南山后海中心区规划分析报告报告材料.docx
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南山后海中心区规划分析报告报告材料
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南山后海中心区规划解析报告
1：
南山区规划解析
2：
后海片区规划解析
1：
南山区规划解析
1.1、南山区“十三五”规划
南山区依赖四大功能定位重点布局六大片
2016年4月12日，深圳市宣布《深圳市公民经济和社会发展第十三个五年规划纲领》,纲领指出，到2020年，深圳GDP总量将达到2.6万亿元,比较2015年的1.75万亿元，凑近1万亿的增量。
年均增速需达8.2%，这意味着未来5年内深圳的年均经济增速要保持8.2%左右的中高速水平。
明确提出将重点打造前海、南山和宝安中心地区为新的市级中心。
其中前海中心包括了南山建成区的核心地区。
从罗湖到福田，再从福田到南山、前海，过去三十多年，深圳城市中心
漂移的路径渐趋明显，重点布局六大片区——前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙
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洞、高新北，四其中心的功能定位——成为深圳的经济中心、科技创新中心、文化中心和国际交往中心，也将是南山“中心城区”的内涵与主体。
1.2、四其中心的功能定位
科技创新中心南山优势十分突出，国家级高新技术企业总数占全市的
1/3，高新技术产品产值占全市的1/4，战略性新兴产业增加值占全市的1/3，区
域创新孵化能力被省社科院评为全国第一，未来需要不断牢固创新强区地位，追
赶国内甚至国际科技创新强区。
文化中心南山已有深圳湾体育中心、保利剧院、南山文体中心等一批文
体场所，有世界之窗、欢欣谷等出名5A级景区，且南山文化产业实力雄厚，占全市的1/3，这些都为打造文化中心确定了扎实的基础。
下一步，深圳市歌剧院等市级重点文化设施也将布局深圳湾，为南山文化中心的功能注入更具活力的支撑。
国际交往中心南山的国际化条件也比较好，坐拥深圳湾、前海湾，地处
粤港澳大湾区黄金入海口，辖区居住了深圳40%以上的外籍人士，全市9所国际
学校有8所在南山，蛇口等三大港集装箱吞吐量占到了深圳的一半以上，有133条国际集装箱班轮航线，基本覆盖了“一带一路”沿线国家和地区，也具备了打造国际交往中心的条件。
1.2、南山区未来开发建筑体量
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目前的南山区，是全市最大的一个工地，有前海、蛇口、后海、深圳湾、留仙洞、高新区北区六个重点发展片区都在加快建设；经过初步核算，南山区经过二十几年的发展，一共建成了9000多万平方米的建筑；目前正在建设的这六个重点发
展片区和加上计划张开的城市更新项目，未来南山还要再建设7500万平方米的建筑体量。
预计会在15年时间达成建设，几乎是再造了一个新南山。
1.3——南山区大沙河创新走廊
深圳全力打造深圳湾超级总部经济，如何实现这一目标？
大沙河创新走廊正成为重要支撑。
由于，在大沙河创新走廊这片深圳湾区106平方公里的土地上，高端
创新资源汇聚：
深圳三分之二的高端人才、三分之一的高新技术企业、60%的重
点实验室和工程技术中心。
11月17日高交会期间，南山与市投资实行署一起，举行大沙河创新走廊重点项
目投资推介会，深圳湾科技生态园、万科云城、留仙洞总部基地等19个项目亮
相，一批新兴产业园授牌，力争吸引更多战略性新兴产业、未来产业落户。
目前，大沙河创新走廊规划编制已初步达成，实行”五个三工程”优化创新发展
模式，新兴产业基地建设进展顺利，已建成56个新兴产业园。
其中，新增29
个新兴产业园，总面积高出150万平方米；
