建材市场可行性报告.docx
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建材市场可行性报告
X东方大市场项目申请书
第一章、申请单位及项目概况
申报单位:
X市X有限责任公司
经营年限:
15年
注册情况:
在X注册
组织形式:
股份制
项目分二期进行第一期投入4000万元,建筑面积37042平米,第二期投入3412万元,建筑面积30000平米。
第一节:
项目概况
(一)、项目区位图及概况:
东方建材大市场是由X有限责任公司开发建设的宏篇巨作,项目座落在X市娄涟高等级公路北侧胡家坝收费站旁。
项目处于X市核心交通要道,项目向东可以到达长沙、娄底等地,向西可以到达冷水江、新化,向北可以去邵阳、邵东,并且新修建的X大道已经破土动工,在此交通四通八达,外出非常便利。
项目周边市政府机关单位和大型企业繁多,三一重工工业园和物流园都已经动工建设,新的行政经济中心将在此诞生。
项目总用地面积80余亩,总建筑面积7万余平方米,项目由17栋4至5层建筑组成,有3万多平米的住宅和3万多平米的商铺构成。
项目整个建筑采用现代简约的建筑风格,配合行列式的建筑布局,加上周边绿树环绕,整个项目风格显得简约而不简单,蓝色的坡屋顶更让建筑充满生机活力,是居家生意的理想场所。
(二)、项目经济技术指标
项目总建筑面积67042.8平方米,总占地面积80余亩,总共由17栋4-5层建筑物组成,分二期开发,一期总建筑面积36361平方米,二期总建筑面积30682平方米,其中地下车库2930平方米。
物业类型
建筑面积(平方米)
多层住宅
33814
商铺
33223
地下停车库
2930
总建筑面积
67042.8
第二节:
项目投资背景
X市地处湖南省几何中心,涟水上游,是沟通湖南东西经济走廊的咽喉之地。
1951年从安化、湘乡、邵阳各划出部分政区筹建蓝田县,1952年正式建县,8月改名X县,1987年撤县成立X市。
辖19个乡镇、1个街道办事处,全市总面积1895平方公里,总人口109万。
X人文历史悠久,是革命老区和湖南五大侨乡之一。
X城区蓝田是一座拥有600多年历史的古镇。
早在明清时期,就是连结湘中、湘西的重要商埠。
抗战时期,国立师范大学等十多所大中学校迁入蓝田,一时文化教育、商业贸易之盛,使这座古镇赢得了“小南京”的美誉,蓝田成了当时中国南方文化教育的中心。
钱钟书先生的《围城》就是在此执教时以蓝田为背景创作的。
X文化教育长盛不衰,政治文化、经济、军事等各个领域人才辈出。
X境内矿产资源和旅游资源十分丰富。
素有“煤矿之乡”、“建材之乡”和“有色金属之乡”之美称。
已探明储量的矿产资源有煤、铁、锰、锑、铜、铅锌、硅石等40余种,其中煤炭储量4.36亿吨,是全国100个重点产煤县市之一。
X旅游资源得天独厚,全省十五个重点景区之一的湄江风景区以其神奇的地质地貌、奇山、秀水、妙洞组合的自然风光成为三湘一秀,南部的龙山森林公园既是一个大自然的博物馆,又是一座天然氧吧,山顶昂然独立着一座明代建筑“药王殿”吸引着许许多多海内外游人前来祈福求药。
X市交通便捷,湘黔铁路、娄涟高等级公路与207国道从境内通过,太澳高速公路、娄新高速公路、双涟一级公路即将兴建,一个完备的交通路网即将构成。
X有“煤炭之乡”,“有色金属之乡”的美称,已经探明的矿产资源有煤、铁、锰、锑、重晶石等21种,形成了采掘、机械、建材、冶金、制药、食品加工等产业。
近年来市委市政府实施“科技推动、市场带动”的战略,全市民营企业迅速发展。
高效结晶铜管、金属纤维、艺术陶瓷,金刚石触媒等一大批高科技产品远销国外。
当前X市整体城市环境仍然处于不理想状态,城区面积较小、城区环境有待改善、城市常住人口规模有限、流动人口较少,城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着X市城市环境的改善和经济发展。
近年来,X市大力推进“工业强市”的发展方向。
投入大量资金对X城区进行改造和对各类工业企业进行革新。
城市的改造和企业的革新势必将带动相关行业的发展,尤其是对房地产业、金融业、零售业、建筑业、建材等行业推动作用尤为显著。
这为本项目的开发提供极佳的市场契机。
