房地产市场的政府调控以公信力为视角.docx

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房地产市场的政府调控以公信力为视角

论文题目：

房地产市场的政府调控——以公信力为视角

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摘要

随着市场经济的不断深入发展，市场自身调节机制的缺陷不断显现，政府经济调控职能对于平衡市场经济发展越加重要。

房地产市场作为我国市场经济的支柱产业，近年来不断暴露出一些问题，政府不断采取相关措施调控房地产市场，其效果各异。

在政府行使调控职能的同时，也是政府公信力的构建与提升过程，政府公信力对于政府经济调控职能的发挥也有着一定的促进作用。

本文将重点结合当前我国政府房地产调控政策，分析当前政策对公信力的影响，并重点结合房地产市场实际情况，分析当前调控中不利于政府公信力增长的主要因素，并加以治理，以期能够根本的达到促进政府调控职能提升稳定和促进房地产市场稳定科学发展，以及维护并提升政府公信力的较好效果等。

关键词：

经济调控，楼市新政，政府公信力，磨损

目录

第1章绪论

第2章政府公信力与政府经济调控的关系简述

2.1政府公信力的概念及作用1

2.2政府经济调控的主要手段及目的1

第3章我国房地产市场政府调控对公信力的影响现状

3.1楼市新政对公信力的有力推动2

3.1.1房地产市场供给调控2

3.1.2房地产市场需求引导3

3.2对公信力的磨损4

第4章政府房地产调控政策对公信力损害的主要原因

4.1政府调控职能效果不佳5

4.2政府调控存在不良行为8

4.2.1土地政策导致房地产市场价格上涨8

4.2.2乱收费等问题导致房地产市场价格上涨9

4.3媒体宣传的夸大作用9

第5章加强房地产调控政策效果提升政府公信力的对策

5.1明确地方政府在经济调控中的地位和职能10

5.2建立个人信用体系，促进政策效果提升10

5.3积极引导媒体和社会监督，正确传播相关信息11

总结11

参考文献11

第1章绪论

房地产市场在我国市场经济中占据极为重要和特殊的地位，房地产市场的价格波动对我国居民及企业组织等都有着巨大的影响，并且成为各界关注的焦点。

尤其是近年来我国房地产市场的价格不断走高，我国房地产市场存在一定的泡沫问题几乎成为各界的认知。

这说明房地产市场的市场机制调节不足，必须由政府参与经济调节才能够逐渐促进房地产市场的稳定。

政府在房地产市场的调控政策和手段关系到政府经济职能的发挥情况，影响社会对政府公信力的认可程度，而政府的公信力业影响政府调控的效果等。

然而，近年来我国政府，尤其是地方政府关于房地产市场的宏观调控政策对公信力的影响是相对复杂的，尤其是其中对公信力磨损的情况相对严重，需要加以关注。

第2章政府公信力与政府经济调控的关系简述

2.1政府公信力的概念及作用

政府公信力，简言之就是政府履行对社会公众承诺的程度，在现代民主法治环境下，公信力已经成为衡量政府履职能力的重要指标。

一般来说，政府公信力主要通过屡行法定的政府职责和制定公共政策等表现出来，并且政府公信力将最终由公众对政府行为的支持程度表现出来。

市场经济下，政府经济职能已经成为政府职能的重要内容，并且成为与政府公信力存在密切关系的重要职能部分。

政府公信力是社会信用的核心内容和支柱部分，市场经济环境下，政府联系这社会公众个人、组织等，政府的每项决策及行为都将影响社会整体信用状况，影响社会整体环境等。

政府公信力是政府职能实现的重要保障，尤其是当前我国构建服务型政府的进程中，政府公信力将为政府服务的顺利进行等产生重要影响。

2.2政府经济调控的主要手段及目的

当前，我国政府经济调控的主要手段包括直接经济手段、政策手段和法律手段等，分别针对各经济部门的发展问题进行对应处置，常用的经济调控手段包括：

税收政策、土地政策、优惠政策等其他政策内容，也包括对经济各领域存在的不良现象的打击治理等法律手段等。

目前，我国房地产市场的经济调控主要是房地产市场专项政策，如2011年楼市新政的相关内容，包含2011年我国政府治理房地产市场的主要内容。

市场经济下，政府经济调控的主要目的在于弥补市场自身调节机制的缺陷，如市场调节机制自身的滞后性、限制性等不足，和部分市场失灵状态，以更好的维护市场经济环境下资源配置的优化进行。

针对房地产市场而言，当前我国政府调控房地产市场的主要目的在于消减过度投资及过快增长的房地产市场价格，以平抑楼市价格为核心消减房地产市场泡沫为主要目的，维护房地产市场的稳定和平稳发展。

这一目标的实现情况和程度，也是衡量政府房地产市场政策效果的主要标准。

第3章我国房地产市场政府调控对公信力的影响现状

为更全面完成全文分析，笔者将重点结合2011年国务院推出的楼市新政，或者“国八条”政策进行全面解读和分析，以房地产市场最新政策内容为基础，分析其对公信力的影响。

3.1楼市新政对公信力的有力推动

2011国务院颁布实施的楼市新政对于政府公信力有着一定的积极作用，其中针对房地产市场进行的调控主要内容包括：

3.1.1房地产市场供给调控

 ①进一步落实地方政府责任。

要求地方政府承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。

要求各城市人民政府在2011年都要根据当地实际经济发展目标、人均可支配收入以及居民住房的实际平均支付能力，合理制定适合本地区的年度新建住房价格控制目标，并向社会公布。

