新员工基础培训知识.docx
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新员工基础培训知识
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房地产基础知识
（一）必须记住部分
A、什么是商品房？
商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋。
它有别于各地方政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”“解困房：
、”借危房“。
1988年底开始兴建的经济适用房也是特殊的商品房，从销售看，商品房又分为现房销售和期房预售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。
B、什么是砖混结构住宅？
砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，（页岩红砖）。
“混”是指由钢筋、水泥、杀石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。
这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在6层或6层以下。
C、什么是框架结构住宅？
框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。
采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。
由于抗震的要求，框架住宅一般在7层至18层以下。
D、什么是框架剪力墙结构住宅？
剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受坚向和水平力的结构称为剪力墙结构，这种结构在高层房屋中被大量运用，一般在18层或18层以上。
E、什么是住宅的层高？
层高是指住宅高度以“层”为单位计算，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高，它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
目前，一般住宅层高不得低于在2.8米。
楼板厚底的标准：
按国家强制性标准、规范规定，住宅现浇混凝土楼板的厚度应为跨度（即相邻两梁间距离）的1/30（例如相邻两梁的距离是3米，则厚度须为10厘米）；但最薄不能低于6厘米（如卫生间、走廊处两梁之间距离若为1.2米，按1/30计算则厚度为4厘米，设计时是不能按4厘米设计的），允许误差是可厚8毫米或薄5毫米。
有些无良开发商或施工单位认为反正楼板厚度不好测量，实际也几乎没什么人去测量，为牟取暴利，偷工减料，将楼板就只做到6-8厘米厚。
净高+楼板厚度=层高
F、什么是住宅的净高？
住宅的净高，指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。
可理解为：
下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高=层高-楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。
G、什么是住宅的进深？
住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
H、什么是住宅的开间？
住宅开间及住宅的宽度。
指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。
I、定金、订金有何不同？
看中一套商品房并准备购房，一定要交定金或订金吗？
按《担保法》规定，定金是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量货币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。
给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受的一方不履行债务的，应当双倍返还定金，为防止意外，购房者一定要保留好定金收据。
另外，按照我国《担保法》，定金合同是实践性合同，即以定金的交付为生效条件，若购房者签订认购书并约定支付一定数额的定金后，实际上却并没有交付定金，不打算买该房时，卖方也不得按认购书向购房者追讨。
订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预定的钱，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有惩罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权要求开发商退还
J、够买商品房有几种付款方式？
付款方法由买卖双方商定，目前，有以下几种付款方式：
一次性付清、
公积金贷款、
商业贷款、
组合贷款、
购房者得以根据自己的实际情况选择付款方式。
K、价格
商品房房价的构成
大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。
目的，房价大致可分为四大部分组成：
一是地价成本：
包括土地出让金及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；
二是建筑安装费用：
如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；
三是开发商经营费用：
包括办公管理费、销售经营费、融资成本（利息）等；
四是开发商经营利润：
1、起价
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。
多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价，高层物业，以最底层的销售价为起步价。
房产广告中常表XXX元/平方米起售，以最低的起价来吸引消费者的注意。
2、均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出“不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售，”即以均价作为销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
3、定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目前在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。
根据我国的法律通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定支付定金的期限，定金合同从实际付款定金之日起生效，定金的数额由出事人约定，但不得超出合同标的额的20%.如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
4、违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同约定，应该付给双方的一定数量的货币。
违约金是违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。
只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
