新华街项目可行性研究报告.docx

1、新华街项目可行性研究报告第一部分 项目概况项目简介 1项目位置宗地位于银川市兴庆区民族南街与新华街交叉口西北角处占地约为12.6亩，8410隶属于银川市兴庆区。四至东至：银川市兴庆区民族南街；南侧：银川市兴庆区新华西街；西侧：宁夏计划生育生殖健康服务中心；北侧：银川市兴庆区明德巷；2土地现状面积占用情况为：本地块地上附着物总建筑面积约为16727平方米，其中，住宅面积约为6844平方米，办公楼面积约为9883平方米。其中：住宅占地3亩，地上附着物为2栋住宅楼，位于东侧住宅楼共计48户，产权属个人住宅，位于西侧住宅楼共计36户，产权属银川市供电局。共计84户；宁夏天鹰电力物资有限责任公司占地2亩

2、；银川市供电局供电营销配公司等占地7.6亩；若本地块按照国家规划要求后退红线，地块剩余面积约为10亩，即6800平方米。3土地相关指标土地性质：地块南侧分别归属银川市供电局兴庆区供电营配公司，土地性质为划拨；宁夏祥元电力公司，土地性质为划拨；宁夏天鹰电力物资有限公司，土地性质为出让；宁夏供电局城区供电营配公司，土地性质为划拨。土地使用年限：50年土地面积：地块总占地面积12.6亩，8410平方米建筑密度；综合容积率3.6绿地率：16%规划要求： 4周边交通及基础设施现状该地块东临民族南街，南临兴华西街，周边已构成成片的商圈区域。项目地块附近市政、生活配套齐全，随着本区域项目进一步开发完善，将为

3、本地块的开发提供相当的推动力。 4. 销售价格标准依据市场调研数据及对本项目的建设进度的分析判断，我们将；公寓部分2015年7月-2015年12月进行销售，销售价格为8000元/平方米。办公部分在2015年1月-2010年12月进行销售，价格定为10000元/平方米。配套商业部分2015年7月-2015年12月进行销售，销售价格为40000元/平方米第二部分 市场研究分析一总体经济环境 银川市位于银川大经济圈的核心位置，是一个区域城市中心，作为西北地区东部的重要城市，银川市承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能，承担着自治区的政治、经济、文化和信息中心的

4、职能二新华街商圈经济环境 三银川市旧城改造政策分析 政策：鼓励具有商住开发价值的土地（市政配套设施地段除外），使用者自行改造或与有开发资质的企业联合改造，按照提质限容的原则，从建筑结构、使用功能、配套设施，美化亮化等方面优化设计；设计划拨土地改变为出让的，或改变土地用途进行房地产开发的，采取协议方式补办土地出让手续；不符合旧城改造更新改造规划的，拆迁后一地选址重建。政策：鼓励实行“退二进三”。元土地使用权人在符合就成更新改造规划和妥善安置职工前提下，将工业用地变更为商服、住宅用途。依法收回后企业用地通过招标拍卖挂牌方式出让的，扣除土地补偿等费用后的土地出让纯收益按60%装箱用于支持企业发展。鼓

5、励土地贵重集中改造，改造主体可申请收购相邻多宗地块，进行集中改造；单宗土地面积小于3亩的边角地、夹心地、插花地，且累计面积不超过改造项目总面积10%的，可一并纳入“三旧”改造范围。解读：此次该宗支持企业发展的内容被明确写入其中，足见银川经济发展当中多么需要企业的支持。而土地作为稀缺商品，无疑是企业未来发展的基石之一。四区域内可借鉴写子楼项目：共享春天商务中心 项目概况：物业类型：板式公寓 商铺 区域所属：兴庆区项目地址：兴庆区民族南街与前进街交叉口西南角（老大楼向南100米处）地 域 圈：新华街学区所属：二十小 银川一中装修：精装 开盘日期：2012-11-18交房日期：2013-12-31工

6、程进度：主体结构 开 发 商：宁夏共享地产有限公司销售代理：高策机构银川公司策划公司：高策机构银川公司得 房 率：-建筑面积：50481 绿 化 率：16.36% 占地面积：9516.8平方米 容 积 率：3.61 房屋结构：框剪 物业公司：银川建发物业服务有限公司车库说明：地下大型停车场交通状况：项目周边配套一应俱全，公交路线四通八达 公交：11路，22路，28路，29路及34路公交物 业 费：2.0元/平米/月其他备注：共享春天loft公寓，40-100平米，多重选择，4.9米挑空设计，双层空间，灵动多变，动静分区，私享空间最大化设计，用细节打造舒适性，突破传统小户型公寓的空间局限性。楼盘

7、介绍：“共享春天”项目位于银川市兴庆区民族南街西侧、前进街南侧、明德巷北侧。项目占地9516.8平方米 ，总建筑面积约50056平米，包括两栋loft公寓和情景化商业内街，地下设有2层，-2F为停车场可提供206个停车位，-1F暂定为大型零售卖场，1-3F为自由划分商铺，东侧楼总19层，4-19F为LOFT公寓，西侧楼11层，4-11F为LOFT公寓，项目内部配套设施方便完善。项目周边配套齐全，公交路线便利。销售价格：名称2012上半年目前售价销售情况商铺40000元/平方米40000元/平方米预约登记写字楼12000元/平方米12000元/平方米预约登记公寓（精装）12000元/平方米120

