算。
第三十五条本业主大会决定筹集和使用专项维修资本以
及决定改建、重修建筑物及其隶属设备设备，应该经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主赞成。
拟订和改正业主大会议事规则，拟订和改正管理规约，选举业主委员会或许改换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企
业，决定有关共有和共同管理权益的其余重要事项，应该经专有部分占建筑物总面积过多半的业主且占总人数过多半的业主赞成。
第三十六条本业主委员会依法依照本业主大会议事规则
规定展开工作，定于每月召开一次业主委员会会议。
经三分之一以上业主委员会成员建议或许业主委员会主任
以为有必需的，应该召开业主委员会会议。
第三十七条本业主委员会会议应该有过多半委员列席，作
出决定一定经全体委员人数多半以上赞成。
—14—
本业主委员会在作出决定三日内，将会议状况以书面形式在
本物业管理地区内实时通告。
第三十八条本业主大会和业主委员会会议由作
好书面记录并存档。
本业主大会作出的重要决策，由列席会议的
人员署名后存档。
第三十九条本业主大会依法作出的决策应该在本物业管
理地区内通告，对全体业主拥有拘束力。
业主大会、业主委员会
的决定应该切合法律、法例及我市有关规定。
本业主大会、业主委员会做出的决定损害业主合法权益的，受损害的业主能够依法恳求人民法院予以撤除。
业主委员会超越职权做出决定或许做出与本物业管理地区内没关的决定，由署名赞成该决定的委员肩负相应的法律责任。
第五章经费和活动用房
第四十条业主大会和业主委员会能够依照每年不超出实收物业管理服务费1%的比率提取活动经费，详细方法在物业服
务合同中商定。
活动经费应该在物业服务公司财务账目中独自列支。
第四十一条活动经费主要用于召开业主大会会讲和支付
业主委员会执行职责过程中实质产生的有关花费。
详细使用状况由业主委员会以书面形式在物业管理地区内
—15—
每年度宣布次，并接受业主的监察。
第四十二条采纳招标方式选聘物业服务公司所发生的费
用由中标物业服务公司垫付，从利用全体业主共用部位经营利润或许收取的灵活车场所占用费等花费中冲抵，并在签订的物业服务合同中商定。
第六章印章管理
第四十三条业主委员会持街道做事处（乡镇人民政府）出
具的存案证明到公安部门指定单位刻制业主大会印章。
第四十四条业主大会印章由业主委员会负责保
管，并成立用印记录制度。
第四十五条业主大会印章应该用于业主大会与物业服务
公司签订物业服务合同或其余与物业服务有关的活动。
业主委员会应该依照法定职责使用印章，违犯印章使用规
定，造成经济损失或许不良影响的，由责任人肩负相应的责任。
第四十六条业主委员会应该妥当保存业主大会印章。
印章
丢失的，业主委员会持在主要新闻媒体上申明作废的凭据，到街
道做事处或许乡镇人民政府办理从头刻制印章证明手续，依照规
定从头刻制业主大会印章。
第四十七条因本物业管理地区发生更改等原由致使业主
大会解散的，在解散前，业主委员会应该见告所在地的街道做事
—16—
处（乡镇人民政府）和区、县物业管理行政主管部门，并在街道
做事处（乡镇人民镇府）和区、县物业管理行政主管部门和的指
导监察下，做好业主共同财富清理工作后，将业主大会印章交回
原存案机关并由其销毁。
第七章附则
第四十八条物业使用人依据与业主的两方商定，享有业主相应的权益和执行业主相应的义务。
物业使用人不执行商定的，
由业主肩负连带责任。
业主与物业使用人商定的内容，不得违犯法律、法例和管理规约的规定。
业主或许物业使用人应该将两方的商定书面见告物业服务公司。
本条例所称物业使用人，是指物业的承租人、借用人或许其余实质合法使用物业的人。
第四十九条业主配偶出具《成婚证书》和能够证明其权属的合法有效文件或许《商品房买卖合同》，证明其与业主关系，并出具所购房子为婚后共同财富的具结后，能够参加业主代表或许业主委员会成员的选举。
第五十条本业主大会会议经过的有关本规则的决定都是本规则的构成部分，与本规则拥有同样的拘束力。
第五十一条其余增添条款：
—17—
。
第五十二条本业主大会议事规则经业主大会会议通事后
奏效。
—18—
附1：
（项目名称）业主代表名单
序号姓名地址联系电话
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
—19—
附2：
（项目名称）业主委员会成员状况
序号姓名业委会职务性别年纪住址电话
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
—20—
附3：
天津市业主大会会议表决票（示范文本）
地址：
号楼门单元建筑平方米编号：
A业主：
现将有关（详细表决事项）
的事项进行书面表决，请您签订建议。
年月日（业主大会盖印）
注：
您的建议一定于月日前交给，逾期视为同
意；同时，您的建议一定明确表示赞成或许不一样意，假如弃权视为同
意。
业主建议：
业主自己署名：
年月日
—21—
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