淮安房地产市场报告.docx
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淮安房地产市场报告
呈：
淮安今创房地产开发有限公司
2011年7月
淮安房地产市场报告
常州晋辉房地产营销公司
2011年8月20日
2011年7月淮安房地产市场报告
目录
一、国内政策
二、土地市场
三、推盘信息
四、7月楼市成交统计
五、7月楼市平媒广告统计
六、8月主要竞品优惠、活动信息
一、国内政策
1、国内主要政策动态
（1）、央行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25%
中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
（2）、存款准备金率“每月一调”楼市观望情绪渐浓
央行宣布，自2011年7月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
存款准备金率保持着“每月一调”的节奏，这也是央行自去年以来准备金率的第12次上调。
本次上调后，包括普通消费信贷在内的信贷门槛将提得更高，市民贷款难度加大。
调控新政给购房者带来了降价预期，但不少购房者也担心：
调控会持续多久？
现在如果不买房，房价以后会不会上涨？
显然，在购房者眼里，依然是房价说了算，由此买卖双方的“博弈”也仍在继续。
此次存款准备金率上调，使得银行更加惜贷如金。
以往一些能够享受利率优惠的大企业，现在也不得不面对贷款利率上浮的情况，中小企业贷款将更加困难。
个人贷款申请时，银行审核会更谨慎，市民在贷款买房买车方面更加困难。
存款准备金率的频繁上调，对市民来讲最直接的影响就是贷款越来越难。
因为存款准备金率是商业银行按比例将一部分存款放在央行保管，这笔钱不允许银行发放出去。
目前，我市多家银行的信贷部门都绷紧了“贷款弦”，除部分银行暂停受理外，其它银行大多只受理与该行有合作关系楼盘的贷款，而且不能保证放款时间。
除此之外，为挤出更多可贷资金扩大收益，部分银行也悄悄降低了存量房贷客户提前还贷的门槛，不需提前预约或免收违约金。
淮安中行工作人员表示：
“提前还贷需要提前半个月预约，要扣除还款金额的一个月房贷利息。
”工行负责人则提醒“房奴”不要提前还贷：
“提前还贷，没有违约金，还款额度的起点是2万元，不建议提前还贷，毕竟不合适。
”建行则不需要提前预约，但必须是还款超过一年的用户，拿身份证到市建行二楼办理即可，不收违约金。
农行的标准为还款超过两年的用户，提前一个月预约。
一手房房贷受理部分银行停办二手房房贷
7月份，各家商业银行房贷规模依然紧张，没有松动迹象。
淮安部分银行实际上已暂停了个人住房按揭贷款业务，其他多家银行个人住房按揭贷款政策也继续收紧，目前，个人申请首套房贷款，不但没有任何利率折扣，多数银行还上调基准利率。
工行、农行、交行、建行几家银行也表示，一手房房贷一直正常受理，只是由于贷款规模紧张，贷款受理后不能立即发放，也无法提供确切时间。
农行信贷部负责人说，该行以前受理的二手房房贷业务目前正在逐笔发放中。
另外，在该行指定的网点也能正常办理二手房房贷。
建行工作人员表示，该行二手房房贷受贷款规模影响更大，二手房房贷虽然可正常受理，但相对一手房房贷，贷款发放更滞后。
工行、交行信贷部负责人都表示，二手房贷款正常受理，不过购房者不能很快拿到贷款。
从了解中获悉，房贷规模目前仍没有出现松动迹象，准备贷款买房的市民需做好耐心等待的心理准备。
银行只对合作楼盘“开门”
“前几个月送上去的贷款基本都要延时才能批下来，甚至半年都没批下来，而在去年同期，正常程序走完就能拿到贷款。
”市区一家开发公司负责人表示，进入7月份仍然感到贷款很难。
淮安房贷政策一览表（2011年7月）
银行名称
首套房贷政策
二套房贷政策
中国银行
最低首付三成，利率1.05—1.1倍；
首付六成，利率1.1倍
建设银行
最低首付三、四成，利率1.1倍；
首付六成，利率1.1倍
农业银行
最低首付三成，利率1.1倍；
首付六成，利率1.2倍
交通银行
最低首付三成，基准利率；
首付六成，利率1.2倍
江苏银行
最低首付三成，利率1.1倍；
首付六成，利率1.1倍
工商银行
最低首付三成，基准利率；
首付六成，利率1.2倍
兴业银行
最低首付三成，利率1.1倍；
首付六成，利率1.2倍
华夏银行
最低首付三成，基准利率；
首付六成，利率1.1倍
浦发银行
最低首付三成，利率1.1倍；
首付六成，利率1.15—1.2倍
（3）、新国五条
国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。
会议指出，截止6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。
在建保障性住房预计年内建成400万套以上。
当前存在的主要问题是：
部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。
