中国及全球各地房价走势分析.docx

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中国及全球各地房价走势分析

中国及全球各地房价走势分析

当前全球经济疲软，增长下行压力较大，未来一段时间延续货币宽松政策仍是世界的主流。

在此宏观经济环境下，目前全球房地产市场总体处于上行阶段，未来几个季度将延续升温态势，房价也将持续上扬，但国家和地区间分化趋势将愈益明显。

自2019年2月26日周小川在上海G20会上，明确宣布央行支持房地产加杠杆，并认为中国个人住房贷款占总贷款比例仍然有较大上涨空间后，全国多个城市出现了抢购房子的热潮，华东地区的上海、苏州、南京表现最为突出。

在持续偏宽松的货币政策下，中国楼市将走向何方？

是崩溃，还是飙升？

中国大城市楼市的未来，到底是莫斯科模式，还是东京模式？

这才是我们需要思考的。

2月26日，G20财长和央行行长峰会在上海举行，全球的投资者都昂首期盼，希望会议能给空前动荡的金融市场带来新的转机。

周行长不负众望，爆出了很多猛料。

对于投资者来说，三段话至关重要。

1、中国将继续实施灵活适度的稳健货币政策……鉴于对中国和全球经济当前形势的看法，人民银行的货币政策是处于稳健略偏宽松的状态，还要不断观察、适时动态调整。

（来自通稿）

2、从中国的情况看，个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%－50%，中国只有百分之十几，比例比较低。

所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。

（来自现场答记者问）

3、中国也是有强烈的愿望使股本融资的市场更好的发展，我们也确实下了很大的力气。

但是确实也不能拔苗助长，所以它是有一个自然发展成熟的过程。

（来自现场答记者问）

说实话，这三段话都让我感到震撼。

虽然此前已经这样做了，但并没有这样说。

现在从行长的嘴里说出来，显得非同寻常。

先看货币政策。

此前的表述一般是“继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度”，仅此而已。

但我们看到，自2014年12月广义货币M2创下12.2%的近年年度新低之后，货币增速不断提高，尤其是股灾救市之后突破了13%。

到2019年1月达到了14%，创下19个月以来新高。

此外，1月份新增贷款也是史无前例的多。

“货币政策处于稳健略偏宽松的状态”，这种表述是全新的，也是此前没有过的。

而且央行还说了，这是鉴于对当前经济形势判断做出的。

所以，1月份的金融数据显然不是偶然的了。

而且周行长的通稿说了，“还要不断观察、适时动态调整”。

也就是说，如果有必要，是可以重返“适度宽松”的。

此外，周小川还说了，“货币政策仍有空间和工具”，其实也是这个意思。

再看楼市加杠杆。

最近央行等中央部委调整了首套房和二套房的首付比例，首套房最低可以降到2成。

这事实上是给楼市加杠杆，因此引发了广泛的议论。

有人担心加大楼市泡沫，有人担心让银行面临更多风险。

此次周小川的表态告诉我们，央行对给楼市加杠杆不是“如履薄冰、如临深渊”式的，而是“比较有把握”的。

那么让我们看一下目前的数据。

根据央行官网上公布的最近数据：

到2015年12月，全国房地产人民币贷款余额21.01万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额93.95万亿元的22.4%。

