新华街项目可行性研究报告.docx

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新华街项目可行性研究报告

第一部分项目概况

项目简介

1．项目位置

宗地位于银川市兴庆区民族南街与新华街交叉口西北角处占地约为12.6亩，8410隶属于银川市兴庆区。

四至——

东至：

银川市兴庆区民族南街；

南侧：

银川市兴庆区新华西街；

西侧：

宁夏计划生育生殖健康服务中心；

北侧：

银川市兴庆区明德巷；

2．土地现状

面积占用情况为：

本地块地上附着物总建筑面积约为16727平方米，其中，住宅面积约为6844平方米，办公楼面积约为9883平方米。

其中：

住宅占地3亩，地上附着物为2栋住宅楼，位于东侧住宅楼共计48户，产权属个人住宅，位于西侧住宅楼共计36户，产权属银川市供电局。

共计84户；

宁夏天鹰电力物资有限责任公司占地2亩；

银川市供电局供电营销配公司等占地7.6亩；

若本地块按照国家规划要求后退红线，地块剩余面积约为10亩，即6800平方米。

3．土地相关指标

土地性质：

地块南侧分别归属银川市供电局兴庆区供电营配公司，土地性质为划拨；宁夏祥元电力公司，土地性质为划拨；宁夏天鹰电力物资有限公司，土地性质为出让；宁夏供电局城区供电营配公司，土地性质为划拨。

土地使用年限：

50年

土地面积：

地块总占地面积12.6亩，8410平方米

建筑密度；

综合容积率≤3.6

绿地率：

≥16%

规划要求：

4．周边交通及基础设施现状

该地块东临民族南街，南临兴华西街，周边已构成成片的商圈区域。

项目地块附近市政、生活配套齐全，随着本区域项目进一步开发完善，将为本地块的开发提供相当的推动力。

4.销售价格标准

依据市场调研数据及对本项目的建设进度的分析判断，我们将；

公寓部分2015年7月-2015年12月进行销售，销售价格为8000元/平方米。

办公部分在2015年1月-2010年12月进行销售，价格定为10000元/平方米。

配套商业部分2015年7月-2015年12月进行销售，销售价格为40000元/平方米

第二部分市场研究分析

一．总体经济环境

银川市位于银川大经济圈的核心位置，是一个区域城市中心，作为西北地区东部的重要城市，银川市承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能，承担着自治区的政治、经济、文化和信息中心的职能

二．新华街商圈经济环境

三．银川市旧城改造政策分析

政策：

鼓励具有商住开发价值的土地（市政配套设施地段除外），使用者自行改造或与有开发资质的企业联合改造，按照提质限容的原则，从建筑结构、使用功能、配套设施，美化亮化等方面优化设计；设计划拨土地改变为出让的，或改变土地用途进行房地产开发的，采取协议方式补办土地出让手续；不符合旧城改造更新改造规划的，拆迁后一地选址重建。

政策：

鼓励实行“退二进三”。

元土地使用权人在符合就成更新改造规划和妥善安置职工前提下，将工业用地变更为商服、住宅用途。

依法收回后企业用地通过招标拍卖挂牌方式出让的，扣除土地补偿等费用后的土地出让纯收益按60%装箱用于支持企业发展。

鼓励土地贵重集中改造，改造主体可申请收购相邻多宗地块，进行集中改造；单宗土地面积小于3亩的边角地、夹心地、插花地，且累计面积不超过改造项目总面积10%的，可一并纳入“三旧”改造范围。

