建材市场可行性报告.docx

1、建材市场可行性报告X东方大市场项目申请书第一章、申请单位及项目概况申报单位：X市X有限责任公司经营年限：15年注册情况：在X注册组织形式：股份制项目分二期进行第一期投入4000万元，建筑面积37042平米，第二期投入3412万元，建筑面积30000平米。第一节：项目概况（一）、项目区位图及概况：东方建材大市场是由X有限责任公司开发建设的宏篇巨作，项目座落在X市娄涟高等级公路北侧胡家坝收费站旁。项目处于X市核心交通要道，项目向东可以到达长沙、娄底等地，向西可以到达冷水江、新化，向北可以去邵阳、邵东，并且新修建的X大道已经破土动工，在此交通四通八达，外出非常便利。项目周边市政府机关单位和大型企业繁

2、多，三一重工工业园和物流园都已经动工建设，新的行政经济中心将在此诞生。项目总用地面积80余亩，总建筑面积7万余平方米，项目由17栋4至5层建筑组成，有3万多平米的住宅和3万多平米的商铺构成。项目整个建筑采用现代简约的建筑风格，配合行列式的建筑布局，加上周边绿树环绕，整个项目风格显得简约而不简单，蓝色的坡屋顶更让建筑充满生机活力，是居家生意的理想场所。（二）、项目经济技术指标 项目总建筑面积67042.8平方米，总占地面积80余亩，总共由17栋4-5层建筑物组成，分二期开发，一期总建筑面积36361平方米，二期总建筑面积30682平方米，其中地下车库2930平方米。物业类型建筑面积（平方米）多层

3、住宅33814商铺33223地下停车库2930总建筑面积67042.8第二节：项目投资背景X市地处湖南省几何中心，涟水上游，是沟通湖南东西经济走廊的咽喉之地。1951年从安化、湘乡、邵阳各划出部分政区筹建蓝田县，1952年正式建县，8月改名X县，1987年撤县成立X市。辖19个乡镇、1个街道办事处，全市总面积1895平方公里，总人口109万。X人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之一。X城区蓝田是一座拥有600多年历史的古镇。早在明清时期，就是连结湘中、湘西的重要商埠。抗战时期，国立师范大学等十多所大中学校迁入蓝田，一时文化教育、商业贸易之盛，使这座古镇赢得了“小南京”的美誉，蓝田成了当时中

4、国南方文化教育的中心。钱钟书先生的围城就是在此执教时以蓝田为背景创作的。X文化教育长盛不衰，政治文化、经济、军事等各个领域人才辈出。X境内矿产资源和旅游资源十分丰富。素有“煤矿之乡”、“建材之乡”和“有色金属之乡”之美称。已探明储量的矿产资源有煤、铁、锰、锑、铜、铅锌、硅石等40余种，其中煤炭储量4.36亿吨，是全国100个重点产煤县市之一。X旅游资源得天独厚，全省十五个重点景区之一的湄江风景区以其神奇的地质地貌、奇山、秀水、妙洞组合的自然风光成为三湘一秀，南部的龙山森林公园既是一个大自然的博物馆，又是一座天然氧吧，山顶昂然独立着一座明代建筑“药王殿”吸引着许许多多海内外游人前来祈福求药。X市

5、交通便捷，湘黔铁路、娄涟高等级公路与207国道从境内通过，太澳高速公路、娄新高速公路、双涟一级公路即将兴建，一个完备的交通路网即将构成。X有“煤炭之乡”，“有色金属之乡”的美称，已经探明的矿产资源有煤、铁、锰、锑、重晶石等21种，形成了采掘、机械、建材、冶金、制药、食品加工等产业。近年来市委市政府实施“科技推动、市场带动”的战略，全市民营企业迅速发展。高效结晶铜管、金属纤维、艺术陶瓷，金刚石触媒等一大批高科技产品远销国外。当前X市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小、城区环境有待改善、城市常住人口规模有限、流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着X市城市环境的改善和经济发