同时为了加强与周边县市的联系和互动,X市加大城市交通路网的拓建、兴建,由此产生的效应犹如一针强心剂,推动X市房地产业等相关行业飞速发展。
第二章、项目投资资金筹措方案与投资估算及投资计划
第一节、项目投资估算
一、开发成本估算
1.1土地获得价格估算
土地获得价款包括土地成本、拆迁费用、成交契税等,本项目土地成本已经包括拆迁费用。
1.土地获得价款
1498
20.21%
1.1土地成本
25
60
1498
1.2拆迁费用
0
0
1.3契税
0.020
0
0
项目土地获得成本约为:
1498(万元)
占总投资费用的20.21%左右。
1.2前期工程投资费估算
前期工程投资费包括报批报建费、规划设计费、地质水文勘测费、地块三通一平费、可行性研究费等等。
2.前期费用
指标元/M2
面积(平米)
526
7.10%
2.1报批报建费
60
67266
404
2.2规划设计费
10
67266
67
2.3地质、水文地勘费
3
67266
20
2.4三通一平费
3
67266
20
2.5可行性研究费
15
项目前期工程投资总费:
404+67+20+20+15=526(万元)
占总投资费用的7.10%。
1.3项目总主体工程费估算
各类物业主体工程费估算
3.住宅主体工程费
指标元/M2
面积(平米)
3382
45.63%
3.1多层住宅
450
33814
1522
20.53%
3.2临街商业门面
500
20522
1026
13.84%
3.3大型建材超市
600
10000
600
8.09%
3.3地下停车库
800
2930
234
3.16%
物业主体工程总费用:
1522+1026+600+234=3382(万元)
占总投资费用的45.63%。
1.4项目基础设施建设费估算
项目基础设计建设费包括供电工程费、供水工程费、排水工程费、道路工程费、绿化工程费、电信煤气工程费等。
4.基本设施建设费
指标元/M2
面积(平米)
444
5.98%
4.1供电工程
35
39960
140
4.2供水工程
10
39960
40
4.3排水工程
25
39960
100
4.4道路工程
25
39960
100
4.5绿化工程
12
39960
48
4.6电信工程
4
39960
16
项目基础设施建设总费用:
444(万元)
占总开发费用的5.98%。
1.5项目公共配套费估算
项目公共配套费包括物业基金、公用设施建设费、工程质量监督费、工程监理费、供水管网补贴费、供电用电负荷费等。
5.公共配套费
指标
面积(平米)
135
1.82%
5.1教育设施配套费
0
67266
0
5.2物业基金
0.020
3382
68
5.3公用设施建设费
0.000
0
5.4工程质量监督费
2
67266
13
5.5工程监理费
3
67266
20
项目公共配套总费用:
135(万元)
占总开发费用的1.82%比例。
1.6项目开发不可预见费估算
项目开发不可以预见费为项目直接费用的2%。
6.项目开发不可预见费
指标
总金额(万元)
120
1.61%
不可预见费
0.020
5985
项目开发不可预见总费用:
5985×2%=120(万元)
占开发总投资费用的1.61%。
1.7项目开发成本费用估算
项目开发成本费用=3.1.1-3.1.6估算数值之和:
6104(万元)
二、项目开发费估算
2.1项目开发间接费估算
项目开发间接费包括管理费、财务费用等。
8.开发间接费
指标
总金额(万)
244
3.29%
8.1管理费用
0.020
6104
122
8.2财务费用
0.020
6104
122
项目开发间接总费用:
122+122=244(万元)
占总开发费用的3.29%。
2.2项目销售费估算
项目营销费用包括营销组织费、广告推广费等。
8.营销费用
指标
总金额(万)
241
3.25%
营销费用
0.020
12057
项目销售总费用:
241(万元)
占总开发费用的3.25%。
三、项目开发总税费估算
项目开发总税费包括交易费、营业税及附件、增值税预交、印花税等。
三,开发税费
指标
总金额(万)
823
11.10%
10.1交易费
3
67266
20
