我国房产税制现状及改革.docx
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我国房产税制现状及改革
我国房产税制现状及改革
摘要
房产税是许多国家地方财政的重要收入来源之一。
我国自分税制改革以来，地方主体税种一直缺失，使得地方政府依赖土地出让金收入，形成有中国特色的“土地财政”。
要改变这种不具有可持续性的“土地财政”现象，改革房产税是大势所趋。
从近几年中央有关房产税的表述以及“十二五”规划可以看出，房产税的试点和开征，其主旨不是为降房价或楼市调控，而是国家在转变经济增长方式、调整财政税收结构方面的一项有力的制度建设措施。
关键词：
房产税；改革方向；改进措施
PresentSituationandReformofRealEstateTaxinChina
ABSTRACT
Realestatetaxisoneoftheimportantsourcesofincomeoflocalfinancesinmanycountries.SincethetaxreformofChina'slocalmainhasbeenmissing,makinglocalgovernmentsrelyonlandrentincome,withChinesecharacteristics"LandFinance".Tochangethisisnotsustainable"LandFinance"phenomenon,reformtheestatetaxisageneraltrend.TheexpressionfromtheCenterinrecentyearsabouttheestatetaxand"TheTwelfh-five-yearplanning"canbeseen,pilotandtheintroductionoftherealestatetax,whosepurposeisnottodroppricesormarketregulation,butcountriesintransformingthepatternofeconomicgrowth,adjustingthefinancialandtaxationstructuresofastrongsystemofmeasures.
Keywords:
Realestatetax;reformdirection;measuresforimprovement
一、引言
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。
现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。
然而由于各种原因，房产税从颁布之日起，对居住性房产和非商业用途的商业房产一直没有征收，处于空转状态。
2010年9月29日，国家出台了包括贷款、税费等一系列调控政策，同时中央媒体首次明确透露了房产税改革试点即将启动的消息。
本文主要讨论的是对个人所有的非营业用房产的征税问题。
改革开放以来，我国已基本上建成市场经济体制，经济取得了巨大的发展，物资丰富，房地产市场也得到极大的发展，许多家庭有了第二套、第三套甚至更多住房，房价迅速上涨，房屋正蜕变成某些人保值的工具、投资的物品。
在这种变化下，为了使房产税充分发挥为地方政府提供稳定收入来源、抑制房地产过度投机等作用，改革现行房产税是必然趋势。
房产税作为房地产保有环节的税收，是在现有房地产资源之上的稳定税收来源，房产税是地方税体系的重要财源支柱。
这种征税方式可改变地方政府行为，从注重短期效应转为重视长期可持续发展。
摆脱土地财政的地方政府将会更理智的管理土地开发，将资金和精力转而刺激消费和鼓励实体经济的发展，促进经济转型。
另外房价大起大落不利于社会经济稳定发展。
房价大起会降低房屋的销售量，抑制其他行业的消费，使大量中低收入家庭买不起房；房价大落会导致房屋成为按揭者的负资产，形成银行的坏账，导致金融危机或经济危机。
因此稳定房价应是政府工作的重要目标之一。