6、展。近年来，X市大力推进“工业强市”的发展方向。投入大量资金对X城区进行改造和对各类工业企业进行革新。城市的改造和企业的革新势必将带动相关行业的发展，尤其是对房地产业、金融业、零售业、建筑业、建材等行业推动作用尤为显著。这为本项目的开发提供极佳的市场契机。同时为了加强与周边县市的联系和互动，X市加大城市交通路网的拓建、兴建，由此产生的效应犹如一针强心剂，推动X市房地产业等相关行业飞速发展。第二章、项目投资资金筹措方案与投资估算及投资计划第一节、项目投资估算一、开发成本估算1.1 土地获得价格估算土地获得价款包括土地成本、拆迁费用、成交契税等，本项目土地成本已经包括拆迁费用。1.土地获得价款14

7、9820.21%1.1土地成本256014981.2拆迁费用001.3契税0.02000项目土地获得成本约为：1498(万元)占总投资费用的20.21%左右。 1.2 前期工程投资费估算 前期工程投资费包括报批报建费、规划设计费、地质水文勘测费、地块三通一平费、可行性研究费等等。2.前期费用指标元/M2面积（平米）526 7.10%2.1报批报建费60 67266 404 2.2规划设计费10 67266 67 2.3地质、水文地勘费3 67266 20 2.4三通一平费3 67266 20 2.5可行性研究费15 项目前期工程投资总费：404+67+20+20+15=526（万元）占总投资费

8、用的7.10%。1.3 项目总主体工程费估算各类物业主体工程费估算3.住宅主体工程费指标元/M2面积（平米）3382 45.63%3.1多层住宅450 33814 1522 20.53%3.2临街商业门面500 20522 1026 13.84%3.3大型建材超市600 10000 600 8.09%3.3地下停车库800 2930 234 3.16%物业主体工程总费用：1522+1026+600+234=3382（万元） 占总投资费用的45.63%。1.4 项目基础设施建设费估算 项目基础设计建设费包括供电工程费、供水工程费、排水工程费、道路工程费、绿化工程费、电信煤气工程费等。4.基本设施

9、建设费指标元/M2面积（平米）444 5.98%4.1供电工程35 39960 140 4.2供水工程10 39960 40 4.3排水工程25 39960 100 4.4道路工程25 39960 100 4.5绿化工程12 39960 48 4.6电信工程4 39960 16 项目基础设施建设总费用:444(万元)占总开发费用的5.98%。1.5 项目公共配套费估算项目公共配套费包括物业基金、公用设施建设费、工程质量监督费、工程监理费、供水管网补贴费、供电用电负荷费等。5.公共配套费指标面积（平米）135 1.82%5.1教育设施配套费0 67266 0 5.2物业基金0.020 3382

10、68 5.3公用设施建设费0.000 0 5.4工程质量监督费2 67266 13 5.5工程监理费3 67266 20 项目公共配套总费用: 135(万元)占总开发费用的1.82%比例。1.6项目开发不可预见费估算 项目开发不可以预见费为项目直接费用的2%。6.项目开发不可预见费指标总金额（万元）120 1.61% 不可预见费0.020 5985项目开发不可预见总费用:59852%=120（万元）占开发总投资费用的1.61%。1.7 项目开发成本费用估算 项目开发成本费用=3.1.1-3.1.6估算数值之和：6104（万元）二 、项目开发费估算2.1 项目开发间接费估算项目开发间接费包括管理

11、费、财务费用等。8.开发间接费指标总金额（万）244 3.29%8.1管理费用0.020 6104 122 8.2财务费用0.020 6104 122 项目开发间接总费用:122+ 122 = 244(万元)占总开发费用的3.29 %。2.2 项目销售费估算 项目营销费用包括营销组织费、广告推广费等。8.营销费用指标总金额（万）241 3.25%营销费用0.020 12057 项目销售总费用:241（万元)占总开发费用的3.25%。三、 项目开发总税费估算项目开发总税费包括交易费、营业税及附件、增值税预交、印花税等。三,开发税费指标总金额（万）823 11.10%10.1 交易费3 67266