10.2营业税及附加
0.056
12057
675
10.3增值税预缴
0.010
12057
121
10.4印花税
0.0005
12057
7
项目开发总税费用:
823(万元)
占总开发费用11.10%。
四、项目总投资费估算
项目开发总投资费用=开发成本+开发费用+项目开发税费=7412(万元)
第二节、项目建设投资资金运用计划(现金流出)
项目建设工程期约为两年,包括前期启动时间和后期的工程时间,总共分两年半(五个阶段划分),其中2008年投入总投资额度的25%,主要用于土地购置、报批报建费用、地质水文勘测费、三通一平、可行行研究等;2009上半年、2009下半年、2010上半年、2010下半年分别投入总投资金额的25%、20%、20%、10%。
投资计划是根据项目开发进度所需资金进行科学的相应预算,本案投资计划估算如下:
序号
项目名称
合计
开发期
2008下半年
2009年上半年
2009下半年
2010上半年
2010下半年
1
建设投资
7412
1853
2224
1853
741
741
投资投入比例
100%
25%
30%
25%
10%
10%
2
资金筹措
7412
1853
2224
1853
741
741
2.1
自有资金
2965
1853
1112
0
0
0
2.2
借贷资金
1482
0
593
889
0
0
2.3
销售收入再投入
2965
0
519
964
741
741
结合公司的资实际情况,合理制定上述投资计划,该投资计划能以较少融资代价确保项目开发资金链安全,顺畅;具有比较强的可行性。
第三节、项目投资资金筹措方案
2008下半年贷款593万元,2009上半年贷款889万元;计划于2010年中偿还全部本息。
序号
项目名称
开发期
合计
2008下半年
2009年上半年
2009下半年
2010上半年
1.1
年初借款累计
0
593
889
0
0
1.2
本年借款
0
1482
0
0
1482
1.3
本年应计利息
0
89
0
0
89
1.4
年底还本付息
0
0
0
1571
1571
2
年末借款累计
0
1571
0
0
1571
注:
假定借款发生在年中,利息6%,2010上半年还1571万元及其利息
XX有限责任公司自有资金2965万元,银行贷款为1482万元,销售收入再投入金额为2965万元;贷款年利率按6%进行估算,2010年年中需要偿还的全部本息约1571万元。
第四节、项目经营收入(现金流入)
项目销售收入总估测(总现金流入)
严格根据市场定价法程序确定各类型产品售价,多层住宅产品均价确定为800元/平米,独立产权商业门面按4500元/平米进行估算,大型地下停车库销售均价为400元/平米。
可售物业总销售收入估算如下:
项目名称
指标
容积率1.61
多层住宅
住宅面积
33814
单价(元)
800
销售收入(万元)
2705
临街商业门面
销售面积
20522
销售单价
4500
销售收入
9235
地下停车库
面积
2930
销售单价
400
销售收入
117
总销售面积
57266
总销售收入
12057
(说明:
部分商业氛围培育较难的临街门面,计划作为公司持有物业处理)
多层住宅物业销售总收入为2705万元,临街商业门面总销售收入为9235万元,大型地下停车库销售总收入为117万元。
分析得出,地上商业是项目盈利的关键点,项目总销售收入为12057万元人民币。
第五节、项目投资财务分析
(一)、项目投资静态财务分析
1、项目投资收益估算
指标
容积率1.61
备注
1.销售收入
12057
2.总成本费用
7412
4.利润总额
4645
5.税前投资利润率
62.7%
6.税前资本金利润率
217.4%
2137
7.所得税
1161
8.净利润
3484
9.投资净利润率
47.0%
项目总投资开发费用为7412万元,销售总收入为12057万元,税前投资利润率为62.7%,净利润约为3484万元,投资净利润率为47.0%;项目有较好的投资经济效益。
从各项目投资收益结论数据上可以看出,本案投资净利润率处于同行业相当高的水平,开发前景良好。
(二)项目投资动态财务分析
营销收入目标:
