住宅小区前期物业管理招标文件.docx
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住宅小区前期物业管理招标文件
"天目水秀府"住宅小区前期物业管理
招
标
文
件
招标人（章）：
发放时间：
2006年月日
目 录
第一章招标项目简介
第一节江苏泛亚房地产开发有限公司简介
第二节小区基本情况
第三节小区有关保修期规定
第二章物业管理服务内容及要求
第三章小区前期物业管理的其它说明
第四章投标人须知
第一节投标企业资质和投标费用处理
第二节招标书
第三节投标书的编制
第四节投标书的份数和书写
第五节投标书的密封、递交和处理
第六节投标保证金
第七节评标、决标
第八节天目水秀府物业管理评分标准
第九节合同授予
附件一、投标企业概况及投标报价标（格式）
附件二、授权委托书（格式）
附件三、投标函（格式）
附件四、天目水秀府总平面图
第五章招标人及招标项目简介
第一节招标人简介
江苏泛亚房地产开发有限公司简介
江苏泛亚房地产开发有限公司成立于二00一年，公司遵循“以人为本、客户至上”的宗旨，此次开发的“天目水秀府”别墅项目，总占地面积28000平方米，由11栋独立别墅，14栋双拼别墅组成。
规划建设集居住、休闲为一体的别墅住宅区。
我公司通过招标选择优良的设计施工，监理企业；选择优良的设备、建筑材料。
希望通过我们的努力，在江宁开发区为您打造一个满意的“家”。
第二节小区建筑基本情况
1、天目水秀府住宅小区是由江苏泛亚房地产开发有限公司开发建设，小区位于江宁开发区牧浦路9号。
小区总占地面积27169.7平方米，总建筑面积12142.22平方米，共有别墅26栋住宅，其中独立别墅11栋，联排别墅14栋以及1栋综合楼，共计40套，预计2006年6月主体全部封顶，初定2007年5月底交付业主使用。
为使小区物业管理服务与天目水秀府小区要求相适应，特决定采取邀请招标方式，选聘天目水秀府前期物业管理企业。
2、基本参数：
⑴总用的面积：
27169.7平方米
⑵总建筑面积：
12142.22平方米
⑶容积率：
约0.446
⑷住宅户数：
40户
⑸居住人口：
160人
⑹绿化率：
80％
⑺绿地面积：
18000平方米
⑻道路面积：
4000平方米
⑼污水排放：
沉淀后排入市政污水管道系统
⑽供电方式：
正在设计中
⑾排水方式：
采用雨污分流。
设有排污化粪池，雨水井，污水井。
⑿小区车位为每户一个。
⒀小区设安防监控设施，采用红外报警系统和可视对讲系统。
⒁小区设一个主出入口。
第三节小区有关保修期限规定
1建设工程的保修期限根据国务院第279号令《建设工程管理质量条例》的规定执行。
其中部分物业相关项目的保修期明确如下：
电梯12月，监控智能化设备12月，消控设备12月，道路12月，绿化12月，外墙36月，屋面60月，结构50年，电气12月。
2保修时间确定及计算，由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。
3超过保修期，由物业公司组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在维修基金中支出。
第六章小区物业管理服务内容及要求
一、公共服务
1接待和值按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》（以下简称《省标》）执行。
2服务时限按《省标》四级执行。
二、房屋、公用设施、设备维护与管理
1巡检、装修管理按《省标》执行。
2房屋油漆粉饰按《省标》五级执行。
3-5年油饰（粉刷）1次的费用应纳入维修基金，但业主大会需油饰（粉刷），则应纳入维修基金。
3房屋建筑外立面。
因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当用时进行清洗、粉饰。
4给水设施按《省标》四级执行。
5排水设施 《省标》四级执行。
6供配电系统设施按《省标》执行。