12、 20 10.2 营业税及附加0.056 12057 675 10.3 增值税预缴0.010 12057 121 10.4 印花税0.0005 12057 7 项目开发总税费用: 823(万元)占总开发费用11.10 %。四、项目总投资费估算项目开发总投资费用=开发成本+开发费用+项目开发税费= 7412(万元)第二节、项目建设投资资金运用计划(现金流出)项目建设工程期约为两年，包括前期启动时间和后期的工程时间，总共分两年半（五个阶段划分），其中2008年投入总投资额度的25%，主要用于土地购置、报批报建费用、地质水文勘测费、三通一平、可行行研究等；2009上半年、2009下半年、2010上半

13、年、2010下半年分别投入总投资金额的25%、20%、20%、10%。投资计划是根据项目开发进度所需资金进行科学的相应预算，本案投资计划估算如下：序号项目名称合计开 发 期2008下半年2009年上半年2009下半年2010上半年2010下半年1建设投资7412185322241853741741投资投入比例100%25%30%25%10%10%2资金筹措74121853222418537417412.1自有资金2965185311120002.2借贷资金14820593 889 002.3销售收入再投入29650519964741741结合公司的资实际情况，合理制定上述投资计划，该投资计划能

14、以较少融资代价确保项目开发资金链安全，顺畅；具有比较强的可行性。第三节、项目投资资金筹措方案2008下半年贷款593万元，2009上半年贷款889万元；计划于2010年中偿还全部本息。序号项目名称开发期合计2008下半年2009年上半年2009下半年2010上半年1.1年初借款累计0593 889 001.2本年借款01482 0 014821.3本年应计利息0 89 0 089 1.4年底还本付息0001571 1571 2年末借款累计0 1571 0 01571 注：假定借款发生在年中，利息6%，2010上半年还1571万元及其利息 XX有限责任公司自有资金2965万元，银行贷款为1482

15、万元，销售收入再投入金额为2965万元；贷款年利率按6%进行估算，2010年年中需要偿还的全部本息约1571万元。第四节、项目经营收入(现金流入) 项目销售收入总估测(总现金流入)严格根据市场定价法程序确定各类型产品售价，多层住宅产品均价确定为800元/平米,独立产权商业门面按4500元/平米进行估算，大型地下停车库销售均价为400元/平米。可售物业总销售收入估算如下：项目名称 指标容积率1.61多层住宅住宅面积33814 单价(元)800 销售收入(万元)2705 临街商业门面销售面积20522 销售单价4500 销售收入9235 地下停车库面积2930 销售单价400 销售收入117 总销

16、售面积57266 总销售收入12057 （说明：部分商业氛围培育较难的临街门面，计划作为公司持有物业处理）多层住宅物业销售总收入为2705万元，临街商业门面总销售收入为9235万元，大型地下停车库销售总收入为117万元。分析得出，地上商业是项目盈利的关键点，项目总销售收入为12057万元人民币。第五节、项目投资财务分析(一)、项目投资静态财务分析 1、项目投资收益估算指标容积率1.61备注1.销售收入12057 2.总成本费用7412 4.利润总额4645 5.税前投资利润率62.7%6.税前资本金利润率 217.4%2137 7.所得税1161 8.净利润3484 9.投资净利润率47.0%

17、项目总投资开发费用为7412万元，销售总收入为12057万元，税前投资利润率为62.7%，净利润约为3484万元，投资净利润率为47.0%；项目有较好的投资经济效益。从各项目投资收益结论数据上可以看出，本案投资净利润率处于同行业相当高的水平，开发前景良好。(二)项目投资动态财务分析营销收入目标：2009上半年完成销售任务的40%，合计销售收入约为2682万元，2009下半年完成销售总任务的30%，合计销售收入约1788万元，2010上半年完成总销售任务的20%，合计销售收入约2682万元，2010下半年完成销售任务的10%，销售收入预计约1788万元。管理费投入：2008下半投入总管理费的20