2009上半年完成销售任务的40%,合计销售收入约为2682万元,2009下半年完成销售总任务的30%,合计销售收入约1788万元,2010上半年完成总销售任务的20%,合计销售收入约2682万元,2010下半年完成销售任务的10%,销售收入预计约1788万元。
管理费投入:
2008下半投入总管理费的20%,2009年上半年25%,2009年下半年25%、2010年上半年为20%,2010年下半年约为10%。
营销费用投入:
结合项目销售节点安排和推广重点的需要,营销费用预算如下:
2008年下半年10%,2009年上半年40%,2009年下半年20%、2010上半年年为20%,2010年下半年约为10%。
资金运营尽量保持平稳。
现金流量表(I=10%单位:
万元)
序号
项目名称
建设经营期
合计
2008下半年
2009年上半年
2009下半年
2010上半年
2010下半年
1
现金流入
0
4822.8
3617
2411
1206
12057
1.1
销售收入
0
4822.8
3617
2411
1206
12057
收入目标比例
0%
40%
30%
20%
10%
100%
1.2
自有物业出租收入
0
0
0
0
0
2
现金流出
1575
2287
2243
1242
1193
8540
2.1
建设投资
1526
1831
1221
916
610
6104
建设投资投入比例
25%
30%
20%
15%
10%
100%
2.2
管理费
24
31
31
24
12
122
管理费投入比例
20%
25%
25%
20%
10%
100%
2.3
营销费
24
96
48
48
24
241
营销费投入比例
10%
40%
20%
20%
10%
100%
2.4
财务费用
0
0
0
89
89
2.5
销售税金及附加
0
329
247
165
82
823
2.6
租金税金
0
0
0
0
2.7
所得税
0
0
697
0
464
1161
3
税后净现金流量
(1)-
(2)
-1575
2536
1374
1170
12
3517
4
税前净现金流量(3)+(2.7)
-1575
2536
2071
1170
477
4678
评价指标:
A、税后财务净现值(FNPV)为
¥3484
B、税后财务内部收益率(FIRR)为
47.0%
C、税前财务净现值(FNPV)为
¥4645
D、税前财务内部收益率(FIRR)为
62.7%
上述为项目投资的资金流量分析详细,2008年下半年约有1575万元的现金流出,2009年上半年有2536万元的现金流入,2009年下半年有1374万元的现金流出,2010年上半年、2010年下半年将分别有1170万元、12万元的现金流入;可见,项目开发周期内,通过合理的资金投资与回款计划,能保证项目开发全过程的资金流安全、顺畅。
第三章、项目投资环境及市场研究
第一节:
宏观经济环境
(一)、近几年XGDP增长迅速,综合经济实力增强
2004年以来,XGDP经济指标增长迅速,由2004年41.67亿元国民生产总值增长至2007年全年的87.88亿元生产总值,整整翻2翻多,逐年的同比增长率保持在12%以上的增长值,尤其是2005受宏观发展政策的正面影响,年增长速度达到30.6%,城市整体经济发展势头稳健;2007年的国民经济增长率保持在20.9%的增长速度,2008年受国际金融危机和国内宏观经济调整的双层因素影响,X的经济发展也受到一定程度的影响,预计在2009年有向好的发展趋势。
(二)、近年来X固定资产投资增长迅猛,未来增长势头强劲
04年以来,X固定资产投资额度逐年增加,从2004年的10.49亿元增加至2007年的28.82亿元,接近连翻3倍;其中2007年的固定资产投资总额占当年国民生产总值GDP(87.88亿元)32.82%的总比重,增长率为历年之最;大力度的固定资产投资,为城市基础设施建设、城市开发建设、电力通讯、交通水利等方面作出相当的贡献,有效改善了城乡居民的生活、生产条件和水平;随着2008年下半年国家扩大内需和农村发展新政策的规划与执行,X在未来两年内的固定资产投资额度将进一步增大。
(三)、X社会消费品零售总额逐年增长,消费心态稳定健康
