X年巴彦淖尔市临河房地产市场调研报告.docx

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X年巴彦淖尔市临河房地产市场调研报告

巴彦淖尔市临河房地产市场

（高层住宅）

调研报告

编制单位：

内蒙古双河集团海天地产策划部

编制日期：

二〇二〇年三月三十一日

一、房地产发展环境概况

1、地理位置概况

临河位于内蒙古自治区西部，黄河北岸,阴山南麓,河套平原中部，南临中国第二大河--黄河,故名“临河”。

地理坐标为东经107°6'至107°44'，北纬40°34'至41°17'。

临河全境为黄河冲积平原，地面开阔平坦，地势从西南向东北微度倾斜。

临河深处内陆，属于中温带半干旱大陆性气候，其特点是：

云雾少降水量少、风大、气候干燥，年降水量138.8mm，平均气温6.8°C，昼夜温差大，日照时间长，年日照时间为3229.9小时，是我国日照时数最多地区之一。

2、人口发展概况

近年来，巴彦淖尔市人口保持低增长发展速度，据相关资料显示：

2006年末，全市常住人口达到173.61万人，人口自然增长率为0.294%

2006年临河区人口及劳动力就业情况普查资料显示：

年末临河区总人口为53.04万人，城镇人口为29.83万人，占总人口56.24％；乡村人口为23.21万人,占总人口43.76％。

男性人口27.08万人，女性人口为25.96万人。

全社会就业人员27.5万人

2006年末，全市共有艺术表演团体8个；公共图书馆8座,图书馆服务点30个;文化馆8座；博物馆3个;文物保护管理机构3个；档案馆8个；年末拥有广播电台1座，调频转播发射台6座，广播综合人口覆盖率91.1%；电视台1座，电视转播发射台30座，电视综合人口覆盖率93.1%。

卫生事业发展加快。

全市共有卫生机构172个，其中医院25个；卫生院112个；专科疾病防治院（所、站）1个；疾病预防控制中心（防疫站）9个，妇幼保健院（所、站）8个。

年末医疗卫生单位拥有病床5380张，比上年增加269张。

全市拥有卫生技术人员6084人，其中，执业医师2427人；执业助理医师558人。

新型农村合作医疗工作稳步推进。

全市参加合作医疗农牧民达到49.38万人，筹集合作医疗资金2468.91万元。

报销医药费用农牧民达到11.95万人次，报销金额1495.75万元。

全市共有普通高等学校1所，在校学生0.40万人，专任教师557人；普通中等专业学校5所，在校生数0.48万人，专任教师192人；普通中学94所，在校生数11.07万人，专任教师0.62万人；小学357所，在校生数11.92万人，专任教师0.75万人。

小学适龄人口入学率达到100%，小学毕业生升学率达到99.1%，初中毕业生升学率达到77.87%，比上年提高5.64个百分点。

3、经济发展概况

国民经济保持又好又快发展，全市生产总值由上年217.03亿元增加到278.23亿元，全年人均生产总值达到16045元，比去年增加3485元人民币。

市场物价温和上涨，全市居民价格总水平上涨1.9%，比去年上涨了0.1个百分点其中城市上涨2.1%，农村上涨1.6%。

工业经济实现新突破，全部工业增加值突破百亿元大关，达到100.39亿元，比上年增长34.2%。

工业经济效益显著提高，全区规模以上工业企业实现利税总额40.53亿元比上年增长1.2倍，工业经济效益指数达287.92元，比去年提高75.6个点。

建筑业生产快速增长，年末全市资质等级四级及四级以上建筑企业53家，从业人员1.09万人，完成建筑业总产值21.93亿元，比上年增长15.1%，完成建筑施工面积194.86万平方米，房屋建筑竣工面积153.97万平方米，竣工房屋价值11.83亿元，全年实现利润总额2.09亿元，比上年增长2.7倍。