当前导致房价大起大落的主要原因之一是房地产市场存在许多投机购房者。
改革后的房产税可成为房地产市场的稳定器，房屋价格就有望稳定于房屋价值，房屋将恢复其居住的基本功能，而不是成为炒作的筹码。
开征依据资源占有程度的、税率有差别的房产税，可通过税收手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源。
这在税收理论上称之为“财富分配说”，即采用累进式房产税可重新分配社会财富，缩小贫富的差距，缓解社会财富分配不均造成的矛盾。
可见，无论是对于抑制炒作，稳定房地产发展，还是辅助地方政府完成地方财政转型，缩小贫富差距，房产税都有着重要的作用
在当前情况下房产税的实施确实面临很多困难。
然而作为房地产调控的重要手段，作为地方财政改革的重要保障，作为国家税收体制改革的重要内容，房产税改革已经和中国经济转型紧密的联系在一起。
在中国经济转型势在必行的大环境下，国家开展房产税改革的决心尤为坚定。
为实现十二五规划中经济转型，富民强国的目标，房产税必然以先头兵的角色坚实地向我们走来，对房地产业和中国经济产生深远影响。
二、房产税开征的理论依据
房产税作为房地产保有环节的主要调控手段，不论是作为地方财政收入的重要支柱税源，还是作为将房地产资本利得再分配的重要手段，对我国房地产业发展，民生改善和经济发展都有着至关重要的意义。
（一）房产税有助于地方财政收入的增加，辅助地方政府完成地方财政转型
当前，土地出让金是各地方政府的重要财政来源之一。
地方财政越来越依靠房地产开发。
土地出让金已经成为地方财政的主要资金来源。
在土地财政制度的刺激下，土地价格被一次次刷高，客观上刺激了高房价的形成。
高房价回过头来又再次推高土地出让金，形成地价房价。
相互刺激上涨的恶性循环。
在这个过程中，地方政府因为土地财政和GDP的原因，乐于看到地价房价上涨，所以中央的房地产调控往往到地方这一级就执行难度加大。
在土地财政模式下，地方政府只有不断地进行土地开发才能不断地获取土地出让金，维持财政收入。
这使得地方政府在经济发展上更倾向于支持房地产发展。
就是所谓的房地产绑架地方政府之说。
中国经济经过三十多年投资驱动下的快速发展，累积的问题已经十分严重，已经到了必须转型的关键时刻。
在十二五规划中，大力刺激消费，经济发展向消费驱动转型将成为发展的重点。
处在转型阶段的关键时期，土地财政的副作用已十分明显。
要让地方政府放弃土地财政，就需要为其找到新的、稳定的财政来源。
房产税作为房地产保有环节的税收，是在现有房地产资源之上的稳定税收来源。
中国人民大学财经金融学院教授安体富表示，房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元，而2008年全国土地出让金为9600亿元。
房产税可以为地方政府摆脱土地财政提供资金支持。
财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税是地方税体系的重要财源支柱。
这种征税方式可改变地方政府行为，从注重短期效应转为重视长期可持续发展。
摆脱土地财政的地方政府将会更理智的管理土地开发，将资金和精力转而刺激消费和鼓励实体经济的发展，促进经济转型。
（二）房产税是改善民生，缩短贫富差距的重要手段
房地产作为重要的资本利得项目，房产税除了房地产调控的作用外，也具有资本利得税的作用———社会财富的二次分配。
作为国家税务改革的一部分，全面向资本利得征税影响深远。
而房产税开征后，其收入再分配的效果将明显好于现在的个人所得税。
在十二五规划中，缩短贫富差距，增加人民收入成为重要发展目标。
缩短贫富差距的重要手段就是通过税收实现的社会财富二次分配。
而纵观世界各国，对资本利得征税都是缩短贫富差距、体现社会公平、公正的重要手段。
即将出台的房产税就是这样的税种之一。
拥有更多房产的公民占有更多的社会财富，应该缴纳更多的税费以实现财富二次分配，缩短贫富差距。
房产税作为财产税的一种，作为房产保有环节的税收可以更有效、更合理的将房地产投资过程中房产升值部分的资本利得纳入二次分配之中，通过税收实现公平社会资源，调节收入分配。