18、%，2009年上半年25%，2009年下半年25%、2010年上半年为20%，2010年下半年约为10%。营销费用投入：结合项目销售节点安排和推广重点的需要，营销费用预算如下：2008年下半年10%， 2009年上半年40%，2009年下半年20%、2010上半年年为20%，2010年下半年约为10%。资金运营尽量保持平稳。现金流量表 （I=10% 单位：万元）序号项目名称建设经营期合计2008下半年2009年上半年2009下半年2010上半年2010下半年1现金流入04822.8361724111206120571.1销售收入04822.836172411120612057收入目标比例0%4

19、0%30%20%10%100%1.2自有物业出租收入000002现金流出1575 2287 2243 1242 1193 8540 2.1建设投资1526 1831 1221 916 610 6104 建设投资投入比例25%30%20%15%10%100%2.2管理费24 31 31 24 12 122 管理费投入比例20%25%25%20%10%100%2.3营销费24 96 48 48 24 241 营销费投入比例10%40%20%20%10%100%2.4财务费用00089 89 2.5销售税金及附加0329 247 165 82 823 2.6租金税金00002.7所得税00697 0

20、 464 1161 3税后净现金流量(1)-(2)-1575 2536 1374 1170 12 3517 4税前净现金流量(3)+(2.7)-1575 2536 2071 1170 477 4678 评价指标：A、税后财务净现值(FNPV)为￥3484B、税后财务内部收益率(FIRR)为47.0%C、税前财务净现值（FNPV）为￥4645D、税前财务内部收益率(FIRR)为62.7% 上述为项目投资的资金流量分析详细，2008年下半年约有1575万元的现金流出，2009年上半年有2536万元的现金流入， 2009年下半年有1374万元的现金流出，2010年上半年、2010年下半年将分别有11

21、70万元、12万元的现金流入；可见，项目开发周期内，通过合理的资金投资与回款计划，能保证项目开发全过程的资金流安全、顺畅。第三章、项目投资环境及市场研究第一节：宏观经济环境（一）、近几年XGDP增长迅速，综合经济实力增强2004年以来，XGDP经济指标增长迅速，由2004年41.67亿元国民生产总值增长至2007年全年的87.88亿元生产总值，整整翻2翻多，逐年的同比增长率保持在12%以上的增长值，尤其是2005受宏观发展政策的正面影响，年增长速度达到30.6%，城市整体经济发展势头稳健；2007年的国民经济增长率保持在20.9%的增长速度，2008年受国际金融危机和国内宏观经济调整的双层因素

22、影响，X的经济发展也受到一定程度的影响，预计在2009年有向好的发展趋势。（二）、近年来X固定资产投资增长迅猛，未来增长势头强劲04年以来，X固定资产投资额度逐年增加，从2004年的10.49亿元增加至2007年的28.82亿元，接近连翻3倍；其中2007年的固定资产投资总额占当年国民生产总值GDP（87.88亿元）32.82%的总比重，增长率为历年之最；大力度的固定资产投资，为城市基础设施建设、城市开发建设、电力通讯、交通水利等方面作出相当的贡献，有效改善了城乡居民的生活、生产条件和水平；随着2008年下半年国家扩大内需和农村发展新政策的规划与执行，X在未来两年内的固定资产投资额度将进一步增

23、大。（三）、X社会消费品零售总额逐年增长，消费心态稳定健康近年来，X社会消费品零售总额呈现逐年上涨之发展态势，其中2007年的社会消费品零售总额较06年有所下降，为21。91亿元；一方面说明X人民的消费水平保持在一定的水平，另一方面也反映出其消费观念有微弱变化，注重最低生活物质需求的前提下，越发重视品位 、精神方面的更高层次需求。（四）、X城乡居民储蓄总额逐年增加，消费能力较强2004年以来，X社会储蓄总额呈现逐年大幅增长的态势，2006年与2007年已经分别达到了47.77亿元和57.13亿元；结合社会消费品零售总额、国民生产总值、固定资产投资、社会储蓄结构等指数综合分析，一方面能放映出X具

