金源国际建设项目申请报告.docx
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金源国际建设项目申请报告
金源国际
建设项目申请报告
第一章总论
1.1.项目背景
1.1.1.项目介绍
项目名称：
“**国际”项目
建设单位：
某置业有限公司
法人代表：
注册地址：
**
1.1.2.建设单位概况
某置业有限公司系**独资企业，成立于2006年12月13日，现有注册资本700万美元，主营普通住宅开发建设销售，2007年10月公司取得江苏省建设厅批准核发的按照贰级标准从事房地产开发经营业务的暂定开发资质（证书编号为**）。
某置业有限公司设董事长办公室、总经理办公室、行政管理部、投资发展部、计划财务部、工程管理部、营销策划部等部门。
“**国际”总用地1.51公顷，是某置业有限公司在**开发的第一个房地产项目，为了打造优秀的公司品牌，贯彻公司的理念——成就品质生活，无论从规划至施工，还是选址与配套，将力求做到细致、经典。
1.1.3.编制依据
本公司编制的“**国际”项目申请报告，依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策。
报告的基础资料和数据来自**市有关部门和项目建设单位提供或认可的资料、文件、函件及经本公司专业的市场部门调查研究得到的资料和信息。
项目申请报告编制依据主要有：
《建设项目经济评价方法及参数》（第三版）；
《投资项目可行性研究报告编制指南》（试用版）；
《中华人民共和国城市规划法》（1989年）；
《投资体制改革文件汇编
（一）》（江苏省发展和改革委员会）；
《中央关于稳定住房价格工作的意见》（建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会）；
《江苏省城市规划管理技术规定》；
《**市城市总体规划》（2002-2020）；
《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137-90）；
《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院令第253号；
《中华人民共和国环境保护法》；
《中华人民共和国消防法》；
《建设项目选址意见书》（**市规划局）；
《“**国际”规划控制指标》（**市规划设计研究院）；
《企业法人营业执照》（**市工商行政管理局）；
《开发资质证书》
《国有土地使用权出让合同》；
国家、江苏省有关设计和建筑规范、标准；
项目建设单位提供的相关资料；
编制过程中实际调查及收集的其他资料。
1.1.4.项目提出的理由与过程
伴随城市化进程的加快，政策逐步到位，以住宅建设为新的经济增长点和消费热点的格局将逐步形成，城市的经济建设和社会发展将上一个新台阶，为加快**新区丁卯经济开发区房地产开发建设提供了极好的契机。
受06年宏观调控政策的影响，房地产价格持续上扬的势头一度得到控制，但在人民币持续升值大背景下，房地产价格再次表现出一路上扬的态势。
基于上述预测，某置业有限公司决定投资开发“**国际”项目。
有效扩大**新区丁卯经济开发区普通住宅的市场供应，加快**新区建设进程，提升**新区的土地开发价值。
为了编制该项目的申请报告，公司曾组织有关专业人员到现场进行了认真的踏勘和调查，并向相关部门进行了咨询。
在搜集了交通、供电和给排水等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、规划方案的科学性等方面进行了论证，在此基础上形成本报告。
本报告将对“**国际”项目建设的必要性、项目实施规模、市场预测、投资估算及资金筹措作出阐述。
申请报告主要内容包括：
项目背景、项目实施规模预测、项目规模、项目选址、项目投资估算、资金筹措方案等。
1.2.项目基本情况
1.2.1.实施地点
本项目选址于**新区丁卯经济开发区内，位于丁卯桥路以南、谷阳路以西，南面紧邻已建成的索普小区，西临公交总公司。
