房地产估价理论计算题.docx

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房地产估价理论计算题

房地产估价理论计算题汇总

假设开发法

待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费

注意点

1.今年计息发生了变化

①未知、需要求取的待开发房地产的价值

②投资者购买待开发房地产应负担的税费（契税、交易手续费）＝待开发房地产的价值×一定比例

③后续开发成本、销售费用（重点）和管理费用。

2.在计算税费的问题上注意基数不同

如果题目中出现买方需要缴纳的契税、交易手续费＝我们所需要求的价值（v）×一定比例

如果题目中出现卖方需要缴纳的营业税＝开发完成后的房地产价值×一定比例

某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20.如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。

那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。

假设银行贷款利率为5.49%.

设购买土地的最高报价为X.计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。

用传统方法进行估价

开发完成后价值＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00万元

销售税金与附加＝8400.00×5.5%＝462.00万元

土地开发、房屋建安、管理费和销售费＝20000×1.2×1500×（1＋3%＋6%）＝39240000元＝3924.00万元

购买土地应缴纳税费＝0.03X

投资利息。

地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。

投资利息＝1.03X×（1＋5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%）－3924.00－1.03X＝215.43＋0.1162X

开发利润。

与现金流折现法相比，传统方法的开发利润与投资利息之和应等价于现金流折现法中以折现体现的预期收益，那么，开发利润的年利润率应为9.51%（近似值）开发利润＝1.03X×（1+9.51%）2＋3924.00×（1＋9.51%）－3924.00－1.03X＝373.17＋0.2052X

土地价格。

X＝8400.00－462.00－3924.00－（215.43＋0.1162X）－（373.17＋0.2052X）－0.03X

X＝2537.70万元

某旧厂房的建筑面积为5000㎡。

根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。

预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费为售价的6％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。

试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现卒为12％）。

设该旧厂房的正常购买总价为y：

 装修改造后的总价值＝4000×5000/（1+12%）＝1785.7l（万元）

 装修改造总费用＝1000×5000/（1+12%）0.5＝472.46（万元）

 销售费用总额 ＝4000×5000×2%/（1+12%）0.75=36.74（万元）

根据教材P338销售费用折现时间的确定。

因为销售费用是在建成前半年开始投入，可视为在其0.5年的期中投入即0.25年时投入，装修改造期为1年，此时距估价时点有1-0.25=0.75年的时间，因此折现时间为0.75。

销售税费总额＝1785.71×6％＝107.14（万元）

 购买该旧厂房的税费总额＝V×4％＝0.04V（万元）

 需补交土地使用权出让金等的总额＝400×5000＝200（万元）

 V＝1785.71—472.46—36.74—0.04V—200=932.09（万元）

 故：

旧厂房总价＝932.09（万元）旧厂房单价＝1864.18（元／㎡）

某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。

某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。

在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。

根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第年

第n年

1、土地取得

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2、工程建设

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1）住宅楼建设

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2）写字楼建设

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3、经营

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1）住宅楼销售

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2）写字楼出租

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根据市场调查，有关数据如下：

（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：

住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。

（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。

假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

（4）目前，此类项目折现率为10%。

（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。

试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

从图中我们可以看出如下内容

估价时点为第1年末

土地取得是在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款。

工程建设

住宅楼建设:

是从第一年年末开始到第四年结束第一年折现n=0.5第二年折现n=1.5

末结束写字楼建设:

是从第二年年末开始到第四年末结束第一年折现n=1.5第二年折现n=2.5

经营

住宅楼销售期:

是从第三年年末开始到第四年末结束销售期1年折现n=3

写字楼出租:

是从第四年年末开始到第五十一年末结束出租期为47年折现n=3

已知数据计算

1.项目总建筑面积

1.2×10000×2.5=30000（m2）

其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2

2.写字楼年租金收入

毛租金=120×15000×70%×（1-20%）×12=1209.6（万元）

写字楼押金=1209.6×30%=362.88（万元）

押金利息收入=362.88×3%=10.89（万元）

有关税费和经营管理费=1209.630%=362.88（万元）

净租金收入＝1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）

1.项目总价值折现值:

5634.86+6370.29=12005.15（万元）

1）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值：

=7500/（1+10%）3=5634.86（万元）

5000×15000=7500（万元）

写字楼价值=8478.86/（1+10%）3=6370.29（万元）

V=

=8478.86（万元）

2.项目开发成本、管理费用及其折现值=2580.13+3648.76=6228.89（万元）

1）住宅楼部分:

1800

15000

（1+5%）=2835（万元）

住宅楼开发成本及管理费折现值=2835

[0.5/

/（1+10%）1.5]

2）写字楼部分:

2800

15000

（1+5%）=4410（万元）

住宅楼开发成本及管理费折现值:

第一年

835

[0.5/

/（1+10%）1.5]=2580.13（万元）

第二年

写字楼开发成本及管理费用折现值:

4410

[0.5/（1+10%）1.5+0.5/（1+10%）2.5]=3648.76（万元）

3.住宅楼销售税费及折现值=5634.86×6%=338.09（万元）

所能支付的最高土地价格=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用）

（1+3%）=（12005.15－338.09－6228.89）

（1+3%）=5279.78（万元）

估价对象概况：

本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000㎡，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑密度≤40％；土地使用年限从土地使用权出让时起50年。

估价要求：

需要评估该块土地于2007年10月1日出让时的正常购买价格。

 估价过程：

（1）选择估价方法。

该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。

具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。

（2）选择最佳的开发利用方式。

通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：

①用途为商业与居住混合。

②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000㎡。

③建筑覆盖率适宜为30％。

④建筑物层数确定为18层；其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000㎡，适宜为商业用途；3—18层的建筑面积相同，均为2750㎡，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6000㎡，居住用途的建筑面积为44000㎡。

（3）预计开发期。

预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2010年10月1日建成。

（4）预测开发完成后的房地产价值。

根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，其余20％需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。

 （5）测算有关税费和折现率。

建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积l200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）的投入情况如下：

第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入余下的30％。

其中广告宣传和销售代理费为售价的3％，在建成前半年开始投入至全部售完为止;两税一费和交易手续费等为售价的6％。

折现率选取14％。

据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3％缴纳有关税费。

 （6）求取地价。

计算的基准时间定为该块土地的出让时间，即2007年10月1日。

开发完成后的商业部分价值＝4500×6000/（1+14%）3=1822.42（万元）   

开发完成后的居住部分价值

2500×44000×[30％/（1+14%）3+50％/（1+14%）3.5+20％/（1+14%）4]＝7006.91（万元）

开发建设费用总额

（1200+500）×50000×[20％/（1+14%）0.5+50％/（1+14%）1.5+30％/（1+14%）2.5]＝6921.57（万元）

销售费用总额