固定资产投资稳健增长，全年全社会固定资产投资总额突破200亿大关，达到210.15亿元，比去年增长32.7%，从项目隶属关系看，中央项目完成投资4.97亿元，同比增长1.3倍；地方项目完成投资205.17亿元，比上年增长31.8%。

从投资主体看，非国有单位投资积极性增强，成为投资增长主动力。

国有单位完成投资60.88亿元，下降8.3%，占全市投资总额29.0%；非国有单位完成投资149.27亿元，增长62.3%，占全市投资总额71.0%。

4、居民生活水平

城乡居民收入快速增长。

经济快速发展、企业效益不断提高以及建筑业稳定增加，促进了权势城镇居民收入快速增长。

2006年全市城镇居民人均可支配收入达到9016元，增长12.3%，根据2006年相关统计资料显示：

城市最高收入占总人数10%，人均可支配收入达到17394元。

城镇单位在岗职工年平均工资达到14820元，比上年增长19%，农牧业和农牧区发展形式良好，全市农牧民人均纯收入4719元，比上年增长14%，较上年有明显提高。

2006年临河区城镇居民人均可支配收入9345元，较上年增长12.5%。

社会保障体系不断完善，年末全市共有18.08万名各类城镇从业人员参加基本养老保险，共发放离退休人员养老金4.10亿元，参加基本医疗保险各类从业人员达到15.39万人，较上年增长10.4%，共支付医疗保险费0.99亿元，比上年增长11.3%；参加工伤保险企业职工5.69万人，较上年增长38.1%。

共支付工伤保险费242万元，较上年增长96.7%；参加生育保险企业职工2.75万人，支付生育保险费39万元，较上年增长56%。

社会福利事业不断发展。

年末全市各类社会福利床位699张，收养人数595人；城镇各种社会救济对象得到国家最低保障救济户数为2.20万户，人数为4.54万人。

全年筹集社会福利公益金3074万元。

人口增长率增大、人均收入水平增加、社会保障体系不断完善，都会不断拉动房地产需求，促进房地产行业稳定发展。

5、城市发展规划

到“十一五”末，全市总人口预计达到187万，其中城镇人口96万，城镇化率达到52％，比现在提高13％，城镇基础设施功能进一步完善，城市人均道路铺装面积达到11平方米，供水普及率达到98％，供热普及率达到60％，污水处理率达到60％，垃圾粪便无害化处理率达70％，气化率达80％，建成区绿化覆盖率达35％，生态建设与环保水平进一步提高，社会各项事业全面发展。

2006年及今后一个时期我市城乡建设工作主要任务是：

要按照城市发展总体规划要求，围绕“一年打基础、三年出形象、五年上水平”城镇建设目标，全力构建“一市三区（临河区、陕坝区和东部区）”城市发展框架，力争全市城镇化水平2010年达到52%，把临河建成拥有50万人口、建成面积50平方公里内蒙古西部中心城市之一，建成以开发绿色产品及新型工业为主河套园林城市，把旗县政府所在建成各具特色小城市，成为带动县域经济发展增长极。

临河区城镇建设继续采取市区共建、以市为主办法，走新区开发与旧城改造相结合，新区开发为重点路子，加大新区建设和康居工程。

努力改善城市居住环境，增强城市辐射和带动功能。

加强临河城市建设。

要坚持“市区共建、以市为主”原则，构建“一市三区”城市发展框架，坚持新区开发和旧区改造相结合，以新区开发为重点思路，以实施重点工程为带动，拉大城市框架，拓展城市空间，不断增强城市聚集功能。

继续加强城市道路、公共交通、给排水等城市基础设施建设，完善城市服务功能，加强城市环境综合整治、美化城市环境、提升城市品位。

重点发展好绒线、食品、生物制药等工业，提高三产发展水平，不断增强城市经济实力。

力争使临河在3年内有明显变化，5年内有根本变化，并通过5—10年时间，把临河建成拥有50万人口、城区面积达到50至70平方公里内蒙古西部地区中心城市之一，以开发绿色产品及新型工业为主河套园林城市。

