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估价
第一章 房地产估价概论
一、房地产估价的涵义
是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
说明：
对房地产估价涵义的理解
1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。
2、专业估价与非专业估价的主要区别（或专业估价的特点）：
1）由专业人员和专业机构完成；2）提供的是专业意见；3）具有公信力；4）实行有偿服务；5）承担法律责任
3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。
其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。
4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估，故也称房地产价值评估。
房地产估价师还可以进行房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等房地产咨询顾问服务。
二、房地产估价的本质
1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
4、房地产估价都有误差但误差应在合理的范围内
5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术
三、房地产估价的要素
1、估价当事人
（1）房地产估价人员，具备房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格的人员。
合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。
（2）房地产估价机构，是指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得有房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。
（3）估价委托人，俗称客户，是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。
2、估价目的（房地产估价的现实需要）
1）土地使用权出让，
2）房地产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、税收、损害赔偿、分割、保险、争议调处、司法鉴定，
3）企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算，
4）房地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定，等等。
3、估价对象（估价客体）
估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房地产的某个局部、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、房屋装饰装修部分以及以房地产为主的整体资产价值评估。
概括起来房地产估价对象有：
土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。
说明：
当估价对象仅为房地产权益（例如，租赁权、地役权、抵押权）时，可称为被估价权益。
4、估价时点
一般用公历年、月、日表示。
说明：
1）估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定。
2）估价时点的确定应在先，评估价值的确定应在后。
5、价值类型
同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的，价值类型有公开市场价值和非公开市场价值。
说明：
1）公开市场价值是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：
（1）双方自愿进行交易；
（2）交易双方出于利已动机进行交易；（3）交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有充裕时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
2）非市场价值是指凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，非市场价值有5种：
快速变现价值；谨慎价值；在用价值；清算价值；投资价值。
6、估价依据
1）有相关法律、法规、政策和标准，
2）委托人提供的有关情况和资料，
3）房地产估价机构和房地产估价师掌握、搜集的有关情况和资料。
7、估价假设
是房地产估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定。
说明：
1）在估价中要防止出现以下3种情况：
（1）滥用估价假设；
（2）不明确估价假设；
（3）无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。
2）对于确定性因素，一般不得进行假设。
8、估价原则（第五章内容）
1）独立、客观、公正原则；（基本原则）
2）合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则；（技术性原则）
3）谨慎原则。
（特殊原则）
9、估价程序（第十二章内容）
1）获取估价业务；2）受理估价委托；3）制定估价作业方案；4）搜集估价所需资料；5）实地查看估价对象；6）分析估价对象价值；7）测算估价对象价值；8）判断估价对象价值；9）撰写估价报告；10）内部审核估价报告；11）交付估价报告；12）估价资料归档。
10、估价方法（第六章至第十一章内容）
市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。
说明：
在评估一宗房地产价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）估价方法。
11、估价结果
是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。
说明：
估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系的人讨论估价结果，因为这有可能影响估价独立、客观、公正地进行。
四、房地产估价的现实需要
1、建设用地使用权（也称“土地使用权”）出让的需要2、房地产转让和租赁的需要3、房地产抵押贷款的需要4、房地产征收征用补偿的需要；5、房地产税收的需要6、房地产损害赔偿的需要7、房地产分割的需要8、房地产保险的需要9、房地产争议调处和司法鉴定的需要10、企业有关经济行为的需要主要有：
企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、产权转让、租赁、清算等经济行为的需要。
11、房地产管理的需要12、其他方面的需要
第二章房地产及其描述
一、房地产的含义
房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。
1、土地、建筑物和其他土地定着物的含义
1）土地的含义
是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
2）建筑物的含义
是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。
3）其他土地定着物的含义
也称其他地上定着物，是建筑物以外的土地定着物，是指固定在土地或建筑物上，其他土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离，但是这种分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到减损。
例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。
而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。
说明：
由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的构成或附属部分，因此，通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。
2、房地产实物、权益和区位的含义
1）房地产实物的含义
是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体的组合完成的功能以及外观等方面。
2）房地产权益的含义
是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。
房地产权益以房地产权利为基础。
例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。
说明：
地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益的权利。
其中，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。
最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权有时被称为通行权。
3）房地产区位的含义
是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。
3、房地产的其他名称
1）中国内地、法国、日本、意大利以及中国台湾地区将房地产称为不动产；
2）中国香港地区通常使用“物业”来代替房地产。
4、房地产的基本存在形态
1） 土地形态；最简单的情形是一块无建筑物的空地。
另外，即使土地上有建筑物，有时也需要把它单独看待，只评估其中的土地价值。