8、00元/平方米预约登记住宅第三部分 项目发展方向及实施计划一. 项目发展方向 1. SWOT分析- 项目优势分析 区位优势：项目地处新华街商圈范围以内；地段优势：项目土地价值升值潜力巨大；规划优势：项目计划开发时段与旧城改造时间一直，政府支持力度大；交通优势：地块周边路网交通发达，外部生活设施齐全；地块优势：地块方正，便于物业排布。- 项目劣势分析拆迁劣势：地块现状坐落两栋居民楼，未来具备一定拆迁问题；区域劣势：地块区域为银川市黄金地段，土地出让金高；资金劣势：项目前期投资量大，土地价格较高，开发难度较大。- 项目机会分析政策扶持：项目坐落楼群旧较老，城改造政策扶持力度大； 市场供求：区域为银

9、川最成熟的商务中心，办公类物业具备需求空间；周边放量：项目周边有高档楼盘住宅放量，居住氛围浓厚，可借势发展。- 项目威胁分析项目竞争：地块周边存在多块土地放量，与本项目势必形成竞争。销售要求：因项目投资量大，对后期的销售阶段要求较高，影响较大。2项目定位南侧部分：项目临新华街侧建设2层营业商铺+7层住宅公寓 公寓面积：7层12米83米=6972平方米 商铺面积：2层15米86米=2490平方米东侧部分：项目临民族街与新华街部门建设20层甲级写字楼。 写字楼面积：20层50米50米=50000平方米北侧部分：项目临明德巷部分建设3层营业商铺 商铺面积：3层10米83米=2490平方米3目标客群定

10、位- 公寓部分 主要用于拆迁人员安置。- 写字楼部分 成长型企业。 大型企业区域办公中心。营业房部分： 中高档品牌商户二. 项目运作思路 把握有利的时机入市将成为影响本项目未来持续发展的关键因素。基于上述原因，开发的最佳时机提出如下计划： 项目整体开发周期为：2013年中至2015年初 公寓部分开发时机：2013年中 营业商铺楼部分开发时机：2014年初 写字部分开发时机：2014年中至2015年初图表：各阶段地块开发时机示意图开发周期2013201420152016公寓部分营业房部分写字楼部分备注前期准备具体建议依据如下：- 首先，建设进度和周期要合理控制。如果开发周期过长，一方面将削减项目

11、的市场影响力，使客户的期待值、新鲜感降低，另一方面项目前期规划的领先优势会逐渐减弱。因此，本项目的整体开发周期定为二到三年较为合理。- 公寓部分的需求为刚性需求，受客观因素影响较小，且回款速度相对较快，故建议先期开发公寓部分。由于地块现状为居民楼，土地拆迁需要一定时间，且需进行市场定位、建筑设计等方面工作，如果开发太早，会由于时间紧迫导致工程仓促上马；开发太晚，项目入市时将面临大量项目的竞争，会损失商业机会。因此，顾问建议本项目公寓部分的开发时间选择在2014年初。- 在公寓部分开发完成后，开发商将有部分回款用于项目滚动开发，此时顾问建议开发项目的写字楼部分，一方面，写字楼部分回款较公寓部分长

12、；另一方面，写字楼的开发前期有待周边配套逐步完善后随即上马，方能体现写字楼的商务价值。故顾问建议项目公寓部分开发完成后进行写字楼部分的开发。- 在开发建设中，开发节奏的掌握同样至关重要。顾问将本项目公寓、写字楼、商铺三个部分开发阶段的时间间隔定为1-2年，因为如果间隔时间过长，会造成项目与市场持续热度的脱节，而间隔时间过短，将不利于市场环境的培养，。因此顾问认为每隔1-2年进行开发，将有利于把握市场脉搏，便于对项目发展方向的及时调整。三. 项目销售价格评估建议 1. 项目销售价格评估建议针对本项目综合环境与总体市场定位，结合区域目前售价水平，运用市场比较法等科学的评估方法，初步评估本项目整体租

13、金与销售均价如下： 公寓部分平均售价： 12000元/平方米 写字楼部分平均售价： 12000元/平方米 商铺部分平均售价： 40000元/平方米以上建议售价是基于现状市场水平的预测，但由于其预期的价格受区域商务氛围、物业产品、市场状况、区域环境变化等多种因素的影响，其未来销售价格可能出现调整的空间。2 项目租售价格评估建议依据 根据调研，区域内不足项目百米的公寓项目现状销售价格为12000元/，此价格可以作为本项目未来租金水平的参考数据。 根据规划，区域未来办公以及住宅类物业还将有一定的供应量，未来将与本项目形成竞争，项目所处位置是区域商业聚集地，发展迅猛，因此压本项目租金价格有提升空间。综

14、合考虑到未来市场环境与发展空间，预留部分可能的价格提升空间。以上建议租金及售价是基于现状市场水平的预测，但由于商业的价格受区域商业氛围、物业产品、市场状况，区域环境变化等多种因素的影响，其未来租金及售价可能出现调整的空间。第四部分 经济效益分析四. 项目投资成本估算表 第五部分 结论和建议一. 项目可行性研究结论 本项目位于银川市兴庆区国际会新华街商圈，为使本项目未来发展方向更准确，从各方面包括规划、交通、市场等方面进行了相关的分析后，本项目从市场预期角度看，具备发展前景。与此同时，进一步在假设开发本项目的基础之上，通过经济效益分析后，项目未来发展的总体经济效益适中，开发风险适当。二. 项目存在问题及相关建议 1. 存在的问题就通过本研究报告分析的基础之上，存在的最主要问题是“项目发展方向与市场预期相结合”，能合理解决好这个问题，该项目将更具备开发价值。2. 相关建议由于商业销售率受到销售价格接受程度、区域市场环境、投资者投资理念、商户对区域的认可度、物业自身条件等多方面外部不可控制的因素影响相对过多，提高销售率的把握性不稳定，致使风险大大增加，因此，需从降低收购成本方面着重考虑，控制收购成本。