（三）房产税是抑制炒作，稳定房地产和经济发展的重要调控手段
2009年年底国家出台了一系列调控政策，但房价依然一路高涨。
大家或为炒作、或为保值纷纷买房。
大量房屋空置，造成大量社会资源浪费，房地产泡沫被越吹越大，严重威胁经济运转。
国家意识到了问题的严重性，加快了房产税改革试点的步伐。
如果在这个过程中
有房产税的存在，国家可以通过调整税率更好更快捷的对房地产进行调控房产税作为房地产保有环节的税收调节手段，可以直接、快速地改变房地产作为投资品的属性，增加其持有成本，从而改变投资者的投资意愿，进而稳定房价，促进房地产业的平稳、健康发展。
同时，房子作为生活必需品，和百姓生活息息相关。
安居则乐业、人人乐业则国家兴旺。
住房问题是关系人民幸福、社会稳定的大问题。
通过房产税可以准确、快捷、方便地调节房子的使用属性和投资属性。
通过加强房子的使用属性，更合理地分配社会资源，抵制炒作，让那些真正需要住房的人有房可住。
而不是一边百姓无房可住，一边大量房子空置。
在中国这样一个地少人多的国家，很多城市甚至应该通过房产税率基本消除房子的投资属性，让房子成为一个完全的使用品，给那些真正需要住的人。
另外，作为房地产调控手段，税收调控和行政调控相比有很多优势。
行政调控操作复杂而缺乏持续性和稳定性。
像类似于限购令这样的计划经济色彩浓厚的调控政策并不被人们看好，这往往是短期应急的政策，缺乏对长期市场预期的影响能力，治标不治本。
而房产税作为税收杠杆，在市场调控的框架内，对房地产的调控高效而快捷。
通过修改房产税税率，改变房子的使用和投资属性，进而达到调控房地产的目的。
三、我国房产税现状及问题
（一）我国房产税的实施现状
我国现行的房产税是第二步利改税以后开征的，从1986年10月1日开始实施。
虽然从规模上看房产税一直都是一个小税种，但20余年来，特别是20世纪90年代中后期以来房产税收入的规模扩张速度远远大于同期税收总额的扩张程度，房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税，而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体上说是越来越小。
从20世纪90年代中期开始，房产税收入呈现出扩张趋势，在税收结构中的地位也有所抬升。
1993年，我国房产税收入为49.15亿元，比1992年增加7亿多元，从1994年开始，我国房产税收入突破60亿元，近年来已达上百亿规模。
房产税在我国是一个收入分布高度不均衡的税。
现在200亿元左右的房产税收入主要集中在大城市。
比如1999年的183亿元房产税，北京、上海、深圳、青岛四个城市就占了19%。
北京一个城市的房产税收入比甘肃、陕西、河北、山西、内蒙五个省房产税收入总和还多。
由于我国经济体制改革使原有房产税税制设置的经济基础发生了巨大变化，房产税税制与经济发展不相适应的矛盾也日益突出，不仅难以适应市场经济发展变化的要求和发挥税收调节经济的作用，同时还严重影响地方政府组织财政收入的能力。
空传多年的对个人所有的非营业用房产征收的房产税今年终于落地，在新国八条出台的第二天，即2011年1月27日，上海重庆房产税试点政策公布。
重庆的房产税政策主要是对独栋商品住宅、新购高档住房和“三无人员”新购的第二套普通住房进行征税，前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%.在上海，本市居民购买第二套和外地居民购买的第一套住房，都属于房产税的征收范围。
税基为交易价格的70%，税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。
2011年1月30日上午10点，重庆首笔个人住房房产税在北部新区地税局人和契税征收点申报入库，征收个人住房房产税6154.83元。
截至房产税实施一个月，重庆市已收取17笔房产税，共149978．01元税收入库。
