优秀尽调报告分享淮北静安.docx
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优秀尽调报告分享淮北静安
淮北静安置业有限责任公司
“静安观澜郡”二期工程项目贷款1.5亿元
调
查
评
估
报
告
二0一四年四月
目录
摘要4
第一章借款人资信评价4
一、借款人基本情况5
二、借款人财务状况及偿债能力评估6
三、借款人信用状况7
四、借款人股东评价......8
第二章项目基本情况8
一、项目概况项.....8
二、项目建设合法性分析.....8
第三章项目投资估算和筹资评价9
一、项目总投资估算9
二、项目资金来源评价10
三、项目效益及偿债能力评价.....10
第四章贷款担保分析.........................10
第五章项目市场分析15
一、淮北市烈山区经济运行情况15
二、淮北市房地产市场情况17
三、项目SWOT分析18
第六章项目贷款风险分析18
一、政策及市场风险评价19
二、经营管理风险评价19
第七章项目贷款偿还能力分析19
一、财务效益预测分析
二、第二还款来源分析
第八章综合评价22
一、调查评估结论22
摘要
项目名称：
“静安观澜郡”二期住房开发
建设单位：
淮北静安置业有限责任公司
法人代表:
孙斌
设计单位：
合肥工业大学建筑设计研究院
单位：
安徽省和信建筑工程有限公司
监理单位：
安徽省求实工程监理有限责任公司
建设地址：
淮北市烈山大道东、规划卧牛路北
规划用地面积：
249807平方米，约372亩
公司股东：
安徽静安置业有限公司
出资额：
出资10000万元，占100%
容积率.1.5
绿地率：
40%
二期建筑面积：
65104平方米（可售61849平）
项目估算总投资：
18322万元
销售均价：
住宅4500元/平方米
估算销售收入：
27831万元
投资净利润率：
%
申请贷款额度：
15000万元
申请贷款期限：
1年
贷款利率：
2%/月（按月结息）
担保单位：
安徽静安投资集团有限公司和其股东
担保方式：
连带保证责任担保
第一章借款人资信评价
一、借款人基本情况
1、淮北静安置业有限公司成立于2011年10月，2011年3月15日公司以人民币16660万元竞得淮北市W01125号地块，地块位于淮北市烈山大道东、规划卧牛路北，土地性质为住宅和商业，拟开发建设五星级酒店和住宅，经营地址淮北市烈山区人民政府2号楼三楼烈山区建设局，公司主营房地产开发、销售。
注册资本10000万元，营业执照注册号：
340600000072949,开发资质为暂定资质。
淮北静安置业有限责任公司证照齐全具有合法的承贷主体资格。
2．。
淮北静安置业有限责任公司会计基础工作较好，财务管理较规范，会计档案保管完整。
能够执行《企业会计准则》和《房地产开发企业财务制度》，并反映公司的财务状况及经营成果。
3．本报告评估范围为“静安观澜郡”住宅小区二期工程
二、借款人财务状况
年度
2011/12
2012/12
2013/12
资产
和
负债
和
所有者权益
总资产
12566
19208
34459
其中：
货币资金
0.4
88
8780
应收票据
0
0
0
应收帐款
0
0
0
预付帐款
0
58
503
其它应收款
0
64
261
存货
12566
18986
24879
应收补贴款
0
0
0
流动资产
12566
19196
34424
长期投资
0
0
0
固定资产
0
12.16
35.77
总负债
6953
9028
25432
其中：
流动负债
6953
9028
19432
短期借款
0
0
0
应付票据
0
0
0
应付帐款
0
7.5
1601
预收帐款
0
0
3294
其他应付款
6953
9020
14537
长期借款
0
0
6000
所有者权益
5613
10179.9
9027
盈利
能力
销售收入
0
0
0
销售成长率%
/
/
/
销售毛利润率%
/
/
/
营业利润率%
/
/
/
利润总额
-1.9
-435
-1153
净利润
-1.9
-435
-1153
营运
能力
应收帐款周转天数
/
/
/
存货周转天数
/
/
/
应付帐款周转天数
/
/
/
一般经营循环资金周转量
/
/
/
经营周转能力
/
/
/
现金
流量
经营活动净现金流
/
/
/
投资活动净现金流
/
/
/
筹资活动净现金流
/
/
/
还债
能力
流动比
/
2.13
1.77
速动比
1.81
2.33%
49.12%
资产负债率%
55
47
73.8
利息保障倍数
/
/
/
或有负债
0
0
0
自有资金比例
/
/
/
1、从报表上看随着项目的开展企业总资产迅速增长，资产的增加主要体现在存货、货币资金上。
其中存货占企业总资产的比重为72%，主要是一期待销售的房产。
2、其他应付款2013年底余额为14537万元，是企业占用的工程和材料款项，符合企业项目的进度。
。
3、货币资金较年初增加说明企业净现金流是正值，主要来源于融资的增长，企业近年没做现金流量表。
故不对其作评价。
4、资产负债率73.8%，流动比率177%，长、短期偿债能力较好。
三、借款人及法人代表信用状况
借款人淮北静安置业有限公司长期贷款6000万元，经人行查询无不良记录
信用状况良好（见查询报告）。
法人代表孙斌信用较好，经人行查询无不良记录（见查询报告）。
四、借款人股东评价
1、经营者素质
