业主大会将决定物业去留修改版.docx
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业主大会将决定物业去留修改版
第一篇：
业主大会将决定物业去留
业主大会将决定物业去留
业主大会掌握物业服务企业的“生杀大权”。
业主委员会应当根据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业，并书面告知辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会。
业主成了真正的主人
业主委员会应当在作出决定后三日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告。
业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。
业主认为业主大会、业主委员会的决定侵害其合法权益的，可以要求辖区物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）依法处理，也可以请求人民法院予以撤销。
小区内车辆失窃物业公司应负责
物业服务企业应当依照物业服务合同的约定提供物业服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
低收入业主可申请物业费补贴
低收入困难家庭业主依照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，可以向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体对象及标准由各县（市）、区人民政府规定。
逾期不交纳物业费法院见
业主未依照物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业有权催交，要求其限期交纳；业主委员会应当协助物业服务企业进行催交。
业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。
业主欠交物业费将被公示
业主违反物业服务合同约定，经书面催交，无正当理由逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。
物业有权叫停噪音扰民等行为
物业服务企业发现物业管理区域内有违法搭建建筑物或者构筑物、违反规定饲养动物、违反规定停放车辆、制造噪声干扰他人正常生活、违规装修等行为的，应当劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。
小区车库告别“只售不租”
建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况，并与业主协商处分空置的车库、车位。
为了保证车库、车位的充分利用，业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
未首先满足业主停车需要的，建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。
物业管理区域内的地下人民防空工程设施平时用作停车位的，应当向全体业主开放，不得设置专用停车位。
建设单位不得将停车位出售或者以专用车位形式出租。
公共配套设施收益归全体业主
从法律上看，公共配套设施的收益，比如停车费、公共部位的广告收益应由业主大会或业主委员会进行管理。
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第二篇：
业主大会如何选聘物业公司
业主大会如何选聘物业公司
（2009-07-2815:
33:
36）
小区的物业管理服务合同到期了，许多业主希望能更换物业公司，但许多业主委员会却苦于不知道更换的程序，或者为避免麻烦事，在没有征得业主大会同意的前提下擅自和原物业公司续签合同，从而损害了广大业主的利益。
那么选聘和解聘物业公司这事具体应该如何操作？
怎样才算真正维护广大业主利益的呢？
根据《物业管理条例》（国务院令379号）第十二条的规定：
“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式……业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
……”由此可知，业主大会决策制度是条例的核心内容，选聘、解聘物业管理企业属于小区重大事情，直接关系业主的安居乐业，应该经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上同意。
北京物业专业律师认为，续聘物业管理企业属于选聘物业管理企业的一种特定说法，也应该经过业主大会通过；但是为了简化程序，可以在业主大会议事规则对续聘物业公司作出简化手续的约定，比如授权业主委员会采取公告的形式向全体业主征询意见，如果采取书面形式主动提出要求更换物业公司的业主没有达到20%以上，则可以授权业主委员会续签物业管理合同。
但是这种续聘的授权必须在议事规则中给予明确方可操作，如果业主大会议事规则对此没有约定，则应该由业主委员会根据条例和议事规则对选聘物业管理企业的规定，通过召开业主大会对续聘物业管理企业作出决议，再由业主委员会根据业主大会决议作出续聘或者解聘的决定。
业主大会对续聘物业管理企业需要征询的内容至少包括：
1、是否续聘前任物业管理企业；
2、物业服务合同内容是否需要完善或者变更（至少包括服务标准和收费标准）；
3、如果解聘前任物业公司采取何种方式选聘新的物业管理公司（包括公开招标、邀请招标以及询价征询等方式）；
4、如果采用招标选聘新的物业，相关费用标准和授权业主委员会决定范围；
5、业主选聘物业管理企业一般由业主大会授权业主委员会提出具体方案，经业主大会通过后由业主委员会具体实施。
业主委员会在选聘物业管理公司时，可以采用招标或其他方式进行。
目前，大多数小区采用询价后向业主征询意见的方式。
我们认为这是极不规范的，很容易造成暗箱操作，损害业主的权益。
根据我们的实践经验，采取招标方式是杜绝暗箱操作维护业主公共利益的基本保证。
目前北京、成都、南京等市已经出台规定，明确要求业主大会选聘物业管理企业必须采取招标方式。
据有关部门透露，本市有关强制要求业主大会采取招标形式选聘物业企业的规定尚在研究之中。