被征收的对象多为外地炒房者和高档住房所有者，独栋别墅占少数。
这些入库的房产税税收，将主要用于公共租赁住房建设。
今年3月2日，也就是上海市房产税开征满月时，上海税务网曾公布数据：
“自1月28日试点以来，截至2月27日，上海市税务机关已受理个人住房房产税征免认定申请1970件，发放个人住房房产税认定通知书456份，其中，应征房产税的住房133套，约占已认定数的30%，适用0.4%税率的为129套”。
这就意味着，上海市场房产税开征的第二个月，应征税住房新增了884套。
上海市税务局相关负责人昨日表示，目前各区的房产税认定工作已经进入了常规化运营，由于在年底前符合缴纳房产税条件的购房者都可以缴纳房产税，因此目前尚未统计房产税入库的数额。
（二）当前我国房产税税制存在的问题
1、征税范围过窄
我国现行房产税税制规定房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
其中县城和建制镇指县政府和镇政府所在地。
这样，农村就被排除出征税范围。
另一方面，现行房产税税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构等房产列为免税对象。
应该承认：
上述规定在20世纪80年代是客观的，当时房地产商品化程度很低，总体经济发展尚需政府通过“减税让利”措施予以刺激，房产税征税范围只宜窄不宜宽，先把房产税设置出来，今后择机再发挥其收入筹措功能。
经过20多年的改革和发展，我国制度安排和经济结构发生了深刻的变化。
现行房产税税制规定的征税范围与现实情况明显不符，直接限制了房产税收入的正常增长。
2、计税依据不统一
近年来，随着房地产市场的繁荣，房地产商的哄抬，房价日益增高。
房产原值本质上是房屋的原始成本，属于固定成本。
而房产的市场价值却是越来越高，呈增值趋势。
随着房地产市场中房价的升高，房屋的租金收入也会升高，即租金收入与房屋市场价呈正比关系。
与此同时，二者对应的税率也是差距过大。
经过比较就会发现，以计税余值征收房产税与以租金收入征收房产税存在不合理因素。
而随着经济发展，这种不合理因素会越来越明显，影响也会越来越大。
3、税率不合理
我国经济发展飞速，但也存在着经济发展不平横的问题。
各个省份的发展也存在着差异，即使在同一城市中，因为发展的不平衡，各个地区依然存在着差异。
而根据现行房产税条例规定的房产税税率，却是实行全国统一税率，未考虑地区之间的差异性。
4、纳税单位（个人）对房产税纳税意识淡薄，偷逃税手段花样多
随着各地房产调控政策的密集出台，不少购房者和开发商都绞尽脑汁打起了规避新政的主意。
上周，上海开盘的唯一一个别墅项目，打出“购买138平方米送200平方米”的促销旗号，项目销售人员称，这样可以少交或不交房产税。
由于房产税税法及相关规定并不完善，类似对房产税的逃避手段还有很多，政府应尽快出台具体细化规定，保证税收收入，防止地产开发商“下有对策”。
四、国外房产税经验借鉴
（一）国外房产税的基本制度和征管手段
1、美国：
支持社会福利
在美国，对房地产占有、处置、收益等环节征收的各类税项总称为房产税，一般统称的房产税是指对房产本身征收的税收。
房产税的税额决定于房产评估和税率水平。
地方政府负责对房产进行评估，但一般远低于市场价格。
若纳税人不认可政府的评估，可以通过法律规定的仲裁程序申诉。
税率则每年由地方政府根据预算收支情况确定，因此各地税率会有差别，并经常调整变化。
目前美国大部分地区的税率水平保持在0.8%至3%之间，并以1.5%左右居多。
在美国，征收房产税的目的主要是维持地方政府的开支，完善公共设施和福利。
由于这些活动和民众的日常生活密切相关，并且向民众开放监督，因此民众纳税的意愿十分积极。
房产税的大额是学区税，用于支持公立教育系统，而美国的公立教育系统是免费的，不向受教育者收取费用。
因此即使一些地区房产税税额较高，当地的纳税人也十分欢迎，因为良好的公立教育系统有利于下一代的成长。
2、韩国：
应对房地产泡沫