房地产贷款同比增长21%，增速比上年末高2.1个百分点；增量占全年各项贷款增量的30.6%。

其中房产开发贷款余额5.04万亿元；地产开发贷款余额1.52万亿元；个人购房贷款余额14.18万亿元（个人住房贷款占总贷款比例是15%）。

2015年个人住房贷款同比增长23.2%，增速比上年末高5.7个百分点，比各项贷款增速高8.9个百分点。

目前房地产三类贷款占全部贷款的比例大概是22.4%（上述数字未包含外币，但外币数量非常小），其中个人住房按揭贷款是15%。

周小川行长告诉我们，国外有相当一批国家个人住房贷款占银行贷款的比例达到了40%到50%。

也就是说，中国房地产至少还有1倍的杠杆可以加上去。

而且从过往经验看，个人住房贷款带来的烂账比例不高。

此外，还有一个逻辑是：

中国目前债务率偏高，主要是企业债务，政府和家庭债务的确有加杠杆的空间。

但问题的另一个方面是，在中国大城市，房价收入比偏高，加杠杆之后家庭负担沉重，很严重影响其他开支。

但不管怎么说，周行长的表态告诉我们，房地产仍然要在稳增长中发挥不可替代的重要作用。

未来一段时间，楼市的政策面将偏暖，利好接连出台的状况将持续一段时间。

再看股市。

周小川是在谈中国债务率偏高的问题时，谈到股市的。

事实上，这也是当前要搞注册制改革的基本逻辑，也就是降低间接融资比例，显著提高直接融资比例。

因为股权融资是不用还的，投资者风险提高了，但回报也可能提高，反正是愿者上钩。

我印象比较深的是他使用的“强烈愿望”这四个字，它跟此前下发的“显著提高直接融资比例”的文件，相映成趣。

也就是说，2019年股市必须有突破。

当然，这是从融资规模上说的，而不是从股民收益上说的，对此大家不要理解偏了。

　 据最新报道：

2015年年底，莫斯科中心区的房价已经达到1万美元每平米，高档住房均价超过2万美元。

在全球房价排行榜上，莫斯科仅次于蒙特卡洛，超过北京、上海、香港，位居全球第二。

　　然而，美元标价掩盖了一些发人深思的问题。

这就是，过去20多年卢布发生了什么事情，如果按照卢布计价，房价又涨了多少倍。

　　随着苏联的解体，剧烈的通胀发生了，1992年的时候，1美元已经等于1400卢布。

如今，如果你在汇率表里查询，1美元=76卢布，似乎什么故事也没有发生。

但是，你要知道，现在的卢布是从1998年1月1日起发行的新卢布，1个新卢布等于1000旧卢布。

那么，现在1美元，大概相当于1991年7.6万元旧卢布。

也就是说，目前1万美元一平米的莫斯科中心区房价其实相当于7.6亿旧卢布！

而1991年，莫斯科的房价才约500旧卢布一平米。

　　以旧卢布计算，过去20年莫斯科的房价涨了150万倍！

　　换句话说，1998年币制改革之前普通家庭的积蓄，基本上全成了废纸。

　　知道为什么董藩说北京房价将来会涨到80万一平米了吧。

专家没有疯，前车之鉴摆在那里。

而且这个几年前看起来荒诞的预言，到了2019年的时候，就没有那么荒诞了。

（董藩2012年的原话是：

25年后，北京楼市均价80万元每平米）

　　莫斯科的房价高居世界亚军，但其他俄罗斯城市房价就差了很多。

尤其是远东地区，除了少数中心城市外，大部分中小城市都非常悲惨。

计划经济时代结束了，可以自由迁徙了，人们涌入大城市，尤其是莫斯科、圣彼得堡这样的地方，鬼才会在天寒地冻的西伯利亚贡献青春呢。

上万的小村镇被废弃，几百个鬼城出现了。

鬼城的房价，只能根据拆下的可利用废料价格来确定，交通不便的地方，连拆卸都没有意义，只能归零。

　　那么未来的中国呢？

户籍制度改革正在进行，人民在国内获得完全的迁徙自由是最终的目标。

莫斯科与远东鬼城的故事，会不会在中国重演呢？

我想这是肯定的。

俄国的人口只有中国九分之一，面积比我们大得多。

莫斯科的人口，目前只有1150万，相当北京人口的二分之一，但房价已经超过北京。

可见，国土面积辽阔平抑不了房价。

人是要扎堆生活的，越扎堆的地方，公共资源越多，机会越多，房价就越高。

最近日本的人口普查也验证了这一点。

2015年日本人口总数比2010年出现了下降，人口减少超过百万。

这5年里，日本全国47个都道府县中有39个出现人口减少，只有东京、埼玉县和千叶县等8个都县人口有所增加，东京人口数量增幅更是位居各都县之首，大约增长了36万人。

可见，即便在日本这种公共资源比较平均的国家，中心城市仍然对人口具有持续的吸引力。

