保障性住房工程建设项目投资可行性研究报告.docx

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保障性住房工程建设项目投资可行性研究报告

第一章总论

一、项目背景

1、项目名称

XX保障性住房工程

2、项目承办单位概况

XX建设房屋开发有限公司位于XX县XX镇XX中路257号建设大厦五楼，公司成立于2007年8月，注册资本3.3亿元。

公司性质为有限责任公司，法定代表人陈水毛，该房地产开发企业资质等级为二级，由XX县交通建设投资公司、XX县规划设计院出资组建而成。

其中XX县规划设计院出资3900万，占注册资金的11.82%；XX县交通建设投资公司出资29100万元，占注册资金的88.18%。

公司主要经营房地产开发项目。

目前，有4个保障性住房项目在建，总建筑面积为488330平方米，总投资达20多亿。

XX建设房屋开发有限公司自成立以来，以市场为导向，转机制、抓管理，依托杰出的人才、技术力量，专业的房地产开发投资理念，科学的经营管理模式，在追求规划和环境完美结合的同时，踏踏实实作好质量与品牌，不断提高服务标准，并致力于创造美好的家居生活。

公司以其诚信的经营，精湛的设计、完备的配套设施和优质的物业管理，得到了广大业主的好评。

3、报告编制依据和研究范围

（1）编制依据

a、《XX县城市总体规划2003－2020》；

b、XX县人民政府常政发[2007]12号《关于市城市规划区征地房屋拆迁实行公寓楼安置的意见》

c、《投资项目可行性研究指南（试用版）》（原国家计委计办投资[2002]15号审定）；

d、工业与民用建筑可行性研究深度要求；

e、其他有关专业设计规范；

f、建设方提供的其它相关资料。

（2）研究范围

本可研报告的研究范围如下：

项目建设的必要性分析、项目选址和建设条件分析、建设规模和建设方案论证、环境保护、节能节水措施研究、招标方案、投资估算和资金筹措方案、社会效益分析等。

4、项目背景

为有效实施城市总体规划，实现城市可持续发展，根据《中华人民共和国城市规划法》及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）、《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发（2007）24号）、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）以及住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保（2010）87号）的精神文件精神，结合XX县实际，县政府决定启动XX建设项目，主要解决部分对城区改造的房屋拆迁公寓式安置和对城区无自有住房住房或小于15平方米的困难群众。

随着城市化步伐的加快，城市建设的不断深化，越来越多的中低收入人群及城区无住房的困难群众对住房的需求不断增加。

此项目可有效缓解本市青年职工、引进人才和来长务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难，进一步扩大住房保障政策覆盖面，改善村（居）民居住环境，实现可持续发展。

二、项目概况

1、拟建地点

该项目位于画溪大道东南侧，南面临规划道路，东北面是城市湿地公园，地块轮廓呈不规则形。

规划用地退线按项目任务书上的要求及《湖州市城市规划管理技术规定》等相关规定执行。

该区域地段优越、环境优美、交通便利。

2、建设规模

本项目住宅总面积为135788.6平方米，用于公租房16788平方米、经济适用房15453.6平方米、限价房103547平方米，尽可能全面地囊括了中低收入人群的不同需求，总投资为58103万元，自有资金18103万元，商请银行贷款40000万元。

项目规划用地面积59816.3平方米（合89.7亩），建筑占地面积7898.0平方米,总建筑面积170287.2平方米，由3栋24层住宅楼、6栋22层住宅楼、5栋18层商住楼、4栋15层住宅楼及1栋小区服务用房（含配电站）组成。

3、对应人群

经济适用房：

①家庭成员至少有一人具有本县常住城镇居民户口5周年以上且实际居住的（含外来人员）；

②已婚的（含离异或丧偶带未成年子女且拥有抚养权），或者年龄在35周岁及以上的单身无房户；

③申请家庭现有人均住房建筑面积低于18平方米；

④家庭成员上年度人均年收入低于14000元。

限价房：

①是城镇中低收入家庭。

必须同时符合两个条件：

一是家庭成员中至少有一人取得当地非农业常住户口满5年；二是上年度家庭人均收入在我县统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的80%以下；

②大学本科及以上毕业生和具有技师职业资格或中级及以上专业技术资格的人员。

必须同时符合三方面条件：

一是具有国民教育序列大学本科及以上学历或劳动部门颁发的技师职业资格证书或人事部门颁发的中级及以上专业技术资格证书；二是申请前上年度家庭人均收入在当地统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的80%以下；

③优秀外来务工人员。

应符合下列两个条件之一：

获得国家、本省、本县或市级有关单位授予的“优秀外来务工人员”、“劳动模范”、“首席工人”等荣誉称号的外来务工人员；具有国家高级技师职业资格证书的外来务工人员；

④XX县引进的高级人才。

应符合下列条件之一：

引进落户的具有博士学位或高级专业技术职务任职资格的人才；引进落户的具有硕士研究生学历学位、在本县工作满3年且在企业工作的人才；

⑤城中村改造家庭，县危房改造家庭；

⑥烈士遗属、退伍残疾军人、立功人员；

⑦具有20年以上教龄无住房或住房面积小于60平方米的优秀教师；

⑧对XX税收贡献前10位的企业给予适当比例，再由其分配给困难职工。

公租房：

供应对象为中低收入困难家庭，没有能力购房的人群，包括已通过经济适用房、限价房资格审核，尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭。