L、房地产价格的构成
1土地取得费；征地费、拆迁安置费、地价款
2前期工程费
3房屋建筑安装工程费
4基础设施建设费
5公共配套设施建设费
6经营管理费
7销售费：
广告费、中介代理费
8利息
9税费
10利润
M、影响房地产价格的主要因素
1、地理位置2、层次3、朝向4、房屋质量
N、容积率
即总建筑面积与总占地面积之比
O、绿化率
即绿化总面积与总占地面积之比
P、商品房生产过程
立项--------规划-------开工-----建设-------竣工验收-------销售
即从图纸创意到成品的过程。
Q、契税
土地房屋不动产所有权发生转移变动，按当事人双方契约对产权承受人征收的税金。
R、房屋的形态
1、期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称期房，消费者在这一阶段购买商品房是应签预售合同，期房在港澳地区称作为“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
2、现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
3、准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
4、尾房尾房又称扫尾房，它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。
一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾盘。
开发商经过正常的销售后剩下少没有竞争力的房子，这些房子的或朝向不好，采光不足，或是楼层不佳。
5、住宅的产权住宅的产权一般是指住宅的所有权。
住宅的所有权，简单的讲，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权利。
住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。
6、住宅的使用权对住宅的使用权力称住宅的使用权。
会使使用权的人，即可以是所有权人本人，也可以是租房人等“外人”。
在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。
S、物业管理
建设部1994年发布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。
也就是说，新建的住宅小区都必须由物业管理公司进行管理。
住宅小区的物业管理，是指针对小区范围内的建设物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护，修缮和整洁。
T、购买一套商品房到底需要支付那些费用？
购买一套商品房费用由以下三部分组成：
（一）房价款；每平方米（建筑面积）售价*建筑面积。
（二）税费：
在交易过程中：
1契税：
建筑面积在90平方米以下买方缴纳房价款的1%；建筑面积在90-140平方米买方缴纳房价款的1.5%；140平方米以上买方缴纳房价款的3%
2印花税：
商业买方缴纳房价款的0.5‰，住宅每户5元。
3公共维修基金：
每平方米*40元。
4交易费：
商业车库5.7‰；住宅每平方米3元
5房证：
商业每户495元，住宅每户228元
6银行代办费：
外商业每户？
元，住宅车库每户？
元
7办房证保证金：
每户？
元
8土地使用证：
每户80元
（三）入住费：
1、物业管理费：
每平米？
元，按《物业管理收费标准》统一收取。
2、采暖费：
车库与住宅每平方米？
元，商业每平方米？
元
3、代收有限机顶盒费：
每户？
元
4、装修保证金？
元
5、水电费预存：
住宅水费：
每户？
元，电费：
每户？
元
商业水费：
每户？
元
6、声控灯费：
住宅每年每户？
元
7、门卡：
每张？
元
8、车卡：
每张？
元
房地产基础知识
（二）认识的部分长期学习
1、三通一平
房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包括水桶、电通、路通和平整场地，是房地产基本用地开发的最低法定要求。
2、七通一平
通给水、通排水、通电、通讯（电话网络）、通路、通燃气、通热力以及场地平整
3、五证两书
“五证”是
（1）国有土地使用证；
（2）建设用地规划许可证；
（3）建设工程规划许可证；
（4）建设工程开工证；
（5）商品房预售许可证。
“两书”是《住宅质量保证书》
《住宅使用说明书》。
4、建筑密度建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底面积与居住区用地的比率（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密度程度。
5、配建设施配套设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共用服务设施、道路和公共绿地的总称。
6、经济适用房具社会保障性质的商品住宅，具经济性和适用性的特点。
7、住宅面积
A、总建筑面积：
房屋各层面积总和。
B、销售面积：
购房者所购买的套内建筑面积与分摊的公用面积之和。
C、套内建筑面积：
套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
D、住宅使用面积：
住宅分户门（防盗门）内除墙，柱等结构部位所占面积之外全部可供用的净面积总和，包括卧室，厅，厨房，壁橱，阳台，室内走道，室内楼梯等。
E、整栋建筑物的公用建筑面积：
整栋建筑物的面积减去各套套内面积之和
8、可分摊的公共部分：
大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯的前庭、楼梯间、电梯井、垃圾道、消防控制室、水泵房。
水箱间、冷冻机房、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房及为该建筑服务的专用设备用房
9、项目开发有关单位证明
1.房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种利益。
（房地产具有不可移动性，因此地段就是具有唯一性）
2.建造商建造商是指负责建设房地产项目的市政工程、基础工程及土建装修工程的建筑商。
3.发展商发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。
房地产主营企业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。
4.公积金我国从1991年开始在全国城镇实行住房公积金制度；在职职工在其工作限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，由政府设立的公积金法定管理机构集中管理。
住房公积金的本质属性是工资性。
单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。
实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累，周转，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建筑房的能力，促进住房建设。
5.银行按揭银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到30年不等。
