买卖合同欠款申诉状范文.docx

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买卖合同欠款申诉状范文

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民事申诉状

申诉人（一审原告二审上诉人）：

张小军男1970年10月16日出生汉族胜利油田胜东社区职工住东营区东城安泰北区33号楼1单元502室

被申诉人（一审被告二审被上诉人）：

付兵男1977年12月11日出生汉族无业现住东营市东营区锦华南区174号楼1单元603室

被申诉人（一审被告二审被上诉人）：

李晓女1981年5月1日出生汉族东营市药品食品监督管理局职工住址同上

本人因与付兵、李晓夫妻房屋买卖合同纠纷一案不服东营区法院（xx）东民初字第765号判决和东营市中级法院（XX）东民四终字第33号判决提起申诉

理由如下：

第一部分：

合同纠纷事实

付兵、李晓夫妻利用名下一套房产即安泰北区33号楼1单元502室在工行办理抵押贷款30万元以后通过房产中介将该房以40万元价格卖与本人付李二人承诺务必提前还清贷款、解除抵押并约定于XX年12月10日双方同去房管局办理过户手续如遇特殊情况经双方协商达成一致后可提前或延迟几天办理但务必于XX年12月31日前完成过户及办理贷款手续另外双方约定违约金10万元合同签订后付李二人取得首付款30万元并交付房屋约定剩余10万元待过户时买方以贷款支付

此后付兵、李晓没有按约定解除房屋抵押如期办理过户手续并且多次声明毁约

分析以上事实卖房人付兵李晓的合同义务有三：

1、交付房屋（已完成）2、还清银行贷款解除房产抵押3、完成房屋产权转移手续

该合同之所以没有完成完全由于卖方毁约不履行合同义务拒不归还银行贷款办理房产过户手续责任完全在于卖房人本人并无任何过错

由于付李二人没有按约定履行合同给本人造成如下损失：

1、可得利益损失：

XX年12月31日前完成过户和贷款手续将享受交易税费优惠47520元和贷款利率优惠97680元（即20年期20万元贷款每月多支付407元贷款利息）财税[XX]157号、财税[xx]12号和银发〔xx〕275号文件可证实这也是买方要求一定要在12月31日之前完成所有手续的原因2、既成损失：

房屋产权相关的其他利益包括：

抵押贷款转让户口转移子女入学办理租赁证等债的纠纷实质大多是金钱纠纷无论是逾期不还贷款还是逾期不办理过户都可以用金钱来衡量司法审判实践中对于逾期办理产权登记的违约金计算标准按照已付房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算即应该按已支付房款30万元为基数按银行同期最高贷款利率的1.5倍计算赔偿金被告表面上是欠银行贷款但用于抵押担保的房产债权属于原告实质上是欠原告的钱逾期还贷给原告造成的经济损失也应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算

被告因违约非法获利：

从09年12月10日起一直使用贷款28万余元至今

逾期时间越长违约者获利越多;相对方的损失就越大应该得到更多的赔偿毁约的性质尤其恶劣卖方因房价上涨而毁约属于恶意违约理应加重赔偿相对方

第二部分：

一审法院审判情况

本人多次与卖方协商无果遂于xx年2月16日向东营区法院提起诉讼

区法院于xx年3月28日第一次开庭一名主审法官和一名书记员参加审判开庭后主审法官刘富珍首先申明两点：

1、本案案情简单适用简易程序2、被告李晓无正当理由缺席不适用调解程序

庭审中被告认可前述事实

被告辩称因房价上涨不愿意履行合同承认己方理亏要求收回住房退还购房款和利息支付违约金和装修费用但没有否认己方违约的事实没有主张合同中的违约金系合同解除时的违约金也没有提出合同中的“特殊情况另行协商”条款系免责条款

6月23日下午区法院再次通知原告拿传票定于6月24日上午8:

40开庭此次开庭共有主审法官、审判员、书记员三人参加审判被告李晓再次无故缺席被告付兵出庭庭审中被告方提供证据xx年4月19日工商银行西城支行出具证明：

至出具证明日涉案房屋尚有278599元的抵押贷款未还清（请法庭查明时至今日到底还有多少欠款?