二、房地产市场综合分析

对目前房地产市场发展情况进行分析和总结。

1、总供给量分析

2005年~2007年临河区房地产开发完成情况（单位：

千万）：

2006年巴彦淖尔市商品房供应情况：

　指标

合计

商业营业住房

其他

住宅

90㎡住房

经济适用住房

房屋施工面积（㎡）

　2140122

　1944087

　831084

　115425

　180531

　1904

本年新开工面积（㎡）

1333260　

1256201　

512533　

48625　

63459　

——　

房屋竣工面积（㎡）

908547　

809323　

234975　

75500　

99224　

——　

商品房竣工套数（套）

——　

7755　

2182　

797　

——　

——　

从图表可以看出：

近年来房地产开发得到迅猛发展，房地产开发完成量逐年提高，房地产开发企业利用率也随之水涨船高。

2、总需求量分析

2006年巴彦淖尔市商品房销售情况：

　指标

合计

商业营业住房

其他

住宅

90㎡住房

经济适用住房

商品房销售面积（㎡）

　905765

　834034

　292792

　97500

　69819

　1912

现房销售面积（㎡）

　370573

　300546

　96646

　75500

　68527

　1500

期房销售面积（㎡）

　535192

　533488

　196146

　22000

　1292

　412

商品住宅销售套数（套）

　——

　8216

　3400

　950

　——

　——

现房销售平均价格（㎡）

　1913

　1215

　1159

　931

　2163

　1900

期房销售平均价格（㎡）

　1408

　1397

　1342

　980

　5356

　2597

空置面积（㎡）

　51939

　50929

　17307

　——

　1010

　——

由于巴彦淖尔房地产管理局最近相关房地产信息正在统计过程中，故采用2006年相关信息。

3、市场推广分析

三线城市市场推广方式一般很简单，临河也是一样，但本市华裕地产开发规模和开发数量上都与一般地产项目有较大区别，除了利用工地现场围档广告外，还通过各种媒体来推销自己楼盘，比如报纸、电视等，一般常用媒体是《巴彦淖尔晚报》，常见版面是1/8版，电视为巴彦淖尔电视台较多。

由于目前临河房地产市场推广方式比较单一，尚待开发资源较多，可充分发挥媒介优势，通过各种宣传方式和理念来展示公司项目。

4、宏观政策分析

①自2004年以来全国房地产价格涨势迅猛，国家也相应出台了一系列政策和措施来进一步稳定房地产价格，2006年如果被喻为房地产政策年，2007年就是房地产调整年，相继出台“国八条”、“国六条”对稳定房地产价格起到了极大促进作用。

近日由国务院发起、相关部委组建联合调查小组将赴全国各城市进行楼市专项调查，其重点就是了解各地对相关文件具体推进情况，同时针对目前房价增长过快以及住房结构调整情况进行实地调查，以便及时调整稳定房地产价格具体措施。

②中国人民银行决定，自2007年9月15日起，年内第五次上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。

央行表示，此次加息旨在加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期，此次加息可以说是直指过热房地产投资。

在三线城市临河，选择贷款购买住房客户较多，贷款利率上调直接影响消费者购房心理。

中国人民大学证券与金融研究所副所长赵锡军认为，经过连续加息，市场已到需要重点关注加息累加效应时候了。

加息所带来另一个影响是对于处于还贷中消费者。

五次加息累加效应已让部分贷款购房人不堪重负，生活水平也因此会受到影响。

现在很多人月供与收入还处于平衡状态，如果贷款利息提升，月供将加大，而一旦收入提不上去，还款更吃力。

那些原计划贷款购房者，很可能因加息不断而暂时打消购房念头。

③临河商品房预售制度并不完善，有个别楼盘基础尚未施工存在买房预约登记、囤积房源现象出现，政府部门监管力度不大，扰乱了正常房地产秩序。

商品房预售许可证发放条件：

工程建设完成总建设投资30%以上；符合各项质量安全标准。

④开发土地步入市场化进程，国有土地买卖完全通过招、拍、挂形式取得，政府财政收入增加，土地成本加大，相应房地产建设成本加大，故直接影响房地产销售价格。

⑤临河新区规划建设直接影响城市发展，给房地产行业带来巨大生存空间，规划在新华街以北、河套街以南、水源路以西、乌兰布和路以东集中力量建设城市行政、文化、金融中心，形成城市新区核心区。