项目工程占地1.51公顷，约22.59亩，项目计划总体一期开发实施。
1.2.2.主要建设条件
本报告主要从政策许可、选址论证、建设场地状况、资金筹措等制约项目实施的主要因素进行调查研究，经过充分研究，主要结论是，项目选址符合有关城市规划法规要求。
项目用地现状为**市国有土地出让用地，项目建设场地已初步具备三通一平，场地地质条件较好，项目场地无不良地质条件，实施方案满足国家及省市法律法规要求，项目实施是**市城市建设重点发展方向。
项目实施资金筹措拟由某置业有限公司自筹，资金筹措方案可行，筹资总额能确保项目顺利实施。
1.2.3.主要经济技术指标
项目规划总用地15058㎡2，可建设用地15000㎡，规划总建筑面积40000㎡，其中：
居住建筑：
27500㎡；
公建建筑：
8500㎡；（其中社区服务：
80㎡；公厕50㎡、办公、商业：
8370㎡）；
地下车库及人防：
4000平方米；
设计容积率：
≤2.40；
建筑密度：
≤30%；
绿化率：
≥30%；
居住户数：
312户；
居住人口：
1092人；
机动车位：
197个；
自行车位：
1230个；
道路红线长度：
400m。
本期项目开发计划两年完成，预计2008年元月开工建设，2009年12月全部建成交付。
根据项目拟建的规模及建设的条件，结合**市其它类似住宅楼建设的相关指标，项目的总投资估算为1300万美元，其组成如下：
土地费用500万美元，折合人民币：
3750万元；工程建设及其它费用800万美元，折合人民币：
6000万元。
其具体构成情况详见附表1。
本项目计划在2008年元月下旬开始动工建设，建设周期为18个月；计划在2008年8月底开盘销售，销售周期为24个月，本项目的资金投放计划详见下表：
投资计划表
年份
季度
计划工作内容
计划投入资金（万元）
2007年
1--3
公司筹建、土地摘牌、项目调研及市场定位、规划设计等
2552.54
4
项目立项、规划报批（建设用地、建设工程）、土地预审、土地证办理、单体方案及施工图设计、建筑工程招标、物业管理公司招标、建筑监理单位招标等
525.16
2008年
1
地址勘探、三通一平、施工许可报批、销售计划及策略的制定、桩基施工及土方工程建设、售楼处的建设及装修、项目贷款的办理、景观设计等
320．28
2
建筑主体工程建设（地下室及主体1—3层）、广告发布等
2760.13
3
建筑主体工程建设（4—14层）、墙体施工、销售价格报审、销售许可证办理、销售登记、销售开盘等
1873.98
4
建筑主体工程建设（主体封顶）、门窗安装、电梯等设备采购安装、项目销售等
568
2009年
1
墙体工程完工、室内外装修、室外工程及小区道路、景观施工、水电安装、项目销售等
322
2
景观及道路施工、项目销售等
441
3
综合验收交付、项目销售等
25
4
物业管理的移交
22
合计
12
9732.33
项目资金来源：
自筹。
项目计划销售2年，计算期内项目总营业收入为15497.08万元，销售税金及附加为786.48万元，利润总额为3698.29万元，全部投资利润率为38%（计算期2年）。
（详见附表2）
计算期内项目投资内部收益率为67%，按折现率16%计算的全部投资现金净流量产生的净现值为3080万元。
第二章项目概况
2.1.用地情况
2.1.1.地点与地理位置
本项目选址于**新区丁卯经济开发区内，位于丁卯桥路以南谷阳路以西，南面是已建成的索普小区，西临公交总公司。
项目工程占地1.51公顷，约22.59亩，地形较规整，呈长方形。
伴随**市一中新校区及沃尔玛购物广场的建成，该项目区域条件愈显优越，基础配套设施较齐全，交通较便捷，有多路公交线路经过该区域路段。
力争做好小区的配套，营造优美的环境，提升社区的品质，为**的城市建设做出贡献。
综上分析，项目选址比较理想。
2.1.2.现场地利用情况
项目用地属于国有土地，分属于**新区城市建设投资公司和**市国土局，由某置业有限公司市场竞买所得，不涉及土地征用，拆迁安置与补偿。