保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。
会议认为:
（一）要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。
各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。
（二）要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。
要切实抓好工程质量安全。
建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。
（三）要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。
已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
（四）要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。
认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
（五）要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。
加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。
分析：
新国五条可以视为中央政府对于新国八条颁布后调控效果的总结后的最新举措，释放出中央不受任何干扰从严从紧调控房地产的明确信号。
要求地方政府“要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。
各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策”，说明中央对房地产市场调控效果及保障房工作实施效果不是十分满意，也是中央对新国八条实施后地方政府与中央的博弈给出的明确答案。
；
“要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。
”6月初保障房开工不到三成，社会各界、各类媒体予以曝光，中央政府也下文要求加快进度并要求11月底以前全部开工。
而截至6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。
时隔不到一个月，开工率惊人的高。
中央再次强调保障房工作的实施目标，督促地方政府不要弄虚作假。
“要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。
已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
”新国五条最严厉的就是重申了严格执行住房限购政策。
新国八条中的住房限购政策出台后最受关注同时也是争议最大的，尤其是最近在调控取得一定效果后，出现了各种放松限购、甚至取消住房限购政策的声音和苗头。
新国五条彻底打消了一些地方政府和开发商的调控松动的幻想。
同时，限购的范围扩大，对于希望转移开发方向和区域规避调控政策的开发商又是一个打击。
总之，新国五条重申了严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求，加大保障性住房建设，遏制房租过快上涨等等，尤其是重申了严格执行住房限购政策。
释放出房地产调控从紧，并且将会常态化的信号，对于目前低迷的楼市可谓雪上加霜。
扩大限购范围的二三线城市限购细则出台的可能性也很大，出台时间还有待中央对该政策进一步的落实要求的明确。
（4）、7/20土地国五条
国务院总理温家宝7月20日主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作。
会议指出：
当前建设用地供需矛盾突出，严格保护耕地、保障必要的建设用地难度加大，用地粗放浪费现象依然存在，违法违规用地、侵害群众权益问题易发多发。
会议要求近期重点做好以下工作：
（一）切实加强耕地保护，确保耕地保有量不减少、质量有提高。
力争“十二五”期间再建成4亿亩旱涝保收的高标准基本农田。
开展建立耕地保护补偿机制试点。
（二）严格依法依规管地用地，坚决防止违法违规用地反弹。
国土资源、交通运输、铁路等部门要协同配合，切实解决重点工程项目用地未批先用问题。
发展改革、国土资源等部门要抓紧清理整改高尔夫球场，严肃查处违法占地、违规建设高尔夫球场，维护土地利用和管理秩序。
（三）认真落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》，加快规范农村集体建设用地管理。
按照依法、严肃、有效的原则查处征地拆迁中的违法案件，严格责任追究，坚决制止违法强拆行为。
（四）做好保障性安居工程用地供应。