②强化差别化住房信贷政策。

对购买第二套住房申请贷款的家庭，首付款比例在全款60%以上，贷款利率在基准利率的110%以上。

各人民银行分支机构可适当根据当地政府新建住房价格控制目标和政策变动，遵循统一信贷政策基础，适当提高第二套住房贷款的首付比例及利率。

商业银行也需要严格执行差别化住房信贷政策，并接受监督检查，对出现的违规行为必须严肃处理。

③加大保障性安居工程建设力度。

各地要多渠道筹集保障性住房房源，可以采取新改建结合、购买与租赁结合等方式，进一步扩大住房保障制度的覆盖面。

并加强管理保障性住房，健全准入和退出机制，真正做到公开、公平、公正。

经济条件较好的地区，可以把建制保障房纳入住房保障工作范围。

同时，努力增加公共租赁住房供应。

3.1.2房地产市场需求引导

①合理引导住房需求。

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

②坚持和强化舆论引导。

对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。

对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

3.1.3楼市新政对公信力的推动

从上面的对楼市新政的内容介绍，可以看出，2011年楼市新政主要集中在对房地产市场的政策调控上，更确切的说：

在房地产市场供给的调控方面，以税收政策和政府监督职能等宏观调控的手段，调控房地产市场的开发供给的同时，加强政府财政投入和政策倾斜，大力发展保障性住房等增加市场有效供给；在房地产市场需求的引导方面，加强需求引导和舆论引导的同时，在房地产供给方面严控住房需求。

结合目前情况而言，新政中经济适用房政策的执行较多，并且对公信力的推动作用较明显。

经济适用房政策是我国社会保障体系的重要内容，自实施以来不断的完善和更新，这一保障性政策的主要目的是缓解中低收入群体的住房压力问题。

经济适用房是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。

下表是根据我国《经济适用住房管理办法》列出的简表，直观介绍我国经济适用房政策对经济适用房的基本要求和规定。

表3-1：

我国经济适用房的基本情况简表

购买对象

中低收入群体

销售价格

政府指导价格，以保本微利原则定价

供应主体

建筑方式

房地产开发企业

根据政府的统一规划与统筹安排组织建设

优惠政策

划拨土地、减免税费

产权性质

完全房产权

不完全地产圈

入市受限制

经济适用住房是在市场机制不能有效解决全体居民住房的情况下，政府为了保障中低收入居民的住房利益，通过统一规划来组织建设的住房。

由于它是政府调控和干预住房市场、以实物形式进行社会再分配的一种手段，所以在其开发、建设、分配、管理的过程中，都有政府的介入：

供应对象被限定为符合一定条件的城镇中低收入家庭，而不是面向所有具有住房消费需求的居民；在开发建设过程中，享有不同于一般商品住房的优惠条件，建设用地实行行政划拨、免交土地出让金，另外还减免相关税费，包括国家规定减免的和各地方政府根据不同情况给予减免的，以最大程度地降低建设成本，让利于民；实行政府指导价，按保本微利原则确定，使其价格低于同类商品住房的市场价格，以确保中低收入家庭在经济上可以承受。

这一政策的初衷在于切实维护更广大中低收入群体和家庭的基本权益，更好的解决中低收入家庭的住房问题，得到了较多的公众支持，并且推动政府公信力上升。

3.2对公信力的磨损

结合我国实际情况而言，我国房地产市场的价格近年来不断增长，其基本情况如下表3-2所示：

年份

1998

2000

2002

2004

2006

2008

楼市涨幅

3.30

2.87

3.69

14.40

5.50

6.50

居民平均个人收入涨幅

1.8

2.6

2.93

3.9

2.1

2.3

表3-2：

1998-2008年我国主要大中城市房屋售价涨幅（％）

结合上表3-2可以看出，我国近年来房地产市场价格的增幅已超过居民个人平均收入涨幅，并且其增幅较大，这就迫切需要政府采取有力措施抑制房地产价格过度增长。

而根据国家相关资料，我国房地产市场价格的构成要素与比重如下图所示：

图3-1：

我国房地产市场价格构成

结合上图3-1，我国房地产市场的构成主要与土地价格以及地方政府税费收取有关，并占据78%的绝对比重，这就说明在我国房地产市场的调控行为中，地方政府的土地政策及税费收取将会更大的影响其政策效果。

而结合2011年楼市新政中包括对土地的相关调控，其内容主要是：

严格住房用地供应管理。

各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。

今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。

对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。

对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

依法查处非法转让土地使用权行为。

第4章政府房地产调控政策对公信力损害的主要原因

4.1政府调控职能效果不佳

4.1.1政策执行中存在问题

2011年我国房地产市场的调控政策中，经济适用房政策对公信力的提升效果较高，但是，这一政策的执行中依然不断暴露出一些问题，并在一定程度上磨损政府公信力。

笔者以2011年7月A市全部经济适用房政策的落实情况为基础，对经济适用房政策的执行情况进行简答汇总，其情况如下所示：

下表4-1是此次调查中关于申请条件的汇总结果，可以看出，我国经济适用房的申请人申请条件，即申请经济适用房的身份中，政府及国企单位公职人员占30%，而教育科研机构占21%。

很显然，公务员和教育科研机构人员的申请占全部申请的较高比