亚洲金融危机之后，韩国政府采取宽松货币政策，同时放松对房地产市场的管制，以此拉动经济走出低迷。
韩国房地产市场首次刺激，连续多年高速增长。
为了抑制泡沫，韩国政府推出了综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元的家庭，并根据房产总价值的不同，税率在0.75%至2%之间浮动。
与此同时，韩国既有的财产税以土地、房产、船舶等实物财产的所有人为征税对象，也是根据财产价值不同实行差别税率。
因此拥有高价房产的富裕阶层要同时承担财产税和综合不动产税，税负比其他阶层更重。
但综合不动产税对控制房地产泡沫的效果并不理想，因为房价上涨的收益要高于缴纳的税额。
韩国政府因此推出了房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。
即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%至35%不等的房产转让所得税。
在如此严厉的政策下，韩国的房地产市场逐渐稳定下来。
3、日本：
兼顾社会公平
在日本，住房和土地的所有权都是可交易的，购置房产就意味着同时获得了土地所有权。
因此，日本的房产税既涉及住房，也涉及土地，在税制中被归为固定资产税，纳税人是法律意义上的土地，房产权所有人。
固定资产税的课税是按照市场价值计征的，一般每三年进行一次评估，其后的两年中如无重大变化，一般不重新估价，日本全国固定资产税的标准税率为1.4%。
为了兼顾社会公平，日本法律规定了相应的减免制度，如对旧房进行翻新修建、节能改造等，都可以获得固定资产税的减免。
（二）我国可吸取的经验
综观国外房产税的规定，其计税依据一般为房产的市场评估价值，并且征税范围广，除对公共、宗教、慈善等机构的房产实行免征外，其余的房产所有者或占有者均为纳税对象。
税基宽广的结果是，依据市场价值评估之后的应税房地产价值总额增大，在房地产税收总额既定的情况下，房地产税的税率就相应降低。
鉴于房地产税应税范围较大，单个纳税人的税收负担相对减轻，税收的公平性和合理性得到了体现。
五、我国房产税的改革和完善
“十二五”期间我国要以“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则推进税制改革，同时要巩固和完善与社会主义市场经济相匹配的分税分级财政体制，因此，建议房产税改革的基本思路是：
（一）拓宽征税范围
现行房产税税制确立时的背景是市场经济起步阶段的经济运行格局和制度环境。
因而房产税范围很窄，这极大地抑制了房产税收入的增长。
从区域角度看，现在可考虑把农村的房产也纳入征税范围。
是否据实对所有自建和购入房产征税，由省级政府根据具体情况自行确定。
从纳税人结构角度看，2011年已经把试点城市自有居住用房纳入征税范围，条件成熟后我们应将试点推广。
另一方面事业单位的性质又长期界定不清，大部分事业单位脚踩两条船，既依赖财政资金，又从市场上获取收入。
改革开放以来大部分事业单位都进行了改革。
其中很多已转为独立的经营单位，这些单位的房产产权拥有者就是本单位，此外一些享受财政补助的事业单位也拥有了房产产权。
从理论上讲，财产税就是要对财产课税，特别是不动产，各类拥有不动产产权的所有者自然都要被列入纳税人范围。
国家有必要通过房产税课征这种方式采调节既定分配格局。
（二）合并计税依据
我国现行房产税计税依据分两类：
一是从价计征；二是从租计征。
现在可考虑统一合并为从价计征。
因为租金收入很难核实，而且出租行为属于使用权的流转，对此可以通过流转税来解决。
实行从价计征应以房产现值为课税对象。
目前是按房产原值一次减除10%-30%后的余值为计算缴纳房产税的依据，而房产原值很难核算清楚，而且减除比例的确定没有合理依据。
事实上根本的问题还在于房产原值是以过去的经济状况和制度安排为依据确定的，计算出来的结果不可能与现实市场经济的约束条件相统一，比如要素价格，过去房产建筑材料价格是管制的，根本不反映成本和供求关系。
据此核算的房产价值势必大打折扣，这实际上是人为缩小了税基。