解读：

此次该宗支持企业发展的内容被明确写入其中，足见银川经济发展当中多么需要企业的支持。

而土地作为稀缺商品，无疑是企业未来发展的基石之一。

四．区域内可借鉴写子楼项目：

共享春天商务中心

项目概况：

物业类型：

板式公寓商铺

区域所属：

兴庆区

项目地址：

兴庆区民族南街与前进街交叉口西南角（老大楼向南100米处）

地域圈：

新华街

学区所属：

二十小银川一中

装　　修：

精装

开盘日期：

2012-11-18

交房日期：

2013-12-31

工程进度：

主体结构

开发商：

宁夏共享地产有限公司

销售代理：

高策机构银川公司

策划公司：

高策机构银川公司

得房率：

-

建筑面积：

50481㎡

绿化率：

16.36%

占地面积：

9516.8平方米

容积率：

3.61

房屋结构：

框剪

物业公司：

银川建发物业服务有限公司

车库说明：

地下大型停车场

交通状况：

项目周边配套一应俱全，公交路线四通八达

公　　交：

11路，22路，28路，29路及34路公交

物业费：

2.0元/平米/月

其他备注：

共享春天loft公寓， 40-100平米，多重选择， 4.9米挑空设计，双层空间，灵动多变，动静分区，私享空间最大化设计，用细节打造舒适性，突破传统小户型公寓的空间局限性。

楼盘介绍：

“共享春天”项目位于银川市兴庆区民族南街西侧、前进街南侧、明德巷北侧。

项目占地9516.8平方米，总建筑面积约50056平米，包括两栋loft公寓和情景化商业内街，地下设有2层，-2F为停车场可提供206个停车位，-1F暂定为大型零售卖场，1-3F为自由划分商铺，东侧楼总19层，4-19F为LOFT公寓，西侧楼11层，4-11F为LOFT公寓，项目内部配套设施方便完善。