公租房面对的人群主要是“夹心层“，包括刚毕业的大学生和外来务工人员。

申请家庭中有60岁（含）以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或重点工程拆迁的优先配租。

三、主要技术经济指标

主要技术经济指标见表1-1。

表1-1XXXX主要技术经济指标表

项目

单位

数量

规划用地面积

平方米

59816.30

总建筑面积（含架空层和地下室面积）

平方米

170287.20

其中

地上总建筑面积（不含架空层面积）

平方米

137792.10

地下总建筑面积（不计入容积率和建筑密度）

平方米

31482.60

地上部分

住宅总建筑面积

平方米

135788.60

配套及公共建筑面积

平方米

2003.50

其中

小区服务用房

平方米

548.00

物业管理

平方米

575.00

物业经营

平方米

596.00

其它（消控室，开闭所等）

平方米

284.50

地下部分

汽车库面积

24360.00

自行车库面积

7122.60

架空层建筑面积（停放自行车，不计入容积率）

平方米

1012.50

容积率

2.30

建筑占地面积

平方米

7898.00

建筑密度

%

13.20

绿地面积

平方米

18543.00

绿地率

%

31.00

总户数

户

1161

机动车停车数

辆

762

其中

地面停车

辆

60

地下停车

辆

702

停车率

%

65.63

非机动车停车数

辆

2322

人防地下室面积

平方米

3750.00

四、研究结论与建议

本项目的开发与国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发（2007）24号）、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）以及住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保（2010）87号）的文件精神是一致的，其总体方向符合政策导向。

通过对项目用地规划、工程技术方案、环境保护以及社会效益等方面的分析，项目是可行的。

在具体规划建设过程中，还需注意以下问题：

1、重视建筑细节与建筑品质。

尽管一个住宅项目的成功开发很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档住宅楼并存的情况也不乏实例，究其原因无非是建筑产品细节与品质上的差异。

规划设计应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造一个环境优雅、居住舒适、内涵丰富、具有显著经济效益和鲜明个性的人性化生活康居空间。

2、本项目建设规模大、投资大，项目单位要做好资金安排，力争获得政策性贷款，以减少项目的融资费用，争取更好的投资效益。

3、建设工程不可预见因素很多，工期质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。

因此在工程实施进程中，要加强施工管理，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。

第二章项目建设的必要性

一、本项目建设能够提高住房保障政策覆盖面，是实现城市可持续发展的有效措施

为提高住房保障政策覆盖面，真正实现城市可持续性发展，根据《中华人民共和国城市规划法》及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）、《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）文件精神，县政府决定启动XX建设项目，该项目包括限价房、公租房，经济适用房，尽可能全面地囊括了中低收入人群的需求。

幸福生活，住有所居是最重要的一条。

居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。

面对就业的无住房人员或中等偏下收入家庭，由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，向他们提供公租房、经济适用房以及限价房。

家庭稳定，社会才能稳定，才能实现可持续性发展，真正做到经济“利好”。

二、本项目建设能够提高当地居民生活水平和生活质量

改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。

随着社会水平的逐步提高，居民对生活质量的要求也越来越高。

XX县是全国国际花园城市之一，区域内居民的生活水平和生活质量也在逐年提高。

本项目按规划要求实施后，不仅可以提高当地居民的居住水平、丰富城区建筑景观，而且还可以节约大量的土地供城市建设的进一步发展，从而增加当地居民的就业机会和收入，更进一步提高他们的生活水平和生活质量，产生良性循环的效果。

本项目轮廓是一个不规则形，南侧是山景，北侧是湿地，西侧是画溪大道，鉴于优越的自然环境和地块特征，南北向形成一条空间轴线，利用点楼的渗透性，有利于外部景观的渗透，对内围合形成大花园，整个规划结构相对古典正气该项目充分结合地势，通过不规则性和自然形相融合营造通透灵秀的人文景观，与湿地公园景观浑然一体，成为XX县又一道亮丽的风景线。

本项目建筑形态简洁明快，将生动的建筑符号与现代形体以及周围景观有机结合，唤起人们心中对亲切、优雅、悠闲生活的回归感，为城市低收入人群，住房困难人群营造强烈的期盼已久的温馨家园感觉。

三、本项目建设是保护当地弱势群体利益的需要

所谓弱势群体是指妇女、儿童、残疾人员或老弱病残家庭及双职工同时下岗的特殊家庭等，收入水平低下，住房困难是他们的普遍特征之一。

该项目建设地点周围区域有部分村民、居民居住水平低下，有的一家三代挤住在低矮的平房内，生存环境艰苦。

本项目实施，将秉着公开、公平的原则，凡属安置区域内符合条件的居民，均可同条件入住本小区。

这样有效的解决了部分弱势群体住房难的问题。

“关心弱势群体，保障公民利益”是本项目实施的初衷，“倡导以人为本，构筑和谐社会”是本项目实施的主题。

同时节约大量的土地供城市建设的进一步发展，从而增加当地居民尤其是弱势群体的就业机会和收入，授之以渔，从根本上提高他们的生活水平和生活质量，产生良性循环的效果。

本项目的实施是保护当地弱势群体利益，维护社会稳定，构筑和谐社会的具体体现。

四、本项目建设能够促进城市建设，提升城市形象。

随着城市建设步伐的加快和旧城改造力度加快，XX发展日新月异。

近几年来，XX县先后获得全国卫生县城、全国文化先进县、全国科技进步先进县、国家园林县城、全国生态县、国际花园城市等称号