7弱电系统按《省标》执行。
8避雷接地系统按《省标》执行。
9电梯运行与管理按《省标》执行。
10道路、停车场（车棚、车库）及配套设施按《省标》执行。
三、清洁管理
1公用楼道保洁按《省标》六级执行。
2电梯及电梯厅保洁按《省标》四级执行。
3传达室公用卫生间保洁按《省标》五级执行。
4停车场、公用车库或车棚保洁按《省标》五级执行。
5道路保洁按《省标》四级执行。
6标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按《省标》五级执行。
7绿化带保洁按《省标》五级执行。
8休闲、娱乐、健身设施保洁按《省标》五级执行。
9门卫、岗亭、监控探头保洁按《省标》五级执行。
10垃圾桶、果皮箱按《省标》五级执行。
11垃圾收集与处理按《省标》三级执行。
12卫生消杀按《省标》五级执行。
四、园林绿化养护与管理
1草坪按《省标》四级执行。
2园林树木按《省标》四级执行。
3花坛按《省标》四级执行。
4人工湖、喷水池按《省标》五级执行。
5假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省标》六级执行。
五、安全防范
1人员组织按《省标》四级执行。
2门卫按《省标》五级执行。
3巡逻按《省标》四级执行。
六、其他
紧急事帮反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料专项服务、特约服务等按《省标》执行。
第七章小区前期物业管理的其他说明
1制作标书时，统一以2006年 月 日为物业管理公司进驻时间（具体进驻时间由开发建设单位通知）。
2开发建设单位委托管理的前期物业管理期限为2006年 月 日至全部房屋将会使用后1年（即 年 月 日），物业管理费在前期物业管理阶段未经业主大会同意不再调整；在前期物业管理期限内小区业主大会成立后，由业主大会与中标物业管理企业签订新的物业服务合同，如小区业主大会对中标物业管理公司的物业管理服务不满意并经区物业管理行政主管部门批准，根据规定由业主大会另行选聘物业管理公司的，开发商不负违约责任。
3除小区标识牌、果壳箱、岗亭、垃圾收集站、垃圾箱（桶）及入口大门由开发建设单位投资配套的设施外，在中标物业公司投票中提出的需增设的其余设施，被视为投票物业公司承担费用，如中标后需在承诺期内予以实施。
4开发商提供的物业管理用房暂定按总建筑面积提供3‰-4‰。
5中标物业管理公司应根据开发建设单位的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括不限于签订前期物业服务合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。
6园区内路灯、楼道灯、景观灯等公共能源费由按照相关规定由实际使用人按建筑面积分摊。
7物业管理开办费，前期介入服务费由投标人报价，招标人根据中标价与中标物业管理企业协商确定。
8物业管理公共服务费由中标人按中标价报物价部门备案后向业主收取。
9机动车停车服务费由中标人按中标价报物价部门备案后向业主收取。
第八章投标人须知
投标人须知前附表
序号
内容
1
招标项目名称：
天目水秀府项目前期物业管理
2
招标人：
江苏泛亚房地产开发有限责任公司
招标地址：
南京丁山花园酒店8号楼
联系人：
陆郁军 联系电话：
传真：
025－
3
投标人保证金壹万元人民币
投标保证金必须在投标后三日内到达招标人指定帐户，投标时投标人须携带银行汇款证明或转帐支票（拒收现金）
投标保证金帐号：
江苏泛亚房地产开发有限公司
4
投标有效期：
开标后30天内
5
现场踏勘时间：
自行组织踏勘
答疑时间：
2006年 月 日 时
答疑地点：
6
投标文件截止时间：
2006年 月 日 时
投标文件递交至：
南京丁山花园酒店8号楼
地点：
南京丁山花园酒店8号楼
7
投标书正本份数：
1份
投标书副本份数：
4份
8
开标时间：
2006年 月 日 时
开标地点：
9
签订合同地点：