未来的深圳湾，从东往南再往西，从后海湾，到蛇口渔港、太子湾，再到赤湾、妈湾、前海湾，长达55.8公里的海岸线，不但是一条美丽的滨海风光带，也是一条靓丽的产业风景线，更是深圳落实“一带一路”国家战略、发展湾区经济的桥头堡和主战场。
1.4——南山区新增加极——大沙河创新走廊”一带一路”
目前，南山拥有国家自主创新示范区、广东自由贸易试验区、粤港澳大湾区，“三区叠加”的优势。
借助大沙河创新走廊，打造“南山—前海”城市中心，在这一
创新要素齐聚的地区，大沙河创新走廊有望盛行成为国际创新中心，成为深圳创新发展新的增加极。
从产业分布上看，大沙河下游的深圳湾高新园区，高新技术企业和研发中心林立，形成技术创新高地；
大沙河上游的大学城，高校和科研机构云集，形成知识创新高地；
大沙河中游，正在加快开发的留仙洞园区和正在更新改造的一批旧工业区，立刻形成产业创新高地。
随着深圳“十三五”规划宏图的张开，大沙河创新走廊将要争取建成国家自主创新示范区核心区，前海蛇口自由贸易试验区的支撑区、粤港澳大湾区先行区。
1：
后海片区规划解析
后海金融总部经济中心整体规划
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1、地理地址
后海湾填海区位于南山蛇口东部，深圳湾与珠江出海口交汇处，由后海滨路以东、滨海大道以南和深圳湾围合而成，全部填海造陆而成，地形平坦，比较方正，大体呈东西长、南北短的长方形状，总面积537.06公顷。
2、地区交通
后海湾填海区拥有发达的交通网络，主要干道“四纵三横”形成闭路循环。
四纵：
后海滨路、沙河西路、科苑大道、中心路（规划中）南北贯串整个地区，三横：
滨海大道、东滨路、望海路东西贯串整个地区。
别的，创业路、登良路、工业八路、工业七路、招商路等也向东延进步地区内。
另一个交通亮点是地铁线，地铁2号线沿后海滨路从地区西面经过，地区内设有四个地铁站，从北至南依次为后海站、登良站、海月站、湾厦站，使得片区内的物业几乎都成为地铁物业。
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3、周边情况
后海湾填海区狭长的地形使得其与周边多个组团连接，第一地区自己属于深圳湾
15公里滨海休闲带的中部，拥有稀缺的海湾资源和生态景观，南段毗邻后海生活区、蛇口生活区、蛇口商务区、海上世界，北段毗邻南山商业文化中心、南油购物公园、高新技术产业园区。
可见，后海湾填海区与多个居住区、商业区、旅游区相连，处于各功能组团的变换区，起着承上启下的连接作用，客观上要求该地区要肩负多种城市功能，以继承和深入各组团的功能，使各组团形成连续的、
一体化的布局，互补共生、协调发展。
4、景观规划
地区内的景观以“一湖三带”为主，“一湖”即内湾湖，占地70万平方米，水
域面积36万平方米的内湾湖像镶在地区内的一块蓝宝石，目前已经开发成F1摩托艇世界锦标赛赛场，是地区的代表性景观亮点之一；“三带”即三条绿化带，东面沿岸为15公里滨海休闲带的中部，由北至南以此规划有小沙山、追风滑轮公园、流花山、弯月山谷、日出露天广场、婚庆广场、观桥公园、海风体育公园
等休闲景点，西面沿中心路是一条南北贯串整个后海湾填海区的宽90米的带状公园，中部沿科苑大道深圳口岸段是一个宽70米的城墙公园。
5、功能分区
由于南北段所连接的组团不同样，为了充分发挥各自的地段优势，规划上以东滨路为界将后海湾填海区分成南北两个区，南区命名蛇口东填海区，规划为居住和口岸用地，北区命名后海中心区，规划为商服旅游休闲用地。
5.1、南区——蛇口东填海区
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5.1.1、地理地址
蛇口东填海区由于其位于深圳市南山区蛇口镇以东、深圳湾与珠江出海口订交接的部分而得名，地区范围为后海滨路以东、东滨路以南和深圳湾围合的地区，规划总用地面积310.89公顷。
其中，南区又以西部通道口岸红线（大体沿科苑路）为界分为东西两个区，东区规划用地面积177.35公顷，西区规划面积133.54公顷。
5.1.2、规划定位
