我国保障性住房体系建设现状.docx

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我国保障性住房体系建设现状

我国保障性住房体系建设现状

张所续

（中国国土资源经济研究院北京101149）

摘要：

随着城市住房向着市场化和商业化迅猛推进,部分城市房价也随之一路飙升，中低收入群体无力购房的状况日益突出，并逐渐成了严重的社会问题之一，保障性住房的建设，成了当下政府和民众关注的热点。

通过分析我国保障性住房建设情况及存在的问题，提出一些针对性的建议。

关键词：

房地产市场,保障性住房,经济适用房,廉租房

随着我国经济发展和城镇化的推进，居住需求和攀升的房价矛盾日益突出，住房问题成为社会关注的热点、焦点问题。

解决中低收入人群的住房问题，不仅关系到国民的生存问题，也关系到一个国家经济发展和社会稳定。

近几年，国家不断加大住房保障力度，采取多种方式对不同困难类型家庭实施住房保障，解决了部分低收入家庭的住房问题，促进了经济、社会的协调发展。

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定建设标准、限定销售价格或租金的，具有社会保障性质的住房，它包括城市的廉租住房、经济适用住房，一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程以及自2009年开始由国务院确定的试点地区的农村危房改造工程。

1我国保障性住房发展历程

我国从1995年开始实施《国家安居工程实施方案》，推行保障性住房建设。

“安居工程”计划用5年左右时间，完成安居工程建筑面积1.5亿平方米。

安居房直接以成本价向中低收入家庭出售,并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。

为稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，1998年7月3日国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]第23号）。

通知要求：

1998年下半年，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

加快住房建设，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

新的住房保障体系主要分三个层次：

一是面对最低收入家庭的廉租住房；二是为中低收入家庭提供的经济适用住房；三是面向中高收入阶层的商品房，是完全市场化的。

2006年,温家宝总理在第十届全国人民代表大会第四次会议上作的《政府工作报告》中强调“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。

建立健全廉租房制度和住房租赁制度。

”

我国房屋价格“十一五”期间总体呈上升趋势（图1），2010年10月份，房屋销售价格指数为108.6，环比提高4.5%。

受2008年美国“次贷危机”的影响，我国房价指数降到历史低点98.3。

抑制房价过快上涨，解决低收入家庭的住房问题成为“十一五”规划中房地产政策调控的主要任务。

2007年国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），提出了住房保障制度的目标和基本框架，要求逐步扩大廉租住房制度的保障范围。

2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。

“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

图12005年7月-2010年10月房屋销售价格指数数据来源：

国家统计局

2010年8月21日，李克强副总理主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会时强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，以更大的决心更有力的措施，加快把保障性住房重大民生工程建设好，使人民群众住有所居、安居乐业。

2010年10月18日，十七届五中全会审议了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》。

和以往“五年规划”不同，“十二五规划”重点突出民生，“加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”，成为未来五年房地产市场发展的重要方向，计划每年新建保障性住宅500万套，力争还清3000套保障性住房的历史欠账。

2010年3月20日，国土资源部召开全系统视频会议，部署加强房地产用地供应和监管工作。

要求各地把握时序做好以住房为主的房地产供地计划，确保保障性住房用地供应。

把政府工作报告中确定的今年300万套保障性住房、280万套棚户区改造任务，按照有关部门分解数量在各地供地计划中落实。

2010年6月11日住房城乡建设部等六部委联合印发《关于做好住房保障规划编制的通知》，部署2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。

要求省级2010-2012年保障性住房建设规划要确保于2010年6月30日前上报住房城乡建设部等部门。

各级2010-2012年保障性住房建设规划要确保于2010年7月底前向全社会公布。

各级“十二五”住房保障规划要确保于2010年9月底前编制完成。

政府出台系列住房保障政策，运用土地、信贷等调控手段，保障中低收入家庭的住房。

以经济适用房、廉租房和“两限房”为主的住房保障体系逐步建立。

2我国保障性住房发展现状

截至2006年底，全国657个城市中，已经有512个城市建立了廉租住房制度，达到77.9%；累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租住房制度改善了住房条件；全国累计用于廉租住房制度的资金为70.8亿元。