保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。
坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。
（五）加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。
2、解读国五条新政
1、传达信息：
截止6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%，在建保障性住房预计年内建成400万套以上。
解读：
传递保障房建设“按预期速度进展开工、年内将大规模竣工入市”的积极信号，暗示今年1000万套的保障房建设任务将会如期完成，年底大规模入市后，将在缓解中低收入家庭住房困难、平抑商品房价格、维护社会稳定方面发挥重要作用，提醒广大开发商和消费者要正视保障房建设在下半年乃至今后对商品房市场的影响以及未来的形势，借以稳定市场预期和安抚中低收入阶层对房价的不满情绪。
2、形势判断
（一）：
部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。
解读：
一是判断推动房价上升的因素和力量依然强大，如果放松调控，必然带来大幅度的反弹，而且这种情况不只存在于少数重点城市，而是占有相当数量的部分城市，是大范围的；二是，对有些城市出现放松调控的想法予以回应，这些想法已经被中央获悉，一切尽在掌握之中，借此予以警告，不要妄图暗渡陈仓。
3、形势判断
（二）：
保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。
解读：
暗中批评部分省市保障房建设进展缓慢，保障房社会融资的推动措施亟待提高，工程质量、分配管理等社会关注的焦点问题要加快解决。
4、五条举措
（一）：
要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。
各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。
解读：
进一步重申和强调中央政府从严调控的决心和态度，警告各地政府放弃“调控放松”等不切实际的想法。
未来，一是，重点抓政策的执行；二是，重点调控房价过高的城市，这些城市尚未达到调控目标，不利于调控的继续推进，要加大调控力度，改善供求关系，促进房价合理回归。
如何定义理性回归，并未给予明确解释，具有一定的解释空间，但回归是确定而明确的。
5、五条举措
（二）：
要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。
要切实抓好工程质量安全。
建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。
解读：
对保障房建设提出多目标要求，不但要完成计划建设量，还要做好工程质量安全、和分配、管理、退出等一系列工作，并提出了明确的目标要求，旨在建立社会公众对保障房又快又好完成建设目标和发挥积极作用的信心，稳定调控预期。
6、五条举措（三）：
要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。
已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
解读：
重申针对不同需求、有褒有压的政策导向。
重点强调限购措施的严格执行，表明中央对限购措施发挥的作用表示高度认同，并可能向房价上涨过快的二三线城市推广。
由于业内对二三线城市和房价上涨过快都没有广泛认同的一致标准，文件中也未予以明确，故该条政策的警告意义更大。
另外，由于二三线城市的范围很广，即使推广，也会存在一个循序渐进的过程，不可能一下子全部铺开。
7、五条举措（四）：
要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。
认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
解读：
落实供地计划、增加供应是改善供求关系的重要手段，也是下一步调控必须要给予重视的地方，同时，也是借此督促供地不力的城市要加快供地进度。
另外，土地供应中要重视拆迁问题，认真执行规定，减少拆迁引起的矛盾和群体性事件。
8、五条举措（五）：
要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。
加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。
解读：
租金过快上涨已引起中央重视，今后将逐步规范和加强监管。
加强市场监测和监管、完善房地产市场信息披露制度，则是老生常谈，并无新意。
3、解读7/20土地国五条
国务院总理温家宝7月20日主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作。
会议指出：