蛇口东填海区位于深圳中部滨海休闲带的中部地带，北部及其以东部分为深圳未来的沿海RBD发展中心，南部及西部为蛇口滨海生活区，因此，蛇口东填海区需要肩负多种功能，为深圳市沿海旅游发展带与居住生活组团的变换区，既肩负重要的滨海休闲区的功能，又肩负为RBD及西部通道口岸进行生活配套的功能。
依照所肩负的城市功能不同样，东西两个区的规划定位不同样：
东区定位为深圳市重要的交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带；西区定位为连续蛇口独到风情的、代表深圳门户形象的滨海生活区。
规划居住人口约5万人，全部集中在西区。
5.1.3、用地规划
蛇口东填海区规划总用地面积310.89公顷，其中城市建设用地309.36公顷，占
总用地99.5％，非城市建设用地（包括特别用地、发展备用地）1.53公顷，占
总面积的0.5％。
在西区的133.54公顷用地中，居住用地72.67公顷，住处用
地67.46公顷，分别占西区城市建设用地的54.54％、50.6％；东区177.35公
顷用地中，军事及备用地1.53公顷，占0.86％，城市建设用地175.82公顷，
占
99.14％。
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5.1.4、建筑面积规划
依照规划，蛇口东填海区规划区总建筑面积181.5万平方米，总毛容积率0.58。
其中，西区总建筑面积174.7万平方米，毛容积率1.3。
规划居住面积为157.23万平方米，全部集中在西区；办公面积为5.76万平方米，主要为东区的深圳湾口岸；商业面积为9.76万平方米，大部分集中在西区，公共配套设施面积为8.57万平方米，主要集中西区。
5.1.5、配套设施规划
依照规划，本区规划有教育、医疗、娱乐体育、行政管理、公安消防、邮电、商业等各种配套设施，详尽规划以下：
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5.1.6、开发现状
蛇口东填海区目前已经进入开发的高潮，口岸和西部通道已建成，各种配套设施正在有序的建设中，居住区全面开发，十个新盘拔地而起，预计2-3年内将会全部开发达成，届时在深圳湾之滨将耸立一片现代化的崇敬滨海住处区。
东区的深圳湾口岸、西部通道已经建成并投入合用，城墙公园正在建设中。
西区的住处区已经陆续开发，已开发或正在开发的项目有优异维港、皇庭港湾、曦湾、宝能太古城、新天湾畔、三湘海尚、颐岸阅海、百丽湾、紫藤苑、鸿威海怡湾畔等十个项目。
带状公园的西区段目前正在建设中。
5.2、北区——后海中心区
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5.2.1、地理地址
后海中心区位于深圳湾滨海休闲带西侧，深圳湾口岸北侧，南山商业文化中心东侧，高新技术产业园区南侧；并由滨海大道、沙河西路、东滨路以及后海滨路形成界线，规划总用地面积226.17公顷。
5.2.2、规划定位
后海中心区的发展定位：
未来深圳城市的滨水生活中心、办公、商业、文化、体育、娱乐高度齐聚，以滨海环境特色为主，有完满公共服务系统的特色鲜亮的海傍新城。
表现深圳城市建设和城市空间及城市生活的新标准、新价值。
其城市功能将是城市中心功能、核心绿地、体育功能三位一体。
依照所肩负的城市功能不同样后海中心区同样可以分为东西两个区，东区肩负的功能主要有文化、体育、娱乐、休闲等，西区肩负的功能主要有办公、商业等。
5.2.3、规划用地
后海中心区总规划面积226.17公顷，全部规划为商服、市政、绿地、水域、文体设施等非居住用地，详尽以下表所示。
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5.2.4、开发现状
后海中心区东区的体育板块已经开始建设，其中，F1世界摩托艇国际锦标赛赛场已经建成并投入使用，深圳湾体育中心已月2008年9月动工建设；西区的金融区还处于待开发状态。
