南通商业经营环境综合态势分析报告192356.docx

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南通商业经营环境综合态势分析报告192356

·目录·

第一部分、项目调研的基本情况概述

（一）、调研信息收集渠道

（二）、实地体验考察场所

（三）、调研范围对象

（四）、调研样本容量分布

第二部分、南通市经济社会概况宏观分析

（一）、社会、人文、历史环境

（二）、城市区位与交通

（三）、经济发展概况

（四）、城市规划与发展定位

第三部分、南通市商业市场经济环境中观分析

（一）、南通市商业市场在长三角商业市场中的地位与特征

（二）、南通市区商业格局/主要商圈特征分析

（三）、南通市消费存量分布与诉求特征分析

（四）、南通市商业市场分类解析

（五）、南通市中心商圈发展前景分析

第二部分、南通市经济社会概况宏观分析

对南通市经济社会概况的宏观分析有助于对本案商业市场定性的考量，即明晰本案的商业部分在南通市经济发展中的地位作用，以及南通城市未来商业发展趋势对本案商业配置的要求，做到既符合现实要求，又具有发展的前瞻性。

南通市地处长江三角洲东北部，东濒黄海、南临长江，辖区东南部分区域三面环水，呈准半岛状，素有江海门户之称。

南通是第一座由中国人自己按照近代城市理念，全面规划建设并取得卓越成就的城市。

南通市近年经济发展迅速。

1997年起至今，年经济发展增速超过10个百分比，城市产业结构不断优化，城市化水平取得长足进步。

（一）、社会、人文、历史环境

南通市现代辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），辖海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，共有141个乡镇、10个街道。

全市面积8544平方公里，毗邻海域约1万平方公里，共有长江岸线277公里、黄海岸线205公里。

2006年南通的全市户籍人口769.79万人，其中市区人口86.64万人。

2006年，全市人口出生率为6.35‰，人口死亡率为7.16‰，人口自然增长率为-0.81‰（已经连续五年呈现负增长）。

（此图改成五年数据，与文字表述一致）

五千多年前，南通境内的海安青墩即已成陆，并有原始氏族部落繁衍生息。

在今市区一带五代设郡，称静海。

后周显德五年（公元958年），筑城，定名通州。

宋天圣元年（公元1023年），改称崇州，又名崇川。

辛亥革命后，废州设县，称南通县。

1949年，南通全境解放改县为市，市、县分治。

1983年，南通地区与南通市合并，实行市管县体制。

南通历代人文荟萃,名贤辈出。

三国名臣吕岱、宋代杰出教育家胡瑗，明代名医陈实功，清代扬州八怪之一的李方膺，清末状元张謇等历史名人均为南通籍人士。

近代，南通以中国人自办的第一所师范学校、民间博物苑、纺织学校、刺绣学校、戏剧学校、盲哑学校、气象站、养老院、育婴堂等“十七个第一”，在中国文化科教史上写下了光辉一页。

漫长的江海岸线使南通具有滨江临海城市的迷人神韵。

南通有稀有淡水鱼类127种，是鳗鱼、长江水系中华绒鳖、蟹苗种的天然产区，有近海鱼类130多种，贝类资源蕴藏量达8万吨以上，“天下第一鲜”文蛤的出产量占全国的三分之二。

吕四渔场为全国四大渔场之一，盛产带鱼、鲳鱼、大黄鱼、小黄鱼、梭子蟹等水产品。

南通的传统民间艺术品有通派风筝、通派盆景、沈绣、剪纸、扎染、蓝印花布、红木雕刻、启东版画等。

（二）、城市区位与交通

1、城市区位

南通市北接盐城市的东台市，西靠泰州市，南以长江为界与苏州市辖区的张家港市、常熟市、太仓市以及上海市的崇明县隔江相望。

四百四十公里的江海岸线作为苏北与上海沟通的门户。

南通市地处长江三角城市群江北首位区域，在江苏省振兴苏北的发展战略中具有核心地位。

南通市三分之二地区位于上海都市圈核心区（100公里）辐射范围，苏通、崇启、崇海三桥飞架南北，突破长江天堑，融入上海一小时交通圈和苏南板块，具有接轨上海的“同城效应”，与宁波、苏州、呈三足鼎立之势，拥有长江三角洲北部最具吸引力的区位优势。