在核心区建设带动下，在其南部开发新居住用地和金融、文设施用地。

巴彦淖尔市临河区新区规划示意图

5、市场综合评述

总结近年来房地产市场发展特点有如下特点：

①房地产投资迅猛增长，城镇住房告别短缺时代。

②房地产相关政策互动，引发楼市销售升温。

③土地市场化进程加速，市场透明度显著增强。

④开发成本加大，引发商品房销售价格提高。

⑤新区规划建设，给开发企业带来发展空间。

⑥国内房价形成涨势热潮，商品房实现供需两旺。

⑦银行商品房贷款利率上调，消费者购房心理渐渐发生改变。

三、重点楼盘个案分析

1、区域市场分析

①胜利路商圈及延展地带：

美丽洋房、阳光新都、俊峰华庭三个地产项目均为巴市华裕房地产开发公司所建，在销售推广方面略有成就，公司成立时间较长，有一定品牌优势，但对临河高层住宅属于逐步摸索阶段，俊峰华庭就已经说明了这个问题，没有一个统一规划，由于其定位是巴市高端住宅、面积普遍偏大，在销售过程中有一定难度，故美丽洋房、阳光新都户型做了相应调整；怡欣园、金都华庭一期为去年开发项目，以多层为主，附带一栋高层，由于销售价位较低、但还是传统营销模式，房源仅剩3套。

②巴市规划新区、开发区：

自从政府重点规划新区建设，有较大升值潜力，但在规划设计、相关配套方面不太完善，没有形成规模优势，所以相应销售价位比市区略低；新城康都于今年十月开盘当日销售80%，主要原因在于面对客户群体较广，适合中产阶级自住、投资两用客户，其次是规模优势和开发商实力体现；锦绣花园一期为15栋多层，由于周边环境较差，故在市区设立接待部，价位较底；泰城新居、绿都新村目前尚未对外界开始销售。

③附小、附中、大学路教育区附近及延展地带：

由于距离学校较近，受到了广大业主青睐，健康花苑、光大花园、富贵园、润丰园、广原园、6号公馆、名苑洋房、澳林花园销售基本完毕；中兴水郡剩下部分门店未售。

④解放街以北、建设路以东：

华海尚都为我公司2008年重点开发建设项目，初步规划小高层、高层住宅；玫瑰园是07年现房，主要以多层住宅为主，房源所剩无几、基本销售完毕；尚林丽景为政府经济适用住房，建设规模17万平方米，买房程序都需要政府层层把关；海天家园现已全部售完；日月星苑于今年三月开始预约登记，但工程却迟迟不肯开工，项目启动时间较长、形象包装基本没有、销售简单，如此判定公司实力有限。