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①内湾湖：
占地70万平方米，其中，水域面积36万平方米，环湖绿地34万平方米，已经建成F1世界摩托艇国际锦标赛赛场。
②深圳湾体育中心：
深圳湾体育中心为2011年第26届世界大学生夏季运动会的主要分会场，工程采用“春茧”方案，已于2008年9月动工，将在2010年终竣工。
深圳湾体育中心坐落在深圳湾15公里滨海休闲带中段、南山后海中心区东北角，占地面积30．74公顷，总建筑面积达25．6万平方米，主要建设内容有体育场、体育馆、游泳馆、运动员款待服务中心、体育主题公园及商业运营设施，届时将肩负足球初赛、乒乓球决赛、游泳等比赛和训练功能。
③深圳歌剧院：
项目主要内容为一个2000座左右的歌剧场、一个800座左右的中型歌舞剧场、一个350座左右的实验剧场和配套若干个排练厅。
占地50000平方米,总建筑面积62150平方米。
计划投资14.5亿元。
④深圳现代艺术馆：
现代艺术作品的显现、收藏、研究、教育、交流，含展厅、
库房、办公等，占地29800平方米,总建筑面积4.9万平方米。
计划投资4.5亿元。
⑤金融区：
目前没有任何项目动工，整个地块依旧为荒地。
初步预计建成后其办公面积达到142万平方米，商业服务面积为68万平方米，公寓面积为50万平方米的建筑规模。
后海中心区已经确定入驻的总部企业达到22家，在22家企业总部中，涉及金融业有阳光保险、安邦证券、五矿期货、工商银行等，包括，联想、华润、华润万家、恒大、航天国际中心、新百丽鞋业、天虹商场、中海油、阿里巴巴、海王星辰、中建钢构、中铁南方等。
后海中心区，也称后海金融商务区，位于深圳湾填海区。
深圳湾填海区由后海
滨路以东、滨海大道以南和深圳湾围合而成，规划总占地面积2.26平方公里。
规划总建筑面积（不含深圳湾体育中心建筑面积）603万平方米。
为什么后海拿地？
后海总部基地成立以来实行一系列优惠的金融政策，如对落户的企业总部实行最高恩赐5000万元的奖金、总部自用办公用房补贴、便利直通车服务、引导金融
机构加大对进驻企业的信贷投放等，这些利好政策吸引了华润企业总部、中航航
天国际中心、阿里巴巴国际运营总部、XX国际总部等纷纷进驻。
6、片区SWOT解析
6.1、优势
①地址优势：
地块东面对海，拥有丰富的海资源；同时地块位于滨海休闲带的中部，拥有优异的生态环境和多样的休闲娱乐设施；片区与周边各功能组团联系亲近，更是西部通道进出深港的门户，拥有地缘优势和后发优势。
②规划优势：
由于地块为再生填海造地，方正平坦，有利于进行现代化规划、一致开发，因此政府高度重视后海填海区的规划，依照地块的地缘情况规划有口岸区、住处区、商务区、绿化区、运动区等功能区，多元合理的城市功能形成一个相互当合、相互促进、相互补充、协调发展的城市功能系统，别的，政府还将深圳湾体育中心、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等多项重要市政设施部署在地区内，
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使得片区的价值获取进一步提升。
③交通优势：
地区的交通网络特别发达，以三纵四横的骨干道、地铁2号线、西部通道等交通动脉为主，地区内的各规划路为辅的交通网络，使得无论是地区内部联系还是外面联系都畅达无阻。
④配套优势：
地区内无论是大配套还是小配套都比较完满，大配套方面，深圳湾体育中心、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆、F1摩托艇赛场等重量级配套均属市级设施，对片区拥有很好的宣传效应，有利于提升片区的出名度；小配套方面，
片区内规划有各级学校、医疗卫生、娱乐体育、商业等充分满足了平常生活的需
求，有利于创建优异的居家氛围。
⑤环境优势：
以“一湖三带”——内湾湖、滨海休闲带、带状公园、城墙公园为