）两次开庭时一审法官均未询问过合同条款的意思简单询问以后刘富珍法官要求双方调解但不支持原告按当前房价75万元赔偿的请求要求原告大幅度作出30万元左右的让步并且明知原告不熟悉法律和相关程序以同一案件不再受理不是同一个法律关系等说辞欺诈胁迫原告接受不平等的调解条件原告没有同意当庭未判决此后法官一直没有联系原告直至xx年11月25日通知拿判决书而判决书上标明的判决日期是xx年10月18日相差达38天

由上述经过可知一审法院在程序方面多处明显违法：

对于适用简易程序的案件无正当理由改为普通程序对于不适用调解的案件却一再要求原告接受不公平的调解方案普通程序开庭前没有给原告必要的准备时间判决以后迟迟不向原告送达判决书审理时加书记员一共有三名审判人员判决书上却多出一名明显属于弄虚作假丧失程序公正

一审法院判决的关键部分如下：

本院认为原、被告签订的房屋买卖合同是双方意思表示不违反法律规定合法有效原告已按合同约定支付大部分房款被告也将涉案房屋交付给原告应视为双方履行了合同的主要义务原告要求被告继续履行合同被告应继续履行涉案房屋已办理借款抵押登记抵押登记尚未解除被告协助原告办理过户手续的条件不成就原告要求被告协助办理房屋过户手续本院不予支持待涉案房屋的抵押权消灭后原告才有权要求被告协助办理产权过户手续被告虽然没有按合同约定协助原告办理房产过户手续但原告对涉案房产抵押贷款的事实是明知的且双方在合同中约定如有“特殊情况不能过户另行协商”被告已将涉案房屋交付给原告履行了房屋买卖合同的主要义务合同约定的违约责任应为合同解除时的违约责任原告要求被告支付违约金10万元本院依法不予支持因原、被告之间的过户行为尚未发生原告要求被告赔偿过户损失5万元没有事实依据本院依法不予支持被告李晓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼视为自动放弃诉讼权利依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定判决如下：

一、被告付兵、李晓继续履行与原告张小军签订的房屋买卖合同

二、驳回原告张小军的其他诉讼请求

由判决书可看出一审法院无视被告恶意违约、毁约的事实不支持原告关于违约金请求的理由有三：

1、认定被告既已交付房屋应视为履行了合同的主要义务不认定被告违约故不应支付违约金该理由的错误在于有意回避被告明确承诺务必提前还清贷款解除抵押的事实对被告恶意违约、毁约的明显事实视而不见刻意忽略被告拒绝履行解除房屋抵押的合同义务和因房价上涨而拒绝办理过户的行为认定被告履行了合同的主要义务明显违反了合同法第130条2、认定合同中约定的违约责任系合同解除时的违约责任即使被告构成违约由于合同没有解除被告也不应支付违约金该理由的错误在于歪曲事实曲解合同条款完全是替被告辩护3、认定合同中“特殊情况不能过户另行协商”的条款系被告恶意违约和毁约的免责条款故不应支付违约金该理由的错误在于歪曲事实偷梁换柱合同第5条原文：

“定于XX年12月10日过户若到时有特殊情况双方再另行协商”订合同时双方约定很明确如有特殊情况双方协商达成一致后可提前或拖后几天办理过户但卖方务必提前还清贷款解除抵押过户不能迟于12月15日

一审法院对于被告给原告造成的既成损失和可得利益损失充耳不闻不支持原告关于赔偿金的请求理由是过户行为尚未发生原告要求被告赔偿过户费损失等无事实依据违反了合同法第113条其错误在于对原告的各项损失没有调查清楚原告的损失不仅有可得利益还有既成损失也没有尽到释明义务即使对可得利益损失不予判罚也应当告知原告可以保留诉权待实际发生时另行主张逾期办理房屋过户和逾期不解除房屋抵押的经济损失应如何认定?

司法审判实践中已有定论故应支持原告的损失赔偿请求

一审虽然判决被告继续履行合同可既没有限定日期又没有附以惩罚措施实质上没有任何约束力按照这份判决被告当然可以继续拒不解除房产抵押并过户被告实际上也是这样做的被告继续拒绝履行合同不但没有任何损失反而可以继续使用贷款非法获利甚至连月供还款都停止把风险全部转嫁到原告身上该判决不仅使原告的即成损失没有得到补偿而且纵容被告无限期拖延继续侵害原告权益并使原告再次付出大量的时间、精力和金钱一审不支持原告关于限期判令被告还清贷款解除抵押并限期办理过户的理由是：

