物流转换华东干货商贸中心项目可行性研究报告.docx

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物流转换华东干货商贸中心项目可行性研究报告

物流转换华东干货商贸中心项目

可行性研究报告

序言：

该项目本属物流型企业，总体量约为2万平米，主要因为以下三点原因，所以项目需要改性：

一、洪城商圈发展至今，18个专业市场均在其中，***省绝大多数日常用品、电子产品均从此处发出，交通及道路已经不堪重负。

二、原有物流产业在经济快速腾飞的今天，不仅没有解决交通及道路的负担，还将已经拥堵的交通变的难以前行；至此它已经阻碍了城市规划及商圈前进的脚步。

三、根据南昌市对物流产业的发展指导意见，已经规划了五大物流基地；而原***物流园在物流市场竞争白日化的现状下园区大部一直处于闲置状态，给企业生存带来承重负担。

第一章业态转变的背景

第一节南昌发展方向

一、中部崛起，不再是口号！

***位于长江中下游，处于位于中国的中部位置，古称江南，是物产丰富的鱼米之乡；不仅拥有丰富的农业资源和矿产资源，还是中国经济比较发达的内陆对外开放省份。

其地段优势明显，均被一线或者较发达城市环抱；如浙江、广州、上海、江苏等。

而今，借助城市快速发展“中疏”行业的趋势，大力发展以“中疏”为相关经济、运输和产业链接的发展。

二、依托交通，产业运输调配覆盖全国

***由于占据中国中部核心地段，又在地里优势上占据水陆空三大核心，天时、地利皆有，只缺人和。

铁路：

***铁路交通运输发达，南昌局为中国最重要的铁路局，管辖***和福建的铁路，全省以京九、浙赣、皖赣、鹰厦、武九5条铁路为骨干，另有横南、向乐、分文、弋樟、张塘、张建、新泰等支线。

另外规划中的京台高速铁路（从北京至台北）、昆台高速铁路（从昆明至台湾高雄）、沪昆高速铁路（从上海至云南昆明）、九景衢铁路（从***九江至浙江衢州）都从***经过，其中京台高速铁路经过赣东北上饶，合福高速铁路（合肥至福州）杭长高速铁路（杭州至长沙）都将经过赣东北上饶和省会南昌等地。

公路：

***省公路系统相当发达，高速公路通车总里程达到3900多公里（截止2011年末），位居全国第四位。

省会城市南昌北往九江（昌九高速）、南至赣州（赣粤高速）、西至萍乡（沪昆高速）、东连上饶至浙江、上海（梨温高速）的高速公路已建成通车。

此外还有九景高速（九江到景德镇），景婺黄高速（景德镇到婺源到黄山）武吉高速公路也已通车，经过铜鼓、宜丰可到吉安直至广东，沿沪昆、梨温、赣粤等高速可直接进***，直达南昌市和庐山等地方。

此外，省内还有6条国道，分别是东西向的316国道（福州至兰州）、319国道（厦门至成都）、320国道（上海至云南瑞丽）、323国道（瑞金至云南澜沧）和南北向的105国道（北京至珠海）、206国道（烟台至汕头）。

其中105和206国道双双纵贯***。

航空：

***民用航空运输发展迅速，已形成了一个以南昌为轴心，自北向南，以九江、樟树、泰和、吉安、景德镇、赣州连接全国和世界各地的航空运输网，南昌昌北国际机场是我国重要的枢纽干线机场，国际客运及货运的航空枢纽，是亚洲繁忙的国际机场，***还有赣州、景德镇、九江、和井冈山4个民航机场。

机场等级4C级的上饶三清山机场已经于2009年开工兴建，立足上饶，辐射赣东北上饶、鹰潭、抚州等地，主要服务于三清山、婺源、龟峰、龙虎山、黄山等旅游区，可供波音737等飞机起降。

宜春明月山机场于2009年7月26日正式奠基，主要辐射赣西新余、宜春、萍乡三市，该机场的开建意味着赣西空中运输不再是空白。

其中，赣州黄金机场为中国首个支线航空发展试点城市大型机场，引进全国地级市首家航空公司基地。

水运：

九江为重要内河港口，水运干线形成两纵两横的格局；干将和信江为两纵，长江和昌江为两横，全省通航里程4937公里。

南昌大水运还将修建6大港区：

东新港区、鸡山港区、张洲港区、龙头岗港区、樵舍港区、昌东港区。

并且上饶市境内现有9个港口，水运货物吞吐量为354.2万吨，旅客吞吐量为82.9万人。

全市共有码头168个，其中客运码头20个，货运码头148个。

全市共有运输船舶330艘，其中客船48艘，1166个座位，货船282艘，16029个吨位。

三、以鄱阳湖生态经济区为华中生态经济的核心区，大力发展各相关环保经济产业

鄱阳湖生态经济区是华中生态经济的核心区，当前正建设中国经济强区，全国大湖流域综合开发示范区，建设长江中下游水生态安全保障区，加快中部地区崛起的重要带动区，建设国际生态经济合作重要平台，连接长三角和珠三角的重要经济增长基地。