　　中国人口远比俄国多，在城镇化过程中，如果人民获得迁徙的自由，人口无疑会大量流入中心城市。

以前是在县城买户口，现在省城开放了，京城开放了，为什么不去呢？

所以，中国房价裂变的时代才刚刚开始，高价者可以更高，低价者可以归零。

这个趋势，谁也阻挡不了。

至于中国大城市的楼市到底会走莫斯科模式（以当地货币计价，永远上涨，涨得让你目瞪口呆），还是东京模式（见顶回落，10多年难以创出新高），关键看改革。

如果中国改革成功，真正切换到市场经济模式，激发出民间活力，则投资就会有更多去处。

否则，只能通过超发货币来维持经济，最终造成大城市房价持续向上，只有“美元顶”，没有“人民币顶”，相当一批中小城市沦为鬼城。

国外：

2015年第一季度，全球经济增长疲软，下行压力大增，国家和地区增长呈分化态势。

美国经济增长低于预期，表现疲软；欧盟经济整体向好，但国家间表现参差不齐；日本经济呈复苏态势；印度、俄罗斯、巴西等新兴国家经济表现非常不均衡。

那么，在经济增长乏力、分化明显的背景下，世界房地产市场形势如何，未来发展趋势怎样？

为此，本文选取美国、欧盟（主要是英国）、日韩、澳大利亚、香港等国家和地区作为样本，依据这些国家和地区的政府统计数据，从综合房价指数、房屋成交量、开工量三个方面分析了今年第一季度海外房地产市场的现状，并对未来市场发展进行了初步预判。

本期侧重分析典型国家和地区的房价指数，以房价指数变化窥视未来几个季度全球房地产市场的走势。

一、房价指数与基期值

房价指数，即房屋销售价格指数，是一定时间内房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，通过它可以反映特定区域不同时期房价的跌涨幅度。

世界主要国家和地区都采取房价指数来监测房地产市场的变化。

基期是相对于其他时期的参照点，通常为100（或10,或1000），用于测量其他时期的变化。

比如，美国房价指数基期值2000Q1=100，2015年第一季度全美房价指数为167.1，其含义是：

相比基期的2000年第一季度，2015年第一季度，房价上涨了67.1％。

二、美国房价指数与地产市场

（一）全美房价指数

统计显示，2015年第一季度，全美房价指数为167.1，同比上涨4.2％，连续12个季度实现正增长；环比上涨0.4％，扭转了2014年第四季度微幅下跌的趋势。

因此，近期来看，全美房价指数处于平稳上升阶段。

历史统计数据显示，全美房价指数最新的一个涨跌周期始于2006年，当年第三季度，全美房价指数攀升至近十年的峰值后开始下行，到2012年第一季度，跌至近十年的最低点134.7，随后反弹，目前仍处于上行通道中。

究其原因，之前由于美联储采取宽松货币政策，连续降息，加上市场需求强劲，全美房价指数不断上扬，之后美国次贷危机和金融危机爆发，全美房价指数一路下跌，在美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下，全美房价指数触底反弹，稳步回升。

2004Q1-2015Q1全美房价指数季度变化（2000Q1=100）

数据来源：

S＆P/Case-ShillerU.S.NationalHomePriceIndex

（二）美国大城市房价指数

在大城市层面，2015年第一季度，纽约、洛杉矶、旧金山三大城市房价指数分别为175.2、227.9、200.5，同比分别上涨2.3％、5.4％、9.3％，环比分别上涨-0.2％、0.9％、1.9％，表明近期旧金山房价上涨最快、市场最热，纽约房地产市场最平稳。

历史统计数据显示，纽约、洛杉矶、旧金山三大城市房价指数，除旧金山在2008第三季度至2012年第三季度曾低于全美房价指数外，均高于全美房价指数。

就三者比较而言，洛杉矶房价指数最高（2008年第三季度至2009年第四季度曾短暂低于纽约），纽约次之，旧金山最低（从2013年第二季度开始已超过纽约）。

在房价指数涨跌幅度方面，纽约波动幅度最小，仅为56（最高点与最低点的差值），旧金山次之，为97.2，洛杉矶波动幅度最大，为114.1，表明从长期来看，纽约房地产市场最稳健，洛杉矶房地产市场则大起大落。

2004Q1-2015Q1纽约、洛杉矶、旧金山与全美房价指数对比（2000Q1=100）

数据来源：

S＆P/Case-ShillerU.S.NationalHomePriceIndex

整体上看，美国房价指数处于上行通道中，无论是全国还是旧金山