2006年当年用于廉租住房制度的资金为23.4亿元，占1999年以来累计筹集资金的1/3。

已经开工建设和收购廉租住房5.3万套，建筑面积293.68万平方米。

2007年前三个季度，全国经济适用房投资完成额同比增长30.5%，比2006年同期加快21.6个百分点；占住宅投资的比重为4.4%，比2006年同期提高1.2百分点。

截至2007年6月末，全国656个城市中已有586个建立了廉租房制度，占89.3%。

2008年，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），要求多渠道筹集建设资金，加大保障性住房建设力度，全国在建的廉租住房63万套。

2009年，全国已完成新建和改扩建各类保障性住房200万套，各类棚户区改造130万户，农村危房改造76.9万户。

2010年全国城镇保障性住房建设项目、各类棚户区改造项目已开工410万套，占计划的70%；农村危房改造已开工68万户，占计划的56%。

随着保障性住房体系在我国逐步确立，国家不断加大对保障性住房的投资建设力度，特别是2007年国务院出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），经济适用住房投资额不断增长，年增长率保持在15%以上（图2）。

2008年中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元，2009年保障性住房支出达到550.56亿元，2010年又安排住房保障支出992.58亿元。

图2我国历年来经适房资金投入情况数据来源：

中国指数研究院

优先保证保障性住房用地，全力解决低收入家庭的住房问题。

2009年全国保障性住房用地实际供应1.04万公顷，同比增加30.9％，棚户区改造用地实际供应0.3万公顷；农村危房改造用地实际供应0.9万公顷，较好地确保了城市廉租房、经济适用房建设用地供应。

2010年4月15日，国土部通报2010年全国住房用地供应计划情况。

2010年全国住房建设用地拟供应量达到18.5万公顷,同比增幅超过135%,其中保障房用地供应为2.45万公顷,同比增幅超过123%。

其中经济适用房用地1.74万公顷，占保障性住房用地总量的71%，与去年实际供地相比增加79%;廉租房用地0.71万公顷，占保障性住房总量的29%，与去年实际供地相比增加472%（4.7倍）；棚改房用地为3.66万公顷，占住房供地计划的20%；中小套型商品房用地为8.04万公顷,占住房供地计划的43.5%；三类用地供应合计占到了2010年全国总供地计划的76.6%（图3）。

图32010年全国住房用地供应计划情况数据来源：

国土资源部网站

以北京为例，2010年北京计划供应住宅用地2500公顷，其中，廉租房和经济适用房和中小套型商品房用地占比70%。

土地供应量及保障性住房用地占比同比2009年大幅提高（图4）。

图42005-2010年北京住宅及保障性住房用地供应量

数据来源：

北京国土资源局

3存在问题

自我国实行保障性住房政策以来，许多低收入家庭的住房条件得到改善。

但在看到可喜成绩的同时，我们还应看到在此过程中存在的问题。

（1）法律政策保障不到位。

我国由于经济改革和市场经济的运作，社会保障制度尚未完善，相关法律政策缺乏。

在保障性住房申请过程中的弄虚作假行为屡有发生，缺乏强有力的法律制约。

对弄虚作假的申请者，只是处以驳回申请或者取消其轮候资格，罚款5000元，并三年内不予受理其保障房申请的惩罚。

这跟其一旦成功申请保障性住房动辄获几十万甚至上百万的收益相比，违法成本实在太低了。

（2）供地计划数大量节余。

由于在制定计划和统计时口径不统一，未考虑实际用地中利用存量土地等因素。

许多利用原址、多余安置房源和政府回购的保障性住房建设无需供地，造成计划用地大于实际用地面积。

（3）用地选址相对偏远，一些地区出现保障房空置。

地方政府考虑自身土地收益问题，造成选址难。

在城区位置较好的地方，征地拆迁的成本高，保障性住房建设资金不足，往往难以选址；在偏远位置，道路、交通、医疗、教育等市政配套基础设施相对滞后，居民生活不便，造成居民不愿搬迁，保障性住房空置的现象。