我们认为，应该根据《招标投标法》明确规定业主大会选聘物业管理企业时必须聘请物业管理招标代理机构采取招标方式。
在选择合适的物业管理企业时，要注重考虑企业的服务质量与管理费用，即通常讲的质量价格比。
因此，应根据居住区域所属保障、改善、舒适等不同房屋类型以及全体业主的消费观念、消费水平，选择相应的企业，最好考虑选择在本小区附近有管理服务项目的企业，这样企业可发挥规模效应，降低成本。
另外，经验表明，由业主委员会成员以外的招标代理机构或者行业协会推荐物业管理企业为邀标单位比较公正。
对于被推荐的单位，业委会应当和招标代理机构或者专业人士在询价征询前进行一番“明查暗访”，查明这家物业公司的业绩和市场口碑，并广泛听取业主的意见。
在询价确定物业管理企业的时候，有的业委会采用“两步走”的方法，效果颇佳。
第一步由业主（代表）大会对经“明查暗访”后筛选出来的企业进行首轮选择，选出得票的2—3家企业；第二步，业委会与这些企业具体商议物业管理服务合同，重点是服务内容和收费标准，最后通过业主大会投票表决的方式选定一家企业。
参照《上海市居住物业管理条例》和市房地局颁发的原《加强业主委员会管理若干规定》，以及一些业主委员会运作的经验，下面的做法可以借鉴。
1、区、县房地产管理部门赋有对所在地的业委会指导、检查的日常管理责任，因此业委会应把要解聘、选聘物业管理公司的做法及时告知房地办事处，必要时向街道（乡镇）有关部门、居委会通报，以得到他们的支持和指导。
2、业委会应当就解聘、更换物业管理公司召开会议和作出决定，并由全体出席会议的人员在会议记录上签字。
3、业委会应当按照议事规则的规定，及时召开业主（代表）大会，对物业管理企业选聘事宜作出决定。
由于业主委员会只是业主大会的执行机构，并且没有自行招标的能力，业主委员会应该按照《招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《上海市居住物业管理招投标暂行规定》等规定来完成招标工作。
而且业主大会、业主委员会通常没有自行招标的能力，应该委托物业管理招标代理机构全程代理物业管理招标工作，并且能够形成三方相互牵制、相互制约的机制，可以杜绝出现暗箱操作、滥用职权等违规事件，使得物业管理招标工作真正做到透明化。
4、业委会和召开业主大会作出的决定，必须以公告形式告知全体业主，并书面通知物业管理公司。
5、业主委员会在与新选聘的物业管理公司签订服务合同之后的十日内，解聘的企业应当将该物业管理区域内的下列档案资料移交给业委会或者新选聘的企业，并办理移交手续：
（1）各类物业设施的验收、接管档案（图、卡、册）；
（2）与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同资料；（3）物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；
（4）共用设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、传真、改造、维修记录凭证；（5）维修基金以幢为单位的分户清册或资料；（6）房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；（7）财务收支帐册；
（8）公共配套设施的产权及收益归属清单；（9）物业管理所必须的其他资料。
第三篇：
成都市物业管理业主大会规程
成都市物业管理业主大会规程
为规范物业管理业主大会的设立和运作，根据《物业管理条例》等有关法规和政策规定，结合成都市实际，现将我局制定的《成都市物业管理业主大会规程》印发给你们，请认真研究执行。
执行中有什么问题，请及时与我局联系。
《成都市房产管理局关于印发〈成都市物业管理业主大会规则（试行）〉的通知》（成房物管〔2003〕3号）同时废止。
附件：
成都市物业管理业主大会规程
二○○三年十二月二十二日
成都市物业管理业主大会规程
第一章总则
第一条为了规范物业管理业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》等法规、政策，结合成都市实际，制定本规程。
第二条本规程适用于本市行政区域内物业管理活动中业主大会的成立、运作和监督。
第三条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第四条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
物业管理区域的划分按有关规定执行。
业主大会应当设立业主委员会作为其执行机构。
第五条成都市房产管理局负责本市行政区域内物业管理业主大会的监督工作。
各区（市）县房产管理部门负责作好本行政区域内业主大会及其业主委员会的指导、监督工作。
第二章业主大会
第六条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条业主大会自按规定程序召开首次业主大会会议之日起成立。
第八条业主大会依法履行以下职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第九条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对物业管理区域内全体业主具有约束力。
第十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项依法作出约定。
第十一条公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的，商品房出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的，业主应当筹备业主大会的成立。
第十二条业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区（市）县房产管理部门（以下简称当地主管部门）和街道办事处（镇人民政府，下同）、社区居民委员会的指导下，由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
筹备组组成以后，筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告，并告知当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会。