24、有较强的消费实力，另一方面也说明X人民的勤俭的消费观念，这是国民经济现有普遍现象，是中国经济国情的综合性反映，2009年扩大内需新政的出台，在未来几年将可能影响到该项经济指标的增长率变化。（五）、X人口增长在控制规划内，城镇化按计划有力推进 X2004至2007年各年市域人口分别为109.3万、110.1万、112.8万、113.7万，保持逐年有计划、有节奏小幅增长，X城镇化率相对较低，处于在13.6%-14.5%之间，2005年在全国经济和发展势头红火的大环境下，城镇化率14.5%，达到有史以来的最大数值，但是相对省内平均城镇化水平而言，X处于相对比较落后的状态，城镇化是反映区域经济与社会发

25、展的一重要指标，X在全国经济发展的大潮流中仍处初级发展阶段，上升空间看好。（六）、经济与社会发展综述X地区内拥有较为丰富的矿产资源，相关的矿产、冶炼、机电、运输行业发达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及消费水平自90年代开始显著提高，内向型经济发展状况良好。根据当前X市总体经济发展、居民消费及个人储蓄水平，未来3-5年之内，X市房地产行业发展空间将较为可观，在总量控制的前提下，大部分的社会闲散资金将集中于房地产投资及建材、家居、装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程度的改观和突破。第二节：城市规划1. 城市人口规模 及发展规划近期（至2010年）为16万人，远期（至2020年）25万

26、人。 城市用地规模： 2010年建设用地规模为16平方公里，人均建设用地100平方米； 2020年建设用地规模为24.88平方公里，人均建设用地99.52平方米。 城市发展方向选择 X市中心城区的发展方向应以东向为主，兼顾其它。以向东为主，向西为辅，适当向北发展。X市的城市发展目标可以概括为： （1）协调发展的市域中心加快农业产业化进程，完善城乡基础设施和社会保障制度，走城乡协调发展，城乡居民共同富裕的城镇化道路，实现全社会的公平、公正与和谐发展。 (2）活力高效的经济新地更新、优化城市经营理念和社会机制，做强优势产业，构建根植性强、创新能力突出的产业集群。把X市建设成为资源利用高效、工业基础

27、发达、服务水平一流、对外辐射能力强的娄底市域副中心城市。 （3）安全生态的宜居家园有充分的创业、就业机会，完善的城市公共安全和防灾体系，高水平的城市综合服务，并充分利用绿水青山等自然资源，建立生态型城市，增强城市自然环境的优美度、人工环境的舒适度，提供良好的人居环境，创造良好的就业环境，使X市成为市民的美好家园。(4）开拓创新的山水名城保护并深入挖掘历史文化资源，大力发展教育文化事业，鼓励现代多元文化的发展。加强市场意识，打造品牌城市，把X市建设成为文化底蕴深厚、包容并蓄、开放度高、传统文化与现代文明交相辉映的魅力城市。第三节：开发商背景X开发有限责任公司是由十几位久经商场的股东组建而成，公司项目注册资金 800 万元，资金实力非常雄厚，并且股东善于项目管理和市场运作，在不到一年的前期运作过程中排除千辛万苦成功启动项目。现在项目已经正式进入施工阶段，并且销售已经上轨道，标志项目已经成功运作起来。 公司股东以前都是做建材生意的精英，对建材市场的经营管理非常谙熟，对建材市场的开发建设有很好的控制能力，依靠在建材行业的资源优势和行业尊贵地位及人脉资源，能充分保证东方建材市场做活做旺，让所有做生意的人都赚个盆满钵满，真正做到多方共赢的局面。第四节：周边物业租金价格情况：（一）、X临街商业铺面租金调研（环北路）如图所示，X市环北路建材类