涉案房屋已办理借款抵押登记抵押登记尚未解除被告协助原告办理过户手续的条件不成就首先该证据系4月19日出具开庭时已过去两个多月不能证明至开庭时仍然有抵押存在其次即使抵押仍存在该理由也违反了合同法第45条并且一审法院认为原告无权要求被告协助办理过户手续违反了民法第84条合同法第60条和第62条第四款其错误在于无视“还清银行贷款、解除房产抵押”是被告的合同义务该合同并非是附生效条件的合同办理过户条件不成就的原因是被告故意不归还贷款造成的原告的诉求是要求被告先行还清贷款然后办理过户该诉求合理合法一审法院对被告故意不解除抵押的恶意违约行为不仅不予制裁和制止反倒当成是被告拒不过户的正当理由显然逻辑非常荒谬就好比清醒的司机交通肇事要负法律责任而醉酒驾驶后肇事反而是正当的如果订立合同时双方做以下约定：

“买方愿意待卖房人自愿解除抵押以后才可要求办理过户手续”这才是附生效条件的合同上述判决理由才适用而事实并非如此合同法第62条第四款规定：

履行期限不明确的债务人可以随时履行债权人也可以随时要求履行原合同明确规定了履行期限一审法院反而认为原告无权要求被告限期履行合同显然该判决是荒谬的判决理由中多处明显违反相关法律条文反倒以“本院依法不予支持”的字样来欺诈原告其用心昭然若揭

纵观审判过程实体和程序均无公正可言偏袒毁约者庭审中被告承认己方理亏基本没有为自己辩解一审的主审法官却在判决书上越俎代庖站在被告的立场极力为毁约行为辩解沦为被告的代理人并且工作草率马虎判决书中原告的工作单位也出现错误显然是工作责任心、职业良知和专业知识均有所欠缺造成的分析以上的程序和判案理由可知一审法院程序明显违法严重歪曲事实强词夺理枉法裁判

鉴于此于xx年12月8日提起上诉

第三部分：

二审情况

XX年2月8日下午开庭审理庭审时被告李晓无故缺席被告付兵到庭参加诉讼庭审中再次调解建议原告做出让步原告不能接受XX年3月14日判决3月28日收到终审判决书

二审法院虽然纠正了一审法院的部分错误认定被上诉人根本性违约的事实支持上诉人关于违约金的请求认定被上诉人曾明确承诺提前解除房屋抵押的事实也认定被上诉人因房价上涨而毁约不属于合同约定的特殊情况但同样没有调查清楚上诉人的各项损失也没有约束被上诉人履行合同义务限期解除抵押并限期过户只判决被上诉人履行合同没有任何法律约束力该判决没有可执行性

并且终审判决书存在大量的书面错误其中不乏根本性错误比如：

一审判决书有多处事实错误终审判决书中却说“二审查明的案件事实与原审判决认定的案件事实一致”;建设部《房屋登记办法》是用来指导房产登记机关的工作第30条是指的已抵押房产的过户程序不仅不能说明被上诉人拒不解除房屋抵押的违约行为具有合理、合法性而且说明解除抵押是卖房人的法定义务该规定并不限制卖房人办理解除房产抵押后再办理过户手续所以不能据此认定被上诉人因为房价上涨而拒不过户的毁约行为具有合理、合法性被上诉人拒不履行前后关连的两个合同义务理应比不履行一个合同义务性质更恶劣更应该加重惩罚二审法院却依然因为被告的两个恶意违约行为而不采取制止和制裁措施而且银行xx年4月19日出具的证明文件不具有长期有效性二审法院对于该房抵押的现状没有做任何调查便做出不支持限期过户的判决失之草率如果抵押仍存在不支持限期解除抵押的判决更是违法悖理法院应该查明该抵押的最新状况如果抵押已消除则应判令卖房人限期办理过户如果抵押仍然存在则应判令卖房人限期解除抵押继之限期完成过户手续

终审判决书体现出以下问题：

工作责任心更差判决书书面错误更多（附件中以红色着重标出）其中上诉人工作单位的错误与一审判决书雷同判决被上诉人履行合同却不限定期限和约束条款以及拒不支持上诉人的赔偿请求与一审判决亦雷同有理由认为二审法院有意维护一审法院的部分错误判决

根据以上理由提起申诉要求重新审理此案或直接改判：

1、判令被申诉人在判决生效10日内解除抵押逾期罚息为欠付贷款总额为基数按万分之3.65每日计息;20日内完成过户手续逾期罚息为已付房款总额为基数按万分之3.65每日计息

2、判令被申诉人支付违约金10万元并逾期罚息

3、判令被申诉人赔偿既成损失及可得利益损失

4、判令被申诉人赔偿申诉人因诉讼而支付的咨询费材料费交通费、通信费等总计约600元

5、一审、二审及财产保全的全部费用由被上诉人承担

此致

东营市中级人民法院

张小军

XX年7月5日