主，各景观大道为辅，形成片区独到的、自然与人工结合的滨海生态环境，绿色
生活、绿色办公成为片区的亮点之一。
6.2、劣势
①深圳湾口岸的车流量大，会带来必然的废气污染。
②由于后海湾填海区是一块再生的土地，片区内的配套建设需要必然的时间才能完满，因此住处区的生活便利度短期内将相对较低。
6.3、机遇
后海湾填海区可以充分发挥自己各方面优势，发展成为各种拥有代表性的功能区，主要有以下几种：
①崇敬滨海居住区：
利用自己拥有的自然天分，打造新式的滨海居住区，形成滨
海生活、滨海豪宅示范区。
②金融区：
利用政府的政策支持和口岸经济的支持，发展市级金融产业齐聚区，与罗湖蔡屋围金融区和福田中心区金融区共同肩负深圳金融业的发展。
③新式商圈：
片区内拥有很多的商业齐聚点，如口岸商圈、地铁商圈、金融区商圈，经过政策引导，利害互补，有机遇发展成为继东门、人民南、华强北等商圈此后的新式商圈。
④文体中心：
深圳湾体育中心、F1摩托艇赛场、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等大型文体设施，有利于片区发展成为深圳新的文体中心。
⑤旅游休闲区：
片区内拥有众多景观地区和各种大型文体设施，特别是滨海休闲带，片区内的滨海休闲带由北至南规划有小沙山、追风滑轮公园、流花山、弯月山谷、日出露天广场、婚庆广场、观桥公园、海风体育公园等景点，有利用片区发展成为深圳新的旅游休闲区。
6.4、威胁
片区的威胁主要来自周边组团的竞争，表现在：
①崇敬滨海居住区的竞争对手主要为蛇口，蛇口为传统的滨海生活区，而且富饶
异国风情，因此崇敬滨海居住区的建设需要独树一帜，有自己的风格，有自己的
亮点才有可能成为示范区。
②金融区的竞争对手为罗湖蔡屋围金融区和福田中心区金融区，蔡屋围是传统的
金融区，拥有众多的金融机构驻扎，福田中心区是新兴的金融区，在地区优势和
政策帮助的影响下日益壮大，前两大金融区可谓占尽了节气、地利、人和，此后
海金融区仍在规划中，想要和前两大金融区伯仲之间，需要充分发挥地缘优势，
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需要整合地区内口岸、商圈、旅游、文体等各种资源，整体经营，综合发展，以综合功能胜单一功能。
③商圈和文体中心竞争对手主要为南山商业文化中心，商业方面，南山商业文化
中心目前已经初具规模，天利中央商务广场、海岸城购物中心等重要商业载体已
建成并投入使用，天虹百货、海雅百货、家乐福、吉之岛等品牌百货已经进驻，
对填海区的商圈形成较大的压力；文化方面，深圳书城、保利文化广场等文化设
施也给填海区的文体业带来较大的竞争。
④旅游休闲业的竞争主要来自蛇口海上世界、红树林公园、华侨城，这些旅游休
闲区都各具特色，蛇口海上世界有浓厚的异国风味，红树林公园有原始的自然生
态景观，华侨城更深圳旅游的名信片，这些都给后海湾填海区的旅游休闲业带来
巨大的挑战。
二、深圳后海片区规划升级三湾核心修筑人居高地地产领袖视野——国际中环飞舞深圳都市升级的魔法棒
国际化标准打造的公园配套让人们拥有在同一片蓝天下享受空气、阳光、青草地的机遇。
“都市”代表了先进的生产力、文化、科技水平、生活方式，意味着一
定高的人口密度，意味着文化载体和流传体，意味着经济、政治、文化、服务的论规划，后海依赖“一核两翼”看法，成为深圳影响全球经济的桥头堡；
谈经济，后海依赖中泰南山主角、深圳湾一号、华润深圳湾综合发展项目等超一流写字楼、五星级酒店荟萃，阿里巴巴、中铁南山等世界500强总部进驻，铺垫总部经济最正确平台；
议区位，后海一肩挑两头，成为连接福田CBD和前海湾、深圳湾金融区的重点地带；
话商业，南山后海依赖海岸城、保利文化广场（小区网论坛）、宝能太古城等商业巨头，打造出集中商业的繁华配套；
言交通，后海依赖跨海大桥、蛇口码头，地铁二号线，南联香港、北接珠三角，成功塑造大珠三角国际都市圈的核心枢纽地位；
说文化，后海依赖深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等顶级文化设施，磨练深圳人文浓度制高点；