项目周边配套齐全，公交路线便利。

销售价格：

名称

2012上半年

目前售价

销售情况

商铺

40000元/平方米

40000元/平方米

预约登记

写字楼

12000元/平方米

12000元/平方米

预约登记

公寓（精装）

12000元/平方米

12000元/平方米

预约登记

住宅

——

——

——

　　第三部分项目发展方向及实施计划

一.项目发展方向

1.SWOT分析

-项目优势分析

区位优势：

项目地处新华街商圈范围以内；

地段优势：

项目土地价值升值潜力巨大；

规划优势：

项目计划开发时段与旧城改造时间一直，政府支持力度大；

交通优势：

地块周边路网交通发达，外部生活设施齐全；

地块优势：

地块方正，便于物业排布。

-项目劣势分析

拆迁劣势：

地块现状坐落两栋居民楼，未来具备一定拆迁问题；

区域劣势：

地块区域为银川市黄金地段，土地出让金高；

资金劣势：

项目前期投资量大，土地价格较高，开发难度较大。

-项目机会分析

政策扶持：

项目坐落楼群旧较老，城改造政策扶持力度大；

市场供求：

区域为银川最成熟的商务中心，办公类物业具备需求空间；

周边放量：

项目周边有高档楼盘住宅放量，居住氛围浓厚，可借势发展。

-项目威胁分析

项目竞争：

地块周边存在多块土地放量，与本项目势必形成竞争。

销售要求：

因项目投资量大，对后期的销售阶段要求较高，影响较大。

2．项目定位

南侧部分：

项目临新华街侧建设2层营业商铺+7层住宅公寓

Ø公寓面积：

7层×12米×83米=6972平方米

Ø商铺面积：

2层×15米×86米=2490平方米

东侧部分：

项目临民族街与新华街部门建设20层甲级写字楼。

Ø写字楼面积：

20层×50米×50米=50000平方米

北侧部分：

项目临明德巷部分建设3层营业商铺

Ø商铺面积：

3层×10米×83米=2490平方米

3．目标客群定位

-公寓部分

Ø主要用于拆迁人员安置。

-写字楼部分

Ø成长型企业。

Ø大型企业区域办公中心。

营业房部分：

Ø中高档品牌商户

二.项目运作思路

把握有利的时机入市将成为影响本项目未来持续发展的关键因素。

基于上述原因，开发的最佳时机提出如下计划：

Ø项目整体开发周期为：

2013年中至2015年初

Ø公寓部分开发时机：

2013年中

Ø营业商铺楼部分开发时机：

2014年初

Ø写字部分开发时机：

2014年中至2015年初

图表：

各阶段地块开发时机示意图

开发周期

2013

2014

2015

2016

公寓部分

营业房部分

写字楼部分

备注

前期准备

具体建议依据如下：

-首先，建设进度和周期要合理控制。

如果开发周期过长，一方面将削减项目的市场影响力，使客户的期待值、新鲜感降低，另一方面项目前期规划的领先优势会逐渐减弱。

因此，本项目的整体开发周期定为二到三年较为合理。

-公寓部分的需求为刚性需求，受客观因素影响较小，且回款速度相对较快，故建议先期开发公寓部分。

由于地块现状为居民楼，土地拆迁需要一定时间，且需进行市场定位、建筑设计等方面工作，如果开发太早，会由于时间紧迫导致工程仓促上马；开发太晚，项目入市时将面临大量项目的竞争，会损失商业机会。

因此，顾问建议本项目公寓部分的开发时间选择在2014年初。

-在公寓部分开发完成后，开发商将有部分回款用于项目滚动开发，此时顾问建议开发项目的写字楼部分，一方面，写字楼部分回款较公寓部分长；另一方面，写字楼的开发前期有待周边配套逐步完善后随即上马，方能体现写字楼的商务价值。

故顾问建议项目公寓部分开发完成后进行写字楼部分的开发。

-在开发建设中，开发节奏的掌握同样至关重要。

顾问将本项目公寓、写字楼、商铺三个部分开发阶段的时间间隔定为1-2年，因为如果间隔时间过长，会造成项目与市场持续热度的脱节，而间隔时间过短，将不利于市场环境的培养，。

因此顾问认为每隔1-2年进行开发，将有利于把握市场脉搏，便于对项目发展方向的及时调整。

三.项目销售价格评估建议

1.项目销售价格评估建议

针对本项目综合环境与总体市场定位，结合区域目前售价水平，运用市场比较法等科学的评估方法，初步评估本项目整体租金与销售均价如下：

⏹公寓部分平均售价：

12000元/平方米

⏹写字楼部分平均售价：

12000元/平方米

⏹商铺部分平均售价：

40000元/平方米

以上建议售价是基于现状市场水平的预测，但由于其预期的价格受区域商务氛围、物业产品、市场状况、区域环境变化等多种因素的影响，其未来销售价格可能出现调整的空间。

2项目租售价格评估建议依据

⏹根据调研，区域内不足项目百米的公寓项目现状销售价格为12000元/㎡，此价格可以作为本项目未来租金水平的参考数据。

⏹根据规划，区域未来办公以及住宅类物业还将有一定的供应量，未来将与本项目形成竞争，项目所处位置是区域商业聚集地，发展迅猛，因此压本项目租金价格有提升空间。

综合考虑到未来市场环境与发展空间，预留部分可能的价格提升空间。

以上建议租金及售价是基于现状市场水平的预测，但由于商业的价格受区域商业氛围、物业产品、市场状况，区域环境变化等多种因素的影响，其未来租金及售价可能出现调整的空间。

第四部分经济效益分析

四.项目投资成本估算表

第五部分结论和建议

一.项目可行性研究结论

本项目位于银川市兴庆区国际会新华街商圈，为使本项目未来发展方向更准确，从各方面包括规划、交通、市场等方面进行了相关的分析后，本项目从市场预期角度看，具备发展前景。

与此同时，进一步在假设开发本项目的基础之上，通过经济效益分析后，项目未来发展的总体经济效益适中，开发风险适当。

二.项目存在问题及相关建议

1.存在的问题

就通过本研究报告分析的基础之上，存在的最主要问题是“项目发展方向与市场预期相结合”，能合理解决好这个问题，该项目将更具备开发价值。

2.相关建议

由于商业销售率受到销售价格接受程度、区域市场环境、投资者投资理念、商户对区域的认可度、物业自身条件等多方面外部不可控制的因素影响相对过多，提高销售率的把握性不稳定，致使风险大大增加，因此，需从降低收购成本方面着重考虑，控制收购成本。