银行按揭业务在国内发展非常迅速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。
银行按揭是促进房地产市场活跃度最有效手段
10、房屋按建筑结构分类
住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。
（1）按楼体高度分类，主要分为底层、多层、小高层、高层、超高层等。
（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、刚混剪力墙结构、钢混框架---------剪力墙结构、钢结构等。
（3）按楼体建筑形式分类，主要分类底层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。
（4）按房屋类型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层是住宅、花园式住宅、小区型住宅（超小户型）等。
（5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）经济适用房、住房合作社集资建房等。
住宅的建筑形式
根据《住宅设计规范》，民用建筑高度与层数的划分为：
1层---3层为地住宅；4层----6层为多层住宅；7层----10层为中高层住宅（也称小高层住宅）；11层------25层为高层住宅；26层（不包括26层）以上为超高层住宅。
11、建筑物的组成
基础→墙柱→楼地面→楼梯→屋顶→附属部分（门、窗、各种管道等）
一）、基础：
将房屋建筑埋在地面以下的部分。
作用是将建筑物全部荷载传递给下面的土层。
1.地基：
位于基础下面，并承受建筑物全部荷载的土壤。
A、天然地基：
不经过任何人工处理，而能承受建筑物全部荷载。
（一般用于平房）
B、人工地基：
地层的土壤软弱或荷重较大时，不能承受上部建筑物全部荷重，必须采用人工加固。
2.人工基底：
1）表面压实：
基槽挖开后，打夯3-5遍，将浮土挤压实，可防止一定的沉降，但不能提高承载能力。
2）重锤夯（hang）力：
重锤一夯压一夯，有效加固深度1.2米左右，承载力可达12t/平方米。
3）换土法：
用沙土、卵石作垫层，提高承重力达20t/平方米。
4）桩基：
用打桩方式加固土壤。
a.端承重：
坚实地基离基础很近
b.摩擦承重：
靠桩砸到砸不进去为止。
二）、墙柱
1.墙的作用。
承重：
承受屋顶、楼板等构件传下来的荷载，同时还承受风力，地震力等。
围护：
抗御风、雨、雪、辐射等的侵袭。
分隔：
分隔房间，材料要轻，减少造价。
2.楼地面：
人们脚踩的部分。
楼板的要求：
坚固、耐用、隔声、防火。
3.楼梯：
宽25-30cm，高15cm较舒适。
4.屋顶：
屋顶位于建筑物的最上部，覆盖整个建筑物，作用抵挡大自然风、雨、雪、等侵袭，要求具有良好的防水、保温、隔热的性能。
平屋顶：
一般可上人，要求强度高。
缺点：
顶层容易漏雨。
坡屋顶：
不可上人，优点：
顶层不容易漏雨。
5.门、窗：
是建筑中的两个重要围护构件。
12、购房人怎样才能确定购买的商品房是合法的？
开发企业与销售商品房必须具备以下“五证”才是合法的销售主体，购房人在付款入住后才能拿到房屋的产权证，这“五证”是：
（1）国有土地使用证；
（2）建设用地规划许可证；
（3）建设工程规划许可证；
（4）建设工程开工证；
（5）商品房预销售许可证
同时，开发企业还得提交“两书”，即：
必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
需要提醒购房人注意的是，买房时，一定要看五证的原件，以防复印件是假的。
现房销售须提交房屋所有权证和国有土地使用证。
13、购买手续不全的商品房会有什么风险？
现实中，在市场上公开销售的商品房，未必能够备齐各种必须的法律文件供购买者审查，其中以缺乏销售许可证表现最为突出。
购房者若不经意或由于其他原因购买了手续不完备的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。
可能造成的不良后果有：
1产权可能会有保证，但取得权属证件的时间没有保证。
2为取得产权，购房者要额外支付费用，如补交土地出让金、罚款等。
3房屋可以使用，但无法取得产权。
4房屋被政府没收或拆除。
5集体所有土地上兴建的房屋能不能买？
14、购买商品房需要经过那些阶段和程序？
目前，各开发项目因商品房性质不同而在购买程序上有不同，但总的来说，以下基本步骤是每个购房者都可能经历的：
A.签订认购书，并按开发商要求缴纳定金或预付款。
B.签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款。
C.办理商品房商业性贷款或公积金贷款的，与市住宅基金管理中心或银行签订贷款协议。
D.买卖双方到XX市国土资源和房屋管理局或房屋所在地区县各地局办理登记手续。
E.验收房屋，办理入住手续。
F.购房者按照与开发商协议在入住前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理契约。
G.办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。
15、商品房的销售面积如何计算？
（了解）
按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京房地权字｛1998｝第1285号）；商品房的销售面积是指购房者所够买的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊额公用建筑面积之和。
即：
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
一、套内建筑面积的计算方法
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
1套内使用面积：
住房按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）法规的方法计算：
其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
2套内墙体面积：
商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
A、公用墙包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分离墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积。
B、非共用墙墙体水分投影面积全部计入套内墙体面积。
二、商品房分摊的共用面积主要包括以下两部分：
A、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；
B、各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
以下空间不得计入公用建筑面积：
1.作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
2.作为人防工程的地下室。
公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积=整栋建筑的面积减去各套套内建筑面积之和减去已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
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