交通咽喉之天然优势无以复制。

南通现已初步形成了开放的水陆空立体交通网络。

2、城市交通

●水上交通：

一港十区、江海并汇，联通世界；三桥五渡，连接苏南、直达上海

南通集长江、黄海交汇口“黄金海岸”和“黄金水道”优势于一体，水岸线绵延482公里。

长江流域进出物资转运枢纽和长江三角洲地区的重要港口南通港与世界70个国家和地区的199个港口通航，并开通南通至香港、日本、韩国三条国际集装箱航线。

南通的内河运输也十分发达，与京杭大运河相通，四条长江汽车渡线连接大江南北。

“十一五规划”以来，南通港按照沿江开发、江海联动和港口的发展规划，一手抓岸线整治开发、一手抓经营建设，各项工作均取得了新的进展。

2006年，全年完成港口建设投资10.2个亿，新建成5万吨级以上泊位4个，新增能力2000多万吨，总货物吞吐量达到10386万吨，成为全国沿海第十个亿吨大港。

同时，长江上靠泊等级最大、卸船效率最高、设施最现代化的矿石中转码头投入试生产；“长江北支”开发利用、“横港沙”整治开发都已形成方案。

南通港口具有较强的可持续发展后劲。

●陆上交通：

横纵环高速、干线铁路贯穿南北/苏北跨江门户

宁通高速公路和204、328国道及纵横全市，通启、盐通高速与规划中的沿海高速形成纵、横、环的高速公路网；宁启铁路、新长铁路将于近期相继正式通车。

正在建设的苏通长江公路大桥2008年将竣工通车，届时，南通将真正融入上海1小时交通圈。

●航空交通：

区域枢纽民航机场飞达祖国南北

南通机场按国家二级机场标准设计建设，可供波音757等D类飞机起降。

南通兴东机场、如皋机场和启东直升飞机场，构筑了南通与外界的空中通道，已开通到北京、大连、广州、深圳、青岛、厦门等航线。

（三）、经济发展概况（2006年底统计数据）

●地区生产总值——全年实现地区生产总值1758.34亿元，比上年增长15.7%。

增长速度居全省第二。

●财政收入——全年财政总收入217.56亿元，比上年增长27.1%。

其中，一般预算收入92.53亿元；增长28.5%。

财政总收入占GDP的比重为12.37%，比上年提高0.8个百分点。

全市财政支出151.60亿元，增长26.6%。

●人均GDP——2006年南通市人均GDP突破2万元人民币，合3074美元。

当一个城市的人均GDP发展到某一阶段时，会带来商业形态和业态的变化，同样又会推动消费品零售总额的增加。

城市人均GDP水平达到2500美元，就具备了发展都市型大型商业地产的条件。

●进出口贸易——全年进出口总额100.62亿美元，比上年增长18.1%。

其中，出口72.13亿美元，增长24.5%；进口28.49亿美元，增长4.5%。

●固定资产投资——全年全社会固定资产投资1048.90亿元，比上年增长28.7%。

其中，规模以上投资869.54亿元，增长29.4%，规模以上投资占全社会投资的比重为82.9%，比上年提高0.46个百分点。

市区居民人均住房建筑面积29.43平方米，增长1.0%。

●人均可支配收入——全年市区居民人均可支配收入14058元，比上年增长13.5%；人均消费支出9332元，增长8.8%。

●全年社会消费品零售总额——621.96亿元，比上年增长16.0%。

分城乡看，城镇（市区和县城关镇）消费品零售额347.59亿元，增长16.8%；农村（县以下）消费品零售额274.37亿元，增长14.9%。

分行业看，批发和零售业零售额566.26亿元，增长15.9%；住宿和餐饮业零售额54.14亿元，增长16.1%；其他行业零售额1.56亿元，增长16.4%。

●职工平均工资——2006年南通平均年薪21654元，同比增长16.4％。

●基础产业概况

随着整体经济水平的快速发展，南通市的产业结构不断优化。

2006年，全市第一、第二和第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为9.6%、56.0%和34.4%。