2、重点楼盘个案

2008年我公司开发临河东门项目主要以高层住宅为主，故重点楼盘个案多为具有相对竞争力楼盘。

（一）

项目名称

俊峰华庭·峰景C座

销售主题

中央府邸颠峰生活

建设单位

巴彦淖尔华裕房地产开发集团公司

物业管理

阳光物业管理有限公司

地理位置

胜利北路（原军分区）

建设规模

C座约3万平方米

周边环境

海天购物中心，坐拥商业繁华区，中国移动公司，工商银行，曙光医院等等

相关配套

入户休息大堂、高级会所、游泳池、一层独立大堂，三部品牌电梯、地暖辐射

开盘日期

2007年8月

客户群体

高收入、个体私营业主、企事业领导等高端客户群体

开工日期

2007年7月（施工一年六个月）

竣工日期

2009年4月

销售现场

约400平米（前厅接待、后厅谈判）

销售道具

沙盘、楼书、单页、光盘

结构分布

板式高层住宅；27、28联体复式结构

主力户型

美景轩（三室两厅两卫）128.7㎡；瑞景轩（三室两厅两卫）126.4㎡；耀景轩（三室两厅两卫）128.8㎡；逸景轩（三室两厅一卫）124.3㎡

单元户数

2个单元，标准层一梯4户

销售价位

起价2938元/㎡、2998元/㎡（五层）

推广方式

销售现场、工地围档、环渤海展销会

楼层差价

20元/㎡·层；40元/㎡·层

付款方式

一次性付款、银行按揭、公积金贷款

优惠政策

一次性付款优惠2%

物业服务

视频监控系统、公共广播系统、可视对讲系统

物业费用

6.8元/㎡·年

（二）

项目名称

阳光·新都二期

销售主题

旧城繁华新地标

建设单位

巴彦淖尔华裕房地产开发集团公司

物业管理

阳光物业管理有限公司

地理位置

人民路

建设规模

约7万平方米（3栋高层）

周边环境

金川购物广场、人民公园、中国移动公司，工商银行，曙光医院等等

相关配套

一层独立大堂，三部品牌电梯、地暖辐射、屋面外墙保温

开盘日期

2007年12月接受咨询

客户群体

中高端工薪阶层

开工日期

2008年（具体时间未定）

竣工日期

2009年10月

销售现场

约100平米

销售道具

楼书、沙盘、户型图

结构分布

板式高层住宅；25、26联体复式结构

主力户型

宽绰气派（两室一厅一卫）86.44㎡；方正流畅（两室一厅一卫）90.75㎡；轻巧舒适（三室两厅两卫）86.56㎡；清新雅致（三室两厅一卫）76.75㎡

单元户数

2个单元，标准层一梯8户

销售价位

未定

推广方式

销售现场、墙体广告、报纸

楼层差价

未定

付款方式

一次性付款、银行按揭、公积金贷款

优惠政策

一次性付款优惠2%

物业服务

可视对讲系统、可燃气体泄露报警系统

物业费用

6~8元/㎡·年

（三）

项目名称

美丽洋房（美丽园四期）

销售主题

花园里情景洋房

建设单位

巴彦淖尔华裕房地产开发集团公司

物业管理

阳光物业管理有限公司

地理位置

庆丰东街

建设规模

2.4万平方米

周边环境

金川购物广场、人民公园、中国移动公司，工商银行，曙光医院等等

相关配套

一层独立大堂，两部品牌电梯、健身房、棋牌室、5000平米水景公园

开盘日期

2007年12月接受咨询（准备本月开盘）

客户群体

中高端工薪阶层

开工日期

2008年（具体时间未定）

竣工日期

2009年10月

销售现场

约150平米

销售道具

楼书、沙盘、户型图

结构分布

板式高层住宅住宅；18、19联体复式结构

主力户型

美景堂（三室两厅两卫）136.15㎡；耀景阁（三室一厅一卫）115.95㎡；雅景庭（三室两厅两卫）119.22㎡；逸景居（三室一厅一卫）129.71㎡

单元户数

1个单元，标准层一梯8户，两部电梯

销售价位

未定

推广方式

销售现场

楼层差价

未定

付款方式

一次性付款、银行按揭、公积金贷款

优惠政策

一次性付款优惠2%

物业服务

可燃气体泄露报警系统、被动式智能控测报警系统

物业费用

6~8元/㎡·年

（四）

项目名称

新城康都

销售主题

构造和谐生活之都

建设单位

内蒙古双河集团海天房地产开发公司