讲宜居，后海依赖世界级别最高的休闲场所亚太地区首个F1摩托艇永久赛场、15公里滨海长廊带、6大主题公园、城墙公园、中心路景观绿化带，成立深圳宜居地区新典范。
只有这样的全方向规划和立体化发展，才能成为深圳影响世界、撬动全球经济的魔法棒。
三、后海代表性项目
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后海雅园
项目地址：
南山区后海大道与招商东路交汇处
主力户型：
89平方米3+1房、181平方米5+2房
“中环”配套：
后海雅园位于前海湾、蛇口湾、深圳湾三湾轴心地带，承袭深圳
纯粹高端豪宅区地脉，在深圳一流的市政、文化、商业、商务资源基础上，锻造
后海唯一的公园（约2万平方米招商东路休闲公园）+地铁（2号线）+名校（育
才三中、四小）物业，居住及投资价值全城领跑。
看点：
营销中心已经开放，样板间立刻开放
业内议论：
三湾一遇，价值独有的稀缺藏品。
深圳湾1号
项目地址：
南山区科苑大道与东滨路交汇处（后国内湾湖公园西岸）
主力户型：
约430平方米平层单位
“中环”配套：
项目总建筑面积约47万平方米，主塔楼建筑结构高度约338米，是交融顶级公寓、高端商业、国际豪华酒店以及总部型商务办公等复合业态为一
体的深圳湾新地标综合体。
项目在城市中心湾区拥有难得的一线海景资源和70万平方米内湾湖公园。
看点：
首批推出430平方米精装大平层单位正热销
业内议论：
套用美国KPF出名建筑师Paul的感想：
“深圳湾1号已经达到了世界级水平，看顶级建筑完好不需要再到美国。
”
深长城中心
项目地址：
南山区后海大道与海德一道交汇处
“中环”配套：
项目是集5A超甲写字楼、五星级万豪酒店及高端商业为一体的国际商务综合体，建面233410平方米，项目主塔楼高300.8米。
写字楼由2栋塔楼组成，分别为61层和34层。
是迪拜塔设计大师安德里安·史密斯在深圳的首个作品。
华润深圳湾综合发展项目
项目地址：
南山区科苑大道东侧，海德三道南侧
“中环”配套：
由高达500米的华润企业总部大厦“春笋”、华润万家总部大楼、精华升级版高端商业“万象汇”、六星级酒店、高质量商务公寓及高端住处等组
成。
该项目建成后将成为深圳未来滨海CBD核心区功能最齐全、业态组合最丰富、
标准文案
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地址最显赫的高质量现代化都市综合体之一。
其中，作为项目核心的华润企业总部大厦由建筑设计领域的“超高层建筑专家”美国KPF建筑师事务所设计，KPF在全球执掌过200多座高层和超高层建筑的设计工作。
中泰南山主角
项目地址：
南山区南海大道与东滨路交汇处
主力户型：
700平方米独层写字楼
“中环”配套：
三湾齐聚惹起价值叠加，也为南山主角带来顶级商务能量场。
项目周边已经云集了旗舰级配套逾169万平方米。
交通方面，南山主角位于南海大道和东滨路两条城市动脉交汇处，规划中的10号线和15号线均将在项目周边成立站点。
项目还邀请白金专属物管顾问戴德梁行，最大程度满足客户商务运筹需求。
看点：
预计6月底开放营销中心
业内议论：
三湾主角，首创商务新格局。
三湘海尚
项目地址：
南山区科苑路与东滨路交汇处“中环”配套：
项目所在地区依山面海，景观资源丰富。
内湾公园、南山体育公园、15公里滨海长廊近在眉睫。
交通方面，项目距西部通道仅百余米，步行两
分钟即可达地铁站、工业八路站。
项目内含1.6万平方米的商业部分三湘海尚·深圳湾1街，满足小区住户和周边居民的购物需求。
业内议论：
据有后海金融商务区头排区位的豪宅典范
3：
深圳湾规划解析
规划：
国际湾区规划标准，政府倾注过千亿资本打造深圳的另一中心区。
地区未来发展的价值无可比较，含金量堪全城之首！
深圳湾金融商务区：
总
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