近年来,X社会消费品零售总额呈现逐年上涨之发展态势,其中2007年的社会消费品零售总额较06年有所下降,为21。
91亿元;一方面说明X人民的消费水平保持在一定的水平,另一方面也反映出其消费观念有微弱变化,注重最低生活物质需求的前提下,越发重视品位、精神方面的更高层次需求。
(四)、X城乡居民储蓄总额逐年增加,消费能力较强
2004年以来,X社会储蓄总额呈现逐年大幅增长的态势,2006年与2007年已经分别达到了47.77亿元和57.13亿元;结合社会消费品零售总额、国民生产总值、固定资产投资、社会储蓄结构等指数综合分析,一方面能放映出X具有较强的消费实力,另一方面也说明X人民的勤俭的消费观念,这是国民经济现有普遍现象,是中国经济国情的综合性反映,2009年扩大内需新政的出台,在未来几年将可能影响到该项经济指标的增长率变化。
(五)、X人口增长在控制规划内,城镇化按计划有力推进
X2004至2007年各年市域人口分别为109.3万、110.1万、112.8万、113.7万,保持逐年有计划、有节奏小幅增长,X城镇化率相对较低,处于在13.6%--14.5%之间,2005年在全国经济和发展势头红火的大环境下,城镇化率14.5%,达到有史以来的最大数值,但是相对省内平均城镇化水平而言,X处于相对比较落后的状态,城镇化是反映区域经济与社会发展的一重要指标,X在全国经济发展的大潮流中仍处初级发展阶段,上升空间看好。
(六)、经济与社会发展综述
X地区内拥有较为丰富的矿产资源,相关的矿产、冶炼、机电、运输行业发达,其他产业发展规模也较为突出,居民收入及消费水平自90年代开始显著提高,内向型经济发展状况良好。
根据当前X市总体经济发展、居民消费及个人储蓄水平,未来3-5年之内,X市房地产行业发展空间将较为可观,在总量控制的前提下,大部分的社会闲散资金将集中于房地产投资及建材、家居、装饰等行业,其商业消费环境和水平将有很大程度的改观和突破。
第二节:
城市规划
1.※城市人口规模及发展规划
近期(至2010年)为16万人,远期(至2020年)25万人。
※城市用地规模:
2010年建设用地规模为16平方公里,人均建设用地100平方米;
2020年建设用地规模为24.88平方公里,人均建设用地99.52平方米。
※城市发展方向选择
X市中心城区的发展方向应以东向为主,兼顾其它。
以向东为主,向西为辅,适当向北发展。
※X市的城市发展目标可以概括为:
(1)协调发展的市域中心——加快农业产业化进程,完善城乡基础设施和社会保障制度,走城乡协调发展,城乡居民共同富裕的城镇化道路,实现全社会的公平、公正与和谐发展。
(2)活力高效的经济新地——更新、优化城市经营理念和社会机制,做强优势产业,构建根植性强、创新能力突出的产业集群。
把X市建设成为资源利用高效、工业基础发达、服务水平一流、对外辐射能力强的娄底市域副中心城市。
(3)安全生态的宜居家园——有充分的创业、就业机会,完善的城市公共安全和防灾体系,高水平的城市综合服务,并充分利用绿水青山等自然资源,建立生态型城市,增强城市自然环境的优美度、人工环境的舒适度,提供良好的人居环境,创造良好的就业环境,使X市成为市民的美好家园。
(4)开拓创新的山水名城——保护并深入挖掘历史文化资源,大力发展教育文化事业,鼓励现代多元文化的发展。
加强市场意识,打造品牌城市,把X市建设成为文化底蕴深厚、包容并蓄、开放度高、传统文化与现代文明交相辉映的魅力城市。
第三节:
开发商背景
X开发有限责任公司是由十几位久经商场的股东组建而成,公司项目注册资金800万元,资金实力非常雄厚,并且股东善于项目管理和市场运作,在不到一年的前期运作过程中排除千辛万苦成功启动项目。
现在项目已经正式进入施工阶段,并且销售已经上轨道,标志项目已经成功运作起来。
公司股东以前都是做建材生意的精英,对建材市场的经营管理非常谙熟,对建材市场的开发建设有很好的控制能力,依靠在建材行业的资源优势和行业尊贵地位及人脉资源,能充分保证东方建材市场做活做旺,让所有做生意的人都赚个盆满钵满,真正做到多方共赢的局面。
第四节:
周边物业租金价格情况:
(一)、X临街商业铺面租金调研(环北路)
如图所示,X市环北路建材类