再比如土地，过去房产占用土地是无偿的，因此，房产原值的计算丢掉了一大块内容，这和现实市场经济的计算方法是不统一的，实际上也在人为缩小税基。
显然，改革是必然的。
以房产现值为计税依据牵涉到的核心问题是如何计算房产现值。
我们认为应委托社会中介机构按照市场规则对房产现值进行评估。
评估时要考虑级差地租、建筑材料价格、折旧等因素。
参考国际经验，评估可3-5年进行一次，具体年数依据经济周期情况而定。
为确保计税依据的完整性和区域基本政策的统一性，今后可直接以房产现值为直接计税金额而不必做减除。
采用房屋市场价作为房产税计税依据，可以消除房屋市场价和计税余值差额过大的问题，也可以消除采用两种不同计税依据造成的不公平社会现象。
（三）实行超额累进税率
当前房产税税制实行全国统一税率。
未考虑地区间差异性，缺乏弹性，不利于房产税调节作用的发挥。
国家可制定比例税率，让各地政府根据自身发展的实际状况选择不同的房产税税率。
从低到高制定不同层级，对应不同税率。
在充分考虑到各个地区发展的不平衡性的基础上，切实发挥好房产税抑制房屋数量、控制房地产市场过度发展的作用。
根据住房拥有量的不同，征收房产税。
这样的规定可很好地抑制房价的高涨现象，抑制房地产市场的过热现象。
（四）规范征收管理制度
1、优化协作管税机制，实现规范化管
设置科学合理的纳税登记、申报程序、核定办法等，理顺纳税秩序，增强管理的可操作性，便于征纳双方的操作。
严格执法，加强征管，加大协作，打击偷逃税行为。
一要加大管理的力度；而要充分发挥税务稽查的震慑作用，同时要加强“以票管税”工作，与财政等部门协调，理顺票据管理。
对不申报、少报、要重申报不实的要及时检查，查实的要依法处理。
由于我国地广人多，住房众多，税务机关数量有限，人员有限，切实征收税款难度很大。
税务机关可规范征收管理制度，对房产税实行实名制。
让纳税人在首次取得房屋所有权的时候，在规定时间内自觉到房屋所在地的税务机关申报，详细记录房屋面积、业主姓名、单位名称等信息，并进行联网登记，防止同一个人为逃避纳税在不同省份购置房屋。
切实做好房产税的登记管理，让居民个人自觉每月到税务机关缴纳房产税税款。
2、配套改革
改革房产税税制涉及到多方外部制度环境优化。
首先，改革房产税税制应相应理顺土地的收费和课税。
目前我国房地产价格相对中、低收入阶层的人来讲，处于畸高状态。
这在大、中城市表现很突出。
房产价格畸高人为抬高了房产税税基，难免造成房产税负担不合理。
为此，有必要在土地买卖方面严厉打击腐败和哄抬物价行为，各级政府应清理土地流转方面的不合理收费，并降低土地交易方面的一些税种的税率。
其次，降低房产流转税种的税率。
目前我国房产流转方面的税种税率比较高，而且层层征、不规范。
比如契税，特别是大中城市的房产交易环节上的契税税率明显偏高。
北京市目前在商品房销售环节规定购买者要负担房款2%的契税。
其中超过120平米部分契税税率高达4%。
这种做法极大地限制了房地产市场的正常发展。
目前有必要通过降低房产交易方面的税费来为房产税创造运转空间。
再其次，完善房产产权管理制度，有关部门应组织力量对房产产权进行普查并重新核准、登记。
3、合理调整计税依据，确立根据房产评估价值计征的制度框架
评估时要考虑地段、面积、市场影子价格、楼层等多种因素。
我国目前还没有设立专门的房地产税基评估机构，建议设立隶属于政府部门的独立税基评估机构。
为了保证评估环节和征税环节相互独立，该机构应该与地方税务机关和房地产管理机构并列，既能保持密切联系又可以相互监督制约，保证评估结果的公允性。
与其他税收征管相比，开展房产评估工作所面临的情况更为复杂，技术要求更高，政策性更强，需要建立一支从事此项工作的专业队伍。
在这方面，要借鉴发达国家的经验，建立评估9币注册登记制度，房地产税基评估人员需要通过考试取得执业资格，并接受专业的后续教育课程培训，周期性地接受执业资格审核，建立符合我国国情的税基评估从业人员管理制
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