当前建设用地供需矛盾突出，严格保护耕地、保障必要的建设用地难度加大，用地粗放浪费现象依然存在，违法违规用地、侵害群众权益问题易发多发。
会议要求近期重点做好以下工作：
（一）切实加强耕地保护，确保耕地保有量不减少、质量有提高。
力争“十二五”期间再建成4亿亩旱涝保收的高标准基本农田。
开展建立耕地保护补偿机制试点。
（二）严格依法依规管地用地，坚决防止违法违规用地反弹。
国土资源、交通运输、铁路等部门要协同配合，切实解决重点工程项目用地未批先用问题。
发展改革、国土资源等部门要抓紧清理整改高尔夫球场，严肃查处违法占地、违规建设高尔夫球场，维护土地利用和管理秩序。
（三）认真落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》，加快规范农村集体建设用地管理。
按照依法、严肃、有效的原则查处征地拆迁中的违法案件，严格责任追究，坚决制止违法强拆行为。
（四）做好保障性安居工程用地供应。
保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。
坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。
（五）加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。
晋辉解读：
针对这次会议，得出以下几个观点：
一、统一土地调控思想，重点解决四大突出问题
会议首先是指出了当前在土地管理实践中存在的四大突出问题：
耕地保护；违法违规用地；侵害群众权益；保障必要的建设用地。
后面提出的五项重点工作中，前四项完全都是针对这四大问题的，属于典型的“归纳问题、部署解决”式的逻辑思路。
至于第五条，实际用意是为土地调控指明方向，统一思想。
当前，宏观经济的核心思路是调整经济结构和转变发展方式，那么在土地管理上必须配合这一思路的落实，土地调控必须要服从宏观大局，这是土地调控必须遵循的最高指导思想。
如果说之前的土地调控在指导思想和目标方向上仍然模糊不清或各方理解不同的话，这次的用意显然是统一思想、厘清方向，为后续调控的推进指明道路。
二、阐述纲领为主，局部指出新方向
五项工作的内容属于典型的提纲挈领，常规性的内容较多，在局部指出了一些新方向，例如，“开展建立耕地保护补偿机制试点”，“推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变”。
总体来看，新意不多。
三、强化管控，民生优先
会议提出的耕地保护、违法违规用地、侵害群众权益、保障安居用地等四大问题和相应的四项工作重点，全部与民生、与社会稳定息息相关，这一思路显然是建立在中央认为目前土地管理的突出问题已经危害到了民生和社会大局这一判断，也借此传达中央对民生问题的关注和解决的决心。
从条文字里行间的表述来看，主要思路基本都是“依照法律、强化管控”为主，意在地方的土地管理环节上树立法律意识和形成依法办事的风气，加强对地方土地管理行为失控的管理，减少和杜绝违法违规的发生。
四、着眼土地管理全局，并非针对地产
五项重点工作中，完全针对房地产行业的只有一项，主要内容也是老生常谈，那些认为此次会议意在加强房地产调控、要对土地市场、地方土地财政动刀子等过度解读和错误解读的行为，显然不可取。
会议提出的“坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变”略有新意。
但是，北京、上海等地早在2007年前后就多次尝试限地价、限房价的举措，从最终效果来看，不但在控制房价上毫无作为，而且限房价也在最后的销售上完全不履行承诺，成为空话，从土地出让到最终销售都引起极大争议。
南京等地也早在2005年前后尝试配建保障房，虽然推动了保障房建设，但商品房与保障房的相互影响等问题同样存在争议，依然缺乏大规模推行的条件，况且在今年各地保障房已经集中建设的背景下，再大规模推行配建似乎也没有必要。
从各地的实践来看，双向定价、配建保障房等土地出让的思路和出发点是好的，但是这种方式也存在固有的缺陷，不但无法控制房价、反而带来不公平等巨大争议，这种新型的供地模式在机制和流程上去除争议、规避缺陷之前，似乎仍然难以逃脱“期望很丰满，结果很尴尬”的命运。
二、土地市场
1、淮安上半年土地市场成交6204.03亩同期相比增11.32%
上半年，为稳定房地产市场发展，国务院、国土资源部等部门相继出台了国十条、国五条、限购令、房地产企业建设行为监管、保障房建设、闲置土地处置等一系列严厉的调控政策。
土地市场历来是房地产市场发展的重要组成部分，同时，土地价格也在一定程度上影响商品房的销售价格。
因此，土地市场的发展不仅与住房价格的稳定密切相关，同时也在土地成交量、价格等方面凸显房地产调控的成效。
今年上半年，在国家房地产政策调控背景下，市区土地市场初显调控成效。
总体上，虽然经营性土地投资者热情未减，但更趋于理性，虽然出让地块的的竞争态势整体稍有减弱，但部分区位较好、预期收益高的地块竞争氛围仍然浓烈，土地市场发展总体趋向健康有序，稳中有升。