2）建筑物形态；建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但在某些情况下需要把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。
3）房地形态；当实物形态上土地与建筑物合成一体，估价时也把它们作为一个整体来看待。
5、本课程对房地产的用词
1）“房地产”：
可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体。
2）“房地”：
专指土地与建筑物的综合体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。
3）“土地”：
仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不包含该土地上的建筑物的价格。
值得说明的是，这里的“土地上的建筑物”，不仅是指地面以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。
4）“建筑物”：
仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不包含该建筑物所占用的土地的价格。
二、房地产的特性
从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个：
说明：
房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工所建造，它固定在土地之上。
因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。
1、不可移动性（又称位置固定性）
房地产的不可移动性，
↓
房地产市场是一个地区性市场（城市房地产一般是以一个城市为一个市场），
↓
房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动是反方向的。
2、独一无二性
房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。
即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观的不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。
值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但一些房地产之间仍然具有一定程度的替代性。
3、寿命长久性
房地产寿命长久性
↓
但从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。
↓
对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。
4、供给有限性
房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加，相对于人类的需要来说，土地的数量目前还是丰富的，关键在于房地产的不可移动性造成了房地产供给不能集中于一处。
说明：
要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，例如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，例如增加建筑物的高度或密度。
但这些又要受到基础设施条件、城乡规划、资金、建筑技术等的制约。
5、价值量大
房地产的价值不仅高，而且大。
其价值高即单位价值高（单价高），其价值大即总体价值大（总价大）。
6、用途多样性
用途多样性主要是空地所具有的。
土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。
因为改变的费用可能很高或受原有建筑结构的限制。
多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途。
在不同的用途中还可以选择不同的利用方式。
说明：
从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：
商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
7、相互影响性
相互影响性也就是经济学上所讲的外部性或外部影响。
房地产由于具有相互影响性，外部性问题非常突出。
说明：
外部影响有正有负。
如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来好处，但他自己却不能由此而得到补偿，此时这个人从其经济活动中所得到的私人利益就小于该项经济活动所带来的社会利益。
这种性质的外部影响被称为外部经济。
相反，如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害，但他自己却并不为此而支付足够抵偿这种危害的成本，此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经济活动所造成的社会成本。
这种性质的外部影响被称为外部不经济。
8、易受限制性
政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：
1）管制权。
政府为增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地产的使用，如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。
2）征收权。
政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强制取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。
3）征税权。
政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。
4）充公权。
政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。
说明：
房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。
9、流动性差（也称难以变现）
房地产由于价值量大，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。
所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。
10、保值增值性
房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，在某些情况下，房地产价格出现长时期的连续下降也是可能的。
说明：
中国大陆的土地价格由于是有期限的土地使用权价格，对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年限的前若干年价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地使用年限会降为零，所以，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的；但如果预计可以续期且续期的补地价很少或者完成了续期，该房地产的价格又会高起来。
三、房地产的种类
1、按用途划分
1）居住房地产：
包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
2）商业房地产：
包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。
3）办公房地产：
包括商务办公楼（写字楼）、政府办公楼等。
4）旅馆房地产：
包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。
5）餐饮房地产：
包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
6）娱乐房地产：
包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。
7）工业和仓储房地产：
包括工业厂房、仓库等。
8）农业房地产：
包括农地、农场、林场、牧场、果园等。
9）特殊用途房地产：
包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。
10）综合用途房地产：
是指具有两种或两种以上用途的房地产。
如商住楼。
2、按开发程度划分
1）生地：
是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。
2）毛地：
是指具有一定城市基础设施，有待拆迁房屋的土地，尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。
3）熟地：
是指具有完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。
4）在建工程：
是指地上建筑物已开始建造但尚未建成，不具备使用条件的房地产。
该房地产不一定正在建设之中，也可能停工了多年。
5）现房（含土地）：
是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。
它可能是新的，也可能是旧的。
3、按实物形态划分
1）土地。
又可分为空地和有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地。
2）建筑物。
又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。
3）土地与建筑物的合成体。
又可分为土地与已建成的建筑物的合成体即现房和土地与尚未建成的建筑物的合成体即在建工程或房地产开发项目；4）房地产的局部。
例如某幢公寓中的某套房。
5）未来状况下的房地产。
例如期房。
6）已经消失的房地产。
例如已被拆除的房屋。
7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。
例如后来增加的装修。