凭招标人通知
第一节投标企业资质和投标费用处理
本次招标采取邀请招标方式进行。
投标人应具有物业管理行政主管部门颁发的三级（含三级）以上物业管理资质的物业管理公司。
优先考虑具有高档别墅管理业绩的物业管理公司。
投标单位就承担期编制投标文件递交投标文件所涉及的一切费用，无论投标结果如何，招标单位对上述费用不负任何责任。
第二节招标书
1招标文件包括本文件内容及根据本节有关条款所进行的补充答复及通知等。
2投标人应认真阅读招标文件中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸。
如果投标人没有按照招标文件要求提交全部资料、或者投标人没有对招标文件在各方面都作出实质性响应，其风险应由投标人承担。
根据有关条款规定，没有实质性响应招标文件要求的投标书被拒绝。
3招标文件的澄清
任何要求对招标文件进行澄清的投标人，均应在答疑会召开前按投标人须知前附表中的通讯地址，以书面形式（如信件、传真、电报等）通知招标人，招标人对疑问提交截止期前收到的任何澄清要求将在答疑会上解答并以书面形式予以答复，同时将此书面答复传送给每一个购买招标文件的投标人。
不论招标人或投标人均应以书面形式，任何口头形式提问及答疑一律无效。
4招标文件的修改
在投标截止期前十五天的任何时候，无论出于何种原因，招标人均可主动地或在解答投标人提出的澄清问题时对招标文件进行修改。
招标文件的修改将以书面形式，包括传真和电报，通知所有购买招标文件的投标人，并对期具有约束力。
投标人应立即以传真或电报形式回复招标人，确认已收到修改文件。
为使投标人编写投标文件有充分的时间对招标文件修改部分进行研究，招标人可以决定酌情延长投标截止日期和开标日期。
第三节投标文件的编制
一、投标书的语言
投标文件及投标人和招标人之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用简体中文。
二、投标书的组成
投标文件由商务标和技术标两部分组成。
（一）商务标
1企业介绍、信誉、管理经验、成果等的综合说明。
2企业营业执照、物业管理资质证书等复印件，现管理小区获国家、省、市优秀物业管理的荣誉、称号证书复印件，企业通过质量体系的证明等。
3拟定接管天目水秀府的主要物业管理人员（管理处主任、各部门负责人等）名单、简介及职称、职务、明确中标后，这些主要物业管理人员人事一般不变动，如确需变动的，应征得开发建设单位的同意。
4承诺住宅、各类车库、车位、配套商业房的物业管理费收费标准。
住宅、配套商业房物业管理费的收费计量单位是每月每平方米多少元。
5物业管理服务标准
6支出测算，必须包括下列项目：
1）管理服务人员的工资、社会保险和规定的提取的福利费等；
2）物业管理企业办公费用；
3）物业公用部位、公用设施、设备的日常维护保养费用；
4）物业管理区域清洁卫生费用；
5）物业管理区域绿化养护费用
6）物业管理区域秩序维护费用；
7）物业管理企业固定资产折旧费；
8）合理利润；
9）法定税费；
测算时工资标准不得低于本市最新公布的最低标准，否则为废标。
共用部位公共责任险（亦称第三者险）由企业自行决定办理与否。
7收入测算
8物资装备计划
9投标要求提供的其他资料。
（二）技术标（应包括但不限于以下内容，招标人应按以下顺序编制）
1投标人简介；
2对项目的、管理服务定位，管理服务目标及整体设想；
3组织架构、人员配备、培训及管理；
4采取的管理方式，工作计划及物资装备计划；
5管理服务体系；
6企业内部管理规章制度、公众制度；
7前期管理服务，物业移交和接管验收管理；
8日常管理服务方案，服务质量标准及措施；
9管理服务重点、难点及措施；
10物业档案资料的管理；
11物业管理费用测算及投标报价。
三、投标书的装订顺序
1在目录后放置《投标企业概况及投标报价表》、《投标函》和《授权委托书》（见附页）
2《投标企业概况及投标报价表》和《投标函》和《授权委托书》
3技术标后为商务标
4最后为商务标中的相关附件（复印件）