（4）跟踪监管难到位。

当前，保障性住房建设仍然存在着一些不规范的行为，违规操作、边报边用、擅自改变土地用途、配套的经营性用地规避招拍挂等现象时有发生。

4建议

（1）建立健全法律体系，对住房保障政策的制定实施提供法律保障。

任何企图通过弄虚作假、虚报信息、权钱交易等非法手段，骗购保障性住房、牟取利益的行为都须受到法律、法规的处罚和追究。

引入银行诚信体系，对于在申请保障性住房中弄虚作假者，在今后申请贷款、就业等方面进行限制，斩断伸向保障性住房的“黑手”。

（2）年度保障性住房供地计划实行弹性化政策。

供地计划受建设资金、规划等不确定因素影响较大，实际供地与计划安排存在较大差异，建议允许各地在不突破年度土地利用计划总规模的前提下，可以根据保障性住房建设实际用地需求，合理调整年度保障性住房用地计划规模和结构。

（3）进一步完善保障性住房用地政策。

允许对廉租房与经济适用房小区内配建的商业等服务设施用地，在严格执行有关规定前提下，实行土地面积分摊、协议出让供地。

同时，明确保障性住房进入市场的条件、程序、费税政策等，完善房地产市场体系，促进房地产市场健康平稳发展。

（4）进一步加强批后监管，规范保障性住房用地秩序。

建立严格的保障性住房供地公示制度，向社会公开各类保障性住房建设规划、年度供地数量、布局、用地审批等情况。

建立保障性住房建设情况定期报告制度，提高公开性和透明度；加强对保障性住房规划实施、计划执行、土地供应以及建设目标完成等情况的监督检查。

加强实地巡查和执法监察，地方政府及国土资源部门要依法查处违规操作、未批先用、擅自改变用途等违规行为，规范用地管理秩序。

（5）改善财税体制，加速产业结构调整。

减少地方政府的财政赤字，同时将土地出让金纳入财政体系，杜绝对于"土地财政"的依赖。

调整产业结构，从过度依赖投资拉动经济增长的模式转变为投资、消费和出口等多方面共同推动经济发展。

（6）加强群众监督机制建设。

在保障性住房土地供应、建设及保障性住房申请公示等方面，发挥社会的力量，建立群众监督举报机制，对举报违法违规用地、提交虚假保障性住房申请资料等情况的举报人一经查实给予重奖。

温家宝总理在全国人民代表大会上的政府工作报告中多次强调，把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度。

根据我国国情探索建立具有中国特点的住房建设和消费模式，建立健全廉租房制度和住房租赁制度，抓紧建立住房保障体系。

加大对闲置囤积土地、炒地炒房、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

住房问题是一个民生问题，需要依靠政府和市场双重力量支撑，任何一个国家都不会只是依靠市场去解决。

建立健全保障性住房体系，解决低收入家庭住房问题，抑制房价过快上涨，成为“十二五”乃至更长一段时间内，房地产政策调控的主要任务。

参考文献：

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[2]刘传俊,吴世泽,李亨英.关于我国住房保障休系建设的几点思考[J].中国房地产,2009（11）.

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[7]朱丹丹.浅析我国住房公积金支持保障性住房的新规[J].经济论坛,2010（08）.

[8]陈慧颖.浅谈“保障性住房”建设[J].建筑与预算,2010（03）.

Theconstructionofaffordablehousingsystemstatus

Suoxu-zhang

（ChineseAcademyofLandandResourceEconomics,Beijing,101149）

Abstract:

Withtheurbanhousingmarketandtowardcommercializationofrapidprogress,somecitiesalsowillbesoaringprices,thesituationoflow-incomegroupsunabletopurchaseincreasinglyprominent,andgraduallybecameaserioussocialproblem,theprotectionofhousing construction,becametheimmediatefocusofattentionoftheGovernmentandthepeople. Byanalyzingtheconstructionofaffordablehousingandtheproblemsandputforwardsomespecificrecommendations.

Keywords:

Realestatemarket,low-incomehousing,economicallyaffordablehousing,low-renthousing