首次业主大会会议的组织费用，由该物业的建设单位承担。
第十三条筹备组应当认真履行服务职责，做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）宣传物业管理的有关法规、政策；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款
（一）、
（二）、
（三）、
（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
第十四条业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；订立买卖合同尚未取得房屋所有权证的物业买受人，其房屋竣工并已交付的，参照房屋所有权人进行业主身份认定。
前款确定或认定的房屋业主超过一人的，推选一人参加业主大会会议。
无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人参加业主大会会议。
第十五条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积确定。
一般以每1平方米为1个投票权计算业主的投票权数，不足1平方米的部分采用四舍五入计算。
首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。
第十六条筹备组一般应自组成之日起30日内在当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会的指导下，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
筹备组应当在业主委员会选举产生后3日内向其移交全部资料。
第十七条首次业主大会会议未能审议通过业主公约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会的，应当重新筹备成立业主大会。
第十八条业主大会成立后成为同一物业管理区域业主的，自动成为业主大会成员，并应当遵守业主大会通过的业主公约、业主大会议事规则和有关决定，在办理有关房屋交接手续时还应对其予以书面承诺，由业主委员会记录存档。
第十九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）20％以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
期召开。
第二十条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议通知和有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
发生重大事故或者紧急事件等需要及时处理的，也应当及时通知和公告。
召开住宅小区业主大会会议，应当同时告知街道办事处、社区居民委员会。
第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，业主大会会议方为有效。
第二十二条业主本人因故不能参加业主大会会议的，可书面委托代理人参加。
第二十三条单位业主派代表参加业主大会会议的，其代表应持有效的委托证明资料。
第二十四条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元（楼层）等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议；业主代表因故不能参加会议的，业主可以另外推选一名业主代表参加。
业主代表的产生应经相应区域内1/2以上投票权的业主书面同意。
第二十五条推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第二十六条业主大会会议的表决，一般采用1个（户）业主1份表决票的方式。
表决票上应标明业主的姓名，楼栋单元门牌号，建筑面积，投票权数，表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人签名等内容。
第二十七条业主大会会议作出重大事项决定应当通过书面形式签字表决，其表决票的发放和回收应有表决人的签字。
第二十八条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘与解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案、分担业主大会及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准与收费标准、以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
第二十九条业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准。
第三十条业主大会成立后，业主大会会议的决定以业主委员会的名义发布或签署。
业主委员会应当对业主大会会议作书面记录并存档。
第三十一条业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主委员会应在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。
第三十二条业主应当参加业主大会会议。
业主不出席、也不委托代理人参加业主大会会议的，业主代表不出席、所代表的业主也不另推选业主代表参加业主大会会议的，视为弃权，但应当遵守业主大会作出的决定。
第三章业主委员会
第三十三条业主委员会由5至15名委员组成，设主任1名，副主任1至2名，具体由业主大会议事规则约定。
第三十四条业主委员会实行任期制，一般每届任期3年，具体由业主大会议事规则约定。
业主委员会任期届满之日起资格自动终止。
业主委员会委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。
第三十五条业主委员会依法履行以下职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务合同的履行，配合解决物业管理活动中的重大问题；
（四）监督业主公约的实施，协助调解物业管理活动中的纠纷；