全年市区居民消费价格总水平比上年上涨1.7%。

1、第一产业

南通是中国著名的农副产品生产基地。

全市耕地总面积700万亩，土壤质地优良，适种范围广，是中国33个综合商品生产基地之一/著名的粮棉油和黄麻、生猪、山羊、家禽、蔬菜、花卉等生产基地。

2006年全年实现现价农林牧渔业总产值310.70亿元，比上年增长4.5%。

其中，农业产值134.84亿元，增长5.5%；牧业产值82.88亿元，增长4.9%；渔业产值78.10亿元，增长3.3%。

2、第二产业

南通是中国近代民族工业发祥地之一。

经过百余年的发展，形成了以轻纺为主体，造船、机械、电子、化工、医药、建材、电力、船舶、冶金等多门类相配套的现代工业体系。

纺织业基础雄厚，是中国12个纺织品出口和10大服装出口基地之一。

精细化工、电子信息、船舶修造等产业发展迅速。

2006年全年全部工业实现增加值815.02亿元，比上年增长19.2%。

其中，规模以上工业实现增加值746.84亿元，增长22.7%；工业产品销售率99.2%，比上年提高0.3个百分点。

全年实现建筑业增加值169.98亿元，比上年增长12.0%。

南通的建筑业全国闻名。

3、旅游服务业

南通市旅游资源丰富。

蜿蜒30华里的濠河宛如珠链、环抱全城，是国内仅有的保留最为完整且位居城市中心的古护城河，被誉为南通城的“翡翠项链”。

市区南郊的狼山风景区是江苏六大自然风景区之一、国家4A级旅游区。

区内有千年古刹广教寺、鉴真东渡出海遗址、骆宾王衣冠冢、康熙御书亭、葵竹山房等文物古迹。

南通特色旅游资源比较丰富，有海安的青墩新石器文化遗址，如皋的冒辟疆、董小宛故居、水绘园、定慧寺和如东海上的迪斯科、通州的戏剧古镇石港、海门的蛎蚜山、启东的圆陀角等。

全市有旅游星级饭店47家、旅行社85家、A级旅游区点15个，旅游直接从业人员1.1万人。

全年接待海内外旅游者900.96万人次，比上年增长18.8%。

其中，接待海外旅游者18.06万人次，增长19.4%，其中港澳台同胞2.21万人次，增长8.3%；接待国内旅游者882.90万人次，增长18.8%。

全年实现旅游总收入93.90亿元，增长23.2%。

（四）、城市规划与发展定位

●南通市“十一五”规划概要

“十一五”时期，南通经济社会发展的总体思路是：

根据江苏省委、省政府作出的“新发优势在苏中”的科学判断，按照“依托江海、崛起苏中、融入苏南、接轨上海、走向世界、全面小康”的发展思路，以科学发展观统领经济社会发展全局。

从外部发展环境来看，整个中国正处于新一轮经济快速增长的“黄金机遇期”和“矛盾突显期”。

居民消费结构逐步升级、产业结构调整和城市化进程加快、社会主义市场经济体制进一步完善、长三角区域一体化进程加快、北京奥运会和上海世博会的举办等，都将为南通带来新的发展机遇。

同时，在提高经济增长质量和竞争力、统筹城乡与区域发展、促进社会和谐、缓解资源瓶颈制约等方面也将面临新的挑战。

从城市自身条件看，“十一五”时期，南通期盼多年的、能够促成比较优势、实现商业业态质的提升的重大机遇纷至沓来：

全省沿海开发战略的实施和洋口、吕四深水大港的开发建设，将使南通的沿江沿海优势进一步放大，形成沿江沿海优势强劲突破的区域发展新格局；苏通长江大桥、沪通铁路及沪崇启、沪崇海等过江大通道的建成，将使南通全面融入上海一小时都市圈，构筑起承南启北、西进东出、江海河联运、水陆空互通的“黄金十字通道”，为南通带来新的发展机遇。

目前，南通市与苏南地区的常州、无锡、苏州相比，还是存在着经济发展上的差距。

根据南通市“2020年城市化水平要达到60％”的目标，2010年人口就要达到100万，

南通将成为特大城市。

借势苏通大桥的贯通与上海世博会的效应，南通市的后发优势潜力巨大。

由此，带动商业能级提升的现实可能性客观存在。

基于上述条件，未来南通市的发展战略理应依托长三角整体提升的机遇，复制无锡、苏常导入型产业移植的模式，借势特殊地理位置，成为长三角城市群中接受上海辐射、承接