安徽静安置业有限公司成立于2011年（淮北静安是安徽静安在淮北的项目公司），法人代表孙斌，男，汉族，1969年7月出生，合肥工业大学经济管理本科学历，高级经济师职称，1987年起从事建筑业和机械施工，之后二十年来在机械、工程、房地产领域工作。
并于2001年创建安徽静安投资集团有限公司，现任安徽省静安投资集团有限公司董事长。
该企业是安徽静安集团创建人孙斌在房地产开发行业的核心公司，营业执照注册号340122000034931，注册资本11600万元，房地产开发二级资质。
孙斌持有安徽静安置业有限公司94.71%的股权，王焕珍持5.29%。
2、法人代表主要工作经历：
1987——1990省机械施工公司第八分公司经理
1991——1998合肥市龙岗机械公司经理
1995——2009合肥市龙岗房地产开发有限责任公司总经理
1998——2000合肥龙岗机械建筑施工公司经理
2001——至今安徽静安投资集团有限公司任董事长
2010年孙斌荣获“2010置业中国房地产十大财智人物”，2011年荣获由全国工商业联合会和全国总工会授予的“全国关爱员工优秀民营企业家”称号。
3、主要开发业绩
法人代表孙斌孙斌具有较丰富的房地产开发经验，自主开发建设的商品房住宅项目有：
“玉兰苑”小区、建筑面积160421万平方米；“龙岗静安新城”、建筑面积363567平方米；“君柳河畔”小区、建筑面积44134平方；“静安新天地”、建筑面积91203平方米；“静安曙光雅苑”、建筑面积50290平方米；“静安龙湖”花园、建筑面积60148平方米；“静安瑞泰”小区、建筑面积102292平方米。
合作开发“和庄别墅”项目、建筑面积28000平方米；奥林阁高层公寓、建筑面积26162平方米。
4、获得荣誉
长期以来凭借良好的开发业绩、产品质量和信誉，获得了政府机构的充分肯定，2003、2004年连续两年荣获安徽省民营企业“200强企业”、工行“AA级信用企业”和纳税先进企业；2011年获得“安徽省信用企业（单位）”荣誉称号，2012年2月静安投资集团获得“2011年度瑶海区区域经济20强”称号、“龙岗开发区2012年度区域税收十八强企业”称号。
孙斌个人荣获“2010置业中国房地产十大财智人物”，2011年荣获由全国工商业联合会和全国总工会授予的“全国关爱员工优秀民营企业家”称号。
第二章项目基本情况
一、项目概况
1.“静安观澜郡”项目位于淮北市烈山大道东、卧牛路北，临近有5000亩南湖公园，观澜郡工程项目合理地利用外部环境，结合优美的内部环境设计，打造一个以精英、知富、儒商等为目标定位的专属领地，在人居环境中注入“绿色养生、景观养生”的智慧，是集生活、休闲和度假为一体的高档住宅。
规划建设用地面积249807平方米，约372亩，容积率1.5，总建筑面积239059平方米。
整个项目分三期建设，其中：
一期工程建筑面积62726m2，主要为十四栋住宅、两栋商业楼和一栋综合楼，工程基本完成开始对外销售；二期项目建筑面积65104.73m2，共计19栋住宅。
“观澜郡”二期工程建设时间为2013年9月～2014年12月；如下表：
静安观澜郡二期面积统计
楼栋号
户型
层高
面积
户数
9#
花园洋房
5+1层
4444.16
30
12#
花园洋房
5+1层
4394.76
30
13#
花园洋房
5+1层
2955.5
20
15#
电梯洋房
6层
1869.78
12
16#
花园洋房
5+1层
4295.96
30
17#
花园洋房
5+1层
2857.1
20
18#
多层
6层
3002.99
24
20#
电梯洋房
6层
1869.78
12
21#
花园洋房
5+1层
1869.78
30
22#
花园洋房
5+1层
4295.96
20
23#
多层
6层
2857.1
24
27#
多层
6层
4295.96
24
25#
花园洋房
5+1层
4394.76
30
26#
花园洋房
5+1层
2857.1
20
29#
花园洋房
5+1层
4394.76
30
30#
花园洋房
5+1层
4394.76
30
31#
花园洋房
5+1层
2857.1
20
32#
多层
6层
4194.43
36
33#
多层
6层
3002.99
24
面积合计
65104.73
466
二、项目的合法性分析
1、该项目进行了立项备案，并取得淮北市发改委《关于静安观澜郡项目核准的批复》淮发改许可【2012】186号；淮北市环保局《关于淮北静安置业有限责任公司静安观澜郡建设工程项目环境影响报告书的批复》；《国有土地使用权证》淮土国用（2012）第140号、《建设用地规划许可证》地字第340601201200025号、《建设工程规划许可证》建字第340604201300069号和《建设工程施工许可证》34060413112904S09，证照齐全。
淮房商品房预售第2013020号、2013065号项目的合法性具备。
（二期工程要提供）
2、用地手续评价
二期项目规划建设用地面积65104平方米，整个项目占地的372亩，土地出让金3894万元在一期开工前已缴清，项目用地手续合法。
第三章项目投资估算和筹资评价
一、项目总投资估算
1．经测算，项目总投资包括：
土地征地费用（土地出让金）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费用、开发间接费用、不可预见费、管理费用、销售费用、财务费用、税金等，预计二期项目总投资21827万元，目前已投入费用达到335
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