（五）法律、法规或者业主大会依照法规、政策赋予的其他职责。
第三十六条业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
第三十七条业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要工作时间。
第三十八条业主委员会委员候选人可由幢、单元（楼层）等业主代表产生，业主人数较多的可由幢（楼层）业主代表产生。
第三十九条业主大会会议选举业主委员会委员，实行差额选举，经与会业主所持投票权1/2以上通过，且得票多的当选。
候选人得票相等不能排位当选的，应对得票相等的候选人再次选举确定。
已选出的业主委员会委员人数少于业主大会议事规则规定人数的，应在当选之外的其他候选人中再次选举确定。
第四十条确因不能按业主大会议事规则规定的人数选出业主委员会委员的，可按实际选出的人数为准确定，具体由业主大会议事规则约定。
第四十一条业主大会会议选举产生业主委员会后，业主委员会应当按照法规、政策的规定，同有关单位办理物业相关移交手续。
第四十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按照规定，持业主委员会备案表、业主大会与会议情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会任期与委员名单、街道办事处与社区居民委员会签署的意见等资料向当地主管部门备案。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。
第四十三条当地主管部门在收到备案资料之日起7个工作日内，对符合条件的予以备案；对不符合条件的应书面说明不予备案的理由。
第四十四条业主委员会凭备案文件向有关部门申请刻制印章、办理代码登记和开立专项维修资金账户等事宜。
第四十五条经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议，会议召开3日前应当通知全体委员。
第四十六条业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
第四十七条业主委员会会议应当有1/2以上委员出席，作出决定必须经全体委员1/2以上同意。
业主委员会的决定应当在决定产生之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。
第四十八条业主委员会任期届满前应完成换届选举工作。
其届满2个月前，应组建换届选举筹备组；换届选举筹备组由本届业主委员会委员、部分非委员业主组成。
第四十九条换届选举筹备组应在当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会的指导下，在业主委员会任期届满前2个月内召开业主大会会议，进行换届选举。
换届选举中本届业主委员会应报告任期内的工作情况。
第五十条业主委员会不组建换届选举筹备组召开业主大会会议的，当地主管部门可督促其限期召开；逾期仍不组建换届选举筹备组召开业主大会会议的，业主可在当地主管部门及街道办事处、社区居民委员会的指导下开展业主委员会换届选举工作。
第五十一条业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。
第五十二条经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定。
第五十三条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动中止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）有犯罪行为的；
（三）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；
（六）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
前款
（一）项情形发生的，业主委员会委员资格自动中止后自然终结；其他情形发生的，其委员资格自动中止后，经业主大会会议决定通过，其委员资格终结。
业主委员会委员资格自然终结或中止的，业主委员会应当记录并保存相关资料。
第五十四条业主委员会委员变更或资格中止的，应当自变更或资格中止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物，移交给业主委员会或业主委员会会议决定的其他委员。
第五十五条业主委员会委员因故缺额时，应在下一次业主大会会议召开时补选；缺额人数超过1/4的，应及时召开业主大会会议补选。
补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。
第四章其他
第五十六条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。
第五十七条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
第五十八条业主大会业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人依法承担相应的法律责任。
第五十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，当地主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会及其委员违规或超越职权作出决定，侵害他人合法权益的，依法承担相应的法律责任。
第六十条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在当地主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
业主大会解散前，业主共同财产清算结束后30日内，业主委员会应按规定向有关部门办理业主委员会备案、印章等注销手续，并将保管的其他档案资料移交当地主管部门。
第六十一条业主委员会违反法规、政策等规定以虚假资料取得备案的，由当地主管部门责令限期改正；对逾期仍未改正的，由当地主
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