依托鄱阳湖生态经济区，加大充分利用好长江沿岸的交通便利及***的丰富物产，大力投资并引进各项企业及技能。

并以生态农业前景为切入点，大力发展绿色农产品成为重要增长点，从而建设新型环保、富饶、创新且美丽的新***。

并将***红色文化及绿色旅游产业发展壮大。

四、省会南昌即将迎来历史性的时刻

自2009年12月国务院正式批复了鄱阳湖生态经济区发展战略，这也是***省第一个地区性的国家发展战略。

***省会南昌市即将迎来历史最大契机。

【小结】

为做好迎接发展最大契机的到来，南昌城市面貌、经济规划、城市发展策略也将迎接更新的挑战。

所以，调整改造原有不利于城市及经济发展的产业和布局已经势在必行。

摆脱脏乱差及原有交通混乱和调整新型产业模式也成为南昌政府当前最大的工作。

尤其，老城区物流性产业已经阻碍了南昌现有城市的发展，所以产业调整势在必行！

第二节南昌物流产业的发展方向

南昌市2008—2009年商贸物流业发展指导意见

为贯彻落实市委九届四次全委（扩大）会议精神，落实创业富民创新发展的工作思路，积极实施市政府《关于加快我市区域性商贸中心和现代物流中心建设的推进意见》，根据《南昌市2002—2010年商业发展规划》和《南昌市2007-2020年物流业发展规划》总体要求，进一步加强对我市2008—2009年商贸物流业发展的科学规划和合理布局，有效配置商贸物流业资源，提升商贸物流业的整体功能，现结合我市商贸物流业发展现状，就我市2008—2009年商贸物流业发展提出如下指导意见：

一、指导思想

按照市委、市政府提出的把南昌建设成区域性商贸中心和现代物流中心的战略发展思路，以“十七”大精神为指导，进一步落实科学发展观，以促进城乡市场繁荣、增强便民利民功能，降低物流成本、提高经济效益为目标，以调整、提高、创新、发展为主线，不断增强商贸物流业的服务功能和辐射功能，加快实现商贸物流业现代化，促进商贸物流业的和谐发展，为经济发展提供新的动力和重要支撑。

二、发展要求

围绕区域性商贸中心和现代物流中心目标，以商贸物流业发展规划为依据，以项目建设为抓手，加快商贸物流业基础设施建设，完善商贸物流业布局，提升商贸物流业功能，加快建设市级商业中心—区域商业中心（以下简称区级商业中心）—社区商业中心—卫星城镇商业中心—乡村级“农家店”—大市场—大物流七位一体的多层次全方位的商贸物流业发展体系。

在提升和完善老城区市级商业中心和中央商务区的同时，扩大商贸业布局和构架，推进城东、城南、城西、城北和高新区、经开区区级商业中心建设。

实施社区商业“双进”工程，推动社区商业发展。

加快卫星城镇的发展，在广大农村乡（镇）、村，积极实施商务部“万村千乡”市场工程，改善农村商贸业面貌，促进城乡商贸业协调发展。

加快商品市场升级改造，引导商品市场合理布局，提升商品市场的区域性集散功能，促进我市城乡市场繁荣。

加快物流业发展，加大物流资源整合力度，完善物流业布局，推进以物流基地为重点的公共物流区建设，加大招商引资力度，培育现代物流企业，提高物流业的信息化水平，提升物流业的整体功能。

通过对商贸物流业七个层次内容的建设，逐步建立与城市发展战略地位和经济发展水平相适应，布局合理、结构优化、功能先进、配套完善的现代商贸物流体系，提高城市综合竞争力。