8）以房地产为主的整体资产或者包含有其他资产的房地产。
例如正在运营的宾馆。
9）整体资产中的房地产。
例如一个企业中的土地或房屋。
4、按权益状况划分
（1）“干净”的出让土地使用权和房屋所有权的房地产；
（2）“干净”的划拨土地使用权和房屋所有权的房地产；（3）“干净”的农民集体所有土地上的房地产；（4）共有的房地产；（5）部分产权的房地产；（6）附带有租约的房地产；（7）设定了抵押权的房地产；（8）设定了典权的房地产；（9）设定了地役权的房地产；（10）手续不完备的房地产；（11）产权不明或有争议的房地产；（12）临时用地或临时建筑的房地产；（13）违法占地或违法建筑的房地产；（14）已被划为征用或拆迁范围的房地产；（15）已被法院查封、监管的房地产；（16）房地产的租赁权；（17）房地产的典权；（18）房地产的空间利用权；（19）有拖欠建设工程价款的房地产；（20）房地产中的无形资产。
说明：
“干净”是指该房地产的手续完备、产权明晰且未设定任何形式的他项权利。
5、按是否产生收益划分
1）收益性房地产：
是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。
2）非收益性房地产：
是指不能直接产生经济收益的房地产。
如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。
说明：
收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
6、按经营使用方式划分
1）出售型房地产。
2）出租型房地产。
3）营业型房地产。
4）自用型房地产。
这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：
出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。
四、房地产状况描述
1、房地产基本状况描述
1）名称：
说明估价对象的名字。
2）坐落：
说明估价对象的具体地点。
3）四至：
说明估价对象的四邻。
对其描述的顺序最好为东、南、西、北。
4）规模：
对于土地，说明土地面积。
对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、居住面积（住宅）、营业面积（商业用房）、可出租面积（出租的房屋）。
5）用途：
说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。
6）权属：
对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地；土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。
对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。
2、房地产区位状况描述
1）位置
（1）坐落：
除了说明具体地点，还应附上位置图。
（2）方位：
说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。
（3）距离：
说明估价对象与重要场所的远近。
（4）朝向：
说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。
（5）楼层：
当估价对象为某栋房屋中的某层、某套时，说明其所在的楼层。
2）交通
（1）出入可利用的交通工具：
说明附近经过的公共交通数量，到公共交通站点的距离。
（2）道路状况：
说明附近有几条道路，到这些道路的距离，各条道路的路况，有无过路费过桥费及收费标准。
（3）交通管制情况：
说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。
（4）停车方便程度和收费标准：
说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。
3）周围环境与景观
（1）自然环境：
说明环境是否优美、整洁，又无污染及其程度，环境卫生状况。
（2）人文环境：
说明估价对象所在地区的声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产利用状况等。
（3）景观：
例如，水景、山景。
4）外部配套设施
（1）外部基础设施：
说明道路、给水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。
（2）外部公共服务设施：
说明一定距离内教育、医疗卫生、文化、体育、事业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。
3、房地产实物状况描述
1）土地实物状况
包括：
土地面积、土地形状、地形、地势、土壤、地基（地质）、土地开发程度及其他。
2）建筑物实物状况
包括：
建筑规模、层数和高度、外观、建筑结构、装饰装修、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、层高和室内净高、空间布局、年龄（屋龄、房龄）和设计使用年限、维修保养情况、完损程度及其他
4、房地产权益状况描述
1）土地权益状况
（1）土地所有权：
说明是国有土地还是集体土地。
对于集体土地，说明土地所有权有谁行驶。
（2）土地使用权：
①说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。
②说明是单独所有还是共有。
（3）土地使用管制：
说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。
说明：
对于房地产开发用地，主要说明城市规划设计条件，主要包括：
（1）土地用途；
（2）容积率（是指建设用地范围内全部建筑面积与建设用地面积的比值）；（3）建筑密度（是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率）；（（4）绿地率（是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例）；（5）建筑高度；6）建筑后退红线距离（是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度）；（7）建筑间距；（8）交通出入口方位；（9）停车泊位；（10）建筑体量、体型、色彩；（11）地面标高；（12）其他要求。
（4）目前使用情况：
①土地利用现状：
说明土地上有无建筑物、林木等土地定着物。
②出租或占用情况：
说明有无出租或占用情行。
（5）其他权利设立情况：
说明是否设立了抵押权、地役权等。
（6）其他特殊情况：
详见教材P84
2）建筑物权益状况
（1）房屋所有权
①说明房屋所有权人；②说明房屋所有权是单独所有还是共有，建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。
对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。
对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。
（2）出租或占用情况：
说明有无出租、占用情行。
对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。
（3）其他权利设立情况：
说明是否设立了抵押权、地役权等。
（4）其他特殊情况：
详见教材P84。
（5）其他。
例如物业管理情况，因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素
第三章房地产价格和价值
一、房地产价格的含义和形成条件
1、房地产价格的含义
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。
说明：
在现今社会，价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务、无形资产等非货币形式来偿付。
例如以房地产作价入股换取技术、设备等
2、房地产价格的形成条件
房地产之所以有价格，与其他任何商品为什么有价格一样，需要具备3个条件：
有用性；稀缺性；有效需求。
1）有用性
一种物品有用是指它能够用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。
例如，住宅可以居住。
2）稀缺性
一种物品稀缺是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。
俗话说“物以稀为贵”。
3）有效需求
有效需求简称需求，是指有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。
分清需要与需求是非常重要的。
需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是有支付能力支持的需要。
说明：
在现实中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的
二、房地产价格的特征
1、房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
2、房地产价格受区位的影响很大。
3、房地产价格实质上是房地产权益的价格。
在估价中也不可忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。
4、房地产价格形成的时间较长。
5、房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。
三、房地产的供求与价格
1、房地产需求
1）房地产需求的含义
房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。
2）决定房地产需求量的因素
（1）该种房地产的价格水平
一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。
（2）消费者的收入
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