第四节投标文件的份数和书写
1投标人应提供5套投标文件（1份正本，4份副本），每分投标文件须清楚地标明“正本或副本”字样，一旦正本和副本不符，以正本为准。
2投标文件应用不能擦去的墨水打印或书写，并由投标人法定代表人或经正式授权的代表亲自署名，并加盖法人单位公章和法定代表人印章。
授权代表须将以书面形式出具的“授权委托书”附在投标书的商务标内。
3全套投标文件无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标人要求进行的，或者是招标人造成必须修改的错误。
修改处必须由投标人法人代表或其授权代表签字并盖章。
第五节投标文件的密封、递交和处理
一、投标文件的密封
1投标人应将投标文件密封，在密封处加盖投标企业密封章或公章是。
2投标密封箱（袋）上应写明招标人名称、招标项目名称及投标人名称、地址和邮编。
3投标文件没有按规定密封的，将拒绝接受，并原封退回投标人。
4投标人未按投标文件的组成内容编制的作废标处理。
二、投标截止日期
投标人应在前附表中规定的投标文件截止时间之前递交至前附表中规定的地点。
超过投标截止期送达的投标文件将被拒绝并原封退给投标人。
三、投标文件的修改和撤回
投标截止时间之前，投标单位可对所递交的投标文件进行修改和撤回，但所递交的修改或撤回通知必须按招标文件的规定进行编制、密封、标志（在包封上标明“修改”或“撤回”字样，并注明修改或撤回的时间）和递交。
投标截止时间之后，投标单位不行修改或撤回投标文件上。
四、投标文件处理
1中标人的投标书将成为前期物业服务合同的有效组成部分。
2中标人的投标文件不予退回，在产生中标结果后 日内未中标的文件予以退还。
五、投标报价
1投标报价应是招标文件所确定的招标范围内的全部工作内容的价格体现。
其应包括设施设备、工资、材料、维护、利润、税金及政策性文件规定等各项应有费用。
2投标报价应为最具竞争力的一次性报价，不能再有其它价外价。
开标后不行更改（招标人要求变动的内容除外）。
具最低报价不是中标的唯一条件。
投标人为维护自己的利益，对报价应严格保密。
第六节投标保证金
1投标人在递交投标书时，应按规定向招标人交纳壹万元的投标保证金。
2对于未能按要求交纳保证金的，招标人将视为不符合要求予以拒绝。
3投标人未中标的，由招标人在通知书发出七天内退还其投标保证金（无息）。
中标人的投标保证金在签定前期物业服务合同并履约一个月内退还（无息）。
4、投标人有下列情况者，将被没收投标保证金：
1）投标人在投标截止期撤回投标文件或自动放弃的。
2）因中标人原因不能在规定期限内签署前期物业服务合同的。
第七节 评标、决标
一、评标组织
由南京市物业管理评标专家库中随机抽取有关专家3名，江苏泛亚房地产开发有限公司2名，共5人组成评标小组，负责评标。
二、评标原则
1由招标人对投标人管理的项目实施信誉调查，实施百分制，占投标人综合评分的20%。
2由评委对投标人的投标文件进行评审，实行百分制，占投标人综合评分80%。
3根据投标人综合评分的结果，评标委员会按照得分由低到高的原则，推荐得分前三名为候选中标人。
4招标人确定综合得分最高的第一中标候选人为中标人，如第一中标候选人放弃中标，或因不可抗力不能履行合同的，招标人将依序确定其他中标人候选人为中标人。
三、评标程序
1、招标人于2006年月日时举行开标、评标会。
2、开标、评标会议，由每个投标人限参加1人。
投标人法定代表人或总经理或拟任管理处主任必须作为投标人代表参加开标。
如果法定代表人或总经理因故不能参加，其委托人应随带身份证、法定代表人证明和委托证明参加。
投标人代表人不参加开标的视作同意开标。
3、招投标交易中心工作人员将审查投标文件是否完整，文件签署是否合格，投标文件是否装订成册，资格证明是否完备。
4、在详细评标之前，评委会将首先审查每份投标文件是否实质性响应了招标文件的要求。
实质性响应的投标应该是与招标文件要求的全部条款、条件和规格相符，没有重大偏离或保留的投标。