三、规划导向

（一）市级商业中心

1．老城区市级商业中心

老城区市级商业中心是以八一广场为中心，以中山路、胜利路为商业主干道向周边辐射形成的商圈。

老城区市级商业中心经过快速发展，目前已是商家林立。

在商圈内既驻扎了南昌本土的大型零售企业百货大楼、洪城大厦和洪客隆，又落户了国内外大型商业沃尔玛和百盛百货、深圳天虹百货等连锁企业，商圈内的中山路精品街和胜利路步行街开设了各类品牌专卖店400多家，整个商圈商业总面积达50多万平方米，经营业态丰富，购物环境优美，汇集了众多国内品牌产品和部分世界名品，种类繁多，档次较高，吸引了众多的南昌本地顾客和外地游客，已成为南昌最繁荣的商业标志性区域，具备了较强的区域辐射力和集聚力。

但由于在节假日和下班时间人口过度密集，周边交通会出现短时拥堵。

未来老城区市级商业中心在保持繁荣繁华的同时，应提升百货大楼的规模和商业功能，增强其综合服务和辐射功能。

加快恒茂花园商业项目的建设，引进大润发购物广场等1至2家大型商家进驻。

加快胜利路步行街大型商贸设施建设，完善时代广场和胜利广场等商业项目的功能，提升步行街的品位和功能。

加快中山路商业街商业业态结构调整，增强综合服务功能。

扩大市级商业中心的商业体量，逐年对百货大楼、丽华大厦、洪客隆、财富广场、百盛百货、天虹百货等商业项目进行业态调整，改善和提升购物环境，完善经营服务功能，拓展延伸新的经营服务领域，增加休闲、餐饮消费服务设施比重，满足顾客多方位的消费需求，增强繁荣繁华气息，进一步提升老城区市级商业中心的凝聚力和辐射力。

鼓励设置：

高中档专业店、品牌专卖店、高中档餐饮店、老字号网点、文化休闲娱乐网点

适度设置：

便利店、生活服务网点、生鲜超市

限制设置：

大型综合超市、百货店、低档餐饮店、集贸市场、仓储商店、歌舞娱乐网点、桑拿洗浴按摩店

   在老城区市级商业中心建设经营面积5000平方米以上商业网点，须经市网点办论证，同时还须按公安交管部门的要求同步建设停车场，并做好项目交通影响评估报告，以确保交通畅通安全。

2．新城区市级商业中心（红谷滩中央商务区）

新城区市级商业中心位于红谷滩新区中心区，目标定位为南昌市中央商务区（CBD），是促进消费结构升级的主要拉动力量，是城市繁荣的窗口，是城市形象的精华。

中央商务区的建设应按照“超前规划、分步实施、逐步完善”的工作思路，超前配置商业设施。

高起点、高标准建设区域内联发大厦、国际金融大厦等商贸服务设施。

加大商业项目的招商和建设力度，逐步引进国际品牌专卖店，以及国内外著名品牌旗舰店，发展新的专业特色街区和国内外著名品牌汇聚区，使红谷滩新区成为国际时尚精品品牌汇集区、独具魅力的文化娱乐集聚区。

通过对商贸服务业项目的推进，逐步使红谷滩新区发展成为人气旺盛、市场繁荣、功能齐全的现代化新都市。

根据商贸业发展的内在要求和我市商贸业发展的实际情况，红谷滩中央商务区的建设应分两步进行，第一步先按未来中央商务区的构架进行设计和布局，并逐步进行建设；第二步建设成为我市的中央商务区。

每年建设1至2个大型综合性的商业商务项目，尽快提升中央商务区的功能。

鼓励设置：

大型购物中心、大型综合超市、高档百货店、国际品牌专业店、国际品牌专卖店、休闲购物广场、商业风情街、五星级大酒店、高中档餐饮店、老字号网点、生鲜超市、文化休闲娱乐网点、生活服务网点以及金融、证券、保险和信息等现代服务业网点

适度设置：

仓储商店、便利店、集贸市场、歌舞娱乐网点、桑拿洗浴按摩店

限制设置：

商品市场

在中央商务区建设经营面积5000平方米以上商业网点，须经市网点办论证，同时还须按公安交管部门的要求同步建设停车场，并做好项目交通影响评估报告，以确保交通畅通安全。

（二）区级商业中心  

区级商业中心是城市商贸业发展的增长点，是中心城区商贸业科学布局的重要环节及节点，对扩大城市商贸业框架，增强商贸业的辐射力具有十分重要的作用，是近几年我市商贸业重点建设内容之一。

应加大区级商业中心发展力度，加快业态布局，使之符合区域内居民需要，并具备一定的集聚辐射功能。

应结合各个区域的特点，以及