项目现场地为山坡地原状，处于自然平整状态，场地西侧局部为采石地坑，场地范围内无天然树林和人工林地，场地范围内无野生动物，项目建设不存在占用耕地、林地等现象。
2.2.场址建设条件
2.2.1.地形、地貌、地震情况
**市地势为南高北低，整个地形由西北向东南倾斜，市区地面标高（黄海高程，下同）一般在5.0-10.0m之间。
市区内河流纵横交错，水域宽广，古老京杭运河由北向南穿市区而过，将市区分为东、西两部分。
**市区地质系第四纪岩层，粉红色细砂基岩，冲击土层，地基承载力一般为10-20t/m2。
按地质条件不同，区内可分为三类工程建设区：
城市西北部为良好工程建设区；老城区为较好工程建设区；城市东南、西南地区为可进行工程建设区，需进行地基处理。
项目地处于长江中下游断裂带扬州-铜陵地震带附近。
历史上公元999年常州发生过5.5级地震，1624年扬州发生过6.0级地震，1913年、1930年**东部发生过5.3级地震，2-3级地震频频发生。
60年代以来，该地震构造带活动日益强烈。
70年代以后发生过2次破坏性地震，主要集中于**市南部的溧阳地区，都影响到**市。
本地区地质构造受扬州-铜陵大断裂带控制，区域内未发现较大断层及破碎带等对建筑不利的构造。
2001年国家重新确定**市区地震烈度为七度，在抗震设计时采用地震加速值为0.15g，本工程据此设防。
2.2.2.工程地质与水文地质
项目尚未进行工程地质勘探工作，工程地质情况不明。
建设项目用地为山间坡地。
项目地属北亚热带季风气候区，具有寒暑变化显著，四季分明等气候特征。
春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季阴湿寒冷。
水文：
该地区地下水为重碳酸钙型水，PH值约在6.7至6.9之间，为中型。
长江水为重碳酸钙型水，PH值约为7.7，地表水为重碳酸钙、硫酸钙型水，PH值约为7.2。
地下水、地表水对土壤无腐蚀性。
项目区域内有京杭运河、防洪道等流域性主干河道，以及团结河等河道。
项目区内长江段属感潮河段，每日涨、落潮各两次，涨潮平均延时3小时25分钟。
落潮平均9小时，其水文特征为：
历年最高洪水位：
6.33米；
历年最低洪水位：
-0.77米；
历年最大平均洪水位：
5.20米；
历年最小平均枯水位：
0.06米；
历年最大潮差：
2.01米；
历年最小潮差：
0.01米；
历年平均潮差：
0.96米；
平均流速：
1.00米/秒；
最大流速：
2.00米/秒；
最小流速：
0.50米/秒；
洪峰最大流量：
92600立方米/秒；
最大平均流量：
43100立方米/秒；
最小平均流量：
21400立方米/秒；
多年平均流量：
28307立方米/秒；
最小枯水流量：
6020立方米/秒；
年平均径流量：
8933亿立方米。
2.2.3.气候条件
项目区域历年气候统计如下：
历年平均气压：
104.4kPa；
历年平均气温：
15.2℃；
极端最高气温：
40.9℃；
极端最低气温：
-12.0℃；
历年平均相对湿度：
78%；
历年平均降雨量：
1066.2毫米；
历年一日最大降雨量：
262.5毫米；
历年平均风速：
2.52米/秒；
历年最大风速：
23.0米/秒；
常年主导风向：
偏东风；
夏季主导风向：
东风、西南风；
冬季主导风向：
东北风、西北风；
地区灾害性天气主要有台风、暴雨、冰雹及寒潮。
2.2.4.城市规划与社会环境条件
“**国际”项目已获得**市规划局批准，项目平面控制点经**市规划设计研院设计也已获得**市规划局批准。
项目建设符合**市城市总体规划，实施后城市已开发土地适应了城市区域发展的要求，项目实施能显著改善丁卯片区普通商品房供应。
2.2.5.交通运输条件
“**国际”项目位于城市主干道——丁卯桥路南侧，谷阳路西侧，丁卯桥路、谷阳路作为城市交通主干道已建成投入使用，项目实施不处于城市交通禁区，有近10条公交线路经过项目，因此项目实施交通
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