上半年，市区经营性土地共挂牌成交92幅
据市国土资源局提供的数据显示，今年1至6月份，市区经营性土地共挂牌成交92幅，成交面积6204.03亩，成交金额104.31亿元，平均地价168.12万元/亩，较2010年度同期分别增长13.58%、11.32%、16.78%和4.91%。
上述数据表明，市区土地市场通过宏观调控，发展态势良好。
从区域分布上看，在市本级范围内，清河区21宗，面积1070.57亩（其中清河主城区4宗，207.87亩；清河新区16宗，862.7亩）；清浦区13宗，1162.34亩（其中清浦主城区4宗，417.72亩；清浦城南新城7宗，744.62亩）；生态新城4宗，492.02亩。
清河新区、清浦新城和生态新城土地出让宗数和面积分别占清河、清浦总量的78.94%和77.04%，新城区建设占主导地位。
从供应结构上看，市区范围内，住宅用地（含普通商品房、保障性住房）总面积4617.05亩，商业用地（商业、办公、金融）1586.98亩，分别较2010年同期增长14.15%和3.82%。
同时，住宅用地中保障性住房用地（限价、中小套型商品房、公共租赁房）940亩，占住宅用地比例20%，土地供应总量按序时进度达到年度计划要求。
从竞争态势上看，市区地块成交价格普遍在挂牌起始价基础上有一定提升。
由于土地区位是地块竞争的重要因素，因而在清河新区、清浦新城、经济开发区范围内出让地块多数竞争氛围不浓，而清河、清浦主城区、楚州区、淮阴区部分区位优越地块依然呈现多家报名竞争态势。
例如清河区会展中心西侧地块3家报名，起始价18500万，成交价26240万元，溢价7740万元；楚州区移动公司北侧地块，起始价6700万，成交价12100万，溢价5400万；国际商城北侧3号地块，起始价15700万，成交价36000万，溢价20300万，溢价幅度高达130%，区位优势地块竞争力度不减。
土地市场稳健的发展态势不会改变
根据这上半年走势，业内人士分析，下半年乃至今后一段时期市区土地市场仍将呈规范有序、稳定健康的良好态势。
从城市发展角度上看，伴随着我市市区“东扩南连、三城融合、五区联动”的战略发展，生态新城、清河新区、清浦城南新城建设的快速推进，北京路、淮海路沿线等旧城改造项目的顺利实施，翔宇大道及大运河片区景观提升，商贸市场、现代物流业、新兴服务业的整体规划、强劲推进，市区土地市场发展的前景将更加广阔。
从调控政策的影响看，今后一段时期，随着各项政策的逐步深入，市区土地市场也将呈现稳健的发展态势。
据了解，下半年，我市将在认真贯彻落实房地产调控政策的总体要求下，进一步强化管理措施，通过严格实行计划管理制度，在确保住房用地供应总量的同时，优先保证保障性住房和民生用地供应。
同时，进一步加强建设项目全程跟踪管理，严格实行出让合同监管及项目建设开、竣工验收制度，加大闲置、空闲以及各类违法违规用地的查处力度，坚决打击囤地、捂地、炒地、拖欠土地价款等行为，促进我市土地市场更加健康有序发展。
（备注：
图表中数据均为非工业用地，不包括工业用地）
三、推盘信息：
1、7月，恒大125㎡臻品三房，138㎡舒适三房，特惠10套房源，一口价。
2、7月12日，水韵天城欢庆开盘两周年，浓情特增30席天成公寓认筹名额
3、7月20日，茂华国际汇团购4698元/㎡起，最高优惠86折
4、7月22日获悉，郦城国际中央景观样板间隆重开放。
5、7月28日-8月15日，维科皇家花园杯淮安首届羽毛球菁英邀请赛
6、7月29日，广成尚书房一起稀缺多层盛大开盘，80-1202-4房，4300元起
四、7月楼市成交统计
7月份淮安住宅成交4216套，成交面积454912.94㎡，成交环比上涨20.4%，均价约4060.67元/㎡，比6月份下跌0.49元/㎡。
近几个月淮安住宅成交量从5月份开始回升，成交面积与成交套数走势大致相同。
成交均价经过2月到4月的大幅度增长后终于稳定在4000元/㎡左右。
“限购令”出台以后，多地楼市迅速降温，成交量大幅度下跌。
针对二三线城市，国务院提出“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购”，而淮安近几个月住宅成交情况比较稳定，均价没有太大波动，所以“限购令”可能不会在淮安实施。
但是“限购令”的出台限制了银行放款，很多想买房的人贷不了款，这就会使淮安住宅成交量降低，淮安房产市场将可能面临“郁郁寡欢”的局面。
7月份盱眙县成交量最高1081套，成交面积115665.23㎡，占全市成交量的25%，成交环比上涨178.6%。
清河区成交1028套屈居第二，成交面积112015.76㎡，占比24%，成交环比下跌10.4%。
开发区、淮阴区、金湖县成交套数均在400套以上。
总体来说，7月份五大区住宅成交量与四县成交量平分秋色。
五、7月楼市平媒广告统计
1、广告投放媒体分布：
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