所谓重大偏离或保留是指影响合同的内容、服务质量，或者在实质上与招标文件不一致，而且限制了合同中招标人的权利和义务，纠正这些偏离和保留将会对其他实质上响应要求的投标人的竞争地位产生不公正的影响。
5、如果投标文件实质上没有响应招标文件的要求，将予以拒绝，投标人不得通过修改或者撤消不合要求的偏离或保留而使其投标成为实质上响应的投标。
第八节天目水秀府物业管理评分标准
信誉考察分和标书分两部分组成，其中信誉考察分占20%，标书分占80%，两部分得分加权平均后之和最高分为中标。
（附表一、二）
第九节合同授予
1、招标人在定标后两日内向中标人书面发出中标通知书（未中标人电话通知），中标人在接到中标通知书三十天内与开发建设单位签订前期物业服务合同，若中标人借故拖延或拒签合同，招标人报经南京房产局物业管理办公室同意后有权取消其中标资格，没收投标保证金，并另选中标人。
若招标人未经南京房产局物业管理办公室许可无故拖延的，由南京房产局物业管理办公室按有关规定进行处罚。
2、中标通知书将成为合同的组成部分。
3、招标文件、中标人的投标文件和成为合同的组成部分，与合同具有同等的法律效力。
4、中标人与招标人签定前期物业服务合同后，应立即按合同要求履约，否则招标人有权扣除其投标保证金
附件一：
投标企业概况及投标报价表
投标人（章）
投标项目
企业资质等级
资质证书编号
投标人
总建筑面积：
M2
管理物业
规模及业绩
一、前期费用报价
1、物业管理开办费
元
2、前期介入服务费
元
二、物业管理公共服务费收费标准报价
1、独立别墅
元/平方米.月
2、双拼别墅
元/平方米.月
三、机动车停车服务费收费标准报价
1、露天车位
元/辆.月
2、室内专用车位
元/辆.月
3、室内共用车位
元/辆.月
附件二：
授权委托书
授权委托书
本授权委托书声明：
我（姓名）系（投标单位）的法定代表人，现授权（单位名称）（姓名）为我的委托人，以本公司的名义参加天目水秀府前期物业管理的投标。
授权委托人所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均予以承认。
授权委手人无转委托权，物此委托。
授权委托人：
性别：
年龄：
单位（盖章）：
部门：
职务：
投标单位（盖法人章）
法人代表人：
日期：
二00六年月日
附件三：
投标人函
致：
江苏泛亚房地产开发有限公司
1、根据已收到的，《天目水秀府前期物业管理招标文件》，遵守南京房产局物业管理办公室的招投标管理的有关规定，我公司经考察小区现场和研究招标文件后，承诺该小区的物业管理费按《投标企业概况及投标报价表》中的费用收取，按照投标文件的要求负责小区的物业管理工作，我们承诺：
在合同条款约定的范围内不向贵公司增加任何费用，不提高小区物业管理费的标准。
2、我们遵守招标文件的一切要求。
3、如果贵公司接受我们的投标，我们保证在接到中标通知书后介入天目水秀府项目的前期物业管理准备工作。
小区竣工前两个月，保证有关物业管理人员进场接收、验交、管理。
4、我们同意从规定的开标之日起三十天为投标有效期，严格遵守本投标书的各项承诺。
在此期限届满之前，本投标文件始终对我方具有约束力，并随时接受询标。
5、在合同协议书正式签署生效之前，本投标文件连同贵公司的中标通知书将构成我们双方之间共同遵守的文件，对双方具有约束力。
6、我们理解，贵公司不一定接受最低标价的投标或贵公司接到的其他任何投标。
同进也理解，贵公司不负担我们的任何投标费用。
7、随同本投标文件，我们出具金额为人民币壹万元的投标保证金。
如果我们在本投标文件有效期内撤回投标文件，或在接到中标通知书后的30天内未能或拒绝签订合同协议书，贵公司有权没收投标保证金，另选中标单位。
8、我单位承诺本招标文件限定的投标时间不影响我们的正常投标。
（以上无正文）
投标人地址：
投标人：
邮政编码：
法定代表人或授权代理人：
电话：
日期：
二00六年月日
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