物业管理

海天物业管理有限公司

地理位置

开原路以东、汇丰街以北

建设规模

规划456亩，一期8万平米

周边环境

开发区管委会、车辆管理所

相关配套

幼儿园、老年活动中心、

开盘日期

2007年10月

客户群体

有固定收入中端收入家庭

开工日期

2007年7月

竣工日期

2008年6月

销售现场

约120平米

销售道具

单页，户型图

结构分布

多层11栋、小高层11层3栋

主力户型

三室两厅两卫123.44㎡；三室一厅一卫104.62㎡；两室两厅一卫92.3㎡；三室两厅一卫106.17㎡；

单元户数

共计700多户

销售价位

起价2150元

推广方式

市区销售点与现场相结合

楼层差价

不等，平均60元

付款方式

一次性付款、银行按揭、公积金贷款

优惠政策

一次性付款优惠2%

物业服务

一般物业管理服务

物业费用

——

（五）

项目名称

广原·日月星苑一期

销售主题

无

建设单位

内蒙古广原房地产开发公司

物业管理

广原物业管理有限公司

地理位置

富河饲料公司、恒丰食品公司

建设规模

规划600亩，一期约30万平方米

周边环境

大世界商场、临河宾馆、五完小

相关配套

幼儿园

开盘日期

2008年8月（2007年3月接受预定）

客户群体

中低收入家庭

开工日期

2008年3月

竣工日期

2008年12月

销售现场

约50平米非常简陋

销售道具

户型图

结构形式

多层、板式高层住宅4栋11层

主力户型

户性多种多样面积从60~120㎡；高层100~130㎡；

单元户数

以多层为主，700多户

销售价位

多层均价2100元/㎡起价1910元/㎡；高层起价2300元/㎡

推广方式

销售现场

楼层差价

高层暂未定

付款方式

一次性付款、银行按揭、公积金贷款

优惠政策

无

物业服务

一般物业管理服务

物业费用

暂定5元/㎡·年

（六）

项目名称

金都华庭

销售主题

传统营销模式

建设单位

内蒙古经纬房地产开发公司

物业管理

经纬物业管理有限公司

地理位置

庆丰街，经纬广场南侧

建设规模

高层住宅两栋，一期1栋总规模16万平方米

周边环境

市农行四季青菜市场、星月广场、一中、8中

相关配套

绿化率40%

开盘日期

2008年（二期具体未定）

客户群体

中高端客户群体

开工日期

2007年7月

竣工日期

2008年12月

销售现场

小区物业办公室（临时）

销售道具

户型图

结构分布

二期板式高层住宅1栋11层

主力户型

90~130㎡；

单元户数

一梯两户，4个单元

销售价位

一期高层2006年起价2080元/㎡，预计二期偏高

推广方式

广场冠名，销售现场

楼层差价

一期部分楼层差价100元

付款方式

一次性付款（一期）

优惠政策

未定

物业服务

一般物业服务

物业费用

5元/㎡·年

（七）

项目名称

锦绣家园

销售主题

传统营销模式

建设单位

内蒙古新正房地产开发公司

物业管理

新正物业管理有限公司

地理位置

曙光街，

建设规模

一期15栋多层，总规模84400平方米

周边环境

党政办公大楼，规划新区范围之内

相关配套

绿化率36.5%

开盘日期

2007年10月

客户群体

中低端客户群体

开工日期

2007年9月

竣工日期

2008年12月

销售现场

育红东街锦绣园底店150平米

销售道具

户型图、单页、沙盘

结构分布

一期多层15栋

主力户型

77~121㎡；

单元户数

一梯两户

销售价位

起价1738元/㎡，三层2138元/㎡

推广方式

市区销售点与现场相结合

楼层差价

部分楼层差价100元

付款方式

一次性付款、银行按揭（付五贷五）、公积金贷款

优惠政策

一次性付款优惠2%

物业服务

一般物业服务

物业费用

未定

3、项目综合分析

结合项目调查信息，对其优、劣势进行分析：

序号

项目名称

项目优势

项目劣势

备注

1

俊峰华庭·峰景C座

